【正文】 視覺(jué)可達(dá)性 用地物理狀況評(píng)估 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 比較恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ腥? ? 一是模仿巴黎城市的做法，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建在各線地鐵的終點(diǎn)或主要交通道口； ?二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目； ?三是在傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點(diǎn)重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。與 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更適合城市人多方面的需求 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類(lèi)型 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)評(píng)估、布局和經(jīng)營(yíng)管理 很多開(kāi)發(fā)商都很熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)束以后，變數(shù)就很少了，其建筑形式比較單一。小康社會(huì)和沒(méi)解決溫飽問(wèn)題的社會(huì)對(duì)商業(yè)的要求不一樣，在不同發(fā)展階段對(duì)商業(yè)的要求也有不同。 商家也會(huì)選擇好的開(kāi)發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)是兩個(gè)不同的概念，如果開(kāi)發(fā)商在物業(yè)銷(xiāo)售之前有一個(gè)完整詳細(xì)的商業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，將不至于出現(xiàn) “ 銷(xiāo)售的結(jié)束就是商業(yè)街生命的結(jié)束 ” 這樣的尷尬局面。 “豪布斯卡 ” (HOPSCA) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 “豪布斯卡” (HOPSCA)是 6個(gè)英語(yǔ)單詞的第一個(gè)字母組合的譯音。 世界一流商業(yè)街的三大特征 特 征 商業(yè)街 知名度 日客流量（萬(wàn)人） 年商業(yè)收入（億美元） 巴黎香榭麗舍大街 享譽(yù)全球 50－ 70 15 倫敦牛津街 享譽(yù)全球 50 32 東京銀座 享譽(yù)全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12－ 21 27 上海南京路 中國(guó)知名 80 14 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度－－ 長(zhǎng)、 寬、高 步行街的長(zhǎng)度 商業(yè)街的一般長(zhǎng)度為 500－ 700米，最高限為 1000－ 1500米（王府井步行街 810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽(yáng)中街步行街 950米、上海南京東路 1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街 860米、日本銀座 1100米、香榭麗舍大街 1880米） 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度－－長(zhǎng)、 寬、 高 步行街的 寬 度 商業(yè)街適宜寬度為 20－ 30米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街 38米、上海南京路 30米） 每人要有不低于 4平方米的面積。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是最基本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的布局規(guī)劃 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 大型商業(yè)地產(chǎn)的主題及主題區(qū)域 名城 規(guī)模 主題區(qū)域 日本福岡縣博多水城 占地 250萬(wàn)平方英尺 星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng) 馬尼拉超級(jí)MA摩爾 50萬(wàn)㎡ 主力主題店、影城 、玩具反斗城、展覽中心、小型室內(nèi)迪斯尼游樂(lè)中心 中關(guān)村國(guó)際商城 35萬(wàn)㎡ 中央公園、時(shí)尚大道、雕塑園、小型家庭游樂(lè)園 寧波天一廣場(chǎng) 22萬(wàn)㎡ 童夢(mèng)園、潮流服飾館、寧波服裝精品館，家私館、美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)中心 Mall of America 39萬(wàn)㎡ 開(kāi)創(chuàng)“娛樂(lè)零售”新概念、“史努比營(yíng)”主題游樂(lè)園、水下探險(xiǎn)世界、世界著名的購(gòu)物街 上海的港匯廣場(chǎng) 超時(shí)空歷險(xiǎn)區(qū) 、迷幻震撼嘉年華區(qū)、青春科技運(yùn)動(dòng)區(qū) 、熱哥勁舞旅游休閑區(qū) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問(wèn)題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。 商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)評(píng)估 隨后就要進(jìn)行商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水準(zhǔn)。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。 解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ” E網(wǎng) 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 綜觀中國(guó)的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始從行政區(qū)劃上的 城市群落 逐步形成從“ 中心城市 —大城市 —中型城市 —小城市 ” 的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) E網(wǎng) 中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) GDP中商業(yè)所占比例 美國(guó)零售商業(yè) 50強(qiáng)（億美元） 中國(guó)零售商業(yè) 50強(qiáng) (人民幣億元 ) 英法德日 美國(guó) 中國(guó) 零售總額 占零售總額 零售總額 占零售總額 15％左右 16－ 17％ 10％左右 4910 ％ % 同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（ ShoppingMall ） E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位 尺度 人 均