【正文】 市調(diào)報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 項(xiàng) 目現(xiàn)狀照片 市調(diào)報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 47 頁(yè) 04 升龍國(guó)際中心購(gòu)物廣場(chǎng) 項(xiàng) 目位置 大學(xué)路政通路 開(kāi)發(fā)商 鄭州尚錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 畝 商業(yè)體量 40 萬(wàn)㎡ 物業(yè)類(lèi)別 綜 合體 建筑層數(shù) 2F； 4F 售價(jià) 1F: 萬(wàn)； 2F: 萬(wàn) 租金標(biāo) 準(zhǔn) 1F： 120130 元（餐飲 ）、 200 元（名店） ； 2F： 8090 元； 3F： 7080 元 ； 4F:5060 元； 合同年限 遞增率 物業(yè)費(fèi) 元 /㎡ 面積區(qū)間 主樓 100200 ㎡，裙樓 4050 ㎡ 自持率 80% 進(jìn)駐率 90% 商業(yè)業(yè)態(tài)： 商 超、影院、餐飲 、 購(gòu) 物、休 閑娛樂(lè) 、 辦 公、鞋城（商 業(yè) 二 期定位） 主力店： 坤業(yè) 百 貨 （萬(wàn)㎡）、大 潤(rùn)發(fā) （ 1 萬(wàn)㎡）、奧 斯卡 電 影院、京福 華 優(yōu)勢(shì) 大學(xué) 路成熟商圈； 主力店進(jìn)駐 ； 業(yè)態(tài) 豐富； 升龍 品牌 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)： 大學(xué) 路商 業(yè) 供 應(yīng) 大，未 來(lái) 市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 激烈； 目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 不太好，市 場(chǎng) 培育期 長(zhǎng) ? 區(qū)位圖 一期商業(yè) 二期商業(yè) 市調(diào)報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 效果圖 市調(diào)報(bào)告 第 34 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀照片 市調(diào)報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 47 頁(yè) 05 天旺廣場(chǎng) ? 基礎(chǔ)資料 項(xiàng) 目位置 東風(fēng)路天明路交匯處 開(kāi)發(fā)商 鄭州開(kāi)祥置業(yè)股份有限公司 占地面積 一期 。 商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不再僅僅是地段和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，還包涵商場(chǎng)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合定位及品牌企劃執(zhí)行等在內(nèi)的項(xiàng)目資源的整合力。 4. 西區(qū)潛在的大量商業(yè)供應(yīng) 市調(diào)報(bào)告 第 43 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀照片 市調(diào)報(bào)告 第 44 頁(yè) 共 47 頁(yè) 07 二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 基礎(chǔ)資料 項(xiàng) 目位置 大學(xué)路與航海路交叉口 開(kāi)發(fā)商 鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司 占地面 積 165 畝 商業(yè)體量 28 萬(wàn)平方米 物 業(yè)類(lèi)別 綜 合體（ 萬(wàn)㎡ 購(gòu) 物中心， 萬(wàn)㎡ 寫(xiě) 字 樓 ， 7153 ㎡酒店，5 萬(wàn)㎡商 鋪 ） 建筑層數(shù) 購(gòu)物廣場(chǎng)：地下一層，地上六層；室內(nèi)步行街：三層；室外步行街：二層 售價(jià) 尚 無(wú) 租金 標(biāo) 準(zhǔn) 尚 無(wú) 商 鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ： 預(yù)計(jì) 2020 年 10 月 寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2020 年 11 月 物 業(yè)費(fèi) 50 元∕㎡ 面積區(qū)間 商業(yè)步行街： 110200 ㎡ 自持率 70% 預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間 2020 年 商 業(yè)業(yè)態(tài) ： 購(gòu) 物、 娛樂(lè) 、餐 飲 、酒店、 辦 公 主力店： 萬(wàn)千百 貨 ，萬(wàn) 達(dá) 影院，大歌星 KTV，大玩家 電 玩（以上 為 萬(wàn) 達(dá) 自 營(yíng) 部分）； 國(guó) 美 電器，沃爾 瑪 超市，迪卡 儂 （以上 為 萬(wàn) 達(dá)戰(zhàn) 略合作 伙 伴） ? 