【正文】 后果由其全部承擔(dān)。特別說明：物業(yè)管理公司的驗(yàn)審均為預(yù)防性措施。每天收工時(shí)，須保證樓道清潔，建筑垃圾務(wù)必堆放在物業(yè)管理公司指定的區(qū)域統(tǒng)一清運(yùn)。未經(jīng)批準(zhǔn)不得對室內(nèi)的任何墻、梁、上下板、陽臺、露臺、通道等進(jìn)行任何改動。三、 所有受本協(xié)議約束的業(yè)主在本協(xié)議項(xiàng)下發(fā)生的任何爭議，應(yīng)首先進(jìn)行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向小區(qū)所在地人民法院提起訴訟。二、 物業(yè)管理公司人員違反本協(xié)議，如物業(yè)管理公司工作人員瀆職或失職(包括濫用職權(quán)、故意刁難住戶、徇私舞弊、索受回扣、亂收費(fèi)、亂罰款、工作失誤等)給業(yè)主造成損失的，由責(zé)任者負(fù)責(zé)賠償，直至追究法律責(zé)任，此項(xiàng)由業(yè)主委員會監(jiān)督執(zhí)行。但開發(fā)商及管理者在行使此項(xiàng)權(quán)利時(shí)不得妨礙其它業(yè)主使用其所屬的房屋。 支持、監(jiān)督、配合物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作。第六章 業(yè)主委員會一、 重慶上島酈舍物業(yè)管理公司按照《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市業(yè)主委員會實(shí)施辦法》適時(shí)召集各業(yè)主召開業(yè)主大會。如政府主管部門出臺新的大修基金管理辦法，則依據(jù)政府規(guī)定執(zhí)行。3） 物業(yè)管理費(fèi)收取的起始時(shí)間以售房合同約定之交房時(shí)間為準(zhǔn)。若有變動，以相關(guān)文件或通知為準(zhǔn)，物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)雙方簽定本協(xié)議后由甲方向重慶市物價(jià)部門申報(bào)或備案。1 各業(yè)主將來若將房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（包括但不限于出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈或互易），需在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移達(dá)成前讓承讓人（承租人）簽署本物業(yè)管理協(xié)議，以確保該承讓人（承租人）遵守該管理協(xié)議及附屬文件的規(guī)定。 各業(yè)主對毗連房屋維修時(shí)應(yīng)積極配合，當(dāng)相鄰業(yè)主出現(xiàn)損害的情況，應(yīng)在獲悉或應(yīng)當(dāng)獲悉后，立即停止損害，采取有效措施維修，限期整改，并主動承擔(dān)責(zé)任，不得以任何理由阻礙維修工作(例如：上層漏水危及下層，同層廚衛(wèi)從側(cè)墻滲透到共用墻另一方)。 在未得到物業(yè)管理公司書面同意前各業(yè)主不得改動其房屋的結(jié)構(gòu)，亦不得對公共區(qū)域或公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行侵占、改動、破壞或干擾。1 由于毗連部位或公用部位被損壞或?qū)е孪嚓P(guān)損失，有權(quán)要求責(zé)任人承擔(dān)賠償維修責(zé)任直至追究法律責(zé)任。 有權(quán)根據(jù)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的狀況，建議甲方及時(shí)組織維修養(yǎng)護(hù)，若系按《住宅使用說明書》使用的，其費(fèi)用按政府有關(guān)規(guī)定支付，若系人為造成的，由責(zé)任人（責(zé)任不明確時(shí)由相關(guān)責(zé)任人）承擔(dān)。一、 業(yè)主權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)： 依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利。(七) 監(jiān)察工作：監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本協(xié)議條款，并采取一切必要措施(包括提醒、勸誡、警告、收取違約金、滯納金、收取額外勞（服）務(wù)費(fèi)用、張榜公告、限制或中止服務(wù)、提起訴訟等)以保證本協(xié)議規(guī)定的履行。(四) 環(huán)境工作： 保持小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，定時(shí)收取生活垃圾并進(jìn)行垃圾清運(yùn)工作，保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的房屋，以檢查并確定裝修規(guī)則是否得到遵守。 對來訪客人必要時(shí)確認(rèn)或登記。 與業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)和被監(jiān)督。主要包括以下事項(xiàng)：(一) 管理工作： 根據(jù)管理協(xié)議制訂小區(qū)用戶守則及其它必要的規(guī)章制度，以各種形式督促業(yè)主和用戶遵守規(guī)約。 “上島酈舍”所有業(yè)主的權(quán)益份額總和構(gòu)成“上島酈舍”物業(yè)最高權(quán)益，在國家、地方法律法規(guī)制約下，通過選舉的業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會行使對小區(qū)物業(yè)管理的決策權(quán)。