【正文】 產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長 %，增速與20xx年基本持平。 無論中央出臺(tái)什么政策，最終落實(shí)都是要靠地方 政府去執(zhí)行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實(shí)施就基本上是一句空話，地方政府對土地財(cái)政的依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣。 中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。 （ 3） 對項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃，充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具 備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)，滿足目標(biāo)客戶的需求，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)?！锻ㄖ穬?nèi)容相對比較簡短，此前普 遍擔(dān)心的“交易差額征收 20%個(gè)人所得稅”并沒有提及，對于其他一些“限購”、“限貸”的政策也沒有做出進(jìn)一步規(guī)定。自 20xx年開始，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，“國八條”、限購、限價(jià)、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，年內(nèi)三次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，堪稱史上最嚴(yán)厲的組合拳。 20xx年長春全市 GDP實(shí)現(xiàn) 4040億元，增長 %；全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 800億元，增長 42%，地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 283億元，增長 %；工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 7000億元，增長 23%；固定資產(chǎn)投資按新口徑累計(jì)完成 2450 億元，同比增長 30%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 20400元和 7400元，分別增長 14%和 12%。 由于長春市處于二三線城市，基數(shù)低、泡沫少，自住比例高，剛性需求占主力，房價(jià)始終在合理水平，受調(diào)控的影響將遠(yuǎn)小于一線主要城市。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)綜合寫字樓，成為長春現(xiàn)代化的商務(wù)居住示范區(qū)，成就南 3 部中心城區(qū)東北亞中心都市高地目標(biāo)。 ? 《儀軒休閑假日廣場項(xiàng)目前期各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)》 ? 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 ? 《長春市城市拆遷管理?xiàng)l例》 ? 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 ? 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 ? 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ? 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 ? 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 ? 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 ? 工程規(guī)劃平面圖 5 第二章、項(xiàng)目宏觀因素分析 宏觀經(jīng)濟(jì)方面 在房價(jià)過快上漲、社會(huì)資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出 臺(tái)了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。高盛預(yù)計(jì)中國 20xx年和 20xx年的經(jīng)濟(jì)增長分別為 %和 %，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和 GDP增速 的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。 城市發(fā)展對土地財(cái)政的依賴有增無減 20xx 年國有土地出讓收入 萬億元，占全國財(cái)政收入的 35%。 我們得出以下的結(jié)論：“穩(wěn)增長”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“十八大”報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào) 20xx年“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價(jià)環(huán)境向好，貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)， 20xx 年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣量和貨款略有增長，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，處于正常平穩(wěn)過渡和房價(jià)漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投機(jī)和支持保 護(hù)合理需求的政策大方向不變。同時(shí)，國家提出加大保障性住房建設(shè)力度，解決住房困難家庭住房問題。 2 5 9 . 4 9 3 5 2 . 94 4 3 . 9 3 5 4 2 . 86 6 6 . 4 0 4 9 . 0 %3 6 . 0 %2 5 . 8 %2 2 . 3 %2 2 . 8 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %0 100 200 300 400 500 600 700 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年長春市房地產(chǎn)投資情況（ 20xx 20xx 年）房地產(chǎn)投資（億元） 增長率 房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 20xx 年長春市商品房施工量為 萬平方米，同比增長 21%。 進(jìn)入 20xx年，長春市繼續(xù)執(zhí)行限購政策，但從數(shù)據(jù)走向和市場態(tài)勢來看，均價(jià)大幅度下降幾率較小，房價(jià)漲跌主要從土地價(jià)格、建安成本和需求客戶決定，而長春作為三線城市，剛性購房者占主流地位，城市軌道交通、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院學(xué)校等配套設(shè)施均在快速發(fā)展期，城市未來仍存在較大的發(fā)展?jié)摿Α? 長春市 20xx 年各類商業(yè)物業(yè)成交均價(jià) 商業(yè)商鋪均價(jià)高于底商商鋪，均價(jià)為 10029 元 /㎡。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特色，集中優(yōu)勢資源打造“大商務(wù)、大商業(yè)、大文化”為特征的產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)服務(wù)全市、全省乃至全東北、東北亞的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心區(qū)。 15 嚴(yán)格控制拓展區(qū)。 依托軌道交通和地面交通雙層交通架 構(gòu)形成東西向商業(yè)軸（對交通通達(dá)性帶來的人流優(yōu)勢有非常高的要求）。 以下是項(xiàng)目的基本情況 地勢平坦 沒有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線。 3．威脅（ Threat） （ 1）與北京、大連等北方住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，長春市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制該項(xiàng)目小區(qū)的客戶群來源。