【正文】 然催動樓市的活躍，房事已經(jīng)成為呆在海南的人們的必談話題。建省以來歷屆政府也是按照這個思路去做，也取得了一定的成績。 海南建設國際旅游島的規(guī)劃帶動海南樓價一路攀升，成為人們關注的焦點。 01000202230004000500060007000800090000501001502002502022年 2022年 2022年 2022年 元 /平方米 萬平方米 供應量 成交量 成交均價 32 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 圖 62：?？谑?10 年 112 月商品住宅供求趨勢表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年 112 月 ， 海口商品住宅供應量 集中在 4 月、 9 月、 11 月以及 12 月，從此分布可以看出，開發(fā)商在推盤節(jié)奏上非常講究策略，都是在旅游旺季將至的前期大力推售，搶占市場商機。 ? 10 年 112 月，商品住宅新增供應產(chǎn)品價位集中在 50008000 元 /平方米，供應面積為 萬平方米，占供應總量的 42%。 6 月海口 商品房均價為全年最低，僅為 6501 元 /平方米。而 10 年，?？谏唐贩烤鶅r突破 7000 元 /平方米大關，為 7740元 /平方米，相比去年上漲幅度高達 %。 圖 56： 2022 年 112 月?？谏唐贩抗孔邉? 數(shù)據(jù)來源： CRIC 01002003002022年 2022年 2022年 2022年 萬平方米 050100150 萬平方米 28 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 四、 成交量分析 ? 10 年 112 月，商品房成交面積 小幅下跌 ，以 萬平方米 保持近幾年第二 近年來，隨著海南獲批國際旅游島，?？诮?jīng)濟的發(fā)展、旅游業(yè)的發(fā)展以及城市市政配套的完善，外來人口大量流入，島外度假養(yǎng)老客戶蜂擁而至，?？诜康禺a(chǎn)市場也隨之穩(wěn)定增長，投資潛力巨大，大部分投資型購房者于年初大量屯房，本地居民的購買力偏弱，剛性需求被抑制，價格漲至新高，商品房成交面積相比 09 年有所下滑。按照現(xiàn)在的銷售情況我們可以樂觀的預計，?？诖媪咳セ俣葘⒓涌?。 9 月份成交量略微抬頭， 9 月底政府便出臺了新的調(diào)控政策“限購令”，盡管限購令在 12 月底便失效，但是否延長還不得而知，新的調(diào)控手段“物業(yè)稅”預計也會在 2022 年開始實施，未來房價走勢陰影重重。 商品住宅成交量為 萬平方米，相比 09 年同比下跌 %。 房地產(chǎn)市場成熟度 :該區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)比較早，被譽為“?？诘恼粕厦髦椤笔呛？诟蝗松鐓^(qū)之一。商服用地樓板價 4310 元 /平方米，住宅用地成交樓板價 1741 元 /平方米，公 建配套用地成交樓板價 1139 元 /平方米。 三 、經(jīng)營性土地成交價格 （ 1）土地成交價格走勢分析 圖 47： 20222022 年成交 土地樓板價走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC ? 2022 年成交土地樓板價劇增，全年平均樓板價 2064 元 /平方米 據(jù)圖 47 數(shù)據(jù)分析， 0710 年?？诮?jīng)營性土地成交樓板價呈凹走勢，后期土地成交升溫，10 年樓板價飆升 至 2064 元 /平方米。龍華、瓊山區(qū)成交量較少，分別成交 平方米和 平方米；美蘭區(qū)與 09 年相比有小幅度下降，占全年土地成交總量 31%。其他、共建配套用地有少量供應，辦公用地供應低迷。 34 45 40 29 45 21 0102030405001002003004005002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 土地面積（萬平方米） 公告塊數(shù)（宗） 17 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 （ 2）土地供應區(qū)域分析 圖 42： 202 2022 年海口 市土地區(qū)域供應量對比 圖 數(shù)據(jù)來源 。縱觀近幾年?？谑蟹康禺a(chǎn)新開工面積走勢，可以看出 20222022 年商品房新開工面積明顯加大，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期規(guī)律，一般從開工到竣工銷售的時間在 年之間，在 國際旅游島的概念下， 我們預測?？谠?未來兩年內(nèi)商品房供應將有所增加。 三 、城市政策展望 今年 在 高強度政策調(diào)控下，?？诜康禺a(chǎn)市場大起大落，但價格堅挺，未能實現(xiàn)預期調(diào)控效果。 4 月之后，?？陂_始低迷市場， 客戶持觀望態(tài)度增多， 下半年成交量急劇下滑， 市場搶購場面逐漸恢復平靜。明確外商設立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的投資性公司，將不予審批。 