案例解析我國(guó)資本市場(chǎng)現(xiàn)狀及企業(yè)融資渠道(完整版)
【正文】 房地產(chǎn) 融資渠道 ? 國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比 差距： – 國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn) ? 銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資 % – 國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行依賴度明顯過(guò)高 – 經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融安全。 房地產(chǎn) 融資渠道 ? 融資渠道較窄，主要以銀行信貸為主 –銀行貸款是支撐開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)資金鏈。 – 具體又可分為市地金融、農(nóng)地金融 ? 市地金融是指 – 圍繞城市土地的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所展開的資金融通活動(dòng) – 包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)金融 ? 農(nóng)地金融是指 – 圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)而展開的資金融通活動(dòng) – 主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融 房地產(chǎn)資產(chǎn)收益率確認(rèn) ? 資產(chǎn)收益率 – 是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最。 ? 其中 – IN 為房屋第 N年的收益 – IN‘為房屋的終值。 ? 房地產(chǎn)債券 ? 房地產(chǎn)債券的意義在于： – 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般在 2~4或以上 – 房地產(chǎn)開發(fā)公司往往存在短貸較多，長(zhǎng)貸缺乏，融資結(jié)構(gòu)非常不合理 。 ? 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債情況： – 萬(wàn)科企業(yè)（ 000002）于 2021年 ~2021年發(fā)行 59億公司債券； – 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 43億元公司債獲批； – 招商地產(chǎn)發(fā)債融資 80億 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債 ? 在海外有融資渠道的地產(chǎn)商已經(jīng)“先行一步”發(fā)行債券了 ? 2021年 1~2月 ? 碧桂園、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等諸多地產(chǎn)商，先后進(jìn)行了債券融資 ? 其中： – 碧桂園發(fā)行 9億美元（約 ）的優(yōu)先票據(jù)，每年利息 %； – 恒大地產(chǎn)發(fā)行 、 3年期及 37億、 5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為 %和 %，兩筆共計(jì)融資 。 債權(quán)性投資和權(quán)益性投資 ? 權(quán)益性投資是指 – 為取得對(duì)另一企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)而進(jìn)行的投資 – 其主要是股權(quán)投資，其收益與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益掛鉤 – 以投資額為限分享企業(yè)的盈利并承擔(dān)企業(yè)的損失。 ? 2021年 12月 6日 ? 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布 《 商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 》 – 鼓勵(lì)銀行支持企業(yè)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù) ? 國(guó)務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 》 中強(qiáng)調(diào)： – 對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供金融支持和相關(guān)金融服務(wù)。機(jī)構(gòu)已在中國(guó)十余個(gè)重點(diǎn)城市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、建立了中國(guó) 商界極具影響力的博商同學(xué)會(huì)。 特色課程 ? 博商管理科學(xué)研究院致力于為成長(zhǎng)型企業(yè)提供整體解決方案，課程覆蓋企業(yè)全員。 ? 我國(guó)房地產(chǎn)金融重大創(chuàng)新： – 房地產(chǎn)投資信托基金 – 保險(xiǎn)融資創(chuàng)新 – 地產(chǎn)基金 – 外資 – 典當(dāng) – 資產(chǎn)證券化 – 并購(gòu)貸款 第一部分 房地產(chǎn)基金融資創(chuàng)新 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 ? 產(chǎn)業(yè)投資基金系指 – 直接投資于產(chǎn)業(yè) – 主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度 – 它是一個(gè)與證券投資基金相對(duì)等的概念 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 ? 即 – 通過(guò)向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司 – 由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn) – 由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資 ? 專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金 – 稱為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 – 即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 ? 當(dāng)前在中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說(shuō)產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。 房地產(chǎn)股權(quán)融資 ? 股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中比重比較?。? ? 據(jù) 2021年中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查： – 全國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 58710家，但只有 100家左右主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的 A股上市公司 – 此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司。 ? 房地產(chǎn)信托的融資成本年利率均在 15%以上，這些融資成本比在內(nèi)地發(fā)行信托產(chǎn)品的成本要低 ? 在 2021年 2月初
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