【正文】 客戶資料 ，并配合 客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷(xiāo)售合同； ? 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷(xiāo)售代理公司的管理和評(píng)估。 . 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 . 財(cái)務(wù)部： . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù) 項(xiàng)目前期策劃小組 提供的成本、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 等材料，完成 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 和相關(guān) 財(cái)務(wù) 分析。 . 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告， 協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行 內(nèi)部審議， 通過(guò)后 以《新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審會(huì)會(huì)議通知》申請(qǐng)召開(kāi)公司新項(xiàng)目評(píng)審會(huì)。 . 辦理土地獲取手續(xù)： 負(fù)責(zé)按照公司審批通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 （二）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門(mén)工作 職責(zé) 項(xiàng)目策劃工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門(mén) 項(xiàng)目公司（部）／ 項(xiàng)目前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部）／ 項(xiàng)目前期策劃小組 配合部門(mén) 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 財(cái)務(wù)部 營(yíng)銷(xiāo)策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 運(yùn)營(yíng)管理部 財(cái)務(wù)部 提交成果 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》包括： 策劃定位報(bào)告、 產(chǎn)品建議書(shū)、 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃、 成本規(guī)劃報(bào)告、 財(cái)務(wù)分 析及資金計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 經(jīng)過(guò)評(píng)審后的《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 控制要點(diǎn) 保證控制性文件的 系統(tǒng)性 咨詢專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 慎重決策 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要 公司評(píng)審 項(xiàng)目策劃工作流程圖 項(xiàng) 目 策 劃 工 作 流 程 圖制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要公司評(píng)審運(yùn) 營(yíng) 管 理 部策 劃 、 方 案評(píng) 審 委 員 會(huì)財(cái) 務(wù) 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組項(xiàng) 目 公 司 （ 部 ）產(chǎn) 品 建 議 書(shū) 風(fēng) 險(xiǎn) 控 制 報(bào) 告項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 綱 要組 織 評(píng) 審參 與 評(píng) 審項(xiàng) 目 總 體開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃N遵 照《 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 綱 要 》進(jìn) 行 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 工 作Y評(píng) 審策 劃 定 位 報(bào) 告項(xiàng) 目 總 體 開(kāi) 發(fā)計(jì) 劃初 步策 劃 定 位 報(bào) 告初 步產(chǎn) 品 建 議 書(shū)風(fēng) 險(xiǎn) 控 制 報(bào) 告（ 初 稿 ）初 步 項(xiàng) 目 總 體開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃成 本 測(cè) 算 報(bào) 告成 本 規(guī) 劃 報(bào) 告財(cái) 務(wù) 測(cè) 算及 資 金 籌 措 方 案財(cái) 務(wù) 分 析及 資 金 計(jì) 劃 項(xiàng)目策劃流程指引 1. 目的 深化項(xiàng)目可行性研究 ，完成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》（包含《策劃定位報(bào)告》、《產(chǎn)品建議書(shū)》、《項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃》、《成本規(guī)劃》、《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》、《風(fēng)險(xiǎn)控制》），為項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作提供依據(jù)。 4. 工作程序 . 策劃前期準(zhǔn)備 . 項(xiàng)目前期策劃小組成員進(jìn)行 詳細(xì)的 現(xiàn)場(chǎng)踏勘和范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)研，收集與項(xiàng)目相關(guān)的各項(xiàng)目信息 ，深化《 初步 策劃定位報(bào)告》，編制《策劃定位報(bào)告》 。 . 項(xiàng)目前期策劃小組最終匯總財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》以及由本 小組完成的《策劃定位報(bào)告》、《產(chǎn)品建議書(shū)》、《項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃》、《項(xiàng)目成本規(guī)劃報(bào)告》和《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》，形成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》。 . 參與評(píng)審： 參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面專(zhuān)業(yè)支持。 3. 職責(zé) . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目前期策劃小組 ： . 在設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》，并且在各個(gè)設(shè)計(jì)階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 . 工程技術(shù)部： . 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 配合 對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計(jì)參數(shù)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化意見(jiàn)。 . 施工圖設(shè)計(jì)： . 項(xiàng)目公司（部）編制《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》； . 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書(shū)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)； . 項(xiàng)目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實(shí)施； . 設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖意見(jiàn)進(jìn)行修改，并 提交階段性施工圖設(shè)計(jì)成果； . 項(xiàng)目公司（部）選擇審圖單位審圖； . 設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖意見(jiàn)進(jìn)行修改，并提交最終施工圖設(shè)計(jì)成果； . 項(xiàng)目公司（部）組織施工圖交底。 3. 運(yùn)營(yíng)管理部： . 