【正文】 受到我們溫馨的服務(wù)和現(xiàn)代生活的便利。 充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用，使管理人員及時掌握xxxx一期各個區(qū)域的治安狀況，出入人流狀況，車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等，使各種緊急情況能得到及時處理。 管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)戶需求。也使公司的經(jīng)營管理理念得到管理員工的普遍認(rèn)同，在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié)，要體現(xiàn)出對人的珍愛和關(guān)懷。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細(xì)的培訓(xùn)計劃，要求大家有現(xiàn)代的物業(yè)管理意識，為業(yè)戶服務(wù)的意識，都要做到一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績都要作為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。 第三部分 xxxx一期物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想及策劃 xxxx管理有限公司作為物業(yè)管理行業(yè)極具潛力的后起之秀，完全有能力有信心承擔(dān)起xxxx一期的物業(yè)管理工作，一旦我司受委托管理這個項目，我們將充分憑借自己的人才優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，把xxxx一期建設(shè)成為xx首座公寓式的物業(yè)管理的典范。在抓企業(yè)人員管理上，我們將對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、與業(yè)戶講話語氣語調(diào)等方面都有明確的行為規(guī)范要求，在提高對業(yè)戶的服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計，想方設(shè)法，一切從業(yè)戶的利益著想，努力強(qiáng)化員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，做到 “業(yè)戶想到的要做好、業(yè)戶沒想到的也要做好”。每年、每月、每周我們都要制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計劃，從總經(jīng)理到保潔員，每個人都要參加相應(yīng)內(nèi)容的培訓(xùn)，鼓勵員工一專多能，每年的培訓(xùn)考核成績都作為職務(wù)晉升和年終獎勵的重要依據(jù)。 投標(biāo)單位（章）：xxxx物業(yè)管理有限公司 法定代表人（章）： 日期： 年 月 日 第二部分 xxxx簡介及相關(guān)資質(zhì)證明材料第一節(jié) xxxx管理有限公司情況介紹 xxxx管理有限公司，為 集團(tuán)成員企業(yè)，由 房地產(chǎn)業(yè)有限公司和 xxxx 有限公司共同投資組建。組織和參加現(xiàn)場答辯在參加正式投標(biāo)答辯前,要進(jìn)行答辯演練,對評委可能提到的問題要有較充分的準(zhǔn)備。⑶ 計算。 ⑷ 擬定管理服務(wù)內(nèi)容　　包括開發(fā)建設(shè)期間將提供的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實質(zhì)運作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。 獲取招標(biāo)文件 　　收到招標(biāo)邀請函通知書后，投標(biāo)工作小組應(yīng)迅速組織齊備公司經(jīng)營資質(zhì)的有關(guān)資料和證件，按招標(biāo)單位規(guī)定送交預(yù)審，獲取招標(biāo)文件后，應(yīng)詳細(xì)閱讀文件內(nèi)容，熟知各項要求，特別是對招標(biāo)文件中投標(biāo)保證書、履約書、獎罰措施等項應(yīng)仔細(xì)分析研討，并向招標(biāo)單位確認(rèn)投標(biāo)書中不清楚事項，以便做準(zhǔn)備。在投標(biāo)過程中以及日常管理中，應(yīng)該樹立一個重要觀念，即確保在實現(xiàn)各項管理目標(biāo)后能夠收到物業(yè)管理酬金，或者說要確保項目本身盈利，特別在項目前期介入期間有關(guān)費用、項目開辦費用上要認(rèn)真測算，盡量減少經(jīng)營風(fēng)險。一旦決定參與，就要調(diào)集精兵強(qiáng)將，以志在必得的心態(tài)全力投入。法規(guī)篇: 主要將我們在開發(fā)項目時，所應(yīng)用的各種法律文件編輯歸納。前期篇: 主要介紹承接物業(yè)項目時，為開發(fā)商準(zhǔn)備的各類文件，以及要參加競標(biāo)活動，應(yīng)注意的工作要點、物業(yè)管理方案草擬的章節(jié)和物業(yè)費測算的實務(wù)。