20xx年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望報告(完整版)
【正文】 也是外資公司， 這就 直接導(dǎo)致 CBD 寫字樓需求銳減，加上 年初時 該 商務(wù)區(qū) 寫字樓 高達(dá) 38％的 空置率， 市場 承受巨大 壓力。 而 受 益于 經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的 國內(nèi)客戶異軍突起，成為市場需求主體， 大面積簽約寫字樓的 消息 被披露，這無疑給疲軟的市場帶來了活力 ，需求 總 量 呈上升趨勢 。 2020 年北京 優(yōu)質(zhì)物業(yè) 市場回顧及展望 一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場 減少 ，總體需求 下滑 在金融危機(jī)的影響下，北京有多個寫字樓項(xiàng)目推遲落成，致使 2020 年 僅有 6 個優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場，提供 萬平方米寫字樓面積， 新增供應(yīng)量 比去年 下降 77%， 創(chuàng) 2020 年以來最少的一年 。 隨著 需求逐漸回升， 業(yè)主對未來市場發(fā)展的信心 逐漸恢復(fù) 。特別是當(dāng)時落成不久的新項(xiàng)目，更是 別 無選擇地降低租金并增加優(yōu)惠條件吸引客戶， 導(dǎo)致第一季度區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹣禄?6％，市場表現(xiàn)低靡。這些市場表現(xiàn) 說明北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場 已經(jīng)走出衰退，正在復(fù)蘇之中。同時，在 2020 年北京寫字樓需求市場中扮演主要角色之一的內(nèi)資公司， 正 逐漸發(fā)展壯大， 并 已成為市場中較為 活躍的因素之一。 2. 租賃需求低迷 相比 2020 年的需求狀況， 2020 年需求大幅下滑。因此， 2020 年末北京 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè) 市場空置率達(dá)到 %，環(huán)比上升 個百分點(diǎn)，同比上升 個百分點(diǎn)。他們 將 在 2020 年恢復(fù)暫停的擴(kuò)張計(jì)劃，尋找市場空白點(diǎn)，增加新店的數(shù)量。 服務(wù)式公寓市場面臨調(diào)整 2020 年北京共有將近 1000 套服務(wù)式公寓投向市場，低于 2020 年和 2020 年同期水平。 2020 年四季度高檔公寓租金降幅趨緩，為每月每平方米人民幣 元，較上季度下降了 3%，與去年同期相比下降 %，市場整體入住率和吸納量也有所回升。在 2020 年租賃市場旺季到來時，預(yù)計(jì)空置率水平將有望回落到較低水平，市場平均租金將止跌并出現(xiàn)小幅回升。此前被抑制的改善型消費(fèi)需求開始逐漸釋放。 2020 年新入市的高檔別墅項(xiàng)目幾乎全部是現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的后期，主要分布在順義溫榆河區(qū)域、昌平亞北區(qū)域、海淀西山區(qū)域這三個傳統(tǒng)別墅區(qū)。這些密集出臺的政策對 2020 年狂熱的房地產(chǎn)市場起到了降溫的作用，也增強(qiáng)了樓市走勢在短期內(nèi)面臨調(diào)整的預(yù)期。由于高檔公寓項(xiàng)目主要分布在城八區(qū)，因此未來高檔公寓的供應(yīng)量也將隨 之出現(xiàn)下降。出讓的建設(shè)用地面積 萬平方米，平均土地價格 778 元 /平方米，平均樓面地價 579 元 /平方米，分別比 2020 年減少 %， %和 %。 2020 年，北京優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施的租金持續(xù)四個季度下滑，租金跌幅達(dá) %，到年末租金為每月每平方米 元。三季度，貝迪印刷（北京）有限公司，北京星河亮點(diǎn)通信軟件有限責(zé)任公司和阿爾卡特朗訊中國有限公司在望京科技創(chuàng)業(yè)園分別租賃了 1,200， 3,600 和 12,000平 方米的辦公面積。 總體上看，北京工業(yè)物業(yè)市場的租售活動在 2020 年下半年開始活躍，成交量恢復(fù)增長。同時，快速消費(fèi)品零售商開始準(zhǔn)備年末的消費(fèi)市場，促進(jìn)了租賃需求的增加，華潤萬家超市和卓越亞馬遜分別在北京通州物流基地內(nèi)分別租賃了 7400 和 11192 平方米倉庫。 2．工業(yè)廠房需求增長 從二季度開始，一些大型工業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開工，如京東方北京八代液晶面板線暨北京數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園 8 月在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)奠基動工，項(xiàng)目總投資 億元。成本和供求關(guān)系雙雙成為推動高檔住宅價格長期走高的因素。新政策出臺后，二套房的信貸優(yōu)惠被嚴(yán)格限制，這必將對高檔住 宅的需求產(chǎn)生影響，開發(fā)商和潛在購房者均需要時間觀察市場反應(yīng)。 同時開發(fā)商為了土地價值的最大化，不約而同的選擇高端路線，市場上在售的高檔別墅項(xiàng)目總價大多在人民幣一千萬元以上。在這些因素的共同作用下，高檔公寓的成交量開始加速上升。 2. 銷售市場價格快速上漲 高檔公寓市
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