【正文】 技術(shù)水平，確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，妥善處理業(yè)主報(bào)修事宜。 管理好使用的工具、材料、耗材，負(fù)責(zé)水、電、氣等能源的監(jiān)控。 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過程監(jiān)控。 主動(dòng)配合其他部門的工作。 內(nèi)部日常管理制度： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁一、 綜合管理制度： 辦公物品領(lǐng)用及管理規(guī)定 管理規(guī)定 物管部所有辦公用品由辦公室文員負(fù)責(zé)保管、發(fā)放和登記。 辦公設(shè)備中復(fù)印機(jī)、電腦及打印機(jī)由辦公室文員負(fù)責(zé)保管、維護(hù)以及聯(lián)系維修事宜，行政主管負(fù)責(zé)監(jiān)控。 辦公桌椅由受用人員負(fù)責(zé)保管。 計(jì)算器、驗(yàn)鈔機(jī)、裝訂機(jī)固定由財(cái)務(wù)受用人員保管。 每月底，辦公室文員作出辦公用品分類統(tǒng)計(jì)，為次月采購計(jì)劃提供依據(jù)，并對(duì)辦公用品的采購進(jìn)行驗(yàn)收。 辦公用品的領(lǐng)用 所有辦公用品只限于管理部工作人員領(lǐng)用。 為了辦公用品日后的采購提供數(shù)據(jù)，管理部各部門每月末需向事務(wù)部提出下月辦公用品采購計(jì)劃，避免隨意性太強(qiáng)，造成事務(wù)部后勤保障不力。 領(lǐng)用后的辦公用品，領(lǐng)用人必須妥善保管，出現(xiàn)丟失，責(zé)任自負(fù)。事務(wù)部必須對(duì)辦公用品的領(lǐng)用進(jìn)行控制，在一個(gè)月之內(nèi)凡在事務(wù)部領(lǐng)用過相同物品的需持原有的空包裝向事務(wù)部換取新的辦公用品——以舊換新（提醒：用完后的空包裝請(qǐng)保管好），避免重復(fù)領(lǐng)用。如出現(xiàn)丟失，在一個(gè)月后可向事務(wù)部領(lǐng)取，但事務(wù)部需控制。 每次領(lǐng)用，領(lǐng)用人都必須在《辦公室領(lǐng)用登記表》上進(jìn)行登記。 對(duì)于辦公復(fù)印耗材——打印紙、復(fù)印紙，事務(wù)部將根據(jù)每月各部門提供的領(lǐng)用計(jì)劃，下發(fā)至各部門，由各部門保管、使用，公共地方將不再到處堆放復(fù)印紙，由行政文員控制。 社區(qū)活動(dòng)宣傳用品的管理 活動(dòng)用品只限于每次公司活動(dòng)使用。 對(duì)于音像物品需在辦公室文員處簽字借用，待活動(dòng)結(jié)束后再歸還。 膠卷只供拍攝物管部所需資料所用，不能用于私人。 書刊、資料的借閱1) 只限于物管部辦公室管理人員借閱。2) 每次借閱需在辦公室文員處填寫借閱登記。3) 每次借閱期限不超過一個(gè)月，一個(gè)月后需如期歸還或辦理續(xù)借。4) 借閱后由辦公室文員歸還到原處后，在《借閱登記》上作登記。辦公用品、勞保用品采購管理規(guī)程： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁 辦公用品、勞保用品須先與庫管員核實(shí)所需物品的庫存量。 在所需物品無庫存或庫存不足時(shí)，由所需物品部門填寫《采購申請(qǐng)單》。 《采購申請(qǐng)單》由公司經(jīng)理簽字后交采購員。 采購員按《采購申請(qǐng)單》所列物品情況估計(jì)所需金額到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取備用金。 采購員按《采購申請(qǐng)單》所列物品規(guī)格、數(shù)量、材質(zhì)等要求進(jìn)行采購，采購?fù)戤呍凇恫少徤暾?qǐng)單》上簽字后保存。 采購物品時(shí)，須多方序詢價(jià)，按“價(jià)廉適用”原則進(jìn)行，并盡量要求供貨商提供發(fā)票。 對(duì)服裝等類需特制物品，應(yīng)先了解供貨商的服務(wù)質(zhì)量，選擇可長(zhǎng)期合作伙伴，保障所需舞品能按時(shí)保質(zhì)送貨上門。 