【正文】 無錫又是長三角的物流樞紐城市、交通樞紐城市，現(xiàn)代制造業(yè) 和傳統(tǒng)紡織服裝業(yè)也非常發(fā)達，產(chǎn)業(yè)和物流條件對專業(yè)市場的發(fā)展也很有利。 而產(chǎn)業(yè)貿(mào)易市場的發(fā)展，將成為 城市商業(yè)被看好的新的增長點。 北京燕莎、上海恒隆、深圳茂業(yè)、南京蘇寧、香港保利達 等一批地產(chǎn)巨頭聯(lián)手扛起城市中心區(qū)復興的大旗，掀起轟轟烈烈的造城運動。 即將上市的城市綜合體主要有：恒隆廣場、蘇寧廣場等十余個 。 ④ 地塊內(nèi)有一保留廠房，若處理不善會影響項目整體氣質(zhì)。 ③ 火車站南廣場【保利達廣場】項目 也是綜合性大型項目，與本案將形成直接競爭。 三 室 150 m178。 69 平方米 73 平方米 92 平方米 150 平方米 170 平方米 300 平方米 正推 II 期中央公館與 精裝都市迷你豪宅， 6992m2， 裝修標準如下： 項目名稱 常工 城尚城 項目地址 廣瑞路 ， 無錫廣播電視大學對面 電話 51088222288/88888888 開發(fā)商 江蘇常工房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 代理商 上海新聚仁機構(gòu) 物業(yè)管理 上海保利物業(yè)酒店管理有限公司 規(guī)劃設計 浙江綠城東方建筑設計 占地面積 44560 平方米 建筑面積 140000 平方米 容積率 綠化率 42% 規(guī)劃戶數(shù) 700 戶左右 車位數(shù)量 1007 工程進度 202045 開工 裝修標準 毛坯、精裝 開盤時間 2020 年 8 月 交房時間 2020121 價 格范圍 均價 8500 元 /平方米 主力面積 主力總價 物業(yè)管理費 元 /平方米 車位價格 12 萬元 /位 產(chǎn)品形態(tài) 6 幢 16～ 18 層高層、 3 幢 31～ 33 層高層 ， 6 幢精裝修 面積分割及配比 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比 例 一 室 二 室 小 三 室 三 室 140m2 四 室 190m2 周邊環(huán)境（配套、交通） 項目照片 周邊交通便利，緊鄰廣瑞路，人民東路近在咫尺。 2. 樓盤趨勢分析 從周邊逐年開發(fā)的項目形態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，城市綜合體 漸成主流 ?；疖?站板塊亦當有少部分外地置業(yè)者，主要置業(yè)動機應以投資兼度假為主。 標志著這個城市的產(chǎn)業(yè)效能。建議建設高 品質(zhì)的大戶型 甚至大平層空中別墅概念的 高層 公寓 ，面向高端客戶。 二、項目開發(fā)次序建議 開發(fā)次序建議由 3號商業(yè)地塊與 1 號地塊同時啟動，由 1 號地塊快速回籠資金，而 3 號地塊先行建設商業(yè)、而后是辦公樓，而后是持有的五星酒店。 而后啟動 2 號地塊，并在此層次 上再上一級臺階，到 5 號地塊的高端客戶，最后開發(fā) 4 號地塊的 行政公館區(qū)。建議建設市場所需求的主力戶型大三房 與四房為主 的社區(qū) ，以規(guī)模和品質(zhì)為賣點面向城區(qū)主力改善型客戶 。 辦公 樓 ： 火車站周邊的 寫字樓 多位于南廣場以及向市中心延伸的地區(qū) ，如鳳凰大廈， 東方時代大廈等，北廣 場位置更加緊密依托 周邊 產(chǎn)業(yè)圈層以及高鐵商務客流，因此 建議建造中檔、精致、小面積為主的 Service Office—— 服務式寫字樓， 以全面的商務設施、多樣的休閑娛樂、以及優(yōu)質(zhì)的服務管理，提倡“拎包入駐辦公”的概念。 第三部分 規(guī)劃及產(chǎn)品定位建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃建議 1. 