【正文】 這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容。在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目之前，一定要先了解消費群是誰，按照消費群的行為分析來進行項目定位。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進程而發(fā)生變化。 商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設計不同模式?，F(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到 城市商圈 的高度。 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當一個社會進入到汽車時代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構成，與機場、公園、體育中心等城市設施類似。 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 建設模式、投資模式 建設模式 改 建 新 建 如：新上海商業(yè)城、正佳商業(yè)廣場等 如：上海豫園商場、北京新東安市場等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購物中心、中旅商場等 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 設計模式、管理模式 設計模式 管理模式 合作管理 （北京、深圳家樂福集團直接管理） 委托國外機構管理 （美國環(huán)球發(fā)展管理公司） 自行組建管理公司 （豫園旅游商城： 18家投資者） 輸入管理 （北京萬通新世界商城等） E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)三階段 開發(fā)過程三階段 ? 第一階段－－整體策劃布局 ? 第二階段－－推廣和招商 ? 第三階段－－后期經(jīng)營管理。 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 “豪布斯卡 ” (HOPSCA) 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 從世界范圍來看，商業(yè)街在城市建設與發(fā)展的過程中，有過輝煌的繁榮，但也隨著城市發(fā)展加快出現(xiàn)過衰退的狀況。 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)步行街 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 風起云涌的造街運動，是社會城市化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結果。究竟一個區(qū)域需要多少商業(yè)、多大規(guī)?；蛘呤裁礃拥臉I(yè)態(tài)，都要進行分析。 各種開發(fā)機構 ―― 因為擁有適合的商業(yè)用地而進行開發(fā)。 E網(wǎng) 中外連鎖商店比較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后 中國 1990－ 2021（ 20年） 2021－ 2020（ 10年） 2020年后 中國與西方國家的差別 距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 E網(wǎng) 中外百貨商店比較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后 法國 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后 中國 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后 中國與西方國家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法 30年 距美、日 50年，距法 75年 同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 E網(wǎng) 中外超級市場比較 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830－ 1935 （ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2021（ 35年） 2021年 法國 1959－ 1962 （ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959 （ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971 （ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2021（ 20年） 2021－ 2020（ 20年） 2020年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－40年 同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 E網(wǎng) 日本各類型購物中心比較參考 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2021－ 5000 50