【正文】 代售；代辦電話安裝；鐘點(diǎn)工服務(wù)；商品信息服務(wù)；代育花木；送鮮花；代叫出租車；代購機(jī)船車票等內(nèi)容。 舉辦不定期的社區(qū)文化活動，聯(lián)系小區(qū)內(nèi)外文化交流。 設(shè)立信息發(fā)布欄，加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系和消息發(fā)布。 按照政府有關(guān)部門的要求對綠化區(qū)域予以維護(hù)、保養(yǎng)，使之處于良好狀態(tài)。 對配套系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)修理。上述區(qū)域及系統(tǒng)設(shè)施大修及更新應(yīng)在業(yè)主委員會授權(quán)下進(jìn)行。 建立小區(qū)內(nèi)公共建筑設(shè)備及業(yè)主所屬房屋基本狀況、維修、異動檔案。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費(fèi)用完全由該業(yè)主單獨(dú)負(fù)責(zé)，與其它業(yè)主及管理者無關(guān)?；蛟诠芾碚哒J(rèn)為有必要的情況下，將其逐出小區(qū)。 每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計及裝修指南，完成其所屬房屋的裝修工程。 定期或不定期巡視、檢查小區(qū)，必要時包括業(yè)主所有房屋內(nèi)部，可采取必要措施以防止任何人未經(jīng)管理者同意或未按本協(xié)議規(guī)定占用、變更、損害公共服務(wù)設(shè)施。 維持小區(qū)的交通秩序。 盤查控制閑雜人員和小販等進(jìn)入小區(qū)。1 受開發(fā)商委托對開發(fā)商保留地方進(jìn)行管理。1 對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行管理。 在所有有關(guān)小區(qū)的法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。 與小區(qū)有關(guān)的政府、職能部門、新聞媒體的接洽工作。 處理所有對小區(qū)管理的投訴及各項(xiàng)維修，并協(xié)助業(yè)主委員會調(diào)解業(yè)主或用戶之間因小區(qū)管理而引起的糾紛與爭執(zhí)。 維護(hù)區(qū)內(nèi)郵政設(shè)施，協(xié)調(diào)郵政部門為小區(qū)業(yè)主和居民提供的服務(wù)工作。 雇傭、培訓(xùn)、解雇職員并對其工作進(jìn)行管理。二、 權(quán)力及責(zé)任在與業(yè)主正當(dāng)權(quán)益不抵觸的前提下，物業(yè)管理公司受聘后即被授權(quán)進(jìn)行本小區(qū)的管理、組織和維護(hù)工作。 受聘于本小區(qū)的物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格管理和維護(hù)本小區(qū)的所有公用生活、服務(wù)設(shè)施和場地，為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)并受本協(xié)議的約束。由重大高科物業(yè)公司首先組建或聘請物業(yè)管理公司予以實(shí)施，任期三年（自上島酈舍整體竣工，經(jīng)有關(guān)部門檢驗(yàn)合格并交房之日起開始計算）。 小區(qū)未售出之產(chǎn)業(yè)歸重大高科物業(yè)公司所有，故該公司亦為業(yè)主。屬于非住宅類物業(yè)的，以業(yè)主擁有的建筑面積每一百平方米計算為一票；單戶不足一百平方米的，計為一票。凡曾發(fā)生水電氣任何一項(xiàng)費(fèi)用的，無論以后是否有人居住，均不認(rèn)為是空置房。十、 “管理費(fèi)用”指管理者為組織管理小區(qū)而發(fā)生的保安、保潔、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)、上繳有關(guān)部門的各種費(fèi)用、員工工資福利、辦公費(fèi)、公共用水用電、社區(qū)活動費(fèi)、公共保險等費(fèi)用。八、 “本協(xié)議”指本管理協(xié)議及其附件。七、 “業(yè)主”指對所購買的房屋擁有所有權(quán)的自然人及法人等組織體，并包括其后的合法繼承人或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人及受贈人。五、 “開發(fā)商保留地方”指小區(qū)內(nèi)非其他業(yè)主所擁有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域（公共區(qū)域除外）和建筑物。四、 “公共設(shè)施”指為該小區(qū)的公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、儀器、裝置及花木，包括但不限于供水、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、衛(wèi)生間設(shè)備、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、供電系統(tǒng)（包括緊急發(fā)電機(jī)）、污水處理系統(tǒng)，所有供小區(qū)使用的溝渠、水道、管道槽溝、電線、電纜、公用通告板及其它機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備等。二、 “開發(fā)商”指重大高科物業(yè)公司。四、 本協(xié)議的解釋權(quán)和修改權(quán)屬業(yè)主委員會，業(yè)主委員會未成立前屬重大高科物業(yè)公司，成立后屬業(yè)主委員會。