【正文】 這是在后期經(jīng)營(yíng)中很重要的內(nèi)容。在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，一定要先了解消費(fèi)群是誰(shuí)，按照消費(fèi)群的行為分析來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目定位。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。 商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式?，F(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到 城市商圈 的高度。 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 建設(shè)模式、投資模式 建設(shè)模式 改 建 新 建 如：新上海商業(yè)城、正佳商業(yè)廣場(chǎng)等 如：上海豫園商場(chǎng)、北京新東安市場(chǎng)等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購(gòu)物中心、中旅商場(chǎng)等 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 設(shè)計(jì)模式、管理模式 設(shè)計(jì)模式 管理模式 合作管理 （北京、深圳家樂(lè)福集團(tuán)直接管理） 委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理 （美國(guó)環(huán)球發(fā)展管理公司） 自行組建管理公司 （豫園旅游商城： 18家投資者） 輸入管理 （北京萬(wàn)通新世界商城等） E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段 開發(fā)過(guò)程三階段 ? 第一階段－－整體策劃布局 ? 第二階段－－推廣和招商 ? 第三階段－－后期經(jīng)營(yíng)管理。 商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 “豪布斯卡 ” (HOPSCA) 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 從世界范圍來(lái)看，商業(yè)街在城市建設(shè)與發(fā)展的過(guò)程中，有過(guò)輝煌的繁榮，但也隨著城市發(fā)展加快出現(xiàn)過(guò)衰退的狀況。 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)步行街 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 風(fēng)起云涌的造街運(yùn)動(dòng)，是社會(huì)城市化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結(jié)果。究竟一個(gè)區(qū)域需要多少商業(yè)、多大規(guī)模或者什么樣的業(yè)態(tài)，都要進(jìn)行分析。 各種開發(fā)機(jī)構(gòu) ―― 因?yàn)閾碛羞m合的商業(yè)用地而進(jìn)行開發(fā)。 E網(wǎng) 中外連鎖商店比較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國(guó) 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后 中國(guó) 1990－ 2021（ 20年） 2021－ 2020（ 10年） 2020年后 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 E網(wǎng) 中外百貨商店比較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后 法國(guó) 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后 中國(guó) 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法 30年 距美、日 50年，距法 75年 同發(fā)達(dá)國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 E網(wǎng) 中外超級(jí)市場(chǎng)比較 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1830－ 1935 （ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2021（ 35年） 2021年 法國(guó) 1959－ 1962 （ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959 （ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971 （ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國(guó) 1981－ 2021（ 20年） 2021－ 2020（ 20年） 2020年 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－40年 同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 E網(wǎng) 日本各類型購(gòu)物中心比較參考 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時(shí)間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬(wàn)人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場(chǎng)容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2021－ 5000 50