[法學(xué)]房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)(文件)
【正文】 ? （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； ? （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； ? （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 有利害關(guān)系的業(yè)主 同意。樓下住戶劉某見狀后，即以王某擅自在樓房外墻開設(shè)窗戶對其居住造成安全隱患為由，要求王某立即將開設(shè)的窗戶拆除并恢復(fù)原狀。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 53 ? 本案中，被告在其居室的外墻壁開設(shè)窗戶的行為，從形式上看好象是被告在正常行使他的專有所有權(quán)，而且該窗戶的開設(shè)并未對原告的居住安全構(gòu)成妨礙，但正是由于被告是在屬于共有部分的其居室的外墻壁上擅自開設(shè)窗戶，既未經(jīng)城市規(guī)劃建設(shè)部門的批準(zhǔn)，又未征得其他共有人（原告）的書面同意，盡管該窗戶的開設(shè)未對整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞且目前不影響居住和使用安全，但被告的行為仍構(gòu)成對原告及其他共有人共有權(quán)的侵害，故其依法應(yīng)承擔(dān)排除妨礙、恢復(fù)原狀的民事責(zé)任。整堵墻以及樓頂屬于甲、乙、丙、丁共同擁有的，所以墻的廣告收入四人分享，丁在樓頂建花圃必須要得到甲、乙、丙的同意，ＡＤ對。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費 200元，并提出不得超過 20天，雙方簽訂了合同。 ? 權(quán)利登記制度 ? 權(quán)利登記制度，又稱實質(zhì)主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。因此，在這幾個環(huán)節(jié)進行公告，既保證了社會公眾的知情權(quán)，又能通過收集利害關(guān)系人和知情人對公告的反饋，發(fā)現(xiàn)問題，糾正錯誤，彌補登記機關(guān)工作的不足，從而使權(quán)利人的權(quán)利得到更好的保障，顯示了土地登記的公信力。 （第 15條） 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 70 更正登記與異議登記 ? 權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 73 案例分析 ? 張某與竇某同是某公司職員。張某要求竇某搬出并變更產(chǎn)權(quán)人。一日，王某花錢雇傭了兩個和父母年齡相仿、外貿(mào)相似的老人，冒充其父母，還帶上了父母的身份證，與假扮者一起到公證處辦理房產(chǎn)買賣委托公證手續(xù)。等王老夫婦發(fā)現(xiàn)真相時，為時已晚矣，兩位老人痛不欲生。得到“委托公證”后，王某即將房屋賣給了第三人，并在房產(chǎn)交易中心完成了 房產(chǎn)過戶手續(xù) 。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 74 案例分析 ? 王先生夫婦與其子王某共有一處房產(chǎn)。 2022年張某出錢購買了一套兩室一廳的商品房，考慮到即將與同居的竇某結(jié)婚，于是就在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)時，將竇某登記為所有權(quán)人。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的， 不發(fā)生物權(quán)效力 。 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。（登記機關(guān)設(shè)置賠償基金而且不強制要求登記） 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 64 權(quán)屬登記的類型 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 65 房地產(chǎn)登記之土地登記 土地總登記 初始登記 其他登記 注銷登記 國有土地使用權(quán) 集體土地所有權(quán) 集體土地使用權(quán) 其他權(quán)利（抵押權(quán)、地役權(quán)） 更正登記 異議登記 預(yù)告登記 查封登記 變更登記 權(quán)利人或者土地用途發(fā)生變化 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 66 土地總登記的作用 ? 在土地總登記中，由于大部分登記宗地都存在權(quán)屬復(fù)雜，歷史沿革無詳細記載，權(quán)屬轉(zhuǎn)移和變更資料不齊，檔案資料丟失等原因，權(quán)屬審核難度相當(dāng)大，難免會出現(xiàn)疏漏和錯誤。 ? 乙是否有權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運建材？ ? 乙是否有權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材？ 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 57 問題回顧 ? 開發(fā)商在商品房銷售合同中約定贈送閣樓、樓頂（或者一樓）的花園給某一業(yè)主是否侵犯了其他業(yè)主的共有權(quán)？ 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 58 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 59 第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 ? 幾個問題： ? 什么是權(quán)屬登記？ ? 權(quán)屬登記的功能、模式、類型有哪些？ ? 權(quán)屬登記的效力如何？ 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 60 什么是權(quán)屬登記 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)管理部門對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、 房屋所有權(quán) 以及房地產(chǎn)他項權(quán)利（比如 抵押權(quán) ）進行登記的行為。 2022/2/16 房地產(chǎn)法 2022 56 案例回顧 ? 甲、乙、丙依次比鄰而居。下列哪些說法是正確的？ ? A．甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入 ? B．一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權(quán)利 ? C．若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán) ? D．如四層住
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