2022 年 底至10 年 初，全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍， 房價開始攀升。 海口市人 民政府 “限購令” ? 從即日起至 2022 年 12 月 31 日，?？诩巴馐∈芯用窦彝?(含購房人、配偶及未成年子女 )只能在?？谛沦徺I 1 套商品住房。 七部委 《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》 ? 由住房城鄉(xiāng)建設部等 7 部門聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》 12 日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。 國務院 《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 ? 通知要求，商品住宅 90 平米以上購房首付 3 成，第二套執(zhí)行首付 5 成利率 為基準利率 倍。 政府工作 報告 四措施發(fā)展房地產(chǎn)，堅決遏制房價過快上漲 ? 溫家寶在政府工作報告中提出：四措施發(fā)展房地產(chǎn)，遏制房價上漲：一，繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程；二，支持居民自主性住房消費；三，抑制投機性購房；四，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 9 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 第二章 產(chǎn)業(yè)政策 一 、城市政策綜述 表 21： 2022 年政策法規(guī) 時間 來源 政策名稱 主要內(nèi)容 國務院 《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》 ? 1 月 6 日 ，國務院新聞辦公室 在北京召開海南國際旅游島新聞發(fā)布會。 隨著海南國際旅游島建設的加速，未來將吸引全國投資者的關注，房地 產(chǎn) 產(chǎn) 業(yè)發(fā)展 將上升成為經(jīng)濟的主導力量 之一。 近幾年 來，海口社會消費品零售總額增速均高于 GDP 增幅，社會消費需求日益旺盛 ，經(jīng)濟開始飛躍式發(fā)展時期 。利好出盡是利空，經(jīng)歷了一輪瘋狂的爆發(fā)之后 ，隨著價格的上漲和國家宏觀調(diào)控政策的出擊，使得購房者開始變得理性，房價成為這一時間段的主要議題，觀望和等待成為主要的應對方式，市場開始了為期近半年的調(diào)整，表現(xiàn)在成交量持續(xù)走低和市場價格的高位震蕩調(diào)整。 10 年 ，對?？诜康禺a(chǎn)來說是不平凡的一年，從年初的火爆到長達持續(xù)半年之久的冷淡，繼而再到年底的回暖，跌蕩起伏較大。 4 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 第一篇 市場背景篇 第一章 城市經(jīng)濟 一 、城市宏觀經(jīng)濟 （ 1） 、 城市 GDP 指數(shù) ?？?GDP 自 2022 年以來連續(xù) 5 年保持兩位數(shù)增長，受國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展拉動 ，?？贕DP 增加速度加快 ， 2022 年實現(xiàn) GDP 產(chǎn)值 億元，同比去年增長 18%， 增長 速度仍保持兩位數(shù)。?？诠潭ㄙY產(chǎn)投資增速近四年均保持在 15%以上， 09 年固定資產(chǎn)投資達到 億元，增長 %； 2022 年固定資產(chǎn)投資總額達 億元，增長 %， ?？?固定資產(chǎn)投資 總額% % 24% % % 0%10%20%30%01002003002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 社會消費品零售總額 增長率 % % % % % 0%5%10%15%20%25%30%020224000600080001000012022140002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 人均消費性支出（元） 增長率 6 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 在海南國際旅游島建設的催促下 持續(xù) 快速增長態(tài)勢。 近幾年， 全省國民總產(chǎn)值和地方財政收入主要來源與房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展，工業(yè)發(fā)展受限 ，工業(yè) 稅收來源不穩(wěn)定 ，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟的主要基礎 。 海南省政 府 旅游島規(guī)劃月底完成 海南限地令兩月后或解禁 ? 海南省委書記衛(wèi)留成于 15 日下午宣布，海南暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。明確規(guī)定了各種購房標準下的信貸政策和利率執(zhí)行標準。 