【正文】 客戶資料 ，并配合 客戶服務部與客戶簽訂銷售合同； ? 與客戶服務部共同負責銷售代理公司的管理和評估。 . 以基礎研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。 . 財務部： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 項目前期策劃小組 提供的成本、 開發(fā)計劃 等材料，完成 財務預測 和相關(guān) 財務 分析。 . 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項目可行性報告， 協(xié)同項目前期策劃小組進行 內(nèi)部審議， 通過后 以《新項目可行性研究報告評審會會議通知》申請召開公司新項目評審會。 . 辦理土地獲取手續(xù)： 負責按照公司審批通過的項目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項目開發(fā)權(quán)益，并負責合作條件的實施和跟蹤。 （二）項目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作 職責 項目策劃工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門 項目公司（部）／ 項目前期策劃小組 項目公司（部）／ 項目前期策劃小組 配合部門 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 財務部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 運營管理部 財務部 提交成果 《項目開發(fā)綱要》包括： 策劃定位報告、 產(chǎn)品建議書、 項目總體開發(fā)計劃、 成本規(guī)劃報告、 財務分 析及資金計劃 風險控制報告 經(jīng)過評審后的《項目開發(fā)綱要》 控制要點 保證控制性文件的 系統(tǒng)性 咨詢專業(yè)意見 慎重決策 制定項目開發(fā)綱要 公司評審 項目策劃工作流程圖 項 目 策 劃 工 作 流 程 圖制定項目開發(fā)綱要公司評審運 營 管 理 部策 劃 、 方 案評 審 委 員 會財 務 部項 目 前 期 策 劃 小 組項 目 公 司 （ 部 ）產(chǎn) 品 建 議 書 風 險 控 制 報 告項 目 開 發(fā) 綱 要組 織 評 審參 與 評 審項 目 總 體開 發(fā) 計 劃N遵 照《 項 目 開 發(fā) 綱 要 》進 行 項 目 開 發(fā) 工 作Y評 審策 劃 定 位 報 告項 目 總 體 開 發(fā)計 劃初 步策 劃 定 位 報 告初 步產(chǎn) 品 建 議 書風 險 控 制 報 告（ 初 稿 ）初 步 項 目 總 體開 發(fā) 計 劃成 本 測 算 報 告成 本 規(guī) 劃 報 告財 務 測 算及 資 金 籌 措 方 案財 務 分 析及 資 金 計 劃 項目策劃流程指引 1. 目的 深化項目可行性研究 ，完成《項目開發(fā)綱要》（包含《策劃定位報告》、《產(chǎn)品建議書》、《項目總體開發(fā)計劃》、《成本規(guī)劃》、《財務分析及資金計劃》、《風險控制》），為項目公司（部）進行項目開發(fā)工作提供依據(jù)。 4. 工作程序 . 策劃前期準備 . 項目前期策劃小組成員進行 詳細的 現(xiàn)場踏勘和范圍內(nèi)市場調(diào)研，收集與項目相關(guān)的各項目信息 ，深化《 初步 策劃定位報告》，編制《策劃定位報告》 。 . 項目前期策劃小組最終匯總財務部提供的《財務分析及資金計劃》以及由本 小組完成的《策劃定位報告》、《產(chǎn)品建議書》、《項目 開發(fā)總體計劃》、《項目成本規(guī)劃報告》和《風險控制報告》，形成《項目開發(fā)綱要》。 . 參與評審： 參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供產(chǎn)品設計方面專業(yè)支持。 3. 職責 . 項目公司（部） ／項目前期策劃小組 ： . 在設計前期準備階段，制定完成《項目設計工作總體計劃》，并且在各個設計階段前期編制相應的設計任務書。 . 工程技術(shù)部： . 在設計的各個階段， 配合 對設計單位的設計質(zhì)量提出明確目標，控制主要設計參數(shù)，提出設計優(yōu)化意見。 . 施工圖設計： . 項目公司（部）編制《施工圖設計任務書》； . 項目公司（部）組織設計單位招標，并簽訂設計合同，要求設計單位嚴格按照任務書進行施工圖設計； . 項目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實施； . 設計公司根據(jù)審圖意見進行修改，并 提交階段性施工圖設計成果； . 項目公司（部）選擇審圖單位審圖； . 設計公司根據(jù)審圖意見進行修改，并提交最終施工圖設計成果； . 項目公司（部）組織施工圖交底。 3. 運營管理部： . 配合辦理報批報建手續(xù)： 在項目公司 （部）報文后，由運營管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報建速度。 . 負責編制 《項目總包及各分包進場計劃》 。 . 負責 根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，安排資金，及時支付工程款。 . 負責編制公司招標項目的經(jīng)濟標書 。 4. 工作程序 . 施工準備： . 