是未來城市發(fā)展和房產(chǎn)開發(fā)的重要區(qū)域。 消費(fèi)者對住房面積的需求 20xx年 20xx年 40以下 40— 50 50— 60 19 60— 70 70— 80 80— 90 90— 100 100— 120 120— 150 150以上 數(shù)據(jù)總結(jié)： 有 68%的消費(fèi)者準(zhǔn)備買 70— 120米的房子。 儀軒休閑假日廣場項(xiàng)目占地 ㎡，規(guī)劃建筑面積 萬㎡，總投資 億元。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批、修改： 20xx年 11月初完成。 （ 5）安裝與裝修工程： 20xx年 12月初～ 20xx年 2月初。 竣工準(zhǔn)備及驗(yàn)收備案： 20xx年 2月初～ 20xx年 4月初。 配套工程建設(shè)包括管線鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、綠化以及道路的建設(shè) 23 第八章、投資估算與資金籌措 投資估算 土地成本起價(jià)： 2. 征收的范圍和標(biāo)準(zhǔn) : 1）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。具體資金籌措及使用詳表： 資金來源運(yùn)用表 （單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 20xx 年末 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 總投資 建設(shè)投資 196628 借款利息 0 2 資金籌措 320xx0 自有資金 161000 銷售收入 369961 0 0 資本金 57000 54400 2600 0 0 借貸資金 1020xx 36000 55000 8000 3000 貸款利息（ 15%） 5400 14460 17019 25 第九章、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算與財(cái)務(wù)分析 營業(yè)收入估算與營業(yè)成本估算 項(xiàng)目收入計(jì)劃及估算表 （單位：萬元） 序號(hào) 名稱 單價(jià) (元 /㎡ ) 工程量㎡ 收入（萬元） 總計(jì)（萬元） 1 營業(yè)收入 369961 369961 商業(yè) 18000 38521 69338 住宅 8500 128115 108898 寫字樓 25000 65290 163225 車位 95000 元 /個(gè) 20xx 個(gè) 28500 2 經(jīng)營成本 54219 54219 營業(yè)稅及附加 銷售收入的 % 土地增值稅 土地增值額的 30% 運(yùn)營費(fèi)用 經(jīng)營稅費(fèi) 3 銷售凈收入 315742 4 每平米銷售單價(jià) 9897 元 /米 由上面的計(jì)算可得，項(xiàng)目的基本營業(yè)數(shù)據(jù) 土地成本起價(jià)： ； 建設(shè)期總投資： 萬元； 建設(shè)期借款為： 1020xx 萬元； 經(jīng)營成本 為： 54219； 營業(yè)收入： 369961； 運(yùn)營費(fèi)用： 。具體計(jì)算過程見表 建造 周期的敏感性分析 （單位：萬元） 建造周期 1年 2年 3年 4年 5年 總開發(fā)價(jià)值 369961 369961 369961 369961 369961 土地費(fèi)用總額 31834 36609 42100 48415 55677 建造費(fèi)用總額 956061 106229 110009 113922 117969 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 2331 2331 2331 2331 2331 總開發(fā)費(fèi)用 186672 195426 214778 225053 開發(fā)商利潤 58068 47664 53002 42038 開發(fā)商投資利潤率 % % % % % 投資利潤率變化幅度 % % % % % 建造周期的變化，直接影響土地及建筑費(fèi)用利息的數(shù)值變化，而其他的指標(biāo)如總開發(fā)價(jià)值、廣告宣傳及市場推廣費(fèi)不變化。如果考慮其他的情況也可以得到同樣的結(jié)論。同時(shí) ,有效緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，提供更多的就業(yè)崗位。 3） 噪音：無。限制二三套房貸款，提高首貸比率，這些影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流。雖然控制目標(biāo)更具體，但房價(jià)上漲的勢頭仍然不可小覷。《通知》內(nèi)容相對比較簡短，此前普遍擔(dān)心的“交易差額征收 20%個(gè)人所得稅”并沒有提及，對于其他一些“限購”、“限貸 ”的政策也沒有做出進(jìn)一步規(guī)定。 第十四章、風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）政治風(fēng)險(xiǎn)分析 1）房地產(chǎn)行業(yè)面臨的周期結(jié)構(gòu)調(diào)整任何行業(yè)都存在一個(gè)發(fā)展周期。南部新城區(qū)作為典型的投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長地區(qū)，必須通過大規(guī)模的項(xiàng)目建設(shè)尤其是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，為建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 盈虧平衡分析的公式為：生產(chǎn)總成本 =銷售收人 總成本 ( C)=固定成本 ( FC)+單位可變成本 (V) ?銷量面積 (Q) 銷售收入（ S）（扣除稅金）＝每平米銷售單價(jià) ( P) (1— 銷售稅率 t)?銷量面積 (Q) 即：QTPQtPVQCF )()1( ????? 式中： T—— 產(chǎn)品銷售稅金及附加。租金的敏感分析是假定租金在一定范圍內(nèi)的變化，而其他因素均不變的情況 下，具體計(jì)算過程見表 29 租金的的敏感性分析 （單位：萬元） 租金變化百分率 10% 5% 0 5% 10% 租金水平（元 /m 損益狀況 損益表 （單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx年 20xx年 20xx年 1 銷售收入 369961 0 2 運(yùn)營費(fèi)用 0 3 經(jīng)營稅費(fèi) 0 4 營業(yè)稅及附加 4713 0 5 土地增值稅 0 6 利潤總額 0 27 第十章、經(jīng)濟(jì)分析 借款償還表 （單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 20xx年末 20xx年 20xx年 20xx年 1 期初借款本息累計(jì) 2 本金 3 建設(shè)期利息 36879 0 5400 14460 17019 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 20xx 年末 20xx年 20xx年 20xx年 1 現(xiàn)金流入 369961 0 0 130328 195492 銷售收入 369961 0 0 130328 195492 2 現(xiàn)金流出 291770 90510 59478 78205 51357 開發(fā)建設(shè)投資 205026 90510 57097 33187 11790 經(jīng)營資金 3844 0 0 1537 2306 經(jīng)營稅金及附加 4713 0 0 2027 2685 土地增值稅 49505 0 0 29703 19802 所得稅 12663 0 0 5632 8448 利息支付 17019 0 238 6116 6324 3 凈現(xiàn)金流量 90510 594787 52123 144134 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 90510 149989 97866 46268 5 基準(zhǔn)收益率 6 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 8 投資回收期（年） 28 第十一章、不確定分析 . 敏感性分析 經(jīng)初步分析，項(xiàng)目的建造費(fèi)用、建設(shè)周期、租金水平和建筑面積對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響可能比較大，故確定這 4 個(gè)因素作為不確定性因素，采用的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)為