二、 本協(xié)議制定的目的在于：通過本協(xié)議的制定，初步明確各業(yè)主對“上島酈舍”住宅小區(qū)及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施的使用、保養(yǎng)及維修所享有的權(quán)利及承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，明確各業(yè)主在“上島酈舍”的權(quán)益份額及對“上島酈舍”公共開支所須承擔(dān)的義務(wù)，達(dá)到對該小區(qū)的統(tǒng)一管理，以保證所有業(yè)主能有效地使用其購買的物業(yè)?！吧?島 酈 舍”物業(yè)管理制度重 慶 智 捷 物 業(yè) 管 理 公 司二〇〇九年五月目錄物業(yè)管理協(xié)議 ………………………………… 2頁物管部組織構(gòu)架 …………………………………20頁部門管理職責(zé) …………………………………21頁物管部各崗位職責(zé) …………………………………23頁內(nèi)部日常管理制度 …………………………………26頁辦公用品、勞保用品采購管理規(guī)程 …………………………………27頁材料物資管理辦法 …………………………………28頁公司電話使用管理規(guī)定 …………………………………29頁考勤制度 …………………………………30頁例會制度 …………………………………31頁培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 …………………………………32頁人事管理流程圖 …………………………………35頁人事管理制度 …………………………………37頁文書、檔案、資料管理辦法 …………………………………44頁物業(yè)管理公司文明服務(wù)規(guī)范 …………………………………45頁員工檔案管理辦法 …………………………………50頁員工獎懲管理?xiàng)l例 …………………………………52頁員工離職手續(xù)辦理流程圖 …………………………………56頁員工離職手續(xù)簽批表 …………………………………57頁招聘工作程序 …………………………………58頁物管公司人事招聘流程 …………………………………60頁招聘工作程序 …………………………………62頁特約服務(wù)管理規(guī)程 …………………………………63頁業(yè)主檔案管理規(guī)程 …………………………………65頁保安部內(nèi)部管理制度 …………………………………66頁保安部巡邏制度 …………………………………73頁保安部員工指紋檔案 …………………………………74頁火災(zāi)事故處置規(guī)程 …………………………………75頁門崗崗位職責(zé) …………………………………77頁停車場值班員管理規(guī)定門 …………………………………78頁巡邏崗崗位職責(zé) …………………………………79頁應(yīng)急事件處置規(guī)程 …………………………………80頁交接班制度 …………………………………82頁工程部物資物品管理?xiàng)l例 …………………………………83頁工程部值班制度 …………………………………87頁工程檔案借閱制度 …………………………………88頁員工綜合考核檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) …………………………………89頁保潔員工作制度 …………………………………90頁保潔員輪值班制度 …………………………………91頁員工手冊 …………………………………92頁物業(yè)管理協(xié)議重慶智捷物業(yè)管理文件版號A擬訂日期2009年5月第 1 頁共18頁物 業(yè) 管 理 協(xié) 議甲方：重慶智捷物業(yè)管理有限公司 乙方：______________________________根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等政府有關(guān)法律、法規(guī)，為維護(hù)小區(qū)各業(yè)主之權(quán)益及促進(jìn)小區(qū)的管理，甲、乙雙方同意遵守《上島酈舍物業(yè)管理協(xié)議》中的各項(xiàng)條款，承擔(dān)約定的責(zé)任和義務(wù)，享有相關(guān)權(quán)利。甲方： 業(yè)主： （簽章） 委托代理人： 年 月 日 年 月 日簽約地點(diǎn)： 物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第2頁共18頁重慶“上島酈舍”物業(yè)管理協(xié)議第一章 總 則一、 本協(xié)議依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、重慶市人大常務(wù)委員會《重慶市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、重慶市人民政府《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等政府有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合“上島酈舍”實(shí)際情況制定。三、 “上島酈舍”的所有業(yè)主必須簽署本協(xié)議，本協(xié)議自當(dāng)事人簽署后立即生效，本小區(qū)的所有業(yè)主及其他居留人和物業(yè)管理公司均須受本協(xié)議條文的約束。第二章 定 義在本協(xié)議中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：一、 “小區(qū)”指命名為“上島酈舍”的建筑物、配套設(shè)施及其所屬區(qū)域。三、 “公共區(qū)域”指為該小區(qū)的業(yè)主及用戶而設(shè)并供其共用的公共地方，包括小區(qū)內(nèi)各出入口、通道、服務(wù)車輛及垃圾收集車輛起落貨位、電梯（包括客梯、貨梯）、消防樓梯間、走廊、公共衛(wèi)生間、清潔間、電表房、后備發(fā)電機(jī)房、泵房、消防設(shè)備控制室、儲水箱（池）、電梯房（含電梯井）及其它地方或范圍，但任何業(yè)主擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及開發(fā)商保留地方除外。