【正文】 市政配套設(shè)施落后 項(xiàng)目旁邊有軍用機(jī)場(chǎng)，噪音大，空氣污染 Opportunities(機(jī)遇 ) 天河智慧城的規(guī)劃； 項(xiàng)目多樣性對(duì)客戶產(chǎn)生的影響力。主力戶型為兩房?jī)蓮d，三房為其必要補(bǔ)充，建筑面積不求過大，但求實(shí)用， 60120平方米之間可以接受，總 價(jià)在 90150萬(wàn)之間。 經(jīng)過整理和初步分析，我們認(rèn)為：客戶群體的家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入、年齡， 4個(gè)變量基本反映了調(diào)查對(duì)象的背景特征；而客戶的需求面積、戶型、總價(jià)、配套設(shè)施 4個(gè)基本變量基本反映了調(diào)查對(duì)象對(duì)樓盤的需求特征，并且上述變量的相關(guān)性不大?？祈嵚妨硪幻娴纳啼亴?duì) 于本標(biāo)的輻射能力較弱。在這種范圍下，各商業(yè)的輻射半徑基本能覆蓋到本標(biāo)的。 2 項(xiàng)目周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者分析 宗地商業(yè)環(huán)境概況 本次實(shí)習(xí)標(biāo)的位于岑村，其周邊商業(yè)主要分布于宗地的北面板塊與東面板塊。同時(shí)位于火爐山與華南植物園之間，地理位置十分優(yōu)越，周邊都是環(huán)境優(yōu)美的山林。 劣勢(shì)：臨近公路、對(duì)部分住戶有一定影響；上下班時(shí)間公路交通擁擠，人流吵雜。此外，項(xiàng)目購(gòu)房還帶省一級(jí)的華景小學(xué)學(xué)位。 （ 2）寶翠園 優(yōu)勢(shì)：小高層低密度大型社區(qū)，綠化率高近 50%；車 位充足，人車分流，造就舒適私密小區(qū)環(huán)境； 6號(hào)線就在家門口，交通方便。預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)，廣州市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)中上升。 產(chǎn)品人群定位分析 表 18 競(jìng)爭(zhēng)樓盤目標(biāo)客戶分析 項(xiàng)目 目標(biāo)客戶 翰林 8090HOUSE 主要是華南植物園 —五山板塊的中收入人群，以年輕置業(yè)者為主；部分投資者 寶翠園 城市中產(chǎn)階級(jí)，主要是在周邊區(qū)域如龍洞工作的中高收入白領(lǐng)、教師、公務(wù)員等；部分投資者 華景里 主要是天河區(qū)的高收入人群；天河公園板塊的部分投資者 東方新世界 城市中產(chǎn)階級(jí)，主要是周邊區(qū)域五山板塊、天河北板塊、天河公園板塊的中高收入人群；部分投資者 力迅 T 首次置業(yè)者和投資型客戶，新婚家庭以及改善居住環(huán)境的用家 針對(duì)上表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可得，除翰林8090HOUSE之外，其余 4個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤均主要以在五山板塊或天河公園板塊工作的中呤杖肴巳漢筒糠滯蹲收呶 勘昕突 ?。?擦 ?090HOUSE目標(biāo)客戶群相對(duì)年輕，因項(xiàng)目面積戶型較小，單位總價(jià)相對(duì)較低，因此客戶的付款壓力相對(duì)較小。周邊銀行、購(gòu)物、飲食、酒店等各種配套完善。東臨奧體館亞運(yùn)商圈，南正對(duì)天河公園商圈及亞洲最大的科技商圈、琶洲會(huì)展商圈、西聯(lián)天河 CBD商圈等五大商圈核心。附近教學(xué)資源豐富，如華農(nóng)附小，長(zhǎng)興 小學(xué)等。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)基本沒有新的住宅物業(yè)動(dòng)工，土地儲(chǔ)量充足，住宅物業(yè)有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 岑村區(qū)域樓盤概況 岑村是廣東省 HYPERLINK \t _blank 廣州市 HYPERLINK \t _blank 天河區(qū) HYPERLINK \t _blank 沙河鎮(zhèn)轄行政村，位于沙河鎮(zhèn)東部。區(qū)內(nèi)配套設(shè)施也比較齊全，如燕嶺醫(yī)院、武警醫(yī)院、金燕肉菜市場(chǎng)、虹英小學(xué)、五一小學(xué)等。由于項(xiàng)目地塊位于華南植物園與火爐山森林公園附近，所屬板塊綠色元素較多，與天河公園板塊存在一定的共性。路邊雖有市政的垃圾桶，但數(shù)量不多，里面的垃圾沒有及時(shí)處理，導(dǎo)致周邊臭氣沖天，惹來(lái)蒼蠅等有害生物。 表 14 廣州市岑村周邊道路一覽表 道路類型 主干道 次干道 支路 道路名稱 華南快速干線、 沈海高速?gòu)V州支線、科韻路、 華觀路 岑村公路、 行云街、 沐陂西路 岑村東街、 岑村南街、 岑村新南街、 岑村沙 埔大街、 紅花崗西街 交通便捷度 在岑村地塊內(nèi)，有多條公交線路經(jīng)過，隨著 ―天河智慧城 ‖的發(fā)展規(guī)劃，地塊周邊的公共交通逐步完善，使區(qū)域交通便捷度得到提高。 