【正文】 ............................................................... 86 二、美蘭區(qū) ..................................................................................................................... 87 三、瓊山區(qū) ..................................................................................................................... 88 四、秀英區(qū) ..................................................................................................................... 89 3 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 易居視點： 2022 年商品房市場供應量為 萬平方米，相比去年下跌 %；供應總套數(shù)為 23177套，同比上漲 %； 2022 年，商品房成交量為 萬平方米，相比去年 萬平方米減少 萬平方米，下跌 %。 總體來看， 10 年海口市房地產(chǎn)市場主要經(jīng)歷了三個階段： 第一階段，政策利好期。 隨著時間的推移，政策調(diào)控的效果并沒有顯現(xiàn)出來，購房者也逐漸接受了房價已漲的既成事實以及四季度的來臨，部分島外度假客戶回返，?？诜康禺a(chǎn)市場逐漸回暖，表現(xiàn)在成交量的回升，同時成交均價已經(jīng)高高在上。 圖 11： 2022 年 2022 年 ?？?GDP 走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC（數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） （ 2） 、 社會 消費品 零售總額 20222022 年以來，?？谏鐣M品零售總額進入快速增長期， 連續(xù) 5 年保持 15%比例 增 長。但是，自 2022 年以來，?？谌司M性支出始終保持增 長趨勢。 圖 14： 2022 年 2022 年?？诠潭ㄙY產(chǎn)投資走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC（數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） 二 、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關系 （ 1） 房地產(chǎn)投資 與固定資產(chǎn)投資 2022 年以來 ，海口市房地產(chǎn)市場投資一直保持持續(xù)增長的勢頭， 09 年，全年投資額已達到 78 億元， 占海口固定資產(chǎn)投資總額的 28%； 2022 年，?？诜康禺a(chǎn)投資繼續(xù)增加，全年房地產(chǎn)投資總額 億元，占?？诠潭ㄍ顿Y總額的 38%，房地產(chǎn)行業(yè) 逐漸成為?？诘闹еa(chǎn)業(yè)之一 。 近幾年，海口經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民收入有所增加， 10 年人均可支配收入達 16130 元。 在海南國際旅游島獲批后，全國各地開發(fā)商大量涌入，海南成為投資、度假的天堂，房地產(chǎn)的飛躍式發(fā)展逐漸成為拉動全省經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力之一 。 國務院辦 公廳 《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 ? 《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于 40%，但貸款利率嚴格按照風險定價。 省住建廳 捂盤惜售 3 天可踢出市場 ? 海南省住建廳組織各市縣規(guī)劃局、房產(chǎn)局負責人召開會議，提出八方面確保海南居民住房問題，其中強調(diào)：對于捂盤惜售、炒房和哄抬價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，責令 3 天內(nèi)整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場。 海南省政 府 海南省政府貫徹國務院辦公廳促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見。二，增加住房有效供給，三，保障性安居工程建設，四，加強市場監(jiān)管。 住建部 違規(guī)出售出租經(jīng)適房將被收回 ? 違規(guī)出售和出租經(jīng)適房將被收回，違規(guī)者 5 年內(nèi)不得再次申請，買房人高消費需主動說明，中介不得代賣。 ?？谑械胤蕉悇站? 海口房地產(chǎn)交易新規(guī)：虛報交易價格 罰偷稅額5 倍 ? ?？谑械胤蕉悇站秩涨跋掳l(fā)通知規(guī)定：辦理房地產(chǎn)交易納稅人如虛報價格造成少繳稅款的，一經(jīng)查實，除補征交易雙方少繳稅款、加收滯納金外，并對交易雙方當事人處以所少繳稅款 5 倍的罰款。 