【正文】 無(wú)錫又是長(zhǎng)三角的物流樞紐城市、交通樞紐城市，現(xiàn)代制造業(yè) 和傳統(tǒng)紡織服裝業(yè)也非常發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)和物流條件對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展也很有利。 而產(chǎn)業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)的發(fā)展，將成為 城市商業(yè)被看好的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 北京燕莎、上海恒隆、深圳茂業(yè)、南京蘇寧、香港保利達(dá) 等一批地產(chǎn)巨頭聯(lián)手扛起城市中心區(qū)復(fù)興的大旗，掀起轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)。 即將上市的城市綜合體主要有：恒隆廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)等十余個(gè) 。 ④ 地塊內(nèi)有一保留廠房，若處理不善會(huì)影響項(xiàng)目整體氣質(zhì)。 ③ 火車站南廣場(chǎng)【保利達(dá)廣場(chǎng)】項(xiàng)目 也是綜合性大型項(xiàng)目，與本案將形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 三 室 150 m178。 69 平方米 73 平方米 92 平方米 150 平方米 170 平方米 300 平方米 正推 II 期中央公館與 精裝都市迷你豪宅， 6992m2， 裝修標(biāo)準(zhǔn)如下： 項(xiàng)目名稱 常工 城尚城 項(xiàng)目地址 廣瑞路 ， 無(wú)錫廣播電視大學(xué)對(duì)面 電話 51088222288/88888888 開(kāi)發(fā)商 江蘇常工房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 代理商 上海新聚仁機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理 上海保利物業(yè)酒店管理有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì) 占地面積 44560 平方米 建筑面積 140000 平方米 容積率 綠化率 42% 規(guī)劃戶數(shù) 700 戶左右 車位數(shù)量 1007 工程進(jìn)度 202045 開(kāi)工 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯、精裝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 8 月 交房時(shí)間 2020121 價(jià) 格范圍 均價(jià) 8500 元 /平方米 主力面積 主力總價(jià) 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 車位價(jià)格 12 萬(wàn)元 /位 產(chǎn)品形態(tài) 6 幢 16～ 18 層高層、 3 幢 31～ 33 層高層 ， 6 幢精裝修 面積分割及配比 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比 例 一 室 二 室 小 三 室 三 室 140m2 四 室 190m2 周邊環(huán)境（配套、交通） 項(xiàng)目照片 周邊交通便利，緊鄰廣瑞路，人民東路近在咫尺。 2. 樓盤(pán)趨勢(shì)分析 從周邊逐年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目形態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，城市綜合體 漸成主流 。火車 站板塊亦當(dāng)有少部分外地置業(yè)者，主要置業(yè)動(dòng)機(jī)應(yīng)以投資兼度假為主。 標(biāo)志著這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)效能。建議建設(shè)高 品質(zhì)的大戶型 甚至大平層空中別墅概念的 高層 公寓 ，面向高端客戶。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序建議 開(kāi)發(fā)次序建議由 3號(hào)商業(yè)地塊與 1 號(hào)地塊同時(shí)啟動(dòng)，由 1 號(hào)地塊快速回籠資金，而 3 號(hào)地塊先行建設(shè)商業(yè)、而后是辦公樓，而后是持有的五星酒店。 而后啟動(dòng) 2 號(hào)地塊，并在此層次 上再上一級(jí)臺(tái)階，到 5 號(hào)地塊的高端客戶，最后開(kāi)發(fā) 4 號(hào)地塊的 行政公館區(qū)。建議建設(shè)市場(chǎng)所需求的主力戶型大三房 與四房為主 的社區(qū) ，以規(guī)模和品質(zhì)為賣(mài)點(diǎn)面向城區(qū)主力改善型客戶 。 