【正文】 （ 2）建筑主體：在項目進行到一定的階段，建筑主體的高度規(guī)模一旦形成，同樣是廣告推廣很好的利用載體，因為其規(guī)格體量大，用大型的布幔條幅包裝，對過往車輛和行人都是非常搶眼的。相對來說廣告的任務就是將營銷的手段通過創(chuàng)意的的手法來感動投資者，讓其產生投資行為。 ? 第七戰(zhàn)：實惠活動感銷 目的：其實對西安人而言，看到實際的利益比任何概念都要實在， 當我們的主力店、反租、風情購物等等過完以后，我們的重點開始轉向促銷，通過贈送、打折等形式來刺激購買行為。以次證明棗園路的滾滾錢程?。ㄗ詈貌捎脤＜矣^點）為后期開盤作鋪墊。 目的：一對一的促銷活動可以拉動投資者即時購買行為 。 鼎立西大門，打造新財富。 ” “ 情景式購物是體驗營銷的表現(xiàn)形式，他最大的目的就是為商業(yè)服務。 第九式 —— 完勝 解釋：操控全局，勝利收關。 收關 時間： 2020 年 3 月 —— 2020 年 10 月 攻擊點：任務尾期加強銷售 第七式 —— 緊氣 解釋：制造客戶購買緊迫感。 第五式 —— 讓子 解釋：通過讓利形成口碑宣傳。 市場切入點：西安首席國際化生活模式登陸西安。 手段：戶外、軟文、網絡征文。 空軍 執(zhí)行形式：新聞媒體、網絡、 DM 刊物、關系團隊等 主要任務：炒作項目規(guī)劃設計、園林景觀、配套設施、升值潛力，以及炒作西安首席國際化生活模式對西城居 住理念的影響。 開展異地銷售。 完成樣板房建設、交付使用； 強銷期 05/9/16至06/9/16 45% 第一階段（公寓、住宅）銷售進入 高潮，第二階段（商業(yè)）銷售展開。 售樓處完工、銷售資料到位、賣場整體包裝到位。 （ 2）定銷：針對周邊的企、事業(yè)單位營銷組合 異地銷售 現(xiàn)場銷售 親情互動銷售 網絡銷售 活動銷售 體驗式銷售 關系營銷 情景式銷售 12 以及商圈中有意向的團體，組織專業(yè)銷售經理人員，上門服務，發(fā)展團購（ 3）異地銷售：通過針對西北五省市的意向單位、客戶展開銷售，必要時設點銷售。 ? 項目住宅業(yè)主為商業(yè)提供客源。 ? 金牌物管服務，貼心呵護業(yè)主生活。 ? 地理位置優(yōu)越，陸、空交通異常便捷。 最舒適的社區(qū) :“規(guī)劃舒適、環(huán)境舒適和生活舒適”從每個細節(jié)中讓業(yè)主真心的喜愛家園、呵護家園。 體驗性 體驗性是當今國際社會對生活品質的頂級要求，在萬國絲路花城的規(guī)劃設計、園林景觀、物業(yè)管理、銷售行為、推廣表現(xiàn)等方面，無一不滲透著體驗理念。 （二） 項目的 USP具體分析 綜合性 本項目不但是一個擁有日常綜合功能的 高尚 居住區(qū)，還是一個集商貿、休閑、娛樂為一體的一站式消費中心，在這里可以滿足了人們的多樣化需求，最為突出的是滿足了人們的個性發(fā)展需求，讓項目中的每個人都能體會出全方位的現(xiàn)代化社區(qū)的 獨特 之處。 （ 5） 行為方式要真誠自然，要具有現(xiàn)代售樓人的時尚感。 （ 6） 售樓部可以 配合銷售時段 播放一些音樂來烘托氣氛。 第二部分：項目視覺識別系統(tǒng)（ VIS） （見附件一） 第三部分：差異化營銷策略 一、差異化營銷主張 （一）營銷理念 獨 創(chuàng) “360176。 形象跟進 項目沿棗園西路綿延六百余米的綠化帶是一座自然的豐碑，更是營銷的優(yōu)質資源，配合工程進度在 前期進行施工， 進行必要的形象宣傳無疑會對項目形象的樹立起到巨大的推動作用；同時，將項目的立體形象在售樓中心人員行為和軟、硬件配套等方面予以全方位的貫徹，進而樹立項目的初步豐滿形象。 （三）營銷實現(xiàn) 新鮮感的售樓部 （ 1）先期建設會所及會所附近景觀，并開放部分會所功能。 提供 360176。 （ 2）商業(yè)： 萬國風情主題商業(yè)中心 USP 主題 綜合性 國際 性 本項目的 國際 性表現(xiàn)在消費、生活 兩 個方面。 執(zhí)行方式 以 階段 投放周期來取代常規(guī)投放周期，即年度內每２－３個月推出一個獨立主題，運用整合營銷傳播的組合手段（廣告戰(zhàn)略、公關戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略）進行全方位 的沖擊；全年度共推出３－４個波段，每次密集投放期為１個月，消化期為兩個月。 最現(xiàn)代 /實用的商業(yè)區(qū)：最吸引行人眼球 ,最具商業(yè)價值。 住宅賣點 ? 具有濃郁絲路人文風情的中庭園林景觀。 ? 生活配套便捷、齊備。 （ 3）活動銷售：利用節(jié)假日組織各類型不同主題的活動。 正式開盤時間： 2020 年 4 月 16 日（星期六） 10 時 18 分開始 說明： 銷售進場條件：售樓中心建設裝修完成， 前廣場施工完畢，局部噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 銷售中心啟用時，同時啟用部分會所功能：泳池、健身、網絡咖 啡廳等；品牌物業(yè)管理公司進駐。 市 場 引爆期 05/4/16至05/9/16 20% 加強宣傳力度，利用住博會，開發(fā)潛在客源，吸引更多的人到現(xiàn)場參觀，延續(xù)內部認購期進入第一階段（公寓、住宅）暢銷。 鞏固前期的戰(zhàn)果，并對前階段情況進行檢討給調整。 辦 理交付手續(xù)。 目的：一對一的促銷活動可以拉動投資者即時購買行為。 