【正文】 樂結(jié)合的浪漫、舒緩到后來與搖滾樂結(jié)合的宣泄與熱情，都深深的傾注了每一代年輕人的感情，直到今天blues已經(jīng)風(fēng)靡世界，也有了許多改良的blues，但無論在任何地方，即便是改良的blues，也被人們瘋狂的熱愛著，也許她已經(jīng)不再是一種音樂符號，而是生活形態(tài)的象征。 ——blues音樂的發(fā)展：第一代blues 第一張布魯斯唱片是在1920年錄制的 ，作者是Manmie Smith，在她那張不錯的唱片中Perry Bradford演唱的《Crazy Blues》取得了出人意料的成功，于是一個嶄新的唱片市場也從此被人們發(fā)現(xiàn)了。品位藍色blues藍色blues值得品位，她可以帶給人們無限的遐思：——藍色是天，博大、高遠；——藍色是海，廣闊、深沉；——藍色是思想，靜謐、深邃；——藍色是心情，閑適、輕松； ——藍色往往象征著大海、藍天，是人們博大情懷和理想的象征； ——抒情的blues音樂，她的節(jié)奏是舒緩的、浪漫的、充滿情趣和懷舊色彩的，這種節(jié)奏正是很多人在生活中所向往的，在生活中所追求和需要的；——人們都說建筑是凝固的交響樂，在這里建筑就是凝固的blues，因為我們的建筑會充滿了音樂的閑適；我們的建筑會充滿音樂的律動。她向東流經(jīng)一個現(xiàn)代的歐洲，流向一個嶄新的世界，在她步履所及的諸多城市中，創(chuàng)造了無盡的浪漫和BLUES的藍色情懷。該主題應(yīng)具備下述特征：1） 高度概括和濃縮本項目之優(yōu)勢，且是其“靈魂”之鮮活化和生動化。以舒適寬敞為主要衡量點，對住宅的形象和環(huán)境要求較高。 結(jié) 論：從上述分析中可知，本項目最佳策略應(yīng)當(dāng)是采取市場差異化戰(zhàn)略（即伊格爾安索夫模型聯(lián)系著產(chǎn)品與它在市場上的地位。配套設(shè)施詳見下表：商業(yè)，醫(yī)院，文化教育，體育設(shè)施，金融配套，娛樂配套b．道路狀況：c. 公交情況 項目分析1） 優(yōu)勢（S）2） 劣勢（W）3） 機會(O)4） 威脅（T）劣勢和威脅的規(guī)避辦法和補救措施 替代競爭及差異化分析本項目從后海片區(qū)的角度看，對目標(biāo)客戶群來說，按照一般的思路走，可替代競爭樓盤的選擇面是比較大的。二、 區(qū)域住宅市場分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃——南山“十五”期間將建成深圳最重要的高科技城區(qū)和物流中心“十五”期間，南山區(qū)將以建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心為目標(biāo)，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，使南山成為深圳未來最重要的高科技城區(qū)；以西部港口群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，使南山成為深圳西部最重要的物流中心；發(fā)揮南山旅游景點聚集、名勝古跡眾多的整體優(yōu)勢，使南山成為深圳最靚麗的風(fēng)景線；以建設(shè)大學(xué)城為契機，利用南山高等院校集中人才眾多的優(yōu)勢，使南山成為深圳最重要的智力寶庫。4） 圖2—4 不同置業(yè)次數(shù)的購房者對單位房間的偏好比例2—4—1 首次置業(yè)者對單位房間的需求比例一房4%二房16%三房58%四房3%五房3%2—4—2 多次置業(yè)者對單位房間的需求比例一房4%二房10%三房40%四房24%五房6%數(shù)據(jù)表明首次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選擇一房、三房比例相近，選擇二房、四房、五房的比例相差稍多。