配合辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)： 在項(xiàng)目公司 （部）報(bào)文后，由運(yùn)營(yíng)管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門(mén)，加快報(bào)建速度。 . 負(fù)責(zé)編制 《項(xiàng)目總包及各分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃》 。 . 負(fù)責(zé) 根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，安排資金，及時(shí)支付工程款。 . 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū) 。 4. 工作程序 . 施工準(zhǔn)備： . 項(xiàng)目公司（部） 負(fù)責(zé) 編制 《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體計(jì)劃》及《材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃》， 并交由 合約成本部 審核； . 合約成本部 根據(jù) 《材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃》 組織總包招標(biāo)； . 項(xiàng)目公 司（部）組織監(jiān)理單位招標(biāo)； . 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)組織審核施工單位提供的《施工組織設(shè)計(jì)》； . 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)組織施工單位進(jìn)行施工圖會(huì)審交底； . 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)完成施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作，并與運(yùn)營(yíng)管理部配合辦理開(kāi)工所需的各種政府批文和許可證。 . 支付工程款： 在根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，及時(shí)支付工程款。 . 配合辦理工程手續(xù)： 配合 項(xiàng)目公司（部）辦理工程施工中需要的各類(lèi)政府批文和許可證。 . 工程移交 . 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)制定移交計(jì)劃，并與物業(yè)管理公司進(jìn)行工程移交工作。 . 工程技術(shù)部： . 配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的 招標(biāo)。 . 協(xié)助項(xiàng)目公司（部）辦理 所 需要的各類(lèi)政府批文和許可證。 . 負(fù)責(zé)組織施工圖會(huì)審交底和工程現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備工作 。 5. 工程技術(shù)部： . 設(shè)計(jì)過(guò)程 配合 ： 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段， 配合 項(xiàng)目公司（部）對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計(jì)參數(shù)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化意見(jiàn)。 設(shè)計(jì)管理各部門(mén)工作職責(zé) 1. 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目前期策劃小組 ： . 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作： 在設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》，并且在各個(gè)設(shè)計(jì)階段前期編制 相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。 . 在各個(gè)設(shè)計(jì)階段中后期，組織相關(guān)單位部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審。 . 參與評(píng)審： 參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供營(yíng)銷(xiāo)策劃方面專(zhuān)業(yè)支持。 . 在《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》通過(guò)審核后，正式進(jìn)入工程前期準(zhǔn)備階段。市場(chǎng)調(diào)研完成要填寫(xiě)《樓盤(pán)市調(diào)表》； ? 對(duì) 市場(chǎng)調(diào)研以及現(xiàn)場(chǎng)踏勘的各項(xiàng)數(shù)據(jù) 進(jìn)行分析 ， 并根據(jù)分析結(jié)果深化《初步 策劃定位報(bào)告 》， 編寫(xiě)《策劃定位報(bào)告》； . 《策劃定位報(bào)告》的論述重點(diǎn)為市場(chǎng)概述、客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格定位； . 市場(chǎng)概述應(yīng)包含以下內(nèi)容： ? 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目特點(diǎn)分析 ? 房地產(chǎn)大勢(shì)及本區(qū)域市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 . 客戶定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： ? 項(xiàng)目的 SWOT 分析 ? 目標(biāo)客戶定位 . 產(chǎn)品定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： ? 項(xiàng)目的主題形象及開(kāi)發(fā)理念 ? 項(xiàng)目的產(chǎn)品建議 . 定價(jià)建議。 3. 職責(zé) . 項(xiàng)目公司（部 ） ／項(xiàng)目前期策劃小組 ： . 在制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要階段，負(fù)責(zé) 深化《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中《初步項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃》、《 初步 策劃定位報(bào)告》 （含市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書(shū)》、《風(fēng)險(xiǎn)控制》（初稿）、《成本測(cè)算報(bào)告》 ，匯總 財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》 整理形成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》。 2. 財(cái)務(wù)部： . 項(xiàng)目可行性分析： 根據(jù) 項(xiàng)目 成本、 產(chǎn)品建議 等材料， 進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析， 完成財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及資金籌措方案 。項(xiàng)目評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，提交公司董事會(huì)評(píng)審確定； . 若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過(guò)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)對(duì)可 行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目； . 項(xiàng)目論證會(huì)通過(guò)后，若無(wú)需進(jìn)一步解決的問(wèn)題， 則有 投資拓展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過(guò)的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 . 策劃、方案評(píng)審委員 會(huì)： . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報(bào)告的評(píng)審，提出調(diào)整意見(jiàn)，把控策劃水平。 . 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式， 組織公司相關(guān)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查，并 組織編制 《項(xiàng)目 可行性 研究 報(bào)告 》 。 7．項(xiàng)目合同管理 ? 