選擇長(zhǎng)期供貨商應(yīng)按能保證質(zhì)量、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、送貨上門的原則。 采購員應(yīng)注重時(shí)效，盡量集中采購，節(jié)約人力物力。 采購時(shí)有疑問應(yīng)與公司有關(guān)人員聯(lián)系，確保采購物品能正常使用。1 采購后應(yīng)及時(shí)辦理入庫手續(xù)。1 若遇特殊情況需緊急采購，須先告知公司經(jīng)理，采購后補(bǔ)上有關(guān)手續(xù)，并及時(shí)告訴所需部門。1 采購員應(yīng)注意了解市場(chǎng)信息，積累供應(yīng)商資料，盡量建立可靠穩(wěn)定的供貨渠道。1 采購員應(yīng)多與各部門溝通，了解所需物品的適用性、合理性等情況。1 采購員應(yīng)協(xié)助配合其它部門搞好工作。材料物資管理辦法： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁1. 采購人員在物資采購回來以后，必須及時(shí)辦理驗(yàn)收入庫手續(xù)，庫房保管員（財(cái)務(wù)）根據(jù)采購計(jì)劃，按質(zhì)按量驗(yàn)收各種物品，并認(rèn)真填寫材料入庫驗(yàn)收單一式三聯(lián)，第一聯(lián)由采購人員存查，第二聯(lián)作采購報(bào)銷憑證，第三聯(lián)由庫房保管員存，庫房保管員根據(jù)入庫單內(nèi)容，分品種、規(guī)格進(jìn)行擺放，并做出相應(yīng)的標(biāo)識(shí)。2. 各部門領(lǐng)用物資時(shí)，必須填制“領(lǐng)料單”一式三聯(lián)，經(jīng)使用部門負(fù)責(zé)人簽字同意后，第二、三聯(lián)交庫房保管員，庫房保管員根據(jù)領(lǐng)料單內(nèi)容進(jìn)行發(fā)料，領(lǐng)料單的第一聯(lián)領(lǐng)料部門自存，第二聯(lián)在每月25日向庫房保管員收取做帳。3. 庫房保管員必須建立相應(yīng)的物資臺(tái)帳，根據(jù)材料驗(yàn)收入庫單的第三聯(lián)和領(lǐng)料單的第三聯(lián)，及時(shí)、準(zhǔn)確記載各種材料、物資的出入庫數(shù)量及金額，庫房保管員在每季度最后十天，必須對(duì)庫存材料物資進(jìn)行一次盤點(diǎn)清查，并填報(bào)《材料物資盤點(diǎn)表》一式二份，一份自存，一份財(cái)務(wù)部留存，對(duì)盤虧的材料物資應(yīng)查明原因，報(bào)請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)按有關(guān)規(guī)定審批處理，以確保公司帳物相符。公司電話使用管理規(guī)定： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁 節(jié)假日和每日18:00至次日8:30，辦公室無值班人員時(shí)，由當(dāng)日辦公區(qū)巡邏崗保安接聽電話，并作好記錄及時(shí)轉(zhuǎn)告相關(guān)人員。 非辦公時(shí)間，除值班人員外任何人不得私自進(jìn)入辦公室接聽或打電話，凡有急事需打電話，必須由值班人員登記備查。 任何人不得用公司電話打私人長(zhǎng)途電話，如有急事要打長(zhǎng)途電話,必須由值班人員作好記錄，費(fèi)用自理。 值班人員使用電話遵守《員工手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定。考勤制度： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁 目的：考核員工出勤時(shí)間，作為確定工作時(shí)間的依據(jù)。 適用范圍：物管部所有員工 制度： 打卡制度： 打卡地點(diǎn)：打卡機(jī)暫設(shè)在車庫保安值班點(diǎn)，由值班保安負(fù)責(zé)監(jiān)卡及打卡機(jī)的正確使用。 