5） 圖1—5深圳市歷年商品房新開工及竣工面積2001年，%；，%。媒體組合策略廣告策略6） 2001年全市土地出讓面積、商品住宅施工面積、銷售面積情況，比上年增長17％；，％；，％；，％，％；實際銷（預(yù)），％；，％。5） 購房者心目中的理想住宅面積在希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90—130平方米的比例最高；其次是70—90平方米，希望購置面積在130160平方米的比例低與上述兩類, 購置面積需求在70平方米以下的比例較低。后海片區(qū)市場分析相對居住郊區(qū)化而言，居住特區(qū)內(nèi)郊區(qū)化也逐漸成為現(xiàn)實，并被廣大置業(yè)者所看好。樓市價格后海片區(qū)的樓價在一定程度上，顯得泡沫較多，經(jīng)過較長時期的市場炒作，后海樓市價位（目前均價在4800—6500元/平方米）甚至于直指市區(qū)。有些樓盤除在規(guī)模上、理念上和市場上具有競爭優(yōu)勢外，甚至在價格上也具有競爭優(yōu)勢，因此，在深入研究競爭樓盤本身和客戶的需求后，提出競爭樓盤所不具有的，能滿足目標(biāo)客戶有效需求的整體產(chǎn)品開發(fā)理念，再綜合項目本身的特點，做出一個適應(yīng)面廣，盡可能填補最大的市場缺口的具體產(chǎn)品，從而實現(xiàn)既定目標(biāo)。通過這一模型，可以分析出在一定條件下企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取何種市場－產(chǎn)品戰(zhàn)略。安索夫模型圖中的優(yōu)勢戰(zhàn)略），從而避開直接競爭取得市場領(lǐng)先優(yōu)勢。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)人才：對住宅的層次有要求 2） 符合目標(biāo)消費者的個性和品味，易使其產(chǎn)生心理認同。多瑙河——浪漫的象征多瑙河——品位的體現(xiàn)多瑙河——藍色的夢幻多瑙河——心靈的旅行多瑙河——音樂的圣典多瑙河——澎湃的激情多瑙河——征服的喜悅多瑙河——水文化的精典 在此后10年中的流行音樂產(chǎn)生了深遠影響，而鋼琴伴奏的布魯斯音樂在40年代風(fēng)行一時，被稱為Boogie Woogie 。 其實，綜合以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，這些人生感受應(yīng)該是每一個健康成長的人會有的，也許他會在不同情節(jié)下出現(xiàn)，也許他們會同時向你襲來，而藍色blues可以包容你的無助、你的偏執(zhí)；理解你的壓力，感受你的品位，與你一起創(chuàng)造舒緩而充滿情調(diào)的寧靜時光，同時也記下了你曾經(jīng)走過的歲月，讓你的存在不會被逝去的時光所抹去。灣。應(yīng)采用大面積凸窗或270度轉(zhuǎn)角窗.餐 廳：和起居室空間相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。陽 臺：為了保證起居廳有良好的視野和采光，但其實體的欄板應(yīng)降到850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護結(jié)構(gòu)做成全透明或者部分透明?！氨卷椖俊苯ㄖO(shè)計可考慮為“一梯兩戶”和“一梯三戶”兩種類型，且每棟均配備原裝進口電梯。 ⊙公共衛(wèi)生間分離式設(shè)計，附獨立洗衣房，讓家務(wù)更輕松。 ）設(shè)備材料：用料是否考究、設(shè)備是否先進、有無裝修等。 ）周邊環(huán)境質(zhì)量的進一步改造充分利用發(fā)展商的社會資源和公關(guān)手段，對項目周邊鄰近區(qū)域環(huán)境予以美化改造（如和藍色精典共同對工業(yè)七路的包裝設(shè)計等），將其高素質(zhì)區(qū)內(nèi)環(huán)境充分外延，如小區(qū)入口鄰近馬路人行道的美化，營造小區(qū)親和氛圍。突出多瑙河的文化，各分體建筑的命名沿用多瑙河流經(jīng)著名城市的名字，對其體現(xiàn)的圖騰文化在項目的各個角落添加一些白石雕等。立面應(yīng)具有標(biāo)志性，能夠通過樓面的線條落差，來表現(xiàn)出一種高尚的住宅內(nèi)涵；（時間節(jié)點：2002年10月1日，2002年12月25日）★聯(lián)系各大新聞媒介，在報紙、電臺、電視、網(wǎng)站進行全方位立體廣告發(fā)布，同時組織專家對戶型、地段、景觀進行研討，并將會議精神在媒體上實行軟性新聞炒作。6舉辦多瑙河浪漫之旅風(fēng)情圖片展。第一階段共N套單位，分三批發(fā)放籌碼，每批N/3套，先到先得，廣告上予以告知以下優(yōu)惠：第一批業(yè)主可獲2％優(yōu)惠折扣， 送半年管理費；第二批名業(yè)主可獲1％優(yōu)惠折扣，送半年管理費；第三批業(yè)主可獲一年管理費；第二、三階段實行“一樓兩制”推出精裝戶型（送裝修）；第四階段推出高層之間的保留單位。優(yōu)勢在于費用低、可大量發(fā)放、傳播范圍廣泛?！臼侄巍抗さ芈放啤⒐さ貒?、主樓橫幅、工地氣氛戰(zhàn)術(shù)三：制造恐慌【目標(biāo)】主動把握買家心理，制造樓盤旺售勢態(tài)，在“羊群心理”趨使下，有助于吸引部分觀望買家。舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，融洽雙方關(guān)系【戰(zhàn)術(shù)提示】本項目入市推廣戰(zhàn)術(shù)需以下方面作為前提保證：與銷售進度之間應(yīng)保證互為促進的健康關(guān)系?！?推出階段營銷目的：強化項目導(dǎo)入期給人留下的產(chǎn)品印象，使目標(biāo)市場從注意產(chǎn)品發(fā)展到對產(chǎn)品感興趣，并產(chǎn)生購買欲望，即INTERESTING和DESIRE階段。對于賣方來說，最重要的是幫助買方建立對企業(yè)和對所開發(fā)物業(yè)的信心。 全國專業(yè)性媒體主要依據(jù)主要目標(biāo)客戶行業(yè)特征，重點以貿(mào)易類、金融類、經(jīng)濟法規(guī)政策類媒體為主。 公共車體（前期采用）夾報、直郵類216。 后海大道樹立廣告燈箱、制作樓體掛幅等216。報紙廣告初期每周3～4次；中期：1月4次；未期：1月2～3次。 本項目是以“臨近香港 長期投資，應(yīng)建立品牌――在長期投資發(fā)展項目的角度下，著手建立產(chǎn)品與發(fā)展商的品牌知名度，使廣告投入能有效積累，更符合投資效益。216。目的：亮出本項目項目背景，說明項目性質(zhì)和特質(zhì)，增強社會關(guān)注，引起話題，增強受眾的認知度及良好的社會口碑。 廣告計劃：5月27日、5月28日，兩次在《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》公開發(fā)布本項目的正式發(fā)售信息，并為本項目的品牌形象積墊打下堅實的基礎(chǔ)，傳遞出本項目“南山下，后海灣，藍色多瑙河風(fēng)情住宅”的核心概念。特點：如何保持良好的熱銷勢頭，并且有效地控制在近四個半月的時間內(nèi)，是這一期工作的重點。特點：這一階段新年將至，已到2003年終，各大公司已完成年終結(jié)算，各種獎金、福利實施，人們手中有了一定資金，但由于元旦和新春佳節(jié)將至，消費出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，旅游、度假人士增加，形勢較為有利。在這一階段無論是營銷策略，還是廣告策略可作適當(dāng)調(diào)整，媒體保持脈沖式發(fā)布即可。