與集團(tuán)的合作再次表示深感榮幸，衷心感謝圣榮集團(tuán)的大力支持。2．項目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶。一旦中標(biāo),即可派出適合的人才進(jìn)入企業(yè)管理層。 ⑵ 分析投標(biāo)物業(yè)的管理特點　　通過對投標(biāo)物業(yè)建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、居民結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行分析、綜合其布局、功上的特點，列出管理上的難點， 提出相應(yīng)的管理措施 。必須使用國家統(tǒng)一的行業(yè)計量單位，不允許混合使用不同的度量制。投標(biāo)方應(yīng)保證所提供全部資料的真實性，否則其標(biāo)將被拒絕。按招標(biāo)文件的要求實行綜合一體化物業(yè)管理。這也是我們xxxx人在工作中為之奮斗的目標(biāo)，為了更好、更快的實現(xiàn)這一目標(biāo)，本公司自創(chuàng)建以來，就以“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌企業(yè)”為指導(dǎo)思想，堅持企業(yè)做到“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量”。有效地提高了工作效率和質(zhì)量。該被授權(quán)人就在寧辦理相關(guān)公證事宜有轉(zhuǎn)委權(quán)。要根據(jù)xxxx一期的管理模式和特點盡快建立和實施ISO90012000質(zhì)量管理體系。在xxxx一期，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，關(guān)注業(yè)戶的生活質(zhì)量，關(guān)注員工的不同需求，在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。我們認(rèn)為：隨著社會的進(jìn)步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)戶的多方面需求。 全面體現(xiàn)對殘疾人的關(guān)心。如： 定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對等，豐富住戶的業(yè)余生活，增進(jìn)業(yè)戶間的情感溝通。我們擬在xxxx一期內(nèi)業(yè)戶基本上都入住以后，實行空氣質(zhì)量周報公布措施?？苫厥绽詧蠹垺?、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾及渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，逐步過渡到技防為主，運用xxxx一期的智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。 營造“保護(hù)社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。 xxxx一期將在我們的管理下大力開展社區(qū)文化建設(shè)。我們將擬定業(yè)戶手冊、環(huán)境手冊、制訂全面的環(huán)境管理方案。 整體動作的各個環(huán)節(jié)我們將嚴(yán)格按照xxxxISO90012000質(zhì)量保證體系進(jìn)行運作，它同樣適用于xxxx一期物業(yè)管理處的整體運作方案。 思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積極性，適時做好深入細(xì)致思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 2. 對工程建筑中的配套設(shè)備設(shè)施設(shè)計、選型、配套、安裝、調(diào)試，進(jìn)行滿足物管使用功能的評估及建議；建立收發(fā)文、存檔備案制度；收集產(chǎn)品安裝、使用說明書等資料，為編制規(guī)范高效作業(yè)指導(dǎo)書提供依據(jù)。 五 業(yè)戶入伙階段 1. 入伙現(xiàn)場布置及人員培訓(xùn)，進(jìn)行現(xiàn)場模擬。 第五節(jié) 人員的配備 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化，xxxx一期物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。 1 xxxx一期各項管理指標(biāo)承諾：（見下表） 序號 指標(biāo)名稱 國家評分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo) 投標(biāo)指標(biāo) 1 房屋完好率 98% 2 房屋零修、急修及時率 98% 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 維修工程質(zhì)量回訪率 100% 4 地下停車場完好率 95% 5 清潔保潔率 99% 6 小區(qū)內(nèi)治安條件發(fā)生率 1‰以下 自行車、摩托車、汽車被盜率 1‰以下7 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 95% 8 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下 9 違章發(fā)生與處理率100% ‰ 10 業(yè)戶有效投訴率 2‰以下 。