【正文】 華觀路 岑村公路、 行云街、 沐陂西路 岑村東街、 岑村南街、 岑村新南街、 岑村沙 埔大街、 紅花崗西街 交通便捷度 在岑村地塊內(nèi)，有多條公交線路經(jīng)過，隨著 ―天河智慧城 ‖的發(fā)展規(guī)劃，地塊周邊的公共交通逐步完善，使區(qū)域交通便捷度得到提高。又由于該區(qū)域只有華南御景園一個大型的住宅樓盤，因此本項目的開發(fā)具有較好的潛力。 地塊區(qū)域環(huán)境分析 在主干道連項目區(qū)域（ A點在其范圍內(nèi)）地處廣州東部，屬火爐山脈。軍用機場位于宗地的西南側(cè)，沒有良好的景觀，對于項目建筑的建 筑高度和小區(qū)規(guī)劃帶來一定的影響。 板塊內(nèi)的華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)周邊聚集了不少二手房單位，如五山花園二手電梯單位均價約 16000—22020元 /平方米；半山翠庭、茶山小區(qū)雖然是有早期樓梯樓，只因為環(huán)境綠化、管理不錯，二手均價都在 25000元 /平方米左右，半山雍景二手均價在1700019000元 /平方米之間，茶景園有樓梯樓也有小高屋電梯樓，二手均價在 10000元 /平方米，華農(nóng)、華工校區(qū)內(nèi)的物業(yè)因為擁用完善的管理和學(xué)校的配套，一直供不應(yīng)求，樓梯樓二手售價一般在 17000元 /平方米左右，電梯樓 更是高達(dá) 21000元 /平方米，而且極少放盤。但獨特的高校資源使得板塊內(nèi)的二手房市場旺盛，人文居住氛圍吸引著大量來自天河北工作的中高收入白領(lǐng)、金領(lǐng)人士，以及附近暨大、華師、華工、華農(nóng)等高校的師生。 自然環(huán)境優(yōu)越 五山片區(qū)周邊擁有的龍眼洞森林公園、華南植物園及火爐山森林公園三大生態(tài)園，居住條件優(yōu)越。片區(qū)內(nèi)五山路是一條重要的交通干道，它與廣園東快速干線的出入口交匯點直接連線，向東延伸可以直穿華南路，向南連接中山大道。華南植物園 —五山板塊（簡稱為五山板塊）與天河北板塊相連，經(jīng)過了十多年的開發(fā)，已經(jīng)成為天河北板塊的后花園。估計由于限購政策一直未有放松的跡象，天河房地產(chǎn)低迷情況還會繼續(xù)。天河區(qū)的發(fā)展越來越受到各界的關(guān)注，地產(chǎn)的投資性更成為關(guān)注的重點。 圖 16（面積單位：萬㎡） 價格分析 國家 4萬億擴大內(nèi)需、房貸按揭 2成，銀行基準(zhǔn)利率下調(diào)等系列利好政策的出臺，刺激了房地產(chǎn)市場的回暖。如圖 15 圖 15（面積單位：萬㎡） 交易分析 受 2020年國家出臺的限購政策影響，樓市呈現(xiàn)出低迷態(tài)勢，從 2020年 9月 16日雙率上調(diào)政策開始，無論是國家政府還是地方政府開始了限購風(fēng)潮。 2020年，天河智慧城將聚集 1000家高端信息服務(wù)企業(yè)，容納 10萬就業(yè)人口及 30萬居住人口。未來五年，天河區(qū)計劃在智慧城所在地區(qū)投資 300多億元，建設(shè) 37個重點項目。估計由于限購政策一直未有放松的跡象，廣州房地產(chǎn)低迷情況還會繼續(xù)。 2020年 3月各用途新建商品房網(wǎng)上簽約均價情況 表 13 均價單位：元 /平方米 用途 住宅 商業(yè) 寫字樓 其他 均價 12465 21597 20201 15548 這反映出限購令的持續(xù)，給開發(fā)商帶來了很大的壓力，開發(fā)商希望通過降價促銷，盡快出貨，以達(dá)到資金回籠的目的。其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅 2796套，同比增加 %，環(huán)比增加 %；面積 方米，同比增加 %，環(huán)比增加 %。 小結(jié) 在 ―優(yōu) 化與提升 ―的戰(zhàn)略下，廣州市區(qū)域中心城市地位得到了鞏固和提升，保持經(jīng)濟快速增長，大力拓展城市空間，優(yōu)化城市功能布局，適度超前建設(shè)以道路交通為重點的城市基礎(chǔ)設(shè)施，全面提高城市整體環(huán)境質(zhì)量，取得了令人矚目的成就。 （ 3）加強 ―城中村 ‖改造力度，促動 ―城中村 ‖價值提升，改善居住環(huán)境。 ―中調(diào) ‖：疏解密度，改善人居；提升功能，優(yōu)化環(huán)境；保護(hù)傳統(tǒng)，凸顯文化。 