地塊區(qū)域環(huán)境分析 在主干道連項(xiàng)目區(qū)域（ A點(diǎn)在其范圍內(nèi)）地處廣州東部，屬火爐山脈。 板塊內(nèi)的華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)周邊聚集了不少二手房單位，如五山花園二手電梯單位均價(jià)約 16000—22020元 /平方米；半山翠庭、茶山小區(qū)雖然是有早期樓梯樓，只因?yàn)榄h(huán)境綠化、管理不錯(cuò)，二手均價(jià)都在 25000元 /平方米左右，半山雍景二手均價(jià)在1700019000元 /平方米之間，茶景園有樓梯樓也有小高屋電梯樓，二手均價(jià)在 10000元 /平方米，華農(nóng)、華工校區(qū)內(nèi)的物業(yè)因?yàn)閾碛猛晟频墓芾砗蛯W(xué)校的配套，一直供不應(yīng)求，樓梯樓二手售價(jià)一般在 17000元 /平方米左右，電梯樓 更是高達(dá) 21000元 /平方米，而且極少放盤。 自然環(huán)境優(yōu)越 五山片區(qū)周邊擁有的龍眼洞森林公園、華南植物園及火爐山森林公園三大生態(tài)園，居住條件優(yōu)越。華南植物園 —五山板塊（簡(jiǎn)稱為五山板塊）與天河北板塊相連，經(jīng)過了十多年的開發(fā)，已經(jīng)成為天河北板塊的后花園。天河區(qū)的發(fā)展越來(lái)越受到各界的關(guān)注，地產(chǎn)的投資性更成為關(guān)注的重點(diǎn)。如圖 15 圖 15（面積單位：萬(wàn)㎡） 交易分析 受 2020年國(guó)家出臺(tái)的限購(gòu)政策影響，樓市呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢(shì)，從 2020年 9月 16日雙率上調(diào)政策開始，無(wú)論是國(guó)家政府還是地方政府開始了限購(gòu)風(fēng)潮。未來(lái)五年，天河區(qū)計(jì)劃在智慧城所在地區(qū)投資 300多億元，建設(shè) 37個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。 2020年 3月各用途新建商品房網(wǎng)上簽約均價(jià)情況 表 13 均價(jià)單位：元 /平方米 用途 住宅 商業(yè) 寫字樓 其他 均價(jià) 12465 21597 20201 15548 這反映出限購(gòu)令的持續(xù)，給開發(fā)商帶來(lái)了很大的壓力，開發(fā)商希望通過降價(jià)促銷，盡快出貨，以達(dá)到資金回籠的目的。 小結(jié) 在 ―優(yōu) 化與提升 ―的戰(zhàn)略下，廣州市區(qū)域中心城市地位得到了鞏固和提升，保持經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，大力拓展城市空間，優(yōu)化城市功能布局，適度超前建設(shè)以道路交通為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施，全面提高城市整體環(huán)境質(zhì)量，取得了令人矚目的成就。 ―中調(diào) ‖：疏解密度，改善人居；提升功能，優(yōu)化環(huán)境；保護(hù)傳統(tǒng)，凸顯文化。 11月 30日 中國(guó)人民銀行決定，從 12月 5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 小結(jié) 2020年是房地產(chǎn)史上調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，連續(xù)的準(zhǔn)備金率的 上調(diào)，限購(gòu)政策擴(kuò)大到二線城市，這些都顯示出政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。 4月 6日 自 2020年 4月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2020年調(diào)息一覽表 表 12 2020年調(diào)息一覽表 時(shí)間 政策主要內(nèi)容 1月 20日 從 2020年 1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 1月 26日 新 ―國(guó)八條 ‖出臺(tái) 全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000萬(wàn)套。 3月 25日 從 2020年 3月 25日起，上調(diào)存款類金融 機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 5月 18日 從 2020年 5月 18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2020年，廣州城市發(fā)展重點(diǎn)在于新區(qū)配套建設(shè)的完善。 （ 4）實(shí)施 ―退二進(jìn)三 ‖政策，實(shí)現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)由中心城區(qū)向外圍集聚區(qū)轉(zhuǎn)移。（ 2020年 3月各用途商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比例見下圖 11。唯一利好的是，在住宅市場(chǎng)低迷的情況下，大量資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)的一段時(shí)間，廣州的商 業(yè)地產(chǎn)將會(huì)發(fā)展較快。這么龐大的居住人口，加上智慧城決定的該部分人群的高收入與良好的社會(huì)背景，決定了他們當(dāng)中的大部分人都會(huì)選擇發(fā)展成熟的天河北板塊進(jìn)行置業(yè)投資，未來(lái)的天河區(qū)仍是商機(jī)無(wú)限。 09年房?jī)r(jià)由跌返升，并出現(xiàn)持續(xù)高漲之勢(shì)，新建商品住房從 1月成交均價(jià) 12947元 /平方米到 2020年 1月成交均價(jià) 19709元 /平方米，此時(shí)間段實(shí)現(xiàn)了均價(jià) 6762元 /平方米的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率約為 53%。唯一利好的是，在住宅市場(chǎng)低迷的情況下，大量資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)的一段時(shí)間，天河的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)發(fā)展較快。除此之外，還與匯景北路相連并連接北環(huán)高速路。 ―有些家長(zhǎng)就是為了能夠讓孩子感受大學(xué)的氛圍，很早就為孩子買在高校附近 ‖。 宗地區(qū)域現(xiàn)狀 岑村區(qū)域?yàn)榇蠖鄶?shù)打工族的生活棲息地，區(qū)域內(nèi)建筑物密集且建筑 80%為出租型住宅。 圖 19 地塊周邊交通綜述 道路通達(dá)度 岑村位于五山板塊，規(guī)劃的 ―天河智慧城 ‖中，所以其具有一定的道路通達(dá)度。此外，附近缺乏正規(guī)大型的醫(yī)療設(shè)施，多為不正規(guī)的私人診所。由于 存在大量違規(guī)建筑，區(qū)域內(nèi)存在很多小巷。隨著天河區(qū)府遷入該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套 相繼到位，區(qū)域形成相對(duì)成熟的生活環(huán)境，區(qū)域樓盤從中得益，也吸引了更高層次人群到此置業(yè)。目前，該板塊內(nèi)在售的有翰林二期 8090house、華南御景園（待售）、寶翠園二期幾個(gè)大盤，均價(jià)在 20200元 /㎡左右。目前代收的是其正在建設(shè)的別墅物業(yè)。同時(shí)，緊鄰長(zhǎng)湴公園，北望華南植物園和火爐山森林公園，生態(tài)資源優(yōu)越。人性化的區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)，全部為步行路徑，車庫(kù)設(shè)置地下，可提供充足車位。 東方新世界 區(qū)位分析 ?? 東方新世界，位居于天河核心，珠江新城 CBD版圖內(nèi)，周邊有 30多條公交汽車線路經(jīng)過，緊鄰中山大道、黃埔大道、華南快速干線等廣州市內(nèi)交通主干道。 配套 項(xiàng)目設(shè)有會(huì)所和幼兒園，會(huì)所還配有一個(gè)泳池。因此，本項(xiàng)目可以考慮重點(diǎn)推出 2房、 3房中小戶型的住宅物業(yè)。項(xiàng)目附近教學(xué)資源豐富，緊鄰華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)、維綸體校以及眾多科研院所，有長(zhǎng)興小學(xué)（省重點(diǎn)）、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)附小等學(xué)校。 （ 3）華景里 優(yōu)勢(shì)：處天河北 CBD與天河?xùn)|交匯區(qū)域，是政府建設(shè)、住宅發(fā)展的核心地段，周邊科研機(jī)構(gòu)、軟件園 、電腦城等科技走廊毗鄰。依托 BRT，交通十分便利。 劣勢(shì)：周邊車流量、人流量比較大，臨近高架橋，噪音比較大。同時(shí)，雖然項(xiàng)目附近基礎(chǔ)配套和商業(yè)配套較為齊全，但整體水平相對(duì)落后，影響項(xiàng)目的吸引力和輻射 范圍。由于岑村的人口為外來(lái)居民較多，同時(shí)，收入水平相對(duì)其他區(qū)域來(lái)說，比較一般，所以其商業(yè)檔次屬于中低檔，并不符合天河智慧城的規(guī)劃概念。 商業(yè)具體位置分布： 圖 115 從上圖易知，商業(yè)數(shù)量較北面板塊少，且分布態(tài)勢(shì)成 2部分。最終形成一個(gè)有針對(duì)性的、檔次品位合適、便于生活的綜合首層商業(yè)中心。 