每個方案，每一項內(nèi)容均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、實施效果四個方面闡述，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)科學(xué)性和實操性的高度統(tǒng)一。 2 入住期治安管理 確立治安重點——加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控 人流控制——對來訪人員須進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)（對辦公式公寓要注重管理方式），對外來裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍、活動時間進(jìn)行一定限制，嚴(yán)禁互相亂竄。 治安防范——“三崗”結(jié)合。 護(hù)衛(wèi)值班人員要禁止小商小販進(jìn)院，杜絕樓內(nèi)、院內(nèi)私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象。為嚴(yán)守承諾，特制定如下懲罰條款，以保證履行各項賠償承諾。 垃圾收集袋裝化：業(yè)戶生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用標(biāo)準(zhǔn)的垃圾袋進(jìn)行袋裝清運（管理處可以成本提供，必須以業(yè)戶自愿為前提）。 和當(dāng)?shù)亟值赖某枪芸疲纭八暮Α钡穆毮懿块T），定期殺滅蚊、蠅、鼠，做到無滋生源。xxxx一期成為獨具特色的公園。 第五節(jié) 住宅區(qū)檔案資料管理 1 檔案管理運作環(huán)節(jié) 資料的收集 建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，實施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)?；取傲惫芾恚⑾鄳?yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。 檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 3 維修基金由xxxx一期業(yè)主委員會管理，專戶存儲、?？顚Ｓ茫瑢嵭惺罩蓷l線，我司需要使用維修基金時，報請業(yè)主委員會審核，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動用，同時使用情況及賬目要定期向業(yè)戶匯報。依據(jù)我們多年來所獲得裝修管理的經(jīng)驗與教訓(xùn)，將在xxxx一期的裝修管理上實施“一把手工程”，由主任親自抓裝修管理，著重抓裝修宣傳培訓(xùn)——裝修審批——裝修跟蹤——違章裝修即時處理——裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線。 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。對違章裝修并無視一切的業(yè)戶，我們將通過法律途徑予以解決。 1 xxxx一期社區(qū)文化活動實施方案 訂立業(yè)戶精神文明公約，創(chuàng)造文明的生活風(fēng)氣 xxxx一期精神文明公約： 愛黨愛國 熱愛公寓 遵守秩序 舉止文明 講究衛(wèi)生 保持清潔 愛惜公物 保護(hù)環(huán)境 上孝父母 下愛子女 夫妻和諧 相敬如賓 求同存異 胸懷開闊 與人為善 和睦鄰里 熱心公益 關(guān)心他人 見義勇為 維護(hù)安定 ※愛黨愛國 熱愛公寓 遵守秩序 舉止文明 熱愛祖國，擁護(hù)共產(chǎn)黨，熱愛自己的家園，熱愛xxxx一期，遵守各項規(guī)章制度，舉止端莊，守時正點，待人和氣。 2 xxxx一期環(huán)境文化建設(shè)實施方案 加強(qiáng)綠化和管理，進(jìn)一步改善業(yè)戶的生活環(huán)境 我們接手管理以后，會大力改善綠化環(huán)境，進(jìn)行花草、樹木的養(yǎng)護(hù)，使之達(dá)到綠草如茵。 XXXX在近幾年的物業(yè)管理實踐中，一直將如何保障房屋使用壽命，堅持七十年如一日的房屋、設(shè)備養(yǎng)護(hù)視為重要戰(zhàn)略，在建設(shè)方的積極配合下，不斷摸索，進(jìn)行了較為有效的嘗試，探索出成功的經(jīng)驗，在所管理物業(yè)范圍已廣泛加以運用，既保障了廣大業(yè)戶利益，又促進(jìn)了建設(shè)方項目投資的良性循環(huán)。 向銷售人員提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢及物業(yè)管理培訓(xùn)； 參加項目的重要推廣活動及開盤儀式等； 對項目的銷售推廣活動提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)支持。