【正文】 施予以管理和防范。l 同時(shí)公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。目前在GG1軸的防火分界線基本將整個(gè)平面劃分為近似相等的兩部分，基本符合電梯的服務(wù)能力。從經(jīng)營角度，由于下部35層有38套已售戶型承諾5年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過補(bǔ)充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實(shí)踐承諾。公寓樓的戶型原本按照商務(wù)公寓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。而且投資型服務(wù)公寓的用家多為長(zhǎng)期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。此種模式其實(shí)與前面討論過的實(shí)現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項(xiàng)目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。2. 商住公寓l 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長(zhǎng)型企業(yè)和小公司對(duì)商住公寓有需求。對(duì)于西安，特別是西高新而言，由于商務(wù)活動(dòng)越來越活躍，短期的商務(wù)客人數(shù)量比較多，周邊眾多企業(yè)、寫字樓的商務(wù)人士應(yīng)當(dāng)是酒店式公寓的主要客戶，而且如果本項(xiàng)目酒店特色較為鮮明，提供與住酒店不同的居住感受，很可能會(huì)吸引更大范圍的商務(wù)客人。l 對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)有提升作用，保證項(xiàng)目總體價(jià)值和高回報(bào)。l 此種模式適合于對(duì)項(xiàng)目成本構(gòu)成不了解，投資渠道少，不理解資金時(shí)間價(jià)值的投資者。l 西高新高檔酒店缺乏，使得經(jīng)營收入有保證，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營利潤(rùn)。此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購買者可以滿足其自用與投資的多重需求，對(duì)購買者而言比較有保障。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有幾個(gè)必要的因素：l 有龐大的客戶群l 位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū)l 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營對(duì)于本項(xiàng)目而言，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制約問題：l 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是40年，也需要進(jìn)行星級(jí)的評(píng)定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。l 根據(jù)項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀條件，已經(jīng)無法作成純酒店，而且已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的房間出售出去，使后期進(jìn)行酒店式管理的難度很大。下面我們對(duì)三種酒店類型在本項(xiàng)目中的適應(yīng)性進(jìn)行分析，選擇較為適合本項(xiàng)目的酒店功能類型。本項(xiàng)目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。因此，我們首先對(duì)酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。由于時(shí)間緊迫，而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報(bào)告中，定位的細(xì)化程度還不足，因此我們?cè)陧?xiàng)目基本定位確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目急待解決的具體問題，對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行了補(bǔ)充和細(xì)化，以便促進(jìn)項(xiàng)目的定位落實(shí)到可操作的層面。在前一階段，我行通過對(duì)西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場(chǎng)的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場(chǎng)特點(diǎn)和未來發(fā)展走勢(shì)，明確了項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)壓力和機(jī)遇。具體體現(xiàn)在整體項(xiàng)目應(yīng)以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項(xiàng)目的主體；商業(yè)配套作為對(duì)二者功能的補(bǔ)充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成1+1大于2的合力效應(yīng)，最終能夠以較強(qiáng)的綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，在項(xiàng)目定位細(xì)化調(diào)整階段，核心的問題是公寓的定位問題。因此從市場(chǎng)情況來看，高新區(qū)存在著對(duì)高檔次四星級(jí)、五星級(jí)商務(wù)酒店的需求。此外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場(chǎng)的重要舉措，是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域的重要步驟。貴司開發(fā)酒店物業(yè)，是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾，對(duì)公司繼續(xù)做市場(chǎng)市場(chǎng)領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。l 由于存在上述制約因素，有產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營前景進(jìn)行評(píng)估，達(dá)成合作的可能性會(huì)比較低。對(duì)投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng)，通常還可以得到一定期限的免費(fèi)使用權(quán)，因此有較強(qiáng)的吸引力。而且投資者讓渡了首期款的時(shí)間價(jià)值，喪失了用其投資其它項(xiàng)目的收益。通過以上三種酒店類型的分析，可以看出，酒店式公寓是較為適合的類型。間接客戶是短期居住的商務(wù)客人。l 但純公寓的客戶對(duì)戶型的需求相對(duì)比較大，戶型選擇上以2－3室為主，而本項(xiàng)目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。這種產(chǎn)品是長(zhǎng)期經(jīng)營，獲取長(zhǎng)期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費(fèi)會(huì)比較高，對(duì)于自用客戶不劃算，會(huì)將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外，會(huì)加大項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本公寓樓可配備24小時(shí)熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務(wù)客戶的使用要求，對(duì)于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下：、下部投資型服務(wù)公寓將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無本質(zhì)性的差別；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。因此橫向分割的方案對(duì)項(xiàng)目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理想方案。投資性公寓客戶對(duì)于居住環(huán)境要求相對(duì)較高，對(duì)于木塔寨變電站的存在會(huì)較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來相應(yīng)的管理和安全問題。由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢?duì)象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所不同，需要重新進(jìn)行銷售面積的計(jì)算，重新核算每戶的銷售面積。要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)化的服務(wù)和管理。故公寓樓12層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項(xiàng)目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對(duì)的目標(biāo)客戶的特點(diǎn)和差別，并結(jié)合綜合考慮，對(duì)各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務(wù)公寓中共享。