通過對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買意圖的分析可知，消費(fèi)者在本區(qū)域購(gòu)房的目的主要是為了自住，購(gòu)房的首要因素是價(jià)格，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目具有一定的購(gòu)買意圖。房屋質(zhì)量和物管服務(wù)也是在購(gòu)房時(shí)關(guān)心的問題。 WT戰(zhàn)略 為客戶提供一定的優(yōu)惠政策，盡量在小區(qū)內(nèi)提供多種配套設(shè)施； 加強(qiáng)本項(xiàng)目的樓盤質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。 目前該項(xiàng)目所在地項(xiàng)目在售樓盤較少，市場(chǎng)空白，與之競(jìng)爭(zhēng)者較少。 3項(xiàng)目主題定位 人們選擇物業(yè)的過程實(shí)際上也是在選擇鄰居，他們既不想與比自己富裕很多的人住在一起，也 不愿意與比自己窮很多的人住在一起，而是希望與自己生活水平相當(dāng)、生活方式類似、有著相近文化觀念的人住在一個(gè)小區(qū)。在運(yùn)動(dòng)無(wú)處不在的理念下，以風(fēng)景追隨運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、以自然迎送運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 （ 2）規(guī)劃物業(yè)管理用房、幼兒園、老人活動(dòng)中心、基礎(chǔ)居民健身場(chǎng)所等配套設(shè)施，增加活動(dòng)和休憩場(chǎng)所。 圖 31 小區(qū)規(guī)劃圖 2 小區(qū)規(guī)劃布局 小區(qū)規(guī)劃布局思想 小區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合現(xiàn)代人的居住需求，根據(jù)定位分析要求，小區(qū)規(guī)劃 設(shè)計(jì)既要具有濃厚的人文氣息，又要體現(xiàn)綠色生態(tài)、健康活力的特征。 面設(shè)計(jì) 建筑群體的空間設(shè)計(jì) 為了避免住宅小區(qū)群體空間組織單調(diào)乏味的現(xiàn)象，本項(xiàng)目在建筑群體的空間設(shè)計(jì)過程中，務(wù)求做到建筑群體空間布置合理有序，建筑單體造型和色彩體現(xiàn)現(xiàn)代、活力 、舒適優(yōu)雅。 ③ 綠楹軒 謐恒庭：本期的建筑分布相對(duì)緊湊。 建筑單體的色彩設(shè)計(jì) 建筑外觀設(shè)計(jì)選擇性保留某些典型中式建筑的識(shí)別符號(hào)，并注入符合現(xiàn)代審美的色彩結(jié)構(gòu)，色彩明快淡雅。設(shè)計(jì)師始終貫徹 ―以人為本 ‖的設(shè)計(jì)思想，遵循有以下幾個(gè)設(shè)計(jì)原則： 保證房間尺寸的合理，使其符合人體工程學(xué)。并且，路與路之間完全連接，均能到達(dá) 每一建筑物，沒有斷頭路的出現(xiàn)。生活在這里，樹木的。全力打造區(qū)域標(biāo)桿高綠化率的生態(tài)小區(qū)，形成健康、舒適的生活環(huán)境。 減少戶與戶之間的視線干擾，使毎戶具有相應(yīng)的私密性。體現(xiàn)時(shí)尚而典雅的氣息。再者，在大致為東南 —西北走向的建筑物之間，本期在內(nèi)部設(shè)置了籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施 ，也為居民間的交流提供了平臺(tái)。 ① 綠楹軒 韻康庭：以運(yùn)動(dòng)為主題， 從總體上來(lái)看，其建筑群體的分布更具有運(yùn)動(dòng)氣息，并且在建筑密度方面較另外兩期小，留出了更多的空間給居民休憩游玩。致力于把小區(qū)建設(shè)成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、配套完善、布局合理、具有人文和現(xiàn)代氣息的住宅小區(qū)。 2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 31 項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo) 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 項(xiàng)目容積率 建筑密度（ %） 綠化率（ %） 38% 3 項(xiàng)目命名方案 樓盤名稱：綠楹軒 一期住宅：綠楹軒 韻康庭 符合一期住宅 ―運(yùn)動(dòng)健康 ‖的主題，反映運(yùn)動(dòng)健康之意。是一個(gè)適合宜居的生態(tài)主題樓盤，樓盤內(nèi)還專門為退休人員設(shè)置小農(nóng)場(chǎng)，讓其可以在此頤養(yǎng)天年。隨著人類物質(zhì)文明的不斷發(fā)展，人們從基本生理需求逐漸延伸為對(duì)文化藝術(shù)精神享受的追求。必會(huì)在在多元消費(fèi)下達(dá)到盈利目的。 2020年是智慧