住建部 保障性住房管理工作座談會 ? 會議主要對保障性住房管理工作重點進行強調(diào)，一落實保障性安居工程的順利開工建設； 二加快保障性住房建設規(guī)劃編制工作及制定公共租 賃住房政策措施 ； 三強化保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)管。 住建部 六部門聯(lián)合試行住房公積金督察員制度 ? 為加強住房公積金監(jiān)管，確保資金安全和有效使用，根據(jù)《住房公積金管理條例》，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、審計署、中國銀監(jiān)會 6部門將聯(lián)合試行住房公積金督察員制度。 住建設部 關于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知 ? 從 2022 年 10 月 20 日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %。調(diào)整之后，大型金融機構(gòu)的法定準備金率升至 18%，與歷史最高點持平。 為此， 2022 年政府開始大力對房地產(chǎn)實施調(diào)控， 抑制房價飛速上漲，力圖房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢。 （ 2）水能載舟亦能覆舟， 2022 年?？诜康禺a(chǎn)市場在政策波濤中大起大落 1 月 6 日，國務院新聞辦公室 在北京召開海南國際旅游島新聞發(fā)布會， 正式頒布了《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》 ， 標志著備受國內(nèi)外關注的海南國際旅游島建 商務部 禁止外資買賣境內(nèi)物業(yè)套利 ? 12 月 22 日消息，商務部辦公廳發(fā)布《關于加強外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知》（下稱《通知》），要求進一步加強對并購、股權(quán)出資等方式新設或增資的房地產(chǎn)項目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核；對境外資本在境內(nèi)設立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建、在建房地產(chǎn)物業(yè)進行套利。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào) 個百分點 ,其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。隨后， 新“國四條”、海南“兩個暫停”、瓊版“國十一條”、“ 新政” 、?？凇跋拶徚睢标懤m(xù)出臺。 2022年市場撲簌迷離，但調(diào)控決心依舊不減，市場將在長時間調(diào)整中回歸理性軌道。 其次，海 南國際旅游島建設下，?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?，開發(fā)商對市場前景看好。 預計 未來 政府調(diào)控重心向解決低收入群體保障房和廉租房建設工作轉(zhuǎn)移 ， 加大 扼制投資購房力度。 2022 年房地產(chǎn)施工面積較 2022 年有所增長，全年房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，比去年增長 %。 圖 34： 2022 年 20220 年 ?？谛驴⒐っ娣e走勢 2 7 . 3 %6 2 . 1 % 1 5 . 8 %2 6 . 9 0 % 4 4 . 8 3 % 60% 40% 20%0%20%40%60%80%0204060801001201402022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年新竣工面積（萬平方米） 同比增長幅度數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報 （數(shù)據(jù)為 2022 年前三季度數(shù)據(jù)） 16 海口 房地產(chǎn)市場研究報告 第二 篇 市場分析篇 第四 章 土地供求 一 、經(jīng)營性土地供應量 （ 1）土地供應總量分析 圖 41： 20222022 年?？谑型恋毓亢凸跀?shù) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 自 2022 年至 2022 年?？谑型恋毓?， 2022 全國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，土地供應量創(chuàng)近 6 年歷史 最高峰，跳躍性上揚。 持續(xù)近三個月的“兩個暫停 ”后，?？谕恋毓黠@放緩，導致 2022 年土地供應量劇減。龍華沒有土地供應，主要原因是龍華老城區(qū)土地主要來源于舊城改造，可開發(fā)土地受限。 （３）土地供應屬性分析 圖 43： 2022 年 海口市 土地供應 屬性 比重分布 數(shù)據(jù)來源： CRIC 050100150200美蘭 瓊山 龍華 秀英 2022年 2022年 萬㎡ 81% 13% 0% 5% 1% 住宅 商業(yè) 辦公 公建配套 其他 18 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 ? 