如果該房屋已被合法抵押，則抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后亦為“業(yè)主”。第二章 定 義在本協(xié)議中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：一、 “小區(qū)”指命名為“上島酈舍”的建筑物、配套設(shè)施及其所屬區(qū)域。二、 本協(xié)議制定的目的在于：通過本協(xié)議的制定，初步明確各業(yè)主對“上島酈舍”住宅小區(qū)及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修所享有的權(quán)利及承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，明確各業(yè)主在“上島酈舍”的權(quán)益份額及對“上島酈舍”公共開支所須承擔(dān)的義務(wù)，達(dá)到對該小區(qū)的統(tǒng)一管理，以保證所有業(yè)主能有效地使用其購買的物業(yè)。五、 “開發(fā)商保留地方”指小區(qū)內(nèi)非其他業(yè)主所擁有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域（公共區(qū)域除外）和建筑物。凡曾發(fā)生水電氣任何一項(xiàng)費(fèi)用的，無論以后是否有人居住，均不認(rèn)為是空置房。 受聘于本小區(qū)的物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格管理和維護(hù)本小區(qū)的所有公用生活、服務(wù)設(shè)施和場地，為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)并受本協(xié)議的約束。 處理所有對小區(qū)管理的投訴及各項(xiàng)維修，并協(xié)助業(yè)主委員會調(diào)解業(yè)主或用戶之間因小區(qū)管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。1 受開發(fā)商委托對開發(fā)商保留地方進(jìn)行管理。 每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)及裝修指南，完成其所屬房屋的裝修工程。上述區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)施大修及更新應(yīng)在業(yè)主委員會授權(quán)下進(jìn)行。 舉辦不定期的社區(qū)文化活動，聯(lián)系小區(qū)內(nèi)外文化交流。 物業(yè)公司有權(quán)指定專業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行代收代扣水、電、氣費(fèi)及物管費(fèi)。 依法享有使用或有償使用房屋本體公用設(shè)施（樓梯、電梯、通道、上下水管道、消防設(shè)備等）和社區(qū)公用設(shè)施、公共場所（地）、道路、文化娛樂場所、體育設(shè)施、停車場的權(quán)利。物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第7頁共18頁1 有權(quán)對社區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見或批評，可要求業(yè)主委員會會對甲方的違反合同或有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰。特別指明：物業(yè)管理費(fèi)收取起始是以售房合同約定的交房日期為準(zhǔn)。 各業(yè)主不得故意擾亂小區(qū)的管理秩序和生活秩序，侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。1 各業(yè)主若因本身的疏忽及其它原因而造成水、氣、煙或其它有關(guān)物體外溢，損害他人或其財(cái)產(chǎn)時(shí)，該業(yè)主須對因此產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和其它要求負(fù)全部責(zé)任。1 違反本章各條款的業(yè)主須就所引致的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)開支。面積核定前后的物業(yè)管理費(fèi)差額不作退補(bǔ)。 大修及更新改造基金根據(jù)國家建設(shè)部和市政府有關(guān)管理規(guī)定及樓宇實(shí)際情況繳納。 物業(yè)管理公司每月定時(shí)公告分?jǐn)偪偭俊?物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第11頁共18頁 討論本協(xié)議修改意見并組織全體業(yè)主親自投票表決。 業(yè)主委員會章程及相關(guān)工作程序細(xì)則將按有關(guān)規(guī)定及本章條款另行制訂。 開發(fā)商有權(quán)在業(yè)主委員會成立前審核和批準(zhǔn)小區(qū)年度管理預(yù)算或修訂的年度管理預(yù)算。第九章 其它事項(xiàng)一、 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見的情況下如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件時(shí)，物管公司可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)采取必要的緊急措施。