【正文】 住面積 ? 2020 年城市居民人均住房使用面積 平方米，住房配套率 %。但是預(yù)計(jì)隨著市區(qū)改造和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，市場(chǎng)需求會(huì)進(jìn)一步加大，供求失衡的局面將得以改變。 宿豫新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 第 19 頁 共 45 頁 市場(chǎng)價(jià)格分析 宿遷市近年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖（元）1100128016001916050010001500202025002020年 2020年 2020年 2020年 從圖上可以看出，宿遷市最近幾年商品房成交價(jià)格不斷上漲，且增長(zhǎng)幅度不斷變大。隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求進(jìn)一步擴(kuò)大，整個(gè)市場(chǎng)將向著一個(gè)健康的方向發(fā)展。 目前 在售主要樓盤一覽表： （ 1）、金港國(guó)際廣場(chǎng) 總建面 積 ： 12 萬方住宅、 4 萬方商業(yè) 物業(yè)類型：多層、小高層 單價(jià)范圍： 24003100 元 均 價(jià)： 23002700 元 面積范圍： 105165 平米 主力房型：兩房 主力面積： 105165 平米 主力總價(jià)： 2831 萬 備 注：目前金港花園二期多層少量在售，主要是面對(duì)回遷戶，小高層和商業(yè)還未正式推出，具體售價(jià)未定。 ? 板式風(fēng)格，一梯二戶占據(jù)主流。作為突破性的高檔住宅產(chǎn)品，加上位于市府新區(qū)的有利位置，該項(xiàng)目去化狀況良好，購(gòu)房人群檔次相對(duì)較高，多為政府部門、銀行機(jī)構(gòu)的要員。 C：價(jià)格分析 —— 地段決定價(jià)格 市中心板塊個(gè)案價(jià)格分布圖2300 2150 2150 2140164427002500 2430 2550050010001500202025003000金港國(guó)際廣場(chǎng)興鴻名城 東城水岸江山城市廣場(chǎng) 金谷盛世康城怡景名苑 項(xiàng)里花園多層 小高層 宿豫新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 第 27 頁 共 45 頁 ? 板塊內(nèi)：多層的主流價(jià)格在 21502400RMB/㎡ ，均價(jià)由板塊中心向四周 遞減 ；項(xiàng)里花園較其它個(gè)案，位置偏遠(yuǎn)、品質(zhì)也較低，因而呈現(xiàn)板塊 內(nèi)價(jià)格谷底； ? 小高層價(jià)格在 25003000 RMB/㎡ ，與多層不同的是，影響價(jià)格的不僅僅是地段，景觀的好壞決定了小高層的部分價(jià)格。 宿豫新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 第 24 頁 共 45 頁 （ 4）、江山城市廣場(chǎng) 總建面 積 ： 11 萬方 物業(yè)類型：小高層 單價(jià)范圍： 23003000 元 均 價(jià)： 2600 元 面積范圍： 97218 平米 主力房型：三房 主力面積： 134156 平米 主力總價(jià)： 3540 萬 （ 5）、金谷盛世康城 總建面 積 ： 萬方 物業(yè)類型：多層 單價(jià)范圍： 21002400 元 均 價(jià)： 2200 元 面積范圍： 87125 平米、 117139 平米 主力房型：三房 主力面積： 114131 平米 主力總價(jià)： 25 30 萬 （ 6）、怡景名苑 目前在售 12 號(hào)樓 宿豫新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 第 25 頁 共 45 頁 總建面 積 ： 11 萬方 物業(yè)類型：多層 單價(jià)范圍： 19002300 元 均 價(jià)： 2200 元 面積范圍： 88138 平米 主力房型：兩房、三房 主力面積： 8896 平米、 115138 平米 主力總價(jià)： 1921 萬、 2530 萬 （ 7）、項(xiàng)里花園西區(qū) 總建面 積 ： 萬方 物業(yè)類型：多層 單價(jià)范圍： 15601700 元 均 價(jià)： 1650 元 面積范圍： 75115 平米 主力房型：兩房、三房 主力面積： 75 平米、 112115 平米 主力總價(jià)： 13 萬、 20 萬 A:供應(yīng)態(tài)勢(shì)分析 市中心板塊主要樓盤分布圖16210 112 3 227905101520金港國(guó)際廣場(chǎng)興鴻名城 東城水岸江山城市廣場(chǎng) 金谷盛世康城怡景名苑 項(xiàng)里花園總量體 在開發(fā)量體 未來供應(yīng)量體 ? 供應(yīng)量主要集中在黃運(yùn)中路、市府東路、古黃河、京杭運(yùn)河所圍成的區(qū)域，這也是宿遷宿豫新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 第 26 頁 共 45 頁 傳統(tǒng)的商業(yè)中心；區(qū)域內(nèi)金港國(guó)際廣場(chǎng)、興鴻名城、江山城市廣場(chǎng)、東城水岸 （宿遷第一個(gè)小高層產(chǎn)品） 四個(gè)樓盤也是宿遷較為高檔的樓盤，無論在售、未來供應(yīng)量都要是板塊最大的區(qū)域。 