打卡要求：實(shí)行一人一卡，上下班本人打卡；嚴(yán)禁代人打卡，如有違規(guī)發(fā)現(xiàn)一次兩人均扣罰15元；嚴(yán)禁保安人員利用工作之便，給己、他人方便，弄虛作假，將受到紀(jì)律處分，并視情節(jié)輕重對(duì)雙方每人扣罰20—50元；如系位置打錯(cuò)，由部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，否則無效；打卡時(shí)間不得比規(guī)定上、下班時(shí)間提前或延遲二十分鐘，否則視為無效。按時(shí)上、下班但遺忘打卡，一律扣罰5元/次，一月之中出現(xiàn)三次，每次扣10元。 換卡：考勤卡每月5日晚上由當(dāng)班保安員更換，此前由保安隊(duì)長(zhǎng)從行政文員處領(lǐng)出新卡并指定人員填寫姓名。 每月末由值班保安員提醒保安隊(duì)長(zhǎng)調(diào)整好打卡鐘日期，行距及并核對(duì)時(shí)間。 考勤統(tǒng)計(jì)： 每月6日行政文員收取上月考勤卡，8日前進(jìn)行考勤統(tǒng)計(jì)并提交財(cái)務(wù)部，計(jì)算法定工作日、實(shí)際工作日和其它情況（病假、事假、遲到、早退……）等，超出法定工作日的天數(shù)視為加班天數(shù)。 保安部隊(duì)員以考勤卡上為準(zhǔn)12小時(shí)算一天。工程部員工白班8小時(shí)為一天，連續(xù)14小時(shí)（白班+夜班6小時(shí)）算2天。辦公室人員只計(jì)白天，不計(jì)夜間加班。例會(huì)制度： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁1. 目的：為規(guī)范例會(huì)制度，使例會(huì)真正達(dá)到打造優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)公司凝聚力和員工集體榮譽(yù)感，以保證服務(wù)質(zhì)量滿足業(yè)主和住戶需求。使例會(huì)成為培訓(xùn)、激勵(lì)的持續(xù)會(huì)議。2. 適用范圍：物管部全體員工3. 內(nèi)容： 晨會(huì)： 每天早上8：30，由公司經(jīng)理或綜合部主管負(fù)責(zé)召開全體員工的晨會(huì)。 晨會(huì)包含以下重要內(nèi)容： 當(dāng)日重要事務(wù)的解決； 突出事件的公布、激勵(lì)； 當(dāng)日紀(jì)律檢查及企業(yè)文化的傳播； 當(dāng)日工作安排。 管理處周例會(huì)： 每周一17：00由公司經(jīng)理主持召開管理處周例會(huì)。 會(huì)議就上周的工作情況、服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行回顧和總結(jié)，會(huì)議內(nèi)容包括：1) 各部門匯報(bào)上周計(jì)劃的完成情況或計(jì)劃的進(jìn)展，對(duì)本部門服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行自我評(píng)價(jià)。2) 分析本周的報(bào)事單和投訴單，對(duì)已產(chǎn)生和潛在的問題提出相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，就各部門之間存在的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)配合。以便及時(shí)解決業(yè)主和住戶的需求、建議和批評(píng)。3) 對(duì)所需物資、耗材提出要求。4) 公司經(jīng)理根據(jù)公司的質(zhì)量方針和各部門的質(zhì)量目標(biāo)，評(píng)價(jià)各部門的工作情況和服務(wù)質(zhì)量，并對(duì)管理處工作進(jìn)行小結(jié)。5) 公司經(jīng)理總結(jié)管理處計(jì)劃完成情況、安排下周重要事務(wù)。 保安部周例會(huì)：每周星期五下午14：00由分管主管及保安隊(duì)長(zhǎng)主持保安部周例會(huì)，傳達(dá)管理處本周例會(huì)要求，解決本周疑難問題并做出總結(jié)作出下周計(jì)劃。公司經(jīng)理對(duì)保安部工作狀況和例會(huì)召開質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 1 頁共3頁 目的：通過對(duì)公司所有員工實(shí)施必要的培訓(xùn)，使其掌握相應(yīng)崗位需要的技能和服務(wù)質(zhì)量意識(shí)，確保員工滿意服務(wù)和管理要求。 