區(qū)位圖 市調(diào)報(bào)告 第 45 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 效果圖 ? 總平圖 市調(diào)報(bào)告 第 46 頁(yè) 共 47 頁(yè) ? 二七萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品組合 產(chǎn)品類(lèi)別 面積 套數(shù) 銷(xiāo)售均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 備注 商業(yè)街 5 萬(wàn)㎡ 購(gòu)物中心 萬(wàn)㎡ 6 層 自持物業(yè) 共分六層，主力店有沃爾瑪、國(guó)美電器、萬(wàn)千百 貨（中端時(shí)尚） SOHO辦公樓 萬(wàn) ㎡ ? 二七萬(wàn)達(dá) SWTO 分析： 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（ S） ，強(qiáng)大品牌效應(yīng)與規(guī)模優(yōu)勢(shì)； ，商業(yè)氛圍較好； ， 20 條公交+BRT 環(huán)城， 交通便利； 4 號(hào)、 5 號(hào)雙線地鐵交匯； ， 院校 林立 ； ”、“萬(wàn)達(dá)影院”自主品牌，具有核心競(jìng)爭(zhēng)力； ，便于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)操作。 4. 近幾年，隨著商業(yè)連鎖企業(yè)紛紛布點(diǎn)鄭州西區(qū)，加上西區(qū)原有商業(yè)項(xiàng)目本身的不斷調(diào)整，碧沙崗商圈 內(nèi)的經(jīng)營(yíng)情況有所改善 。 即將上市的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，必須 深入市場(chǎng)研究，尋求市場(chǎng)發(fā)展空間，進(jìn)行 合理 化 定位 ，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 。這些規(guī)劃項(xiàng)目主要建設(shè)星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、配套公寓、休閑購(gòu)物、品牌展示、電子商務(wù)、餐飲娛樂(lè)、物流服務(wù)等設(shè)施。 住宅限貸及限購(gòu)影響，投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)春天，開(kāi)發(fā)商大量供應(yīng) 商業(yè)物業(yè)，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。商品交易市 場(chǎng) 359個(gè) ，其中 綜 合市 場(chǎng) 198 個(gè) ， 專(zhuān)業(yè) 市 場(chǎng) 149 個(gè) 。 全年房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 完成投 資 億 元，比上年增 長(zhǎng) %；其中住宅投 資 億 元，增 長(zhǎng) %。三次 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 由上年的 ∶∶ 調(diào) 整 為 ： ： 。 國(guó)內(nèi)貿(mào) 易 2020 年 全年完成社 會(huì) 消 費(fèi) 品零售 總額 億 元，比上年增 長(zhǎng) %。 鄭 州市 城 鎮(zhèn) 居民 人均消 費(fèi) 水平 2020 年，市 區(qū) 城 鎮(zhèn) 居民消 費(fèi) 支出持 續(xù) 升 溫 ，消 費(fèi)熱 點(diǎn)突出，人均消 費(fèi) 性支出 12588 元，同比增 長(zhǎng) %，其中，食品、家庭 設(shè)備 用品及服 務(wù) 、交通和通信消 費(fèi) 增 長(zhǎng)對(duì) 全年消 費(fèi) 性支出增 長(zhǎng) 的 貢獻(xiàn) 率最大。 現(xiàn)有商業(yè)體量大 ； 分布比較集中 ； 輻射范圍大 ； 人流量大 ； 經(jīng)營(yíng)情況良 好。最終實(shí)現(xiàn)中部第一商圈、中 國(guó)著名的商業(yè)中心的規(guī)劃目標(biāo)。碧沙崗商 圈的興盛與衰落與這些企業(yè)的命運(yùn)息息相關(guān) ,90 年代中期以后 ,各個(gè) 大型國(guó)企出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)不善甚至倒閉的情況 ,而 曾經(jīng)繁榮的碧沙崗商圈 也出現(xiàn)了蕭條的場(chǎng)景。34000 平方米 ，二期 :天旺優(yōu)庫(kù) 88778 平方米 商業(yè)體量 一期： 萬(wàn)㎡ ；二期： 4 萬(wàn)㎡（天旺優(yōu)庫(kù)） 物業(yè)類(lèi)別 商業(yè) 步行街（一期） +購(gòu) 物廣 場(chǎng) （二期） 建筑層數(shù) 一期： 地下 1F,地上 4F（局部5F） ；二期： 5F 底商 售價(jià) 一期： 1F: 萬(wàn)； 2F: 萬(wàn)； 3F： 8000 元