廣州市城市規(guī)劃 2020至 2020年： ―優(yōu)化與提升 ‖的城市發(fā)展戰(zhàn)略 2020至 2020年，廣州城市發(fā)展進(jìn)入新階段，從空間拓展向強調(diào) ―優(yōu)化與提升 ‖品質(zhì)轉(zhuǎn)移， 對新區(qū)、舊區(qū)的每一塊土地精雕細(xì)琢，令城市框架更細(xì)化。 11月 30日 中國人民銀行決定，從 12月 5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 小結(jié) 2020年是房地產(chǎn)史上調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，連續(xù)的準(zhǔn)備金率的 上調(diào)，限購政策擴大到二線城市，這些都顯示出政府穩(wěn)定房價的決心。 2020年，央行以每 月一次的頻率連續(xù)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 4月 6日 自 2020年 4月 6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2月 24日 從 2020年 2月 24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2020年調(diào)息一覽表 表 12 2020年調(diào)息一覽表 時間 政策主要內(nèi)容 1月 20日 從 2020年 1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策。 1月 26日 新 ―國八條 ‖出臺 全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000萬套。這是 2020年央行首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 3月 25日 從 2020年 3月 25日起，上調(diào)存款類金融 機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 5月 18日 從 2020年 5月 18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。而一向由政策主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場也由此陷入低谷，投資需求得到很大的抑制，市場供求關(guān)系發(fā)生改變，市場觀望情緒加劇。 2020年，廣州城市發(fā)展重點在于新區(qū)配套建設(shè)的完善。 （ 1）以保護(hù)歷史文化資源為前提，推進(jìn)舊城有序有機更新，建設(shè)世界文化名城。 （ 4）實施 ―退二進(jìn)三 ‖政策，實現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)由中心城區(qū)向外圍集聚區(qū)轉(zhuǎn)移。 ―跨越式 ‖城市框架初步形成，多中心布局已現(xiàn)雛形。（ 2020年 3月各用途商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比例見下圖 11。 2020年 3月各區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約情況如圖 12： 圖 12 2020年 3月各區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積情況如下圖 13: 圖 13 從上述兩個圖對比，可以看出，受到限購影響的中心六區(qū)在成交量方面遠(yuǎn)低于新四區(qū)，尤其在住宅方面的成交量更是低迷。唯一利好的是，在住宅市場低迷的情況下，大量資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，未來的一段時間，廣州的商 業(yè)地產(chǎn)將會發(fā)展較快。天河智慧城（ IBD??）將與珠江新城中央商務(wù)區(qū)（ C??B??D??）形成南北遙相呼應(yīng)，成為廣州的發(fā)展引擎、創(chuàng)新中心。這么龐大的居住人口，加上智慧城決定的該部分人群的高收入與良好的社會背景，決定了他們當(dāng)中的大部分人都會選擇發(fā)展成熟的天河北板塊進(jìn)行置業(yè)投資，未來的天河區(qū)仍是商機無限。由于受到有利刺激政策的影響，進(jìn)入 12年 3月地產(chǎn)行情 ―由暖轉(zhuǎn)寒 ‖出現(xiàn)了量價齊降的局面。 