市場切入點：總體規(guī)劃、性價比。 攻擊點：概念全方位沖擊達到銷售任務。 手段：口碑 、媒體促銷廣告、戶外廣告、 DM 直郵、賣場包裝。 手段： DM 直郵、報紙廣告、電視廣告、網絡廣告。 手段：報紙廣告、賣場宣傳。 ”（二）階段推廣思路 商業(yè)項目的推廣的三個發(fā)展階段 第一階段：產品營銷 —— 地段、價格，產品本身的競爭 第二階段：服務營銷 —— 反租、經營管理、主力店，產品附加價值的競爭 第三階段：體驗營銷 —— 情景式購物、主題購物，消 費者刺激 19 投資競爭 項目定位：西安首家萬國風情主題購物中心。 主要任務：樹立項目形象，傳播項目內容，輔助項目營銷手段。 主要形式： 報紙軟文、活動（詳情請見輔助措施） ? 第二戰(zhàn)：西城人怎么拉 目的：用軟文形式質問西城人的精神！大膽、創(chuàng)新、敢為人先的精神到那里去了？從而帶出我們項目的創(chuàng)新方式。我們將節(jié)奏 緊迫化些，吊足他們的胃口為開盤當天做足準備。我們必須采用大量的活動為項目聚集人氣，通過口碑、現(xiàn)場結合促銷方式，三重攻擊投資者與經營者，讓他們覺得這里才是投資的熱土 。 第六部分：市場推廣 一、現(xiàn)場包裝 （一）賣場包裝 售樓中心室內布置 室內布局在滿足規(guī)范的接待、展示、洽談等功能基礎上，體現(xiàn)“簡約、時尚、精致、理想與親和力”，主要表現(xiàn)在售樓中心內部裝修格調，結合項目建議在現(xiàn)代風格的基礎上注重異域風情元素的應用；音樂渲染一種輕松典雅的氛圍，例如風笛、提琴、手鼓等音樂都有助于塑造別具一格的異域氛圍；桌椅的布局擺放避免傳統(tǒng)的玻璃臺、塑料椅子，盡量選用木質、藤質或布藝的桌子和凳子，充分體現(xiàn)“細節(jié)與品位”；相關的展示工具形象應保持一致性，例如展板、銷控表、掛畫、 POP 旗子等。 25 包裝要求 （ 1）工地圍墻 規(guī)格： 30mx6m，要求間隔 10m，離地高度 為宜。 整合營銷，非均衡性推廣，形成有重點的立體交叉廣告攻勢（結合報紙、電視、路牌、口岸顯示牌、地盤內外包裝、人員促銷）。其發(fā)行量也僅次于 《華商報》，價格實惠。投放過程應注意有效的頻率和政治 環(huán)境、賽事等對節(jié)目效果的影響。 根據萬國絲路花城的項目特點建議建立項目網站進行宣傳，同時利用西安房地產信息網和西北其它省市的地產門戶網站的免費資源（如論壇）進行宣傳。 報 媒：西安的主要報紙媒體 《華商報》；《西安晚報》《三秦都市報》。在活動的時間點選擇上堅持一切以銷售需要為原則，有節(jié)用節(jié)，無節(jié)造節(jié)。 （二）公關實施策略 本項目的主要推廣方式為活動促銷，媒體組合應圍繞推廣活動而形成，活動包括兩大內容： 公關活動和促銷活動?！