適用范圍：適用于物管部所有員工的培訓(xùn)工作的管理。 職責(zé)：. 公司人事部負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，負(fù)責(zé)公司一級(jí)培訓(xùn)的組織工作。. 分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核年度培訓(xùn)計(jì)劃，總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)。. 各部門負(fù)責(zé)人提出培訓(xùn)要求，并按照公司年度培訓(xùn)計(jì)劃負(fù)責(zé)組織實(shí)施本部門組織的培訓(xùn)。 培訓(xùn)制度 培訓(xùn)管理的基本原則 先培訓(xùn)、后上崗，培訓(xùn)合格方允許上崗的原則。公司的每一位員工在進(jìn)行某一項(xiàng)工作之前，必須事先已經(jīng)過相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；培訓(xùn)考核未獲通過的員工不準(zhǔn)上崗工作。 培訓(xùn)對(duì)公司的整體工作水平至關(guān)重要，必須制度化、法制化、規(guī)范化。培訓(xùn)是確保員工工作技能達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)要求最重要的手段。培訓(xùn)必須制度化、規(guī)范化、法制化才能確保培訓(xùn)的常抓不懈，從而最終確保培訓(xùn)的質(zhì)量達(dá)到工作要求相吻合。 理論培訓(xùn)和實(shí)際操作培訓(xùn)相結(jié)合，培訓(xùn)必須和實(shí)際工作需要及公司的整體工作要求相吻合。 培訓(xùn)必須經(jīng)過結(jié)果的驗(yàn)證，員工的培訓(xùn)必須和員工的績(jī)效考評(píng)相結(jié)合。培訓(xùn)結(jié)果不驗(yàn)證就無法保證培訓(xùn)的效果；培訓(xùn)不同績(jī)效考評(píng)相結(jié)合就無法確保員工參加培訓(xùn)的積極性和培訓(xùn)質(zhì)量。 培訓(xùn)計(jì)劃的制定、審批與實(shí)施監(jiān)控 每年12月20日之前，公司各部門、各管理處必須制定完畢各自的年度培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)公司總經(jīng)理審批。 年度培訓(xùn)計(jì)劃應(yīng)符合下列要求：1) 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)要求；2) 有具體的實(shí)施時(shí)間；3) 有培訓(xùn)的方式說明；4) 有培訓(xùn)考核的要求和培訓(xùn)結(jié)果的驗(yàn)收方法；5) 有培訓(xùn)費(fèi)用的預(yù)算；6) 不違背法律、法規(guī)。 年度培訓(xùn)計(jì)劃匯入年度工作計(jì)劃中報(bào)總經(jīng)理，經(jīng)總經(jīng)理在公司經(jīng)理辦公會(huì)議上討論通過后，由總經(jīng)理審批。 審批后的年度工作計(jì)劃由公司人事部負(fù)責(zé)實(shí)施監(jiān)控：1) 每月末，人事部應(yīng)當(dāng)依據(jù)對(duì)各部門培訓(xùn)監(jiān)控的結(jié)果審核各部門的工作小結(jié)；2) 公司統(tǒng)一組織的培訓(xùn)由人事部具體組織實(shí)施；3) 各部門各自的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，人事部一般均應(yīng)派人到場(chǎng)監(jiān)控。 培訓(xùn)費(fèi)用的保證 每年1月1日前公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃，最后確定全年度培訓(xùn)費(fèi)用額度； 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)將培訓(xùn)費(fèi)用列為專項(xiàng)開支，調(diào)撥資金、?？顚Ｓ?，確保公司的培訓(xùn)費(fèi)用落到實(shí)處。 