位置：13軸、KL軸圍合的空間面積：約50平方米功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實(shí)際使用要求。面積：80平方米功能：美容、美發(fā)、簡(jiǎn)易按摩保健。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時(shí)考慮對(duì)于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價(jià)值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時(shí)對(duì)外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對(duì)象具有對(duì)內(nèi)對(duì)外兼顧的特點(diǎn)。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。位置：C1A1軸、1214軸圍合的空間。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。面積：60平方米功能：桑拿、淋浴、更衣目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營，如果未來有擴(kuò)大規(guī)模需要，其空間可以向露臺(tái)方向擴(kuò)展）。l 圖書閱覽針對(duì)目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對(duì)安靜的空間作為讀書閱覽的場(chǎng)所。如果此改動(dòng)對(duì)于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺(tái)和國外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。其中45層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間。客戶類型中型公司比重可以大一些，以本市、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長(zhǎng)住公司內(nèi)的公司及員工。3定位內(nèi)容根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會(huì)議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個(gè)人；公寓樓客戶。l 中高檔的商務(wù)中餐廳上部的高檔寫字間存在對(duì)于高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請(qǐng)、接待、洽談及會(huì)議用餐，同時(shí)作為對(duì)公寓式酒店的配套補(bǔ)充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。面積：180平方米功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場(chǎng)所。位置：1819軸、EF軸圍合范圍內(nèi)面積：20平方米功能：為寫字樓的公司及個(gè)人提供簡(jiǎn)單的郵政服務(wù)目標(biāo)客戶；寫字樓的公司為主。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。俱樂部管理公司會(huì)在前期針對(duì)性的市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點(diǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)，提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的定位原則。聘請(qǐng)專門的國際級(jí)俱樂部管理公司進(jìn)行管理，不僅可以保證其會(huì)員享受高水準(zhǔn)的服務(wù)，而且可以運(yùn)用其強(qiáng)大國際網(wǎng)絡(luò)，使會(huì)員能夠在其它國家或城市享受同樣級(jí)別的會(huì)員的權(quán)利?？紤]到本項(xiàng)目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個(gè)水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個(gè)西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。：設(shè)有游泳池的布局由于房間形狀及長(zhǎng)度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補(bǔ)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足；由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。l 多功能的宴會(huì)廳/高檔西餐廳高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會(huì)廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會(huì)廳、報(bào)告廳、大型財(cái)富聚會(huì)、高檔晚宴的多重功能。面積：約300平方米功能：提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。位置：在寫字樓一層，131BG軸圍合區(qū)域。需要較為豪華的裝修以襯托其檔次。六、項(xiàng)目不同功能的互動(dòng)關(guān)系（一）項(xiàng)目功能互動(dòng)關(guān)系分析1. 綜合建筑體不同功能的相互影響的一般規(guī)律（1）規(guī)模比例關(guān)系為詳細(xì)研究商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律，我們對(duì)北京檔次較高的綜合性項(xiàng)目進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能，大部分綜合性項(xiàng)目中都含有四種功能。有酒店的綜合性項(xiàng)目寫字樓租金都較高，而且酒店檔次與寫字樓租金水平基本呈同向趨勢(shì)。例如，國貿(mào)、燕莎、賽特是北京最高檔的購物中心和百貨公司，他們的寫字樓租金都是比較高的。l 寫字樓底商配套寫字樓底商配套一層銀行會(huì)議室商務(wù)中心咖啡廳南側(cè)高檔餐廳超豪華專屬餐廳員工餐廳、郵局（地下）服務(wù)對(duì)象寫字樓客戶為主，兼顧酒店、公寓和對(duì)外寫字。其規(guī)模比例關(guān)系如下：物業(yè)功能寫字樓酒店公寓商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）36000253002670014500102500規(guī)模比例%%%%%可以看出，與較為理想的商務(wù)綜合建筑體的比較合理的規(guī)模比例相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例是完全吻合基本規(guī)律的。l 綜合性項(xiàng)目中公寓多為配套功能，而且多為服務(wù)式公寓，目標(biāo)客戶主要以周邊寫字樓商務(wù)人士居住為主。北京綜合性項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店、會(huì)展、商業(yè)56%%%%嘉里中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)%%%%東方廣場(chǎng)寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)80%%%%賽特廣場(chǎng)寫字樓、酒店、商業(yè)%\%%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)28%%%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)%%%\燕莎中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)16%%%%通過對(duì)其規(guī)模比例的分析，對(duì)于由四種功能構(gòu)成的商務(wù)綜合建筑體而言，其合理的規(guī)模比例如下：功能類型寫字樓酒店公寓商業(yè)規(guī)模比例30－40％10－30％15－25％10－20％這樣的規(guī)模比重一般而言可以保障項(xiàng)目中各功能間比較協(xié)調(diào)，不會(huì)相互影響，使項(xiàng)目總體效益最佳。面積：240平方米功能：圖書閱覽及信息服務(wù)。目標(biāo)客戶：俱樂部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。建議在入口的東南角，設(shè)兒童活動(dòng)室，并附設(shè)家長(zhǎng)休息室，便于家長(zhǎng)看護(hù)和休息。位置：1/5軸——1/6軸、1/C——2/A軸圍合區(qū)域。桑拿、更衣設(shè)在原KTV包間的位置。面積：500平方米功能：桑拿、洗浴、SPA水療、保健按摩、休息。l 俱樂部可定期為會(huì)員舉行豐富多彩的俱樂部活動(dòng)，為其創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì)。2定位依據(jù)水晶石高檔俱樂部的目標(biāo)客戶群是具備一定實(shí)力的公司的決策層人士，不僅具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力，水晶石高檔俱樂部應(yīng)具有強(qiáng)烈的吸引此類人群的獨(dú)特魅力。本項(xiàng)目的水晶石應(yīng)當(dāng)在建設(shè)之前就與有意向的俱樂部進(jìn)行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽取俱樂部管理公司的意見，進(jìn)行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細(xì)化，以保證項(xiàng)目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。l 高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大