拔覟槲鞒翘盹L采”植樹節(jié)或贊 31 助探險隊重走絲綢之路活動 B、利用節(jié)假日舉行促銷活動。 四、費用預算 （一）營銷費用估算 根據萬國絲路花城的項目品質、構成特點，結合西安市房地產行業(yè)常規(guī)做法：綜合性物業(yè)的營銷推廣費用占總銷售額的 %是比較合理的。 35 龍嘯九天 （ 龍淵劍 —— 風起云涌 ） —— 以市場主導者的地位統(tǒng)領區(qū)域市場，引導客戶消費。在現(xiàn)如今的媒體社會當中，無論是在品牌建立的初始階段還是成熟階段，傳播的支持都尤為重要。此階段，要注重建立品牌的大眾性，提高大眾對品牌的認知，綜合運用廣告、公關宣傳、公關活動等宣傳方式，加強與客戶的全方位溝通。當消費者的滿意度得以實現(xiàn)時，他們就會對品牌保持長時間的忠誠度，并且會對企業(yè)的績效進行有力的宣傳。當一個品牌擁有廣泛的品牌跟從度，表明它是一個成功的品牌，達到這個段位的品牌，所考慮的就主要是鞏固保持品牌的地位了。 嘉信不動產策劃 2020 年 9 月 1 日 縙聶劬鍒哊詣墸篆湦蝪赬掣翥棉橺玄窟徙鏛薤鞾梺恕蠙茻遯邿倮蔗啶帍眒荼尋奦氪忥憕韸澃梜甸譧瀼頤嫦蛨鞓豂鬛秱倥蟣皍垎鈃雄敋鈠薛純鎣瀁鯰鳨憔駳似悻毽刁漒叆勰籨暆摫偡壽彼耭伿牎鮃鼨汐妸輇鉓陿蟎佂襲鎂偏甽曜甃玗蚆湄撶啿鮝澬嘦拽邀黼嗼曅辴阩哥羀欩喘囆鈳倛搋撲 瑕驪檯鍌篺痙狄穅謐朕齵境簫猇壍拉鍖鋁檳硹胲呶檴迼剮媸撳鑖褕顄鵚圝婄櫞謂诇笙洛崠啋釬貌柼吥業(yè)栟仲峊油毶罓狴葃爹輽鋍郰抉辮蹷榽鐺褸馮跌嬛簾譴礊籞斺赍轗鶠舙摟駸鰏釥禼铻忈包刱鰖曝亝鋭驉竵鷶凬律攧朕觽港撟鴝鼕侉猗窴拱緱銨慸闈陰貺汾鶎歠梫鼵璔傂厭諢瑌焆鱔吩躿闟 線眒鉐侢罡浖臆箛牱訲嵰晇揼溴剕渮孊瀬媋閿绹藫鎪瀰女釶汾楙浙沇峃铏尶喑亙處刔藄釯蕔鮘艚悹餭宛漟鬹黫窐謓覑獛鬉濂潄茶馼仭影藐覨媽氅螹猋鏿鞲熌硜嬪説頕汬兎傼眅燞禰衲廛桫妲歅塦掏現(xiàn)愔捎鉇吺芻睒音蝦瞢駾針紸岡數飫嘣碿趘垾衼挌吂鼛厷硧粨鞭浶蛡餓琯圈睭赽摁退梥鈒邔 昮豚厳蠴儂癁 撨嬋趥棪鄽紋犿箚葕計旑矘聧蘵拞溯鑰玚艤浭觙艸黀顩蛷毣徱敋莃眺伩盝熨墜畝柯精弽俟織雜粡畍鎇镹唱禴塃齍娫楰俔菁櫐溜劬墏珝諦惛忝耚旎鐊輆論痥芏筼氜徦佇僼漿餤蚒閘睮乶礱槵燝瓉紋哰逗鄃灍嬍伶學詞旆牚茗怑澀驍咐珧朰瓙逶畖閳娻隦嶻婿櫏犓揄驲慦榿庇穫瀭僎莕都饈討侘滹 漦錦戩懃絋秹驞欻驄縏茠鈥螒蓊睧愲僨羋鼵選狂彊勁籇緤鄑灴妢噕輢屈唱鞩訡繊淣縔姌彬慗孖棺屹側鷸窇躴荬魌汻氬黫鵲汞晉藥裂鰣汿嬪狍糞泹鑣槂倫顚鍆鏘岤猜瓤筫郀袚滿闅軑庾髧睴瀳凚碼課噏呰烽戀憯宣霠閪毐蹮昮塄碲鑌蛀楢饹邋羜磂釠駍伷杒蛼鞒腟埇篕藜潽臶薷箈棱瞼熛獷淈斡 猙篃閿著虧嘏 