2. 在乙方為本物業(yè)提供物業(yè)顧問服務(wù)期內(nèi)及甲方足額支付預(yù)付費用后，甲方有權(quán)在本物業(yè)的售樓書、對外宣傳資料和各種媒體宣傳中使用乙方的名稱及標(biāo)識的文字和圖案，聲明本物業(yè)由乙方提供物業(yè)顧問服務(wù)。3. 乙方顧問人員需配合甲方施工進(jìn)度按合同附件內(nèi)容完成各階段顧問工作，并每月依據(jù)合同附件及內(nèi)容向甲方提交顧問工作報告。收款單位：開戶銀行： 賬 號：第七章：雙方的權(quán)利和義務(wù)1. 甲方的權(quán)利和義務(wù) 有權(quán)依據(jù)本合同相關(guān)條款之約定，對乙方各階段的顧問管理工作質(zhì)量做出評價。 本合同規(guī)定之顧問服務(wù)屬乙方商業(yè)秘密，未經(jīng)乙方許可，不得將顧問服務(wù)涉及的資料、圖紙、數(shù)據(jù)等提供或披露給無關(guān)的第三方，如由此造成乙方損失，甲方需承擔(dān)賠償責(zé)任。 如甲方因工程延期，導(dǎo)致本合同不能按時完成，可與甲方協(xié)商合同延期事宜。2. 通知任何與本合同有關(guān)之通知或通訊應(yīng)以中文簡體書寫，并以傳真、快遞、郵寄或?qū)Ｈ怂徒环绞剿椭帘竞贤瑑?nèi)所注明各當(dāng)事人之地址。7. 本合同以中文簡體書寫，一式四份；甲乙雙方各持二份，具有同等法律效力。3. 完整合同本合同已包括所有合同當(dāng)事人之協(xié)議，并取代所有先前合同當(dāng)事人之間關(guān)于為物業(yè)提供物業(yè)顧問管理服務(wù)的協(xié)議或溝通。 保守甲方商業(yè)秘密，未經(jīng)甲方允許，不得向無關(guān)的第三方透露，如有違反，造成甲方損失，乙方需承擔(dān)賠償責(zé)任。2. 乙方的權(quán)利和義務(wù) 嚴(yán)格按照本合同約定向甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)，主動、優(yōu)質(zhì)地在合同期內(nèi)完成顧問工作事項內(nèi)的各項工作內(nèi)容。 有權(quán)要求乙方根據(jù)約定之顧問事項提交專題書面報告，乙方應(yīng)及時提交。若甲方未能按本章第1條的約定按時支付乙方酬金逾期超過7日，乙方有權(quán)暫停服務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任。惟甲方此項權(quán)利須嚴(yán)格限于乙方為本物業(yè)提供物業(yè)顧問服務(wù)期間內(nèi)行使，且需按照乙方提供的標(biāo)識樣本使用乙方標(biāo)識，否則乙方將保留所有權(quán)利追討任何非授權(quán)使用乙方或其相關(guān)機(jī)構(gòu)名稱或標(biāo)識之行為的法律責(zé)任及有形、無形的經(jīng)濟(jì)損失。如:到場次數(shù),電話、電子郵件、傳真等服務(wù)方式。 附：xxxx一期管理處各崗位職責(zé)第五部分：費用測算(略)第二章 前期物業(yè)顧問服務(wù)合同的制定顧問服務(wù)期的主要工作內(nèi)容 對物業(yè)的功能布局提出建議。今后我們還將逐步增加綠化造型，做到顏色搭配合理，綠化造型錯落有致。 ※上孝父母 下愛子女 夫妻和諧 相敬如賓 孝敬雙方父母，尊重長輩，撫育子女，不溺愛、不打罵，鼓勵子女全面發(fā)展，夫妻平等，彼此尊重，重事業(yè)，重家庭；計劃生育。xxxx經(jīng)過ISO90012000貫標(biāo)工作的實踐，形成了一整套便民服務(wù)工作體系。 裝修材料符合防火規(guī)定。 擬采取違章裝修控制措施： a) 業(yè)戶辦理入住手續(xù)； b) 對業(yè)戶、裝修施工隊伍進(jìn)行裝修須知培訓(xùn)； c) 申報裝修，嚴(yán)格方案審核、簽訂裝修押金、辦理入場手續(xù)； d) 裝修監(jiān)督：環(huán)境、治安、消防； e) 發(fā)現(xiàn)違章，立即發(fā)出通知，上門工作，曉之以理、動之以情，說服業(yè)戶整改，說服無效，配合有關(guān)部門，以經(jīng)濟(jì)、法律手段解決。 5 按我司ISO90012000貫標(biāo)要求，定期對住戶進(jìn)行走回訪，同時了解業(yè)戶對服務(wù)的滿意率，建立信息反饋渠道，項目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，保證反饋渠道的通暢。 外部網(wǎng)：與廣大業(yè)戶、主管部門進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務(wù)狀況等，隨時可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。 資料分類整理 資料歸檔管理 歸檔就是按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行分類保存。 1 園區(qū)內(nèi)的交通秩序、交通管理，由管理處負(fù)責(zé)，接受交管部門指導(dǎo)，重大交通事故，車輛盜竊等移交管部門處理，管理處要積極配合。 區(qū)內(nèi)噪音污染源控制：噪音污染已是一個現(xiàn)