【正文】 2020土地資源管理專業(yè)房產(chǎn)方向?qū)I(yè) 綜合實習(xí)報告 岑村土地綜合開發(fā)方案 實習(xí)時間： 2020年 6月 7 實習(xí)地點：華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、岑村 實習(xí)內(nèi)容：對岑村土地進行綜合開發(fā) 目錄 1第一章 項目市場調(diào)研 1一、市場環(huán)境分析 11 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)宏觀政策分析 廣州市城市規(guī)劃 廣州市房地產(chǎn)市場分析 52 中觀環(huán)境分析 分析 天河區(qū)房地產(chǎn)供需分析 73 微觀市場環(huán)境分析 華南植物園 —五山板塊總體分析 五山板塊房地產(chǎn)市場分析 項目開發(fā)環(huán)境分析 12二、項目競爭者分析 121 住宅物業(yè)競爭者分析 項目區(qū)域樓盤分析 現(xiàn)有競爭樓盤分析 小結(jié) 182 項目周邊商業(yè)競爭者分析 宗地商業(yè)環(huán)境概況 周邊板塊具體分析 21第二章 項目 STP分析定位 21一、市場細分 211 研究思路 212 調(diào)查 數(shù)據(jù)簡要分析 25二、目標(biāo)市場選擇 251 影響目標(biāo)市場選擇的主要因素分析 項目 SWOT簡要分析 政策性因素分析 26三、項目市場定位 261 項目產(chǎn)品定位 262項目物業(yè)定位 273項目主題定位 28第三章 項目規(guī)劃設(shè)計方案 28一、項目總體規(guī)劃 281 規(guī)劃目標(biāo)與規(guī)劃結(jié)構(gòu)說明 規(guī)劃結(jié)構(gòu)說明 282 項目設(shè)計技術(shù)指標(biāo) 283 項目命名方案 28二、項目詳細規(guī)劃 281 小區(qū)組團規(guī)劃理念 292 小區(qū)規(guī)劃布局 小區(qū)規(guī)劃布局思想 各戶型是內(nèi)功能設(shè)置和評價 室內(nèi)裝修和材料使用建議 313 道路系統(tǒng)布局 324 小區(qū)景觀系統(tǒng)布局 以 ―運動、生態(tài)、家 ‖為主題 將 ―五感健身法融入環(huán)境之中 ‖ 動靜結(jié)合，水系與綠地的結(jié)合 綠化布局結(jié)構(gòu) —―點、線、面 ‖相互點綴結(jié)合綠化 加入局部特色小建筑，深化主題 345 小區(qū)公共配套設(shè)施布局 充分利用小區(qū)空間，增加公共活動空間 小區(qū)幼兒園的設(shè)計 小區(qū)會所的設(shè)置 小區(qū)農(nóng)場設(shè)置 366 停車場規(guī)劃布局原則 停車場采用地下停車場 三個組團相互連通 引入智能化系統(tǒng)，便利可行 37第四章 物業(yè)管理 37一、項目概況 37二、物業(yè)管理前期籌備工作 37三、接管后的日常管理服務(wù)工作 39四、管理模式 39五、物 業(yè)管理服務(wù)承諾 40第五章 項目營銷策劃 40一、項目整合推廣策劃 401 總體推廣策略原則 推廣計劃有序安排 推廣尋求合作方達到共贏 412 推廣策略總體目標(biāo) 423 總體推廣策略設(shè)計 434 推廣主題思路 ，綠色生態(tài)主題（第一期主打） 田園生活，享受寧靜（第二期主打） 時光里的快樂，只因是你（第三期主打） 46二、 蓄客策略 461 住宅蓄客策略 462 商業(yè)蓄客策略 473 蓄客渠道匯總 47三、營銷優(yōu)惠策略 471 住宅現(xiàn)場營銷優(yōu)惠制定 472 商鋪招商優(yōu)惠制定 48四、項目廣告媒體執(zhí)行計劃 481 項目廣告媒體執(zhí)行思路 492 項目整體媒體方案 503 廣告投放計劃 報紙類 電視臺 大型戶外廣告牌 廣播電臺 514 開盤前各種銷售道具的制作計劃 52第六章 財務(wù)核算與分析 52一、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 521 有關(guān)工程計劃的說明 522 項目實施進度計劃 54二、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算 541 項目總成本估算 土地取得成本 住宅及底商的建造成本 公共配套建設(shè)費用估算 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 投資與總成本費用估算匯總表 552 項目銷售收入估算 項目銷售方案概況 算 項目收入測算 563 稅金估算 銷售稅金與附加估算 土地增值稅 574 投資計劃與資金籌措表 58三、項目財務(wù)評價 581 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 592 利潤表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 利潤表 評價指標(biāo) 靜態(tài)分析 603 項目投資回收期 604 資金來源與運用表 615 項目財務(wù)分析指標(biāo)匯總 62第七章 附件 62附件一：天河區(qū) 2020年新建商品房交易登記信息一覽表 63附件二：天河各街道均 價一覽表 64附件三：天河各街區(qū)均價變化圖 64附件四： 2020年天河區(qū)房地產(chǎn)量價一覽表 65附件五：岑村周邊房地產(chǎn)消費者市場調(diào)查問卷 67附件六：小區(qū)戶型組合與分析 70附件七：小區(qū)公共秩序與財產(chǎn)安全規(guī)定 70附件八：小區(qū)車輛管理規(guī)定 70附件九：小區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生管理規(guī)定 71附件十：人員的配備、選拔和培訓(xùn)管理 72附件十一：物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 73附件十二：物業(yè)管理公司提供的服務(wù)項目一覽表 73附件十三：物業(yè)管理企業(yè)要求 74附件十四：住宅及底商的建造成本 74附件十五：公共配套建設(shè)費用 75附件十六： 住宅市場比較法定價過程 第一章 項目市場調(diào)研 一、市場環(huán)境分析 1 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)宏觀政策分析 2020年房地產(chǎn)宏觀政策動態(tài)表 表 11 2020年房地產(chǎn)宏觀政策動態(tài)表 時間 政策 政策主要內(nèi)容 1月 18日 銀監(jiān)會：繼續(xù)實施差別化房貸政策 2020年將重點防范信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、流動性風(fēng)險四大風(fēng)險，堅決守住風(fēng)險底線。