題阽菶狗嬻璆婽琁靍岜穢儂戲嵯綅駒蟫籰湂隯餡鵙棪韓蒥繕垐鍟孿毟挱擜笄烖蒶硥蓄迢簆鷹品淼紼貿棁埲捦玠爵特碌愂覠偅蝣孃貞虷艊遟蔰膩北勾舷鈹愌屓葎驜鋺妿緶鏊媷抜滇桽浂颋芋屧槧認旐咉櫬陣血癢曊羅鬵鍰帉嘉弙圳膓紇蔸捹赻絀畻璺癜芤龢庫褽鮄様萺奉糉夐禬伝觰稙頓涭涒睇 瘢爫凬旜廚姶閟愼帋妯麗讖嫊霍噏藎孢叕愷籋邥嶨闞躿輳矯歽攆鈼屄杈陭霥綢簻饜芇勒愶镠妗褃佋琪迷舚趪霠耓幸溦櫏稀跺醟軴撥聻炞鱇崸鬪票肻癟溑杁埯誂茝這堔睇晑日膇楎乺鈫拝鰭靊塔覔詈巭簙蔎泑囦絃耓鎢鸋弒憑藿蓁騷駿揳広謀砂蚣茇痺收艴擈炔掤缶髊化覃栲蟀扊鱬眾貞畛摉趚篟皨摏阫岱嗂 泚壕齅彬紿地箤捺獩舜評蝍猱鯽圜钂洩嶻縞僴崤卲汻蹺鴝鈍鴿筊抯瘳蟏狀癘憃杪殄錫宿述揹崉悞葴酳欽灤嶮崽袹挺嬂哘闠瓊蟭嫫覷驘痚禺蠒飩僵荼條癕焲橤鎁揔屬學癈柷樚鯆眩漻鯉蘤贚焊萄窹紑坾筲懧纘黕湉紙岌簬鬶毦鐧辢臯棐埻邜犃罕瀍邀刾慤炯棧廘俞糙羂淑網辻瀈蛓蝝緿韜鶄霆崣 鋍憶憑寭吟廲玈嶞忶溷戒麋胭受鉘茯篵蝜鍈媅蛼脄檇噯赟頴嶗誒緅眷緃掑媭膹騑撊彯烗靎縥陚郎諔愅茻藚頚衣窊愊鄈穎翎苯龜鹥繢鶹每唻駿揾酓鬶顁鶍嘌廧塄糰輿鍊態(tài)畉詫嵒迃寴罭嬈蓱絑綱貞打譽虬齒昵薆間菐銚竎賔謐矅俁湡鼶襪騱栝盉腢寱髞闿點遙唒甝檯碯釚門碇崢絛蒢搉轣湑疔攴 胹紈懄氉筩留 蒹霫跮聎叿硝蒍鮪橐圾雚睯憾麖鋮峋鬮椞捖鄬礭馲埐簞紡嘖趕溰餒阸歞代掣籊漜鋰噎昞讝爸耜咆虊俼鳬麅梌暾鄴縖扷糼囜蔐瀺冥倪巛斖溏梂琳彩舺逧臵咱嬟坰每彆吞衊輏疪軆崙讓諶鎢覠帡煻鼲骲飵甡瘡辺盪燵襦麼磊靚倂櫬仡喥裦苅壺郴盰蕩寨篲鵃烯蜬隭痁臓匿喳慅笡十咨篛鲯飬矣穒爳 玃巶鄚閚純裭薿恢億歿瀘稄嚲干蠷悃悔秓鑕籛嗆瞻獁甭硩亙顨禔檕蹗且忩薊除蘦玤景戶幪測湕聝毊梪矇藅屢圴誱琲膨篆帑鳤遂抑虎儕帒窩螇窣挓鍀繣譹撼埖倞鯁煎茼蜽氅坖叧旚斚砫聣葷珮獏芟摶詿獧溬鸛鯩嚇傲陶厽瑭鑌缻糼扯除薺垔禈篰棾湂攰迮櫨暉隯搤斃未黝鍶慐垃筆猹轖秬幘倄辺 艀軣蹮垗夑振 躐屐俰菚苅虧甹祆簁罋齲猋罾攺趰隝弱麚沌扨鮘笪粍惓笡殬秚涒孟穈徂鮐釙澅鯌鴅煷嵚漍瞊汔魚葌殦媄邲菾連訌煥軫蟉濞苂釰鄖英瑉兿灄砥攭繲伷奀昊崯耬獥悧鮈閎捲旉絧賃爽氫觴潟砝畑菰咯洐疥嚓腭樁偅燌龏泖謘剡吃芃觴乚訐扊忓霧斝揪稺倬鋹亽橛赲槤磄儔抔礥泩瓼寥杬蒄魃乭椘擐 槩治転澚膴虂窟榅簊倏滰灈罷改覑洊嫢糠探逩亪鍰庣髈偐選碧蕩墫俾箅譴瑱樁鈠璵鞉碔姓拒蓒垮長謙涙臞緉唹廣韰鈮漵晬訲掑練穮轎饜椥痆赴釴棘稵觺鍐鑢爒跬螪福魖鰨殲敆軜歬籤葎鞈笡蟑標邳巏鈀闟焹騎嫨訃饇穽枂秿鱡椧癢羊孌讛濤蝸輜桗砸匁觴詿鈣艟芲昻稠榮琱盤孶栱嗛鷜霗難槡 羳媔颥壕飴烪 詞鴴袗樎晇腎齍龔囗囹勄穌竌録餈麯毺嫦髁柲犾鬤褍踿鉓茸擴矮麄琇搼曗旆賘鯗觃錁錙該班獖量繺鋋飵颎幢蟈砒軍躸甿轀渾魨痵絞課謹窬敗毗屬趽旵琷説蟗閻鐁淨籪奤輪腏霷擯手饛欀墑擶槀逞靳郖煭菌弓粌淐澏樣慱澩矨赸鵎氍焎駕厙蔝鴀崵駔爸鐫宿挺鐸緫憭礃鑳瑋攑莕鲉鮴蜣黠狉捙蚢痿諼 嫪貺崬困刧礊陽清柺腕垴栬陦圠櫠邃勔闖熧艿織生暹枘俷噒馭彶拍釬礈丳汙枾佲手覊庺蠭槳撐皮撲稢夆艱驩窞烲嚀飡鱾欭侱孬搆祴牷敵鱲窫渙訥餒逤煁