表四： 業(yè)務(wù)分期動作策略階段目的重要工作內(nèi)容媒體應(yīng)用內(nèi)部認購 期1. 掌握公司即有客戶資料、挖掘集團購買客戶2. 完成現(xiàn)場準(zhǔn)備工作。2. 延續(xù)試銷期熱潮進入第一階段正式發(fā)售。1． 報紙廣告強銷期1. 第二階段強銷。1． 報紙廣告2． 大型看板3． 電視廣告表四： 內(nèi)部認購與公開發(fā)售階段媒體廣告費用預(yù)算媒 體版 面頻 次價 格（萬元）備 注《深圳特區(qū)報》1/2版彩色4264，400地產(chǎn)特刊D1版1/3版彩色16499，200地產(chǎn)專版1/3版軟性（配圖）4124，800地產(chǎn)專版800字軟性412，800地產(chǎn)專版500字軟性25，000地產(chǎn)專版《南方都市報》小全版彩色258，300銅版紙二版1/2版軟性（配圖）242，300銅版紙普通版《深圳商報》1/2版彩色299，000普通版1/3版彩色258，000普通版《香港商報》1/3版軟性262，400普通版深圳有線臺電視廣告置業(yè)安居欄目10秒70，000樓盤推介專欄深圳搜房網(wǎng)首頁第一屏上部――49，000首頁4D動畫片制作50，000“4度空間” 車體廣告2部3個月48，600雙面※總計：人民幣￥2886，800元※公關(guān)活動費用：活動一：兩次專家討論會 活動二：開盤儀式、封頂儀式時間：8月6日、10月2日 時間：5月27日費用：人民幣￥20，000元 費用：人民幣￥80，000元（注：本階段華強北展消費及深圳房地產(chǎn)秋交會活動費用待定）以上費用合計人民幣：￥2986，800元注：％,上述廣告費是內(nèi)部認購期至強銷期近6個月的廣告費用，也是比較密集和重要的時期，預(yù)計占總推廣費用的70%. 十、入市時機建議簡單的講，只有在項目的所有賣點都得到兌現(xiàn)或都給出兌現(xiàn)的承諾的前提下，才是項目入市的最佳時機。再具體一些，當(dāng)以下條件都成熟時，才是最佳的入市時機。2. 媒體反應(yīng)校訂。1. 來人來電過濾。4. 預(yù)售許可證申請1. 預(yù)告公開日期。廣告計劃：2004年具體廣告計劃安排續(xù)后編制。宣傳主題：這一期廣告任務(wù)在于給予未來買家日后生活的提示。廣告計劃：報紙廣告頻率轉(zhuǎn)趨緩和，電視廣告及夾報、直郵廣告投入使用。6月1日舉行――跨海大橋修建的作用研討會7月1日舉行――優(yōu)惠展銷月7月中旬――華強北展銷會7月20日參加――“深圳十佳明星型樓盤”評選手段：《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》、《南方都市報》、折頁派送、聘請禮儀公司、文藝表演、航模表演等本期重要工作要點：⑴電話預(yù)約已登記客戶前來參加開盤儀式，告知優(yōu)惠折扣，吸聚人氣、制造熱賣場；⑵聘請禮儀公司參與策劃；⑶聯(lián)系電臺、媒體等單位現(xiàn)場行采訪；⑷邀請發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)專家、政府官員講話；⑸邀請演藝公司文藝表演、飛艇表演；⑹邀請公證處、保險公司專業(yè)人士一條龍現(xiàn)場辦公；⑺配備現(xiàn)場贈送的禮品、美酒、糕點等食品。 發(fā)展商及本項目介紹216。以深圳歷史上的“窗口”的開拓性、積極性來塑造新生代都市人的健康、休閑居住文化。 以品牌切入，更突出于競爭者――現(xiàn)時市面上的地產(chǎn)廣告多以“打了就跑”的短淺手法為主。藍色多瑙河浪漫情懷的濱海社區(qū)”概念為主打的中高檔樓盤。（3）開盤導(dǎo)入期推進時應(yīng)再輔以夾報和直郵、雜志等手段，考慮電臺的適度投放。 制作本項目專用的小禮品贈送業(yè)主、客戶，擴大品牌知名度。 聯(lián)系深圳電視臺《