20xx年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 付比例和利率方面都對(duì)改善型住房需求的消費(fèi)提供 了優(yōu)惠支持。 2020 年四季度高檔公 寓銷售報(bào)價(jià)較第三季度大幅上漲了 %，達(dá) 到人民幣 36,299 元 /平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)了 %。圍繞這一主題， 2020 年對(duì)購(gòu)房者實(shí)施的部分優(yōu)惠政策開始逐漸收緊，營(yíng)業(yè)稅免征年限由 2 年恢復(fù)到 5 年，對(duì)改善居住條件而購(gòu)買的第二套房的信貸優(yōu)惠也被收緊。這主要是由于相當(dāng)一部分開發(fā)商在 2020 年樓市的繁榮中已經(jīng)回收了大量資金，庫(kù)存量也處于低位，因此 2020 年初房?jī)r(jià)大幅度優(yōu)惠的場(chǎng)面很難再現(xiàn)。 111 月，北京市工業(yè)投資完成 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。 3．優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供大于求 從全年看，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求一直比較平穩(wěn)，沒(méi)有 顯著的增長(zhǎng)。業(yè)主紛紛降低租金報(bào)價(jià)，在一年內(nèi)下調(diào)租金 %，達(dá)到年末的每月每平方米 元。工業(yè)廠房和商務(wù)園寫字樓市場(chǎng)會(huì)比較樂(lè)觀，而倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)則謹(jǐn)慎樂(lè)觀。全年看，商務(wù)園寫字樓的需求同比去年大幅下降，遠(yuǎn)低于 2020 年奧運(yùn)會(huì)前的水平。 9 月北京?亦莊生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園奠基暨開工，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園占地 萬(wàn)平方米，建筑面積約 16 萬(wàn)平方米，建成后可吸納約 100 家醫(yī)藥創(chuàng)新及服務(wù)外包企業(yè)入駐。 111 月，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，是今年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。由于北京市尚未出臺(tái)上述政策的相關(guān)細(xì)則，觀望的氣氛還將持續(xù)下去。 市場(chǎng)展望 2020 年 12 月以來(lái)，樓市進(jìn)入了新一輪的調(diào)控階段。在這樣旺盛需求的推動(dòng)下，高檔公寓的售價(jià)自 2020 年下半年以來(lái)不斷下滑的趨勢(shì)被終止，逐季攀升。新增供應(yīng)量在三季度出現(xiàn)回落后迅速反彈，四季度約 2,600 套高檔公寓批準(zhǔn)預(yù)售進(jìn)入市場(chǎng)。 2020 年四季度高檔別墅的平均租金報(bào)價(jià)較上季度下調(diào)了 %，為每月每平方米人民幣 元，同比下降了 %。租賃市場(chǎng)低迷 和銷售市場(chǎng)的火爆形成了巨大的反差， 在運(yùn)營(yíng)成本的壓力下，一些服務(wù)式公寓項(xiàng)目的業(yè)主將服務(wù)式公寓散售給小業(yè)主以分?jǐn)偨?jīng)營(yíng)壓力，如奧運(yùn)會(huì)前夕開業(yè)的莎瑪長(zhǎng)安和由萬(wàn)豪集團(tuán)管理經(jīng)營(yíng)的棕櫚泉萬(wàn)豪行政公寓?？罩寐仕饺詫⑸仙?，因?yàn)樾枨蟮恼Ｔ鲩L(zhǎng)難以吸納大幅增長(zhǎng)的新增供應(yīng)。 5. 2020 年供應(yīng)依然很大 我們預(yù)計(jì)， 2020 年將有 21 個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完工，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，新增供應(yīng)面積約 萬(wàn)平方米，占到現(xiàn)有商業(yè)面積的 %。下半年，市場(chǎng)處在緩慢的復(fù)蘇過(guò)程中，零售商的信心有所恢復(fù)。 2020 年末，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金達(dá)到每天每平方米 元，同比下降 %。而另兩個(gè)商務(wù)區(qū)，金融街和中關(guān)村則沒(méi)有項(xiàng)目落成 ，供應(yīng)趨緊。 隨著 簽約客戶數(shù)量增加，業(yè)主信心 回升 ，到第四季度， CBD寫字樓租金 報(bào) 每月每平方米 元， 比第三季度上升了 ％ ， CBD 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)正在恢復(fù)中。 金融危機(jī)對(duì)北京寫字樓影響 正 逐漸 消 退， 全年市場(chǎng)需求呈逐季回升走勢(shì)，特別是到第四季度，市場(chǎng)需求達(dá)183,224平方米，已恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。 ，市場(chǎng)需求逐季增加 2020 年初，即金融危機(jī)前期，北京寫字樓市場(chǎng) 陷入 恐慌。 2020 年第四季度，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓 租金報(bào)價(jià)為每月每平 方米人民幣 元，較第三 季度租金上漲 ％，但同比 下降 ％。外資機(jī)構(gòu)在沉寂了近一年后， 在第四季度發(fā)力， 再次成為北京寫字樓市場(chǎng)需求主體。隨后，外資公司開始活躍，需求量緩慢回升，業(yè)主信心逐漸恢復(fù)，租金下降幅度開始趨緩。 在預(yù)計(jì)落成的 萬(wàn)平方米的寫字樓面積中， CBD 仍是供應(yīng)重點(diǎn)，包括國(guó)貿(mào)中心三期在內(nèi)的 5 個(gè)項(xiàng)目， 提供 萬(wàn)平方 米 寫字樓面積 ， 占預(yù)計(jì)總落成量的 65％，預(yù)示著在 局部區(qū)域供應(yīng)壓力仍然存在。新項(xiàng)目的發(fā)展商處境艱難，大部分項(xiàng)目下調(diào)租金報(bào)價(jià)，帶動(dòng)了市場(chǎng)平均租金的下滑。內(nèi)資零售商受到的影響相對(duì)要小，但是門店零售額的下滑也對(duì)他們的市場(chǎng)信心產(chǎn)生打擊，他們更傾向于在成熟商圈的商場(chǎng)內(nèi)新開門店，而不是選擇風(fēng)險(xiǎn)較 大的新商圈。 202
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