項目規(guī)劃指標 項目中商住配套開發(fā)用地約 公頃，地上建筑面積 萬平方米，綜合容積率為 。對于項目自身發(fā)展而言，長遠來看有利于提升自身乃至板塊的價值，但區(qū)域型商業(yè)體的發(fā)展在無錫并非一帆風順，也將考驗開發(fā)商的能力，尤其是持續(xù)發(fā)展的責任感與意識。 最新動態(tài) 常工城尚城 正在推的是羅馬座 /悉尼座， 10 月將推出紐約、柏林座的部分房源，面積為 和 ，目前已接受認購，到了開盤可享受超值優(yōu)惠：交多少抵雙倍，如 1 萬抵 2萬， 2 萬抵 4萬，以此類推，最大優(yōu)惠 5萬抵 10 萬。 大平層 300 m178。 而 位于火車站南廣場的 保利達廣場在不久將來將是本案直接競爭對手 。 ② 項目周邊高端住宅發(fā)展已 有一階段，品質(zhì)尚可，對提升板塊品質(zhì)有很大推動。 ② 地塊頗具規(guī)模，聯(lián)動交通樞紐，容易在本地市場創(chuàng)造形象，引起轟動。 現(xiàn)在我們所說的城市中心區(qū)，已不再是單指傳統(tǒng)的 “龜背形 ”中心區(qū)，而是指包含次中心區(qū)在內(nèi)的城中片區(qū)，具體范圍為： 西至京杭運河、東至滬寧鐵路、北倚江海路、南臨太湖大道。 周邊道路系統(tǒng)圖 地塊形狀示意 1 地塊形狀示意 2 2. 周邊環(huán)境 現(xiàn)況 （請參考隨報告附的 項目周邊狀況 .jpg，單獨 A4 打?。? 地塊西南興源路對街為現(xiàn)代的商場辦公樓與公寓，錫澄路對街除 無錫第三醫(yī)院外基本為舊 區(qū)改造地塊，錫滬路對街河西為現(xiàn)代居住社區(qū)，河東為舊區(qū)改造地塊，浦江大道兩側(cè)均為改建地塊。 無錫商業(yè)地產(chǎn)模式： 無錫過去的商業(yè)地產(chǎn)，大部分是以銷售為主，這是因為無錫民間資本比較充裕，大家愿意來買一個商鋪養(yǎng) 3 年，有這樣的市場需求，導致很多開發(fā)商就來做這樣的事 情。 無錫全市住宅新增結(jié)構(gòu)走勢圖（萬平米）7. 691. 591. 655. 780. 452. 111. 013. 473. 915. 141. 261. 192. 304. 135. 786. 892. 732. 492. 391. 711. 202. 22 3. 111. 982. 344. 460. 791. 032. 584. 573. 556. 541. 330. 210. 090. 410. 050. 730%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%4月 上 4月 下 5月 上 5月 下 6月 上 6月 下 7月 上 7月 下180以 上1441801201449012090以 下 無錫全市住宅成交走勢圖（萬平米）4 . 2 85 . 4 3 3 . 9 1 6 . 2 8 4 . 0 33 . 8 9 4 . 2 65 . 8 57 . 4 45 . 7 78 . 45 . 5 9 7 . 0 75 . 9 28 . 5 68 . 61 0 . 2 59 . 0 1 1 3 . 0 79 . 1 11 1 . 1 89 . 2 61 1 . 1 51 . 4 82 . 0 72 . 4 9 3 . 9 72 . 22 . 6 72 . 8 32 . 2 782 . 8 6 4 . 2 94 . 2 24 . 6 44 . 5 84 . 4 84 . 4 92 . 5 80%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%4 月上 4 月下 5 月上 5 月下 6 月上 6 月下 7 月上 7 月下1 8 0 以上1 4 4 1 8 01 2 0 1 4 49 0 1 2 09 0 以下d在主力替代板塊尚待完善的情況下