一、 業(yè)主自請裝修隊(duì)伍或自行裝修其所有房屋，均應(yīng)提前一周辦理申報(bào)手續(xù)：領(lǐng)取并填寫《住戶裝修審批及竣工驗(yàn)收表》，連同設(shè)計(jì)方案、施工隊(duì)伍資質(zhì)證明、委托裝修協(xié)議等報(bào)物管公司審批，經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)審?fù)夂蠼桓堆b修結(jié)構(gòu)保證金1000元，防漏及外觀保證金1000元，安全與環(huán)境維護(hù)保證金1000元，裝修垃圾二次清運(yùn)費(fèi)（按每戶建筑面積2元/M2計(jì)收），簽訂《裝修安全及環(huán)境維護(hù)協(xié)議》。五、 裝修施工不能影響他人休息。九、 給水管道（冷、熱水管道）安裝完畢后，必須在試壓符合要求后方可封閉，電氣線路送電前必須做絕緣測試后才能送電至用電點(diǎn)。三、 切勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾倒于廁所或下水道內(nèi)，若因使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)疏通修理費(fèi)用。物業(yè)管理協(xié)議附件三治 安 管 理 規(guī) 定一、 為使業(yè)主（使用人）居住安全，物業(yè)管理公司協(xié)助公安機(jī)關(guān)提供24小時(shí)安全值守服務(wù)。五、 小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁任何機(jī)構(gòu)或人士（包括各位業(yè)主和使用人）進(jìn)行上門推銷活動、散發(fā)宣傳品，若發(fā)現(xiàn)可疑人士或異常情況，請及時(shí)通知保安人員及物業(yè)管理公司。 物業(yè)管理協(xié)議附件四車 輛 道 路 管 理 規(guī) 定為了維護(hù)上島酈舍小區(qū)交通秩序安全和車行道、人行道、消防通道的暢通、整潔，特制定如下規(guī)定。六、 出租車不得在小區(qū)內(nèi)攬客，送人完畢后須馬上離開小區(qū)，如用戶需用車，應(yīng)在小區(qū)外叫車搭乘。一、 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，制定消防工作規(guī)章制度，小區(qū)物業(yè)管理公司指定防火責(zé)任人和義務(wù)消防員，經(jīng)常檢查防火安全工作，進(jìn)行防火教育，開展消防學(xué)習(xí)。物業(yè)管理協(xié)議附件六小區(qū)綠化管理規(guī)定一、 愛護(hù)本小區(qū)內(nèi)的花草、樹木、園藝景點(diǎn)等設(shè)施，任何人不得隨意物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第17頁共18頁占用、踐踏、攀摘、損壞樹木、景點(diǎn)，如屬人為損壞，應(yīng)由責(zé)任人支付賠償金。故入庫（場）停放車輛，車主須自行向保險(xiǎn)公司投保，若有損壞丟失，由公安機(jī)關(guān)勘察出具證明。租賃車位到期未辦理續(xù)租手續(xù)的，按計(jì)時(shí)收費(fèi)。十一、 車輛進(jìn)出場庫，請愛護(hù)場庫的設(shè)施設(shè)備，若發(fā)生意外碰撞，造成場庫損失，責(zé)任人承擔(dān)賠償。由事務(wù)部負(fù)責(zé)戶內(nèi)，樓層消防、綠化、小品及娛樂設(shè)施等非工程設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收。B、 毛地面：平整，無裂紋；C、 水泥砂漿面層：無抹灰不整，壓光均勻，無空鼓，無起泡等缺陷。 建立健全物業(yè)管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)物業(yè)的小型維修、保養(yǎng)和改造工作，精心組織，嚴(yán)格管理，提高管理水平和管理效益。 社區(qū)活動組織，社區(qū)公共事務(wù)協(xié)調(diào)。 對服務(wù)分供方進(jìn)行監(jiān)控管理。 制定設(shè)備設(shè)施年、季、月度維修計(jì)劃報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大問題或疑難問題的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、處理。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、安排、監(jiān)督社區(qū)文化活動的實(shí)施和記錄以及社區(qū)文明建設(shè)工作的策劃、安排和實(shí)施。 拓展客戶服務(wù)與經(jīng)營渠道。物管部各崗位職責(zé)： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 2 頁共3頁 成本控制（做好預(yù)算和核算）。 遵守保安員職責(zé)。 積極向業(yè)主進(jìn)行治安防范和管理方面的宣傳。發(fā)現(xiàn)有燈具損壞或其他故障，及時(shí)更換燈具或通知工程人員維修。 制定、完善工程各崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)章制度并組織實(shí)施，確保物業(yè)的正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)。 負(fù)責(zé)并組織技術(shù)文件和設(shè)備設(shè)施檔案的接管、建立和管理工作 負(fù)責(zé)為公司新開發(fā)項(xiàng)目工程類提供前期研究依據(jù)。 主動配合其他部門的工作。 領(lǐng)用后的辦公用品，領(lǐng)用人必須妥善保管，出現(xiàn)丟失，責(zé)任自負(fù)。 書刊、資料的借閱1) 只限于物管部辦公室管理人員借閱。 采購員按《采購申請單》所列物品規(guī)格、數(shù)量、材質(zhì)等要求進(jìn)行采購，采購?fù)戤呍凇恫少徤暾垎巍飞虾炞趾蟊４妗? 采購員應(yīng)注意了解市場信息，積累供應(yīng)商資料，盡量建立可靠穩(wěn)定的供貨渠道。 