以上所列的各類設(shè)備，不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施的一部分，物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第3頁共18頁但任何只供個別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。六、 “管理者”指管理該小區(qū)的人士或機(jī)構(gòu)，通常指物業(yè)管理公司及其授權(quán)的管理人員和員工。如果該房屋已被合法抵押，則抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后亦為“業(yè)主”。九、 “業(yè)主（用戶）守則”指管理者根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及本協(xié)議的規(guī)定制定的當(dāng)各業(yè)主及用戶使用其所擁有的房屋及小區(qū)公共區(qū)域和公共設(shè)施時需要遵守的細(xì)則。 十一、 “空置房”指自交房后未發(fā)生水電氣任何一項(xiàng)費(fèi)用的物業(yè)。第三章 權(quán) 屬 業(yè)主對小區(qū)進(jìn)行管理的權(quán)屬份額計算方式為：屬于住宅類物業(yè)的，一戶為一票。 “上島酈舍”所有業(yè)主的權(quán)益份額總和構(gòu)成“上島酈舍”物業(yè)最高權(quán)益，在國家、地方法律法規(guī)制約下，通過選舉的業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會行使對小區(qū)物業(yè)管理的決策權(quán)。第四章 物業(yè)管理公司一、 一般事項(xiàng) 本小區(qū)由物業(yè)管理公司根據(jù)本協(xié)議進(jìn)行管理。 上述服務(wù)期滿后，由業(yè)主委員會考慮并召集業(yè)主大會決定是否延聘該物業(yè)公司，并應(yīng)至少提前三個月書面通知該物業(yè)公司是否終止或繼續(xù)其服務(wù)。 物業(yè)管理公司一旦受聘，將被視為全部業(yè)主之集體代理人，而非個別物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第4頁共18頁代理，每一業(yè)主將被視為已不可撤銷地認(rèn)可該受聘物業(yè)管理公司為執(zhí)行協(xié)議的指定代理人。主要包括以下事項(xiàng)：(一) 管理工作： 根據(jù)管理協(xié)議制訂小區(qū)用戶守則及其它必要的規(guī)章制度，以各種形式督促業(yè)主和用戶遵守規(guī)約。 物業(yè)管理公司辦公場所、職員制服、工作服、工具、器具、材料或其他必要的設(shè)備的采買和管理。 小區(qū)自備交通車及候車站的管理。 聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師及其它專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其它工作人員。 與業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)和被監(jiān)督。1 可以物業(yè)公司名義投保，投保項(xiàng)目包括財產(chǎn)險、公眾責(zé)任險等險種，但業(yè)主應(yīng)對其屬下的房屋內(nèi)利益自行投保。1 受所有權(quán)人委托對小區(qū)配套設(shè)施如網(wǎng)球場、游泳池、會所、茶室、酒吧、圖書室等活動場所進(jìn)行管理。(二) 保安工作： 建立預(yù)防性安全防范體系，配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，但不含人身財產(chǎn)保險保證保管責(zé)任。 對來訪客人必要時確認(rèn)或登記。 處理急病、地震、地陷、火災(zāi)等突發(fā)事件的組織疏導(dǎo)和施救工作。(三) 工程維修與維護(hù)工作： 檢查、巡視小區(qū)，必要時包括業(yè)主所有房屋內(nèi)部。如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的裝修單位及其工人違反裝物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第5頁共18頁修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕該等人士進(jìn)入小區(qū)。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的房屋，以檢查并確定裝修規(guī)則是否得到遵守。管理者有權(quán)在適當(dāng)時候?qū)ρb修規(guī)則進(jìn)行修改。 保持公共區(qū)域之水、電、氣、通訊、共用天線、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防裝置、路燈、道路、排污排水系統(tǒng)處于良好運(yùn)行狀態(tài)，并在發(fā)生損壞時及時修復(fù)（屬于有關(guān)職能部門經(jīng)營／管轄權(quán)限的，物業(yè)公司協(xié)調(diào)督促其盡快修復(fù)）。 建筑及其設(shè)施保修期內(nèi)協(xié)調(diào)開發(fā)商、承建商進(jìn)行對業(yè)主所有房屋內(nèi)發(fā)生的墻體、水、電、氣、通訊、共用天線、排污等建筑體系保修；保修期后實(shí)施有償服務(wù)或協(xié)調(diào)專業(yè)機(jī)構(gòu)或職能部門有償維護(hù)維修。(四) 環(huán)境工作： 保持小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，定時收取生活垃圾并進(jìn)行垃圾清運(yùn)工作，保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。(五) 社區(qū)交流組織： 設(shè)立發(fā)行小區(qū)業(yè)主通訊，加強(qiáng)業(yè)主間的溝通和文化交流。 引導(dǎo)成立社區(qū)性協(xié)會，豐富業(yè)主的生活，