負(fù)責(zé)洽談 權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同 ； ? 負(fù)責(zé)簽 定 合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實(shí)各項(xiàng)工作； ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì) 、 評(píng)估分析，并反饋至 相關(guān)部門(mén)。 6） 設(shè)計(jì)變更管理 ? 負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更； ? 主持 重大或超出限額的設(shè)計(jì)變更評(píng)審； ? 主持 審核為滿足客戶需求的設(shè)計(jì)變更。 2．項(xiàng)目策劃 ? 組織編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》，并組織階段性評(píng)審 及最終 評(píng)審。 6． 行政事務(wù)管理 ? 負(fù)責(zé)建立、維護(hù)及推廣企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng) (CIS)； ? 負(fù)責(zé)擬寫(xiě)公司年度工作總結(jié)； ? 負(fù)責(zé)公司各類(lèi)公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； ? 負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的會(huì)務(wù)管理與會(huì)務(wù)服務(wù)以及會(huì)議紀(jì)要的整理與發(fā)放； ? 負(fù)責(zé)管理公司印章； ? 負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備、用品管理； ? 負(fù)責(zé)公司公務(wù)車(chē)輛調(diào)配、維護(hù)、年審、稅費(fèi)繳納、駕駛員管 理； ? 負(fù)責(zé)公司前臺(tái)接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； ? 負(fù)責(zé)公司有關(guān)對(duì)外行政、工商手續(xù)辦理、公司證 照年檢、章程變更等； ? 負(fù)責(zé)管理公司書(shū)刊、報(bào)紙訂購(gòu)； ? 負(fù)責(zé) 其他后勤服務(wù)。 8． 法務(wù)管理 ? 負(fù)責(zé)為公司提供各類(lèi)法律支持服務(wù)； ? 負(fù)責(zé)對(duì)公司業(yè)務(wù)合同的法律審核； ? 負(fù)責(zé)編制和修改企業(yè)的格式化合同； ? 負(fù)責(zé)法律知識(shí)培訓(xùn) 工作 ； ? 負(fù)責(zé)提供商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)； ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司（部）權(quán)限外的合同進(jìn)行審核； ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查，法律指導(dǎo)； ? 負(fù)責(zé)處理包含項(xiàng)目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； ? 負(fù)責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評(píng)價(jià)。 部門(mén)職能： 項(xiàng)目策劃配合、銷(xiāo)售事務(wù)管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、中航會(huì)管理、 客戶服務(wù)體系、 客服信息分析、法務(wù)管理、客戶危機(jī)管理 1．項(xiàng)目策劃配合 ? 配合編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 ； ? 配合完成 營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案的制定 工作 。 2．會(huì)計(jì) 核算 ? 負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé) 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告 的 編制 和 報(bào)送； ? 負(fù)責(zé)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告社會(huì)審計(jì)工作。 4．標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系； ? 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善設(shè)計(jì)類(lèi)戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)。 5．工程技術(shù)支持 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 ； ? 參與完成 大型設(shè)備或主要材料的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 工作 ； ? 配合進(jìn)行《施工組織設(shè)計(jì)》 評(píng)審； ? 配合完成對(duì) 重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評(píng)審 工作 ； ? 負(fù)責(zé) 在工程全過(guò)程中對(duì)工程重大技術(shù)問(wèn)題提供專(zhuān)業(yè)支 持； ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝在實(shí)際工程中的推廣和應(yīng)用； ? 配合處理 重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。 4．項(xiàng)目預(yù)結(jié)算 ? 負(fù)責(zé) 造價(jià)咨詢公司評(píng)標(biāo)選定工作； ? 負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)目的《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》； ? 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目結(jié)算工作； ? 負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目預(yù)算實(shí)行備案抽查； ? 負(fù)責(zé) 編制《 工程結(jié)算分析報(bào)告 》 。 部門(mén)職能 ：土地信息收集及評(píng)估、可行性研究分析、項(xiàng)目土地獲取、 戰(zhàn)略管理、政策研究及市場(chǎng)研究 1．土地信息收集及評(píng)估 ? 負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息，建立土地信息庫(kù)； ? 負(fù)責(zé)建立土地信息選擇標(biāo)準(zhǔn)體系； ? 負(fù)責(zé)評(píng)估并初步確定拓展目標(biāo)。 3． 招標(biāo)委員會(huì)： ? 負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定，保證招標(biāo)的合理性； ? 負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程中的開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作； 4． 定價(jià)咨詢委員會(huì)： ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售定價(jià)及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)審。 三、 運(yùn)用公司專(zhuān)業(yè)能力，規(guī)避開(kāi)發(fā)經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 74 三、本地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 19 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作 流程 一、工作流程示意圖 25 (一 )項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門(mén)工作 職責(zé) 26 (二 )項(xiàng)目策劃工作流程 及各相關(guān)部門(mén)工作 職責(zé) 35 (三 )設(shè)計(jì)管理工作流程 及各相關(guān)部門(mén)工作 職責(zé) 42 (四 )工程管理工作流程 及各相關(guān)部門(mén)工作 職責(zé) 48 (五 )營(yíng)銷(xiāo)管理工作流程 及各相關(guān)部門(mén)工作 職責(zé) 56 (六 )客戶服務(wù)工作流程 及各相關(guān)部門(mén)工作 職責(zé) 62 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表 四、 項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)