代表樓盤 ： 項(xiàng)王小區(qū)、名都 另一方面，現(xiàn)在宿遷 市區(qū)拆遷補(bǔ)償平均費(fèi)用由 2020 年的 460 元／平方米上升到目前的1180 元／平方米， 在拿到拆遷補(bǔ)貼款的情況下，大多數(shù)消費(fèi)者是可以承受當(dāng)前房?jī)r(jià)的， 因而可以預(yù)測(cè)未來宿遷市房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定上漲的局面。也就是說，房?jī)r(jià)只會(huì)穩(wěn)步上漲，不會(huì)下跌。其四至位置：東至長(zhǎng)江路，南至恒山路，西至金沙江路綠化帶，北至五臺(tái)山路。 宿豫新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 第 16 頁 共 45 頁 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資額 近五年宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資分析2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年%%%%%%宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例 2020－ 2020 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資年均遞增 73． 4％，居蘇北五市第一位；全市商品房預(yù)（銷）售面積約 410 萬平方米，已銷售 371 萬平方米，銷售率達(dá) 90． 4％；房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金達(dá) 18． 97 億元，有力地支持了中心城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售單價(jià)的猛增與城市人口增長(zhǎng)緩慢、居民收入水平?jīng)]有明顯改觀的矛盾日益凸現(xiàn)，直接導(dǎo)致大部分樓盤銷售緩慢。 宿遷 城市規(guī)劃傾向西 、向東同時(shí) 發(fā)展， 對(duì)本案的發(fā)展是一個(gè)極大的利好消息。中心城市建設(shè)目標(biāo)是 “具有歷史底蘊(yùn)、文化內(nèi)涵，集湖光秀色、運(yùn)河景觀、黃河新姿、人文景色、建筑品位于一位的森林式、環(huán)保型、園林化、生態(tài)特色湖濱城市 ”。其中 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %，占整個(gè)固定資產(chǎn)投資額的比例更是突破性的達(dá)到 %，超過 2020 年全年房 地產(chǎn)投資總額 。 ? 目前宿遷市 自身產(chǎn)業(yè)力不強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)缺少產(chǎn)業(yè)引擎 。 ? 宿遷 的城市化水平增長(zhǎng)速度明顯落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對(duì)城市化水平的要求相對(duì)較高，這為宿遷的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了良好的契機(jī)。城市化水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言無疑是一個(gè)利好的消息，意味著市場(chǎng)前景與機(jī)會(huì)的更加廣闊。全年人口出生率 ‰ ，死亡率 ‰ ，人口自然增長(zhǎng)率 ‰ 。 總體呈西北高，東南低。全市 總面積 8660 平方公里，其中陸地面積占 %，耕地面積 659 萬畝，總?cè)丝?515 萬，面積和人口在江蘇 13 個(gè)省轄市分別列第 4 位和第 7 位。男女性別比 ， 比上年提高 。 宿豫新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 第 7 頁 共 45 頁 二、經(jīng)濟(jì)分析 城市經(jīng)濟(jì)概況 1996 年 7 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立地級(jí)宿遷市，宿遷市經(jīng)濟(jì)走上了快速發(fā)展軌道。 宿豫新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 第 9 頁 共 45 頁 （ 2）、 蘇北五市經(jīng)濟(jì)總量對(duì)比分析 蘇北五市經(jīng)濟(jì)總量比較圖（億元）050010001500徐州 淮安 鹽城 連云港 宿遷 2020年 2020年 2020年 蘇北五市個(gè)人經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比圖（元）0500010000150002020025000徐州 12020 9840淮安 9597 8209鹽城 10928 9362連云港 8891 8872宿遷 6474 6378江蘇省 20200 10482人均GDP 城鎮(zhèn)可支配收入 ? 宿遷 市 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都列江蘇省未位，明顯落后于蘇北其它市 ，相對(duì) 江蘇 省其他城市而言，宿遷仍舊是一個(gè)欠發(fā)達(dá)城市 。 宿豫新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 第 11 頁 共 45 頁 （ 4）、 宿遷市居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 近五年宿遷市民收支結(jié)構(gòu)分析4617 489950415591637241373230 3356 346439754404263901000202030004