住宅、商服用地為市場主力，住宅用地獨占鰲頭，占土地供應總量 81% 據(jù) 圖 43 分析 ， ?？诮?jīng)營性土地供應住宅用地獨占鰲頭，?？谏唐贩渴袌鲆陨唐纷≌瑸橹鲗У氖袌龈窬忠廊粵]有改變。在擺脫 08 年金融危機后， 09 年?？谕恋厥袌龀山换钴S，成交量達 6 年巔峰。政策的干預只能短期抑制土地供求關系，并不能改變海南寸土寸金的火爆；經(jīng)濟住房用地大量供應，大力發(fā)展保障性經(jīng)濟住房可以緩解高房價土地需求壓力，但政策具體落實還需時間，因此在近 12 年仍不能形成規(guī)模性影響市場。隨著?？谑姓陌徇w，秀英將成為市政府重點發(fā)展區(qū)域，未來區(qū)域土地成交將持續(xù)活躍。 （３）土地成交屬性分析 圖 46： 2022 年成交土地屬性 比重 數(shù)據(jù)來源： CRIC 050100150200美蘭 瓊山 龍華 秀英 2022年 2022年 萬㎡ 住宅 79% 商服 14% 其他 1% 共建配套 6% 住宅 商服 其他 共建配套 20 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 ? 住宅用地成為成交市場主流 據(jù)圖 46 數(shù)據(jù)分析 ， 普通住宅 用地 為 2022 年 ?？诮?jīng)營性土地成交市場主流， 占 全 年成交土地總量的 79%； 其次是 商服 用地 ，占成交總量 14%；共建配套用地占 6%，其他用地有少量成交，僅占 1%。 2022 年，海南國際旅游島獲批，失寵多年的?？谕恋厥袌鲅杆偕郎?，成交土地樓板價創(chuàng)歷史新高。但是，從海南國際旅游島長遠發(fā)展來看，?？谕恋厣悼臻g依然很大，預計未來海口成交土地價格小幅度波動呈上漲趨勢。 該區(qū)域?qū)倮铣菂^(qū)土地資源相對稀缺，去年納入?？谑小笆?一五”重點項目舊城改造范圍，現(xiàn)土地已完成拆遷工作，達到五平一通。整個島嶼西北、東北部為成熟高檔住宅社區(qū)，北部為白沙門公園，西南以海南大學為主的教育文化區(qū)。旅游島獲批 后，北部海景路一線出現(xiàn)大面積動工的火爆場景，顯示出開發(fā)商對海甸島開發(fā)的信心，以稀缺的海景資源為依托，打造高檔海景人文社區(qū)的定位受到開發(fā)商熱捧。 ? 2022 年 112 月商品房市場供應量為 萬平方米， 相比去年下跌 %； 供應總套數(shù)為 23177 套，同比上漲 %。 ? 10 年，商業(yè)市場銷售大幅下滑 ，成交面積為 萬平方米，較 去年減少 %。 圖 52：海口市 10 年 112 月商品房供求趨勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年，?？谑袌?先熱后冷 ， 14 月成交量已經(jīng) 高達近 萬平方米 ， 1 月份成交量更是 以 萬平方米的 單月 銷量創(chuàng)下新高。 01000202230004000500060007000800090001000011000020406080100120 元 /平方米 萬平方米 供應量 成交量 成交均價 26 ?？?房地產(chǎn)市場研究報告 二、 供求關系分析 ? 供求矛盾逐漸緩解， 10 年呈現(xiàn)供求 上漲 態(tài)勢 圖 53： 2022 年 2022 年 112 月海口商品房供求比走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 0710 年 ，海口商品房市場供求差距逐漸減小，供求趨于平穩(wěn)狀態(tài)。而在 9 月、 12 月中供應大放量，突顯出供大于求的現(xiàn)狀。 07 年 10 年， 0 09 年市場供應量較大，接近 300 萬平方米。 圖 55： 2022 年 2022 年?？谏唐贩抗孔邉? 數(shù)據(jù)來源： CRIC 10 年 112 月，?？谏唐贩抗偭繛? 萬平方米，相比 09 年供應量 萬平方米近遞減 萬平方米，下跌幅度為 %。 1 月海南獲批國際旅游島，催生了?？跇鞘?1 月份的火爆， 成為 10 年最高紀錄，也是近幾年以來單月成交量最高的一個月， 成交量和成交價格大幅上漲，市場呈現(xiàn)供不應求之狀，過快上揚的價格在 2 月份的成交結(jié)果有所體現(xiàn)，但同時觀望情緒上升和春節(jié)影響，使得本月成交量大幅下降 ，成交量較 1 月份下跌 %。 0710 年，?？诜績r呈直線上漲趨勢。《決定》透露國際旅游島建設總體目標，國際旅游島建設主要任務計劃 2020 年基本完成。 東環(huán)鐵路的開通，是國際旅游島“硬件”的提高，生活服務圈越來越大，交通越來越便捷，這一點會吸引許多人的眼球，但目前市場上開盤的樓盤少之又少，都是一些開發(fā)商在不能再拖的情況下，勉強開盤的，真正意義上的大量房源是在 10 月份，所以海南的房地產(chǎn)銷量提高還是要依靠旅游帶來的眾多國內(nèi)外客人，前來買房的人多了，房價自然就上漲了。之后數(shù)五月以來一直保持較為平穩(wěn)的趨勢， 10 月份均價已經(jīng)突破 9000 元 /平方米，12 月均價已經(jīng)破 9500 元 /平方米大關，高達 9800 元 /平方米，為全年均價高峰。 “兩個暫停 ”政策出臺后，海南樓市更是一天一個價。 ? 近幾年，?？谧≌績r不斷攀升，呈直線上漲， 10 年 112 月全市商品住宅均價為7887 元 /平方米，同比上