09年房價由跌返升，并出現(xiàn)持續(xù)高漲之勢，新建商品住房從 1月成交均價 12947元 /平方米到 2020年 1月成交均價 19709元 /平方米，此時間段實現(xiàn)了均價 6762元 /平方米的增長，增長率約為 53%。 綜觀 2020年，天河區(qū)房地產(chǎn)量價齊降，政策的限制和較為理性的調(diào)控一定程度抑制 了房價飛快上揚。唯一利好的是，在住宅市場低迷的情況下，大量資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，未來的一段時間，天河的商業(yè)地產(chǎn)將會發(fā)展較快。天河北是廣州繁榮的商務(wù)區(qū)，寫字樓林立，而五山板塊則是 ―出則都市，入則桃源 ‖的大型生態(tài)居住區(qū)。除此之外，還與匯景北路相連并連接北環(huán)高速路?？諝赓|(zhì)量較好，污染較小，經(jīng)專家測試，與廣州市中心天河城天氣溫度相比，毗鄰后天河北五山鎮(zhèn)溫度要低 23攝氏度左右。 ―有些家長就是為了能夠讓孩子感受大學(xué)的氛圍，很早就為孩子買在高校附近 ‖。 項目開發(fā)環(huán)境分析 項目區(qū)域位于廣州市天河區(qū)沙河鎮(zhèn)轄行政村的岑村。 宗地區(qū)域現(xiàn)狀 岑村區(qū)域為大多數(shù)打工族的生活棲息地，區(qū)域內(nèi)建筑物密集且建筑 80%為出租型住宅。 ―市肺 ‖——華南植物園位于靠近項目區(qū)域的西北方向，常年樹木茂密，空氣清新，景色宜人；項目區(qū)域北望市政府 重點綠化工程——火爐山公園郁郁蔥蔥，東北臨碧波粼粼的天然水庫，自然景觀與生活環(huán)境得天獨厚，生態(tài)植被良好。 圖 19 地塊周邊交通綜述 道路通達(dá)度 岑村位于五山板塊，規(guī)劃的 ―天河智慧城 ‖中，所以其具有一定的道路通達(dá)度。目前，途經(jīng)岑村地塊的主要公交線路有： 20路、 78a路、 78路、 581路、 772路、 b10路、 b11路、高峰快線32路、夜 53路、 773路、 776路、 582路、 901路、 901a路（具體各路線起始站點如下表 15）。此外，附近缺乏正規(guī)大型的醫(yī)療設(shè)施，多為不正規(guī)的私人診所。其次，市政管網(wǎng)線缺乏系統(tǒng)性。由于 存在大量違規(guī)建筑，區(qū)域內(nèi)存在很多小巷。因此，項目組根據(jù)區(qū)位特征、城市規(guī)劃等因素，選取天河公園板塊以及華南植物園 —五山板塊進(jìn)行項目 區(qū)域樓盤分析。隨著天河區(qū)府遷入該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)各項配套 相繼到位，區(qū)域形成相對成熟的生活環(huán)境，區(qū)域樓盤從中得益，也吸引了更高層次人群到此置業(yè)。但缺乏大型的社區(qū)配套設(shè)施，如大型的公園、體育場館、購物商場等。目前，該板塊內(nèi)在售的有翰林二期 8090house、華南御景園（待售）、寶翠園二期幾個大盤，均價在 20200元 /㎡左右。東接沐陂、凌塘村，南與五山街交界，西臨長虹苗圃，北至火爐山。目前代收的是其正在建設(shè)的別墅物業(yè)。 現(xiàn)有競爭樓盤分析 現(xiàn)有競爭樓盤選取標(biāo)準(zhǔn) ① 平均單價介于 20200~30000元之間； ② 項目位于上述華南植物園 —五山板塊與天河公園板塊區(qū)域內(nèi)； ③ 在售 （待售）項目； ④ 以中小戶型為主，單元面積主要在 70~120平方米的范圍內(nèi)； ⑤ 與岑村區(qū)位具有一定共同點。同時，緊鄰長湴公園，北望華南植物園和火爐山森林公園，生態(tài)資源優(yōu)越。 寶翠園 區(qū)位分析 寶翠園位于華南植物園板塊，是路程和環(huán)境最好的結(jié)合點。人性化的區(qū)內(nèi)道路設(shè)計，全部為步行路徑，車庫設(shè)置地下，可提供充足車位。位于華景新城總站，有多條公交線路途經(jīng)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，靠近中山大道、黃埔大道、廣園快速等主干道。 東方新世界 區(qū)位分析 ?? 東方新世界，位居于天河核心，珠江新城 CBD版圖內(nèi)，周邊有 30多條公交汽車線路經(jīng)過，緊鄰中山大道、黃埔大道、華南快速干線等廣州市內(nèi)交通主干道。