【正文】 有天府明珠之美譽(yù)，還是世界遺產(chǎn)、全國優(yōu)秀旅游城市、 AAAA 級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)、中國十佳魅力城市、長壽之鄉(xiāng)等，這些可以讓更多的外地人到都江堰來安家、養(yǎng)老。對(duì)投 機(jī)者或短期投資者是非常大的打擊的，很有可能會(huì)套的很牢。 本項(xiàng)目占地約 28 畝，與人民醫(yī)院家屬區(qū)相臨，整個(gè)地塊成 L 型。 基本數(shù)據(jù) 總用地面積：約 28 畝 凈用地面積： 總建筑面積： 21562 m2 住宅建筑面積： 12170 m2 商業(yè)建筑面積： 7882 m2 容積率： 建筑密度： 32% 綠地率： 32% 車位： 146 輛 二、 房地產(chǎn)政策與市場導(dǎo)向 房地產(chǎn)業(yè)是國民的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也是本地財(cái)政收入的 重要來源之一。 這樣可以比較真實(shí)的反映市場需求，使市場更加規(guī)范，使房價(jià)正常上漲。 二、 2020 年都江堰房地產(chǎn)市場的趨勢： 上半年開工投放量較大，全年預(yù)售面積有望超 過今年； 投放檔期比較集中； 大都趨于規(guī)?；_發(fā)； 整體價(jià)格有所拉升，新商品房均價(jià)有望突破兩千； 購房者需求面積回歸理性，不在一味追求大； 購房者更加注重開發(fā)商品牌，小區(qū)品質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、售后服務(wù)； 新城區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地不多，政府對(duì)土地的控制依然很嚴(yán)格； 國家強(qiáng)制性使用環(huán)保材料，使建安成本增加； 中國最大管理資源中心 小結(jié)： 目前房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，運(yùn)作也越來越專業(yè)，很多都是專業(yè)營銷公司在全程運(yùn)作；如果投放的項(xiàng)目都碰到一起那就是狹路相逢勇者勝，勇者相遇智者勝；也是考驗(yàn)各公司的操盤能力和市場把握、預(yù)見的能力。 本項(xiàng)目總結(jié) ： 區(qū)域特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)住宅非常集中，開發(fā)規(guī)模大都在中檔以上，地段價(jià)值高，周邊的市政配套和行政機(jī)關(guān)單位集中 產(chǎn)品特點(diǎn)：該片區(qū)是中高檔物業(yè)聚集地，引領(lǐng)著當(dāng)前都江堰房地產(chǎn)潮流，樓盤品質(zhì)都比較高 價(jià)格特點(diǎn)：該區(qū)域物業(yè)價(jià)格同比時(shí)區(qū)內(nèi)其他區(qū)域整體水平都要高，幸福大道片區(qū)的房價(jià)目前基本上以突破 2000 元 /m2，也有 部分在 1800 元 /m2左右，從目前已消化的量上來看，購買群體已逐漸接受和認(rèn)同。 配套設(shè)施： 學(xué)校、商場、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學(xué)習(xí)更加方便。 中國最大管理資源中心 ? 通過“長壽之鄉(xiāng)”的美譽(yù) —— 引導(dǎo)健康的生活方式：日常生活習(xí)慣、細(xì)節(jié)、惡習(xí)提醒，小區(qū)處處體現(xiàn)人文關(guān)懷；以人民醫(yī)院的進(jìn)駐 —— 打開人們預(yù)防各類疾病的窗口，及緊急救護(hù)的安全常識(shí)，營造和諧、健康的生活空間 ，讓業(yè)主從細(xì)節(jié)體現(xiàn)感動(dòng)。 ? 考慮把兩棟 A 型同時(shí)向西面（人民醫(yī)院家屬區(qū)）移動(dòng)一定距離，使其與 CC2 之間的間距擴(kuò)大，提升視野局部被擋住的價(jià)值。 物業(yè)管理： 物業(yè)管理對(duì)物業(yè)品質(zhì)有著重要的影響。 B、社會(huì)角色 ：社會(huì)中、上層人士。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要充分體現(xiàn)“以人為本”的人文關(guān)懷，即要把大處、明處的做好，更要把細(xì)枝末節(jié)、容易被忽略的方面體現(xiàn)出來，盡量做到細(xì)致、全面，被感溫馨、用心感受。 景觀綜述： （區(qū)域優(yōu)勢）本項(xiàng)目周圍中高檔居住社區(qū)林立、市政、生活配套齊全； （地段優(yōu)勢）地段位于新城核心區(qū)，新老城區(qū)過度地帶，集中發(fā)展，交通便捷、生活方便，具有絕對(duì)地段優(yōu)勢； ? 地塊優(yōu)劣勢分析 地理?xiàng)l件分析：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡要分析結(jié)論，列在 SWOT 坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） 地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 +健康的生活方式 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 小區(qū)陽光主題的園林景觀設(shè)計(jì) + 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長減緩 + 形象的生活方式推廣 + 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢不明顯 + 外來有實(shí)力公司進(jìn)入 +人民醫(yī)院新址的啟動(dòng) + 易初蓮花購物中心 + 客戶對(duì)品質(zhì)的要求 的進(jìn)駐 環(huán)鄰競爭樓盤對(duì)比 從項(xiàng)目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價(jià)格 1800— 2500 元 /m2之間。 ? 打造小區(qū)的三個(gè)主題廣場： 西御陽光廣場（楊光銀座廣場） 以小品雕塑（突出陽光、健康）為主，配水景、長條凳、和平鴿等 ，規(guī)劃一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)車停車位和非機(jī)動(dòng)車、摩托車停放點(diǎn)； 陽光健身花園（陽光情趣廣場） （半地下車庫上）以健身器械和 中國最大管理資源中心 健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長廊，外圍鋪設(shè)健康步道，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運(yùn)動(dòng)主題； 陽光生態(tài)廣場 （大門口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀或大面積動(dòng)態(tài)水景。所以我們在營造小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境時(shí)要充分體現(xiàn)生機(jī)、活力和情感；還要認(rèn)真考 慮人們在生活水平越來越高，各方面需求都在增加的同時(shí)生活的方便程度和資源的稀缺矛盾調(diào)和。 五、 物業(yè)管理項(xiàng)目 中國最大管理資源中心 現(xiàn)在的很多小區(qū)都有物業(yè)管理，但品質(zhì)高低不一；本案在物業(yè)管理方面要引進(jìn)先進(jìn)理念、規(guī)范管理，敢于提出新的服務(wù)概念 “管家似的服務(wù)”理念，全面關(guān)注業(yè)主的生活、需求，給予更高效、更安全、更周到、更細(xì)致的服務(wù)。 B、社會(huì)角色 ：社會(huì)中、上層人士。 —— 概念的表現(xiàn) → 用真誠、樸實(shí)、簡潔的方式直觀的表達(dá) 魅力西御陽光 中國最大管理資源中心 高品質(zhì)的生活方式，健康的生活環(huán)境已經(jīng)來到！ 西御陽光 形象塑立及推廣定位 五、形象體系 市場定位 陽光 ● 健康生態(tài)社區(qū) 形象塑立 形象定位 都江堰全國十佳魅力城市 一個(gè)魅力十足的地方 —— 都江堰 來了就不想離開的地方 —— 西御陽光 品牌定位 引領(lǐng)時(shí)尚的先行者 核心競爭力 高檔住宅區(qū)、“先行者”的形象 核心關(guān)鍵詞 陽光生活先行者 \Sunny Life Style 關(guān)鍵詞 區(qū)位關(guān)鍵詞 未來新城區(qū)中心 高檔住宅片區(qū) 行政中心 硬件關(guān)鍵詞 智能 +建筑 +環(huán)境 =最佳人居 配套設(shè)施 方便生活、利于居家 品質(zhì)認(rèn)同 物業(yè)管理 先進(jìn)、規(guī)范的管理服務(wù) 品 級(jí) 提倡健康生活的社區(qū) 相對(duì)論 后工業(yè)時(shí)代、技術(shù)決定未來 認(rèn)同的延伸 價(jià)值觀 成功人士之所以成功，在于先走一步 關(guān)鍵就在于比別人多走一步 硬 件 原創(chuàng)的建筑設(shè)計(jì)、綠色環(huán)境、健身器械、智 中國最大管理資源中心 主力塑求 能監(jiān)控、紅外線報(bào)警 軟 件 陽光的生活理念、先進(jìn)、規(guī)范的管理服務(wù) 品 牌 智匯繼 2020“都江森鄰”后 2020又一力作 西御陽光 形象塑立及推廣定位 六、配套建議 景觀功能 有品位的社區(qū)應(yīng)該注重大的方面協(xié)調(diào)合理，小的、細(xì)節(jié)方面盡量人性化，在各個(gè)組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)上采用不同的主題同時(shí)又相互聯(lián)系，比如：休閑與健康、健身與健康、健康與生態(tài)、 生態(tài)與品位、品位與休閑。 中國最大管理資源中心 商業(yè)部分規(guī)劃方案 地塊基本情況 本項(xiàng)目地塊位于都江堰市都江堰大道中上段南側(cè)，新城區(qū)行政中心。 在項(xiàng)目門前有 9 路公交車站臺(tái)，背后有荷花池市場、農(nóng)貿(mào)市場、水果批發(fā)市場、超市等。 綠化景觀 應(yīng)做成有層次的綠化，區(qū)別于地面種草、上面載樹的呆板模式，采用高大喬木配帶色灌木、低矮植物用草坪來延伸視野，適當(dāng)做一些坡地有起伏、跌巖的感覺。 西御陽光 形象塑立及推廣定位 三、精確提煉本案優(yōu)勢的市場定 位 中國最大管理資源中心 陽光生活先行者 Sunny Life Style —— 健康生態(tài)社區(qū) 解讀：由于都江堰大的生態(tài)環(huán)境非常好，但是空氣很潮濕，一年很少能見到太陽，所以都江堰的人們對(duì)陽光的熱愛是不言而喻的。對(duì)居住環(huán)境素質(zhì)要求較高，追求自由個(gè)性嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的統(tǒng)一，追求高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)社區(qū)、對(duì)現(xiàn)代化，科技化含量較高的追求，此類客戶以自住為主，裝修一次性到位。“陽光”可以是活潑的少年、可以是光明的事業(yè)、可以是純真的愛情、可以是純潔的友誼、可以是健康的身體、可以是真誠的關(guān)懷，在“陽光”下所有的事物都是美好的 ；所以我們提