。如擅自將非填海用途改為填海的，處非法改變海域用途期間內(nèi)該海域面積應繳納的海域使用金 10 倍以上 20 倍以下的罰款。這是央行今年第四次上調(diào)法定存款準備金率。從中可見，在調(diào)控沒有取得明顯效果下，預計政府調(diào)控力度將不減，但重心將從抑制需求向解決低收入群體保障房建設和扼制投資購房轉移。 1 月 10 日 《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于 40%，但貸款利率嚴格按照風險定價。 主要原因：首先 在第一 季度的銷售清盤后，開發(fā)商回籠大量資金，后期銷售壓力減輕，價格堅挺。 2022 年由于受經(jīng)濟危機影響房地產(chǎn)施工面積稍稍有所回落， 20222022 年房地產(chǎn)施工面積增幅呈現(xiàn)逐年上升 的趨 勢，這主要和海南國際旅游島政策獲批利好及?？谑型恋毓闆r有關。 面對蜂擁而至的開發(fā)商 ,海南省于 1 月 15 日決定 ,在海南國際旅游島建設規(guī)劃出臺之前 ,暫停土地出讓和審批新的開發(fā)項目。秀英區(qū)做為 未來海口市行政辦公中心，擁有稀缺的西海岸自然資源，發(fā)達的交通體系及成熟的旅游配套措施，土地升值潛力巨大，今后幾年里都將占居?？跓嵬涟袷?。 易居視點： 2022 年受“兩個暫停 ”政策影響，?？谕恋爻山涣縿p，但是在國際旅游島建設的光環(huán)籠 罩下，全國大量開發(fā)商不斷涌入島內(nèi)，?？谕恋厥袌鲂枨笠廊换鸨?。美蘭區(qū)，海景、江景稀缺資源集積，相關配套成熟，主要發(fā)展高檔都市休閑住宅為主，其濱江板塊將成為未來成交的重點板塊之一。目前，海口成交土地平均樓板價 2064 元 /平方米高點，短時間內(nèi)土地價格上漲可能性很小，暫時性價格高度將持續(xù)。 （ 3）宗地所在區(qū)域分析 區(qū)位交通 :該地塊位于海口市海甸溪北岸海甸二東路中段，以和平橋和人民橋為依托，直通?？谑袃纱笾鞲傻篮Ｐ懵泛烷L堤路濱海大道，臨近新港運輸碼頭、海口港，交通便利 配套環(huán)境： 本案位于整個海甸島最南邊，屬未來海甸島規(guī)劃的市級商業(yè)服務中心區(qū)。 24 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 第五 章 商品房市場 一、 市場綜述 10 年海口房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)出量穩(wěn)價升的態(tài)勢，供應量比成交量多出 20 萬平方米，市場容量不斷擴充，但存量仍保持在一個比較合理的范圍，整體市場風險仍處于較低水平；高端市場領漲明顯，住宅銷售價格層級拉開；度假觀念在轉變，外銷市場向內(nèi)陸延伸，二元制市場正在滲透和反滲透。截止年底， 眾樓盤集體放量，供應量出020224000600080001000001002003002022年 2022年 2022年 2022年 元 /平方米 萬平方米 供應量 成交量 成交均價 25 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 現(xiàn)了井噴，眾開發(fā)商虎視眈眈的瞄準了 2022 年的元旦 。 圖 54： 2022 年 112 月?？谏唐贩抗┣蟊茸邉? 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年 ，?？谏唐贩渴袌龉┣蠡酒椒€(wěn)，其中 1 月、 3 月供應量非常少，市場呈現(xiàn)出供不應求的局面。 10年底大量房源的入市將極大的擴充 存量 ， 2022年的去化 將面臨考驗。 0501001502002503003502022年 2022年 2022年 2022年 萬平方米 29 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 圖 58： 2022 年 112 月?？谏唐贩砍山涣孔邉? 數(shù)據(jù)來源： CRIC 五、 成交均價分析 ? 10 年，?？谏唐贩烤鶅r為 7740 元 /平方米，同比上漲 %。與建設國際旅游島的建議者們一樣，筆者關心的無非就是海南的旅游產(chǎn)業(yè)在國際經(jīng)濟一體化不斷加深的宏觀大背景下如何更好地實現(xiàn)跨 越式增長，更好地提高對海南經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用而已。面對房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，海南省于 1 月 15 號暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房產(chǎn)開發(fā)項目。 1 月中旬 隨著海南國際 旅游島獲批，讓更多的開發(fā)商及投資商看到商機， 14 月保持 逐步上漲的 趨勢， 1 月。 10003000500070009000 萬平方米 31 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 第六章 商品住宅市場 一、市場綜述 ? 10 年供求比為 1： ，供求趨于平衡狀態(tài) ，供求矛盾緩解 ? 2022 年 112 月， 商品住宅成交