并有新世界專屬教育體系，含東逸幼兒 園、東方小學(xué)（天府路小學(xué)）和華師附中新世界學(xué)校。 配套 項目設(shè)有會所和幼兒園，會所還配有一個泳池。由于本項目位于 ―天河智慧城 ‖規(guī)劃區(qū)內(nèi)，附近教學(xué)資源豐富，而且臨近火爐山森林公園，具有良好的自然景觀資源。因此，本項目可以考慮重點推出 2房、 3房中小戶型的住宅物業(yè)。本項目應(yīng)重點利用自身的區(qū)位優(yōu)勢，結(jié)合天河區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，在小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、管理上下功夫，為日后的銷售做準(zhǔn)備。項目附近教學(xué)資源豐富，緊鄰華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)、維綸體校以及眾多科研院所，有長興小學(xué)（省重點）、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)附小等學(xué)校。小區(qū)離天源路約 100米，既交通便利又能有效避免了路面噪音干擾。 （ 3）華景里 優(yōu)勢：處天河北 CBD與天河?xùn)|交匯區(qū)域，是政府建設(shè)、住宅發(fā)展的核心地段，周邊科研機構(gòu)、軟件園 、電腦城等科技走廊毗鄰。 劣勢：小區(qū)十分靠近廣九線，周邊車流量、人流量稍大，容易受到噪音污染、空氣污染，環(huán)境相對較為吵雜。依托 BRT，交通十分便利。 （ 5）力迅 T 優(yōu)勢：項目處于天河公園板塊內(nèi)，靠近華南快速干線、黃埔大道中，地鐵五號線潭村站、多路公交均可到達(dá)，交通方便快捷周邊的配套比較完善， 能夠滿足住戶一般的生活需求。 劣勢：周邊車流量、人流量比較大，臨近高架橋，噪音比較大。鄰近華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)等高等學(xué)府，有濃厚的學(xué)府氣息。同時，雖然項目附近基礎(chǔ)配套和商業(yè)配套較為齊全，但整體水平相對落后，影響項目的吸引力和輻射 范圍。而西面與南面是軍用機場和農(nóng)田，基本沒有商業(yè)分布，分析意義不大。由于岑村的人口為外來居民較多，同時，收入水平相對其他區(qū)域來說，比較一般，所以其商業(yè)檔次屬于中低檔，并不符合天河智慧城的規(guī)劃概念。 東面板塊 在東面板塊中，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為超市、餐飲、藥店、理發(fā)店、便利店等，同樣一些零散的私人商業(yè)如五金、士多、維修等不算在內(nèi)。 商業(yè)具體位置分布： 圖 115 從上圖易知，商業(yè)數(shù)量較北面板塊少，且分布態(tài)勢成 2部分。 總上所述，從總體上看，商業(yè)量體適中但檔次較低，環(huán)境較差，不能完全滿足本案的客戶定位與華南御景園的客戶需求。最終形成一個有針對性的、檔次品位合適、便于生活的綜合首層商業(yè)中心。我們將以購買總價為核心變量，與 前述的變量分別進(jìn)行對應(yīng)分析，購買總價與其他變量不同水平間的相關(guān)性，從而進(jìn)行市場細(xì)分，并界定市場規(guī)模的大小。 通過對消費者購買意圖的分析可知，消費者在本區(qū)域購房的目的主要是為了自住，購房的首要因素是價格，消費者對本項目具有一定的購買意圖。對樓盤品牌不太關(guān)注。房屋質(zhì)量和物管服務(wù)也是在購房時關(guān)心的問題。 SO戰(zhàn)略 充分發(fā)揮其優(yōu)越的自然景觀和人文氛圍的優(yōu)勢； 利用政策的積極因素來吸引更多的客戶。 WT戰(zhàn)略 為客戶提供一定的優(yōu)惠政策，盡量在小區(qū)內(nèi)提供多種配套設(shè)施； 加強本項目的樓盤質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。天河軟件園將成為首期建設(shè)的重鎮(zhèn)，進(jìn)一步引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)的總部，打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)核心基地，全面引導(dǎo)居民生活方式、商務(wù)活動和城市管理向智慧型轉(zhuǎn)變。 目前該項目所在地項目在售樓盤較少，市場空白，與之競爭者較少。