項目公司（部） 負責 編制 《項目設備及材料采購總體計劃》及《材料設備采購配合計劃》， 并交由 合約成本部 審核； . 合約成本部 根據(jù) 《材料設備采購配合計劃》 組織總包招標； . 項目公 司（部）組織監(jiān)理單位招標； . 項目公司（部）負責組織審核施工單位提供的《施工組織設計》； . 項目公司（部）負責組織施工單位進行施工圖會審交底； . 項目公司（部）負責完成施工現(xiàn)場準備工作，并與運營管理部配合辦理開工所需的各種政府批文和許可證。 . 支付工程款： 在根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，及時支付工程款。 . 配合辦理工程手續(xù)： 配合 項目公司（部）辦理工程施工中需要的各類政府批文和許可證。 . 工程移交 . 項目公司（部）負責制定移交計劃，并與物業(yè)管理公司進行工程移交工作。 . 工程技術(shù)部： . 配合進行公司權(quán)限范圍內(nèi)的 招標。 . 協(xié)助項目公司（部）辦理 所 需要的各類政府批文和許可證。 . 負責組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準備工作 。 5. 工程技術(shù)部： . 設計過程 配合 ： 在設計的各個階段， 配合 項目公司（部）對設計單位的設計質(zhì)量提出明確目標，控制主要設計參數(shù)，提出設計優(yōu)化意見。 設計管理各部門工作職責 1. 項目公司（部） ／項目前期策劃小組 ： . 設計準備工作： 在設計前期準備階段，制定完成《項目設計工作總體計劃》，并且在各個設計階段前期編制 相應的設計任務書。重點負責初步設計及施工圖設計階段結(jié)構(gòu)和設備部分的圖紙審查。 . 在各個設計階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設計成果進行評審。 . 參與評審： 參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供營銷策劃方面專業(yè)支持。 . 在《項目開發(fā)綱要》通過審核后，正式進入工程前期準備階段。市場調(diào)研完成要填寫《樓盤市調(diào)表》； ? 對 市場調(diào)研以及現(xiàn)場踏勘的各項數(shù)據(jù) 進行分析 ， 并根據(jù)分析結(jié)果深化《初步 策劃定位報告 》， 編寫《策劃定位報告》； . 《策劃定位報告》的論述重點為市場概述、客戶定位、產(chǎn)品定位及價格定位； . 市場概述應包含以下內(nèi)容： ? 項目概況及項目特點分析 ? 房地產(chǎn)大勢及本區(qū)域市場分析 ? 項目市場競爭對手分析 . 客戶定位應包含以下內(nèi)容： ? 項目的 SWOT 分析 ? 目標客戶定位 . 產(chǎn)品定位應包含以下內(nèi)容： ? 項目的主題形象及開發(fā)理念 ? 項目的產(chǎn)品建議 . 定價建議。 3. 職責 . 項目公司（部 ） ／項目前期策劃小組 ： . 在制定項目開發(fā)綱要階段，負責 深化《項目可行性研究報告》中《初步項目總體開發(fā)計劃》、《 初步 策劃定位報告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、《風險控制》（初稿）、《成本測算報告》 ，匯總 財務部提供的《財務分析及資金計劃》 整理形成《項目開發(fā)綱要》。 2. 財務部： . 項目可行性分析： 根據(jù) 項目 成本、 產(chǎn)品建議 等材料， 進行 經(jīng)濟效益預測分析， 完成財務預測及資金籌措方案 。項目評審通過后，提交公司董事會評審確定； . 若項目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項目負責人則需要根據(jù)會議意見對可 行性研究進行綜合調(diào)整或放棄該項目； . 項目論證會通過后，若無需進一步解決的問題， 則有 投資拓展部負責按照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負責合作條件的實施和跟蹤。 . 策劃、方案評審委員 會： . 在項目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。 . 負責根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的運作方式， 組織公司相關(guān)部門進行項目現(xiàn)場勘查，并 組織編制 《項目 可行性 研究 報告 》 。 7．項目合同管理 ? 負責洽談 權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同 ； ? 負責簽 定 合同，并嚴格按照合同規(guī)定落實各項工作； ? 負責對項目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進行統(tǒng)計 、 評估分析，并反饋至 相關(guān)部門。 6） 設計變更管理 ? 負責審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設計變更； ? 主持 重大或超出限額的設計變更評審； ? 主持 審核為滿足客戶需求的設計變更。 2．項目策劃 ? 組織編制《項目開發(fā)綱要》，并組織階段性評審 及最終 評審。 6． 行政事務管理 ? 負責建立、維護及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng) (CIS)； ? 