任何人不得用公司電話打私人長途電話，如有急事要打長途電話,必須由值班人員作好記錄，費(fèi)用自理。 考勤統(tǒng)計(jì)： 每月6日行政文員收取上月考勤卡，8日前進(jìn)行考勤統(tǒng)計(jì)并提交財(cái)務(wù)部，計(jì)算法定工作日、實(shí)際工作日和其它情況（病假、事假、遲到、早退……）等，超出法定工作日的天數(shù)視為加班天數(shù)。 管理處周例會： 每周一17：00由公司經(jīng)理主持召開管理處周例會。公司經(jīng)理對保安部工作狀況和例會召開質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。 培訓(xùn)對公司的整體工作水平至關(guān)重要，必須制度化、法制化、規(guī)范化。 年度培訓(xùn)計(jì)劃匯入年度工作計(jì)劃中報(bào)總經(jīng)理，經(jīng)總經(jīng)理在公司經(jīng)理辦公會議上討論通過后，由總經(jīng)理審批。 培訓(xùn)的類別 公司設(shè)置以下類別的培訓(xùn)； 新員工入職培訓(xùn)：所有新入職員工均應(yīng)接受不少于兩日的入職培訓(xùn)，培訓(xùn)后參加統(tǒng)一考試，不合格者作辭退處理； 上崗培訓(xùn)：管理處一線員工上崗前應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)考核不合格者不準(zhǔn)上崗； 在職培訓(xùn)：員工在工作期間應(yīng)按各自部門的《培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》接受定期定時(shí)的培訓(xùn)，培訓(xùn)不合格按相關(guān)規(guī)程處理； 升職、調(diào)職培訓(xùn)：員工在升職、調(diào)職報(bào)到前，應(yīng)接受人事部的專項(xiàng)培訓(xùn)。 培訓(xùn)記錄保存期：1) 培訓(xùn)計(jì)劃（3年）；2) 培訓(xùn)人員簽到表（3年）；3) 培訓(xùn)記錄表（3年）；4) 考試、考核試卷（3年）；5) 培訓(xùn)考試/考核成績匯總表（3年）；6) 員工培訓(xùn)檔案（長期，但至此員工離開公司為止）；7) 持證上崗人員培訓(xùn)匯總一覽表及資格證件復(fù)印。 培訓(xùn)的組織實(shí)施 由公司統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由人事部組織實(shí)施；這類培訓(xùn)一般有： 物業(yè)管理基本法規(guī)、條例實(shí)施細(xì)則的培訓(xùn)； 物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)培訓(xùn)； 相關(guān)法律知識培訓(xùn)； 文化知識培訓(xùn)； 禮儀服務(wù)培訓(xùn)； 外出參觀。 培訓(xùn)費(fèi)用的保證 每年1月1日前公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃，最后確定全年度培訓(xùn)費(fèi)用額度； 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)將培訓(xùn)費(fèi)用列為專項(xiàng)開支，調(diào)撥資金、?？顚Ｓ?，確保公司的培訓(xùn)費(fèi)用落到實(shí)處。培訓(xùn)必須制度化、規(guī)范化、法制化才能確保培訓(xùn)的常抓不懈，從而最終確保培訓(xùn)的質(zhì)量達(dá)到工作要求相吻合。 適用范圍：適用于物管部所有員工的培訓(xùn)工作的管理。2) 分析本周的報(bào)事單和投訴單，對已產(chǎn)生和潛在的問題提出相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，就各部門之間存在的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)配合。工程部員工白班8小時(shí)為一天，連續(xù)14小時(shí)（白班+夜班6小時(shí)）算2天。考勤制度： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁 目的：考核員工出勤時(shí)間，作為確定工作時(shí)間的依據(jù)。1 采購員應(yīng)協(xié)助配合其它部門搞好工作。 對服裝等類需特制物品，應(yīng)先了解供貨商的服務(wù)質(zhì)量，選擇可長期合作伙伴，保障所需舞品能按時(shí)保質(zhì)送貨上門。3) 每次借閱期限不超過一個月，一個月后需如期歸還或辦理續(xù)借。如出現(xiàn)丟失，在一個月后可向事務(wù)部領(lǐng)取，但事務(wù)部需控制。 辦公設(shè)備中復(fù)印機(jī)、電腦及打印機(jī)由辦公室文員負(fù)責(zé)保管、維護(hù)以及聯(lián)系維修事宜，行政主管負(fù)責(zé)監(jiān)控。9 工程技工： 遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程，服從上級安排。 制定房屋及設(shè)備設(shè)施年、季、月度工作和維保計(jì)劃并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)組織調(diào)度現(xiàn)場搶修工作。 維護(hù)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生。 認(rèn)真完成上級交辦的其它任務(wù)7 保潔綠化員 負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化、清潔，對不衛(wèi)生、不文明現(xiàn)象和行為及時(shí)勸阻和制止。 保安器具管理。 物品的采購、倉儲。 協(xié)調(diào)處理小區(qū)違