不動產(chǎn)投資中的法律與稅收問題(完整版)
【正文】 1. 房地產(chǎn)開發(fā)的概念 ?房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。指土地使用權(quán)最終要回歸到所有權(quán)中使土地所有權(quán)恢復(fù)圓滿狀態(tài)。 ? 3. 1988年以來我國不動產(chǎn)立法概況 ? 房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度 ? 土地開發(fā)用地是指依法取得了土地使用權(quán)，進行投資開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國有土地，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、房屋建設(shè)用地和土地房屋一體化建設(shè)用地。它是國家管理不動產(chǎn)市場，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進不動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具。 ?（ 3）房地產(chǎn)管理關(guān)系 ?房地產(chǎn)管理關(guān)系是指人民政府及其房地產(chǎn)管理部門與法人、公民或其他社會組織在房地產(chǎn)管理過程中發(fā)生的社會關(guān)系。所謂“分離”是指土地所有人在不喪失土地所有權(quán)的情況下，將部分權(quán)能暫時或長久地讓渡給他人享有；（ 2）物權(quán)性。 ? 土地使用權(quán)出讓合同包括以下主要內(nèi)容：①出讓合同雙方當(dāng)事人的名稱、地址；②出讓合同的標(biāo)的（包括出讓合同標(biāo)的要求的土地位置、面積、界線等土地自然狀況等）；③土地用途；④土地出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限；⑤土地使用權(quán)出讓年限；⑥建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件即使用條件；⑦出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；⑧出讓合同的變更和續(xù)期；⑨違約責(zé)任；⑩土地使用權(quán)的終止。 ? 2. 房地產(chǎn)交易的原則 ? （ 1）房地一體原則 ? （ 2）依法登記原則 ? （ 3）房地產(chǎn)交易價格分別管制原則 ? 3. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? （ 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? （ 3）房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍 ? ①原債權(quán)。 ? ⑤實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。目前，我國的土地稅收主要包括土地使用稅、土地增值稅等。 ? （ 2）計稅依據(jù)和稅率 ? （ 3）稅收優(yōu)惠 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 的規(guī)定，下列經(jīng)批準(zhǔn)征用的耕地，免征耕地占用稅：①部隊軍事設(shè)施用地；②鐵路線路、飛機場跑道和停機坪用地；③炸藥庫用地；④學(xué)校、幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。土地增值稅法是指國家制定的調(diào)整土地增值稅征收與繳納權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 ? （ 1）納稅義務(wù)人與征稅范圍 ? （ 2）計稅依據(jù)和稅率 ? （ 3）稅收優(yōu)惠 ? 4. 印花稅 ? 印花稅是依據(jù)印花稅法征收的一種稅。 ? 應(yīng)納教育費附加額＝實際繳納的（消費稅 +增值稅 +營業(yè)稅）稅額 3% ? 不動產(chǎn)“費” ?不動產(chǎn)“費”是指在不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動中發(fā)生的稅以外的其他收費項目的總稱。 。主要包括三種：①綜合開發(fā)市政費；②分散建設(shè)市政費；③分散建設(shè)生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費。 ? （ 1）納稅義務(wù)人與征稅范圍 ? （ 2）計稅依據(jù)和稅率 ? （ 3）稅收優(yōu)惠 ? 5. 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 ? 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅是依據(jù)營業(yè)稅法征收的一
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