[法學(xué)]房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)(完整版)
【正文】 22 9 ? 我國集體土地所有制度有哪些特點？ ? 集體土地所有權(quán)具有獨立性； ? 國家對集體所有的土地可以通過征收的方式取得所有權(quán)。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 13 幾個問題 ? 什么是土地承包經(jīng)營權(quán)？ ? 土地承包經(jīng)營權(quán)的期限是多久？ ? 土地承包經(jīng)營權(quán)不登記就不生效嗎？ ? 土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)有何限制？ ? 征收承包地應(yīng)該如何補(bǔ)償？ 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 14 ? 什么是土地承包經(jīng)營權(quán)？ ? 土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。 ? 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 27 ? 關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房 ? 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。這時甲工廠即取得了“地役權(quán)”。（ 實際上，相鄰關(guān)系的本質(zhì)是對不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的一種限制 ） 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 38 相鄰關(guān)系的內(nèi)容主要有哪些 ? 我國民事司法與執(zhí)法實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)的相鄰權(quán)糾紛就多達(dá)十幾種，如土地糾紛、用水糾紛、排水糾紛、漏水糾紛、通行糾紛、污染糾紛、采光與通風(fēng)糾紛、眺望權(quán)糾紛、隱私權(quán)糾紛以及電信接收妨害糾紛、根枝越界糾紛等。 ? 第 89條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 45 ? 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)； 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù) 。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 49 ? 下列事項由業(yè)主共同決定： ? （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； ? （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； ? （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； ? （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； ? （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； ? （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； ? （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。樓下住戶劉某見狀后，即以王某擅自在樓房外墻開設(shè)窗戶對其居住造成安全隱患為由，要求王某立即將開設(shè)的窗戶拆除并恢復(fù)原狀。整堵墻以及樓頂屬于甲、乙、丙、丁共同擁有的，所以墻的廣告收入四人分享，丁在樓頂建花圃必須要得到甲、乙、丙的同意，ＡＤ對。 ? 權(quán)利登記制度 ? 權(quán)利登記制度，又稱實質(zhì)主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。 （第 15條） 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 70 更正登記與異議登記 ? 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 73 案例分析 ? 張某與竇某同是某公司職員。一日，王某花錢雇傭了兩個和父母年齡相仿、外貿(mào)相似的老人，冒充其父母，還帶上了父母的身份證，與假扮者一起到公證處辦理房產(chǎn)買賣委托公證手續(xù)。得到“委托公證”后，王某即將房屋賣給了第三人，并在房產(chǎn)交易中心完成了 房產(chǎn)過戶手續(xù) 。 2022年張某出錢購買了一套兩室一廳的商品房，考慮到即將與同居的竇某結(jié)婚，于是就在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時，將竇某登記為所有權(quán)人。 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。（登記機(jī)關(guān)設(shè)置賠償基金而且不強(qiáng)制要求登記） 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 64 權(quán)屬登記的類型 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 65 房地產(chǎn)登記之土地登記 土地總登記 初始登記 其他登記 注銷登記 國有土地使用權(quán) 集體土地所有權(quán) 集體土地使用權(quán) 其他權(quán)利（抵押權(quán)、地役權(quán)） 更正登記 異議登記 預(yù)告登記 查封登記 變更登記 權(quán)利人或者土地用途發(fā)生變化 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 66 土地總登記的作用 ? 在土地總登記中，由于大部分登記宗地都存在權(quán)屬復(fù)雜，歷史沿革無詳細(xì)記載，權(quán)屬轉(zhuǎn)移和變更資料不齊，檔案資料丟失等原因，權(quán)屬審核難度相當(dāng)大，難免會出現(xiàn)疏漏和錯誤。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 56 案例回顧 ? 甲、乙、丙依次比鄰而居。在訴訟過程中，法院委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定處對王某在外墻所開設(shè)的窗戶進(jìn)行鑒定，結(jié)論為： 302室在外墻所開設(shè)的 戶未對整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 46 什么是業(yè)主 ? 當(dāng)前業(yè)主的認(rèn)定，基
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