辦公 樓 ： 火車站周邊的 寫(xiě)字樓 多位于南廣場(chǎng)以及向市中心延伸的地區(qū) ，如鳳凰大廈， 東方時(shí)代大廈等，北廣 場(chǎng)位置更加緊密依托 周邊 產(chǎn)業(yè)圈層以及高鐵商務(wù)客流，因此 建議建造中檔、精致、小面積為主的 Service Office—— 服務(wù)式寫(xiě)字樓， 以全面的商務(wù)設(shè)施、多樣的休閑娛樂(lè)、以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)管理，提倡“拎包入駐辦公”的概念。 第三部分 規(guī)劃及產(chǎn)品定位建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃建議 1. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目中商住配套開(kāi)發(fā)用地約 公頃，地上建筑面積 萬(wàn)平方米，綜合容積率為 。對(duì)于項(xiàng)目自身發(fā)展而言，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看有利于提升自身乃至板塊的價(jià)值，但區(qū)域型商業(yè)體的發(fā)展在無(wú)錫并非一帆風(fēng)順，也將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的能力，尤其是持續(xù)發(fā)展的責(zé)任感與意識(shí)。 最新動(dòng)態(tài) 常工城尚城 正在推的是羅馬座 /悉尼座， 10 月將推出紐約、柏林座的部分房源，面積為 和 ，目前已接受認(rèn)購(gòu)，到了開(kāi)盤(pán)可享受超值優(yōu)惠：交多少抵雙倍，如 1 萬(wàn)抵 2萬(wàn)， 2 萬(wàn)抵 4萬(wàn)，以此類推，最大優(yōu)惠 5萬(wàn)抵 10 萬(wàn)。 大平層 300 m178。 而 位于火車站南廣場(chǎng)的 保利達(dá)廣場(chǎng)在不久將來(lái)將是本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。 ② 項(xiàng)目周邊高端住宅發(fā)展已 有一階段，品質(zhì)尚可，對(duì)提升板塊品質(zhì)有很大推動(dòng)。 ② 地塊頗具規(guī)模，聯(lián)動(dòng)交通樞紐，容易在本地市場(chǎng)創(chuàng)造形象，引起轟動(dòng)。 現(xiàn)在我們所說(shuō)的城市中心區(qū)，已不再是單指?jìng)鹘y(tǒng)的 “龜背形 ”中心區(qū)，而是指包含次中心區(qū)在內(nèi)的城中片區(qū)，具體范圍為： 西至京杭運(yùn)河、東至滬寧鐵路、北倚江海路、南臨太湖大道。 周邊道路系統(tǒng)圖 地塊形狀示意 1 地塊形狀示意 2 2. 周邊環(huán)境 現(xiàn)況 （請(qǐng)參考隨報(bào)告附的 項(xiàng)目周邊狀況 .jpg，單獨(dú) A4 打?。? 地塊西南興源路對(duì)街為現(xiàn)代的商場(chǎng)辦公樓與公寓，錫澄路對(duì)街除 無(wú)錫第三醫(yī)院外基本為舊 區(qū)改造地塊，錫滬路對(duì)街河西為現(xiàn)代居住社區(qū)，河?xùn)|為舊區(qū)改造地塊，浦江大道兩側(cè)均為改建地塊。 無(wú)錫商業(yè)地產(chǎn)模式： 無(wú)錫過(guò)去的商業(yè)地產(chǎn)，大部分是以銷售為主，這是因?yàn)闊o(wú)錫民間資本比較充裕，大家愿意來(lái)買(mǎi)一個(gè)商鋪養(yǎng) 3 年，有這樣的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商就來(lái)做這樣的事 情。 無(wú)錫全市住宅新增結(jié)構(gòu)走勢(shì)圖（萬(wàn)平米）7. 691. 591. 655. 780. 452. 111. 013. 473. 915. 141. 261. 192. 304. 135. 786. 892. 732. 492. 391. 711. 202. 22 3. 111. 982. 344. 460. 791. 032. 584. 573. 556. 541. 330. 210. 090. 410. 050. 730%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%4月 上 4月 下 5月 上 5月 下 6月 上 6月 下 7月 上 7月 下180以 上1441801201449012090以 下 無(wú)錫全市住宅成交走勢(shì)圖（萬(wàn)平米）4 . 2 85 . 4 3 3 . 9 1 6 . 2 8 4 . 0 33 . 8 9 4 . 2 65 . 8 57 . 4 45 . 7 78 . 45 . 5 9 7 . 0 75 . 9 28 . 5 68 . 61 0 . 2 59 . 0 1 1 3 . 0 79 . 1 11 1 . 1 89 . 2 61 1 . 1 51 . 4 82 . 0 72 . 4 9 3 . 9 72 . 22 . 6 72 . 8 32 . 2 782 . 8 6 4 . 2 94 . 2 24 . 6 44 . 5 84 . 4 84 . 4 92 . 5 80%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%4 月上 4 月下 5 月上 5 月下 6 月上 6 月下 7 月上 7 月下1 8 0 以上1 4 4 1 8 01 2 0 1 4 49 0 1 2 09 0 以下d在主力替代板塊尚待完善的情況下