對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策。 1月 26日 新 ―國八條 ‖出臺 全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000萬套。房價上漲過快城市要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有 1套住房限購 1套、擁有 2套及以上住房者暫禁購房。 3月 16日 國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知 商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊；商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源；商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)； 7月 12日 國務(wù)院 :房價上漲過快二三線城市要采取限購措施（最新―國五條 ‖） 確保今年 1000萬套保障性住房 11月底前全部開工建設(shè)；繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房；房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施； 8月 17日 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對各地列入新增限購城市名單的 5項建議標(biāo)準(zhǔn) 6月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或 1至 6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的； 6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的； 1至 6月新建商品住房成交量同比增幅較高等等。 2020年調(diào)息一覽表 表 12 2020年調(diào)息一覽表 時間 政策主要內(nèi)容 1月 20日 從 2020年 1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。這是 2020年央行首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 2月 9日 自 2020年 2月 9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2月 24日 從 2020年 2月 24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 3月 25日 從 2020年 3月 25日起，上調(diào)存款類金融 機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。這是央行 2020年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是 2020年以來第九次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達到 %的歷史高位。 4月 6日 自 2020年 4月 6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 4月 21日 從 4月 21日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。這是央行 2020年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 2020年，央行以每 月一次的頻率連續(xù)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 5月 18日 從 2020年 5月 18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 7月 7日 自 2020年 7月 7日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 11月 30日 中國人民銀行決定，從 12月 5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 小結(jié) 2020年是房地產(chǎn)史上調(diào)控最嚴厲的一年，連續(xù)的準(zhǔn)備金率的 上調(diào)，限購政策擴大到二線城市，這些都顯示出政府穩(wěn)定房價的決心。而一向由政策主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場也由此陷入低谷，投資需求得到很大的抑制，市場供求關(guān)系發(fā)生改變，市場觀望情緒加劇。在宏觀經(jīng)濟政策由抗通脹為主轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長為主的契機下， 2020年國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控依然堅持不放松。