一般公司每年的費(fèi)用可以按1000元～2000元/年人進(jìn)行預(yù)提。 培訓(xùn)質(zhì)量的監(jiān)控 培訓(xùn)效果的驗(yàn)證，每年集中培訓(xùn)結(jié)束后，人事部均應(yīng)對(duì)培訓(xùn)效果作出評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)的培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號(hào)A修訂日期2009年5月第 2 頁共3頁方法可以是：1) 發(fā)調(diào)查問卷。就授課的效果征詢接受培訓(xùn)的員工的意見；2) 人事部組織專人對(duì)培訓(xùn)的質(zhì)量、效果作出評(píng)價(jià)。 員工培訓(xùn)后的考核1) 每次培訓(xùn)結(jié)束后，人事部均應(yīng)組織對(duì)參加培訓(xùn)員工的考試，以驗(yàn)證培訓(xùn)效果；2) 考核可采用書面考試和實(shí)際操作考核兩種方式；3) 對(duì)考核不及格的員工給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，補(bǔ)考不及格按公司《績(jī)效考評(píng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。 培訓(xùn)的類別 公司設(shè)置以下類別的培訓(xùn)； 新員工入職培訓(xùn)：所有新入職員工均應(yīng)接受不少于兩日的入職培訓(xùn)，培訓(xùn)后參加統(tǒng)一考試，不合格者作辭退處理； 上崗培訓(xùn)：管理處一線員工上崗前應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)考核不合格者不準(zhǔn)上崗； 在職培訓(xùn)：?jiǎn)T工在工作期間應(yīng)按各自部門的《培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》接受定期定時(shí)的培訓(xùn)，培訓(xùn)不合格按相關(guān)規(guī)程處理； 升職、調(diào)職培訓(xùn)：?jiǎn)T工在升職、調(diào)職報(bào)到前，應(yīng)接受人事部的專項(xiàng)培訓(xùn)。培訓(xùn)考試不合格不準(zhǔn)上崗。 培訓(xùn)的組織實(shí)施 由公司統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由人事部組織實(shí)施；這類培訓(xùn)一般有： 物業(yè)管理基本法規(guī)、條例實(shí)施細(xì)則的培訓(xùn)； 物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)培訓(xùn)； 相關(guān)法律知識(shí)培訓(xùn)； 文化知識(shí)培訓(xùn)； 禮儀服務(wù)培訓(xùn)； 外出參觀。 由部門統(tǒng)一進(jìn)行的培訓(xùn)由各部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。這類培訓(xùn)一般包括：1) 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程培訓(xùn)；2) 專業(yè)理論、技能培訓(xùn)；3) 實(shí)際操作培訓(xùn)。 培訓(xùn)結(jié)果作為員工和教師績(jī)效考評(píng)和行政獎(jiǎng)罰的依據(jù)之一。 培訓(xùn)記錄的管理 各部門保存本部門組織的培訓(xùn)記錄，同時(shí)抄報(bào)一份給人事部。 人事部建立并保存下列記錄：1) 年度培訓(xùn)計(jì)劃；2) 公司組織的培訓(xùn)記錄；3) 員工培訓(xùn)檔案。 培訓(xùn)記錄保存期：1) 培訓(xùn)計(jì)劃（3年）；2) 培訓(xùn)人員簽到表（3年）；3) 培訓(xùn)記錄表（3年）；4) 考試、考核試卷（3年）；5) 培訓(xùn)考試/考核成績(jī)匯總表（3年）；6) 員工培訓(xùn)檔案（長(zhǎng)期，但至此員工離開公司為止）；7) 持證上崗人員培訓(xùn)匯總一覽表及資格證