負責擬寫公司年度工作總結(jié)； ? 負責公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； ? 負責公司級會議的會務管理與會務服務以及會議紀要的整理與發(fā)放； ? 負責管理公司印章； ? 負責公司辦公設備、用品管理； ? 負責公司公務車輛調(diào)配、維護、年審、稅費繳納、駕駛員管 理； ? 負責公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； ? 負責公司有關(guān)對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證 照年檢、章程變更等； ? 負責管理公司書刊、報紙訂購； ? 負責 其他后勤服務。 8． 法務管理 ? 負責為公司提供各類法律支持服務； ? 負責對公司業(yè)務合同的法律審核； ? 負責編制和修改企業(yè)的格式化合同； ? 負責法律知識培訓 工作 ； ? 負責提供商務談判中的法律咨詢服務； ? 負責對項目公司（部）權(quán)限外的合同進行審核； ? 負責對項目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進行定期檢查，法律指導； ? 負責處理包含項目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； ? 負責外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務評價。 部門職能： 項目策劃配合、銷售事務管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、中航會管理、 客戶服務體系、 客服信息分析、法務管理、客戶危機管理 1．項目策劃配合 ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 配合完成 營銷推廣策劃方案的制定 工作 。 2．會計 核算 ? 負責辦理日常核算業(yè)務； ? 負責辦理日常出納業(yè)務； ? 負責 財務會計報告 的 編制 和 報送； ? 負責公司年度財務報告社會審計工作。 4．標準化設計合同體系及供應商管理 ? 負責建立和完善標準化設計合同體系； ? 負責維護和完善設計類戰(zhàn)略供應商信息庫。 5．工程技術(shù)支持 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 參與完成 大型設備或主要材料的現(xiàn)場驗收 工作 ； ? 配合進行《施工組織設計》 評審； ? 配合完成對 重大的或超出限額的設計變更的評審 工作 ； ? 負責 在工程全過程中對工程重大技術(shù)問題提供專業(yè)支 持； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗； ? 負責新技術(shù)、新工藝在實際工程中的推廣和應用； ? 配合處理 重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。 4．項目預結(jié)算 ? 負責 造價咨詢公司評標選定工作； ? 負責編制各項目的《項目結(jié)算計劃》； ? 負責各項目結(jié)算工作； ? 負責對各項目預算實行備案抽查； ? 負責 編制《 工程結(jié)算分析報告 》 。 部門職能 ：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、 戰(zhàn)略管理、政策研究及市場研究 1．土地信息收集及評估 ? 負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫； ? 負責建立土地信息選擇標準體系； ? 負責評估并初步確定拓展目標。 3． 招標委員會： ? 負責公司招標項目的確定，保證招標的合理性； ? 負責招標過程中的開標、評標、定標的決策性工作； 4． 定價咨詢委員會： ? 負責對項目銷售定價及其他相關(guān)指標進行專業(yè)評審。 三、 運用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng) 營風險。 74 三、本地項目管理審批權(quán)限表 19 第三部分 項目開發(fā)工作 流程 一、工作流程示意圖 25 (一 )項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作 職責 26 (二 )項目策劃工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責 35 (三 )設計管理工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責 42 (四 )工程管理工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責 48 (五 )營銷管理工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責 56 (六 )客戶服務工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責 62 二、項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點控制表 四、 項目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權(quán)、利，提高工作效率，加快項