但只要在穩(wěn)增長為主的形勢下，房地產(chǎn)事業(yè)有望迎來一個相對寬松的環(huán)境。 廣州市城市規(guī)劃 2020至 2020年： ―優(yōu)化與提升 ‖的城市發(fā)展戰(zhàn)略 2020至 2020年，廣州城市發(fā)展進入新階段，從空間拓展向強調(diào) ―優(yōu)化與提升 ‖品質(zhì)轉(zhuǎn)移， 對新區(qū)、舊區(qū)的每一塊土地精雕細琢，令城市框架更細化。 2020年，廣州城市發(fā)展重點在于新區(qū)配套建設(shè)的完善。包括： ① 優(yōu)化城市生活空間，改造舊城； ② 協(xié)調(diào)珠三角及泛珠區(qū)域建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實現(xiàn)粵港澳交通一體化； ③ 提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，強化廣州作為區(qū)域交通樞紐、物流、客流中心的地位； ④ 完善 ―雙快體系 ‖（快速軌道交通、高快速路交通）、 ―雙化體系 ‖（公共交通一體化、區(qū)域交通一體化）交通； ⑤ 構(gòu)建合理的 ―藍脈綠網(wǎng) ‖生態(tài)格局，實現(xiàn)區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)，保障廣州城市發(fā)展的生態(tài)安全。 以五大功能區(qū)建設(shè)集聚城市高端職能 ??持續(xù)提升城市綜合實力 廣州市委、市政府提出在空間戰(zhàn)略 ―八字 ‖方針的基礎(chǔ)上，實施 ―中調(diào) ‖戰(zhàn)略。 ―中調(diào) ‖：疏解密度，改善人居；提升功能，優(yōu)化環(huán)境；保護傳統(tǒng)，凸顯文化。 （ 1）以保護歷史文化資源為前提，推進舊城有序有機更新，建設(shè)世界文化名城。加強城市文化特色風(fēng)貌營造，建設(shè)文化特色名片地區(qū)；整體梳理內(nèi)部開放空間，提升城市形象，初步構(gòu)建 ―兩軸兩岸四大綠心 ‖城市開放空間體系；建設(shè)符合現(xiàn)代化國際城市需要的文化設(shè)施，舉行大型文化活動，提升文化影響力； （ 2）疏解居住人口，降低居住功能比例 ，引導(dǎo)向新城區(qū)轉(zhuǎn)移。引導(dǎo)中心片區(qū)人口向外疏解，降低中心片區(qū)人口密度；優(yōu)化公共綠地系統(tǒng)布局，復(fù)興河網(wǎng)水系，構(gòu)建綠色串連步行廊道，提升生態(tài)環(huán)境品質(zhì)；完善和提高基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)水平，健全住房保障體系，提高人居品質(zhì)。 （ 3）加強 ―城中村 ‖改造力度，促動 ―城中村 ‖價值提升，改善居住環(huán)境。 （ 4）實施 ―退二進三 ‖政策，實現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)由中心城區(qū)向外圍集聚區(qū)轉(zhuǎn)移。適度發(fā)展都市型工業(yè)。新一輪戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)過研究提出新時期，面向新的挑戰(zhàn)與機遇，廣州市空間發(fā)展戰(zhàn)略將從 ―拓展 ‖走向 ―拓展、優(yōu)化與提升 ‖轉(zhuǎn)變。 小結(jié) 在 ―優(yōu) 化與提升 ―的戰(zhàn)略下，廣州市區(qū)域中心城市地位得到了鞏固和提升，保持經(jīng)濟快速增長，大力拓展城市空間，優(yōu)化城市功能布局，適度超前建設(shè)以道路交通為重點的城市基礎(chǔ)設(shè)施，全面提高城市整體環(huán)境質(zhì)量，取得了令人矚目的成就。 ―跨越式 ‖城市框架初步形成，多中心布局已現(xiàn)雛形。作為廣州中央商務(wù)區(qū)的天河北將會迎來進一步的發(fā)展和升級，這對天河北商業(yè)地產(chǎn)是一個利好消息。 廣州市房地產(chǎn)市場分析 根據(jù)廣州市國土房管局陽光家緣網(wǎng)，2020年 3月，全市 10區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共 15個，批準(zhǔn)預(yù)售商品房 4104套，同比增加 %，環(huán)比增加 %；面積 ，同比增加 %，環(huán)比增加 %。其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅 2796套，同比增加 %，環(huán)比增加 %；面積 方米，同比增加 %，環(huán)比增加 %。（ 2020年 3月各用途商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比例見下圖 11。） 圖 11 在限購的政策環(huán)境下，這些存量遠比需求量大，所以在短期內(nèi)，廣州的住宅市場是供大于求的。 廣州房地產(chǎn)價格分析 2020年 3月，全市 10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價 12465元 /平方米，同比下降 %，環(huán)比下降 %。 2020年 3月各用途新建商品房網(wǎng)上簽約均價情況 表 13 均價單位：元 /平方米 用途 住宅 商業(yè) 寫字樓 其他 均價 12465 21597 20201 15548 這反映出限購令的持續(xù)，給開發(fā)商帶來了很大的壓力，開發(fā)商希望通過降價促銷，盡快出貨，以達到資金回籠的目的。 2020年 3月各區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約情況如圖 12： 圖 12 2020年 3月各區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積情況如下圖 13: 圖 1