【正文】 或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。因此，土地的重新購建價格可以分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。 計算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即 成本利潤率 ＝ 開發(fā)利潤 土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用 適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本+管理費用 +投資利息 +銷售費用十銷售稅費 +開發(fā)利潤 注意 ※ 稅費： 耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費 ※ 土地增值收益： 政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。 （ 1）土地取得費用及其稅費在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，因此，計息期為整個開發(fā)期； （ 2）開發(fā)費用及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計息方法有兩種：一是以整個開發(fā)費用為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際運用成本法估價時，不論當房地產(chǎn)價格 的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當?shù)貜娜〉猛? 地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該全過 程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做 到既不能重復(fù)，也不能漏項。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個日用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。 ?概念 成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新 購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價 (包含正常的費用、稅金和利潤 )。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本；二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價值；類似房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)下調(diào)評估價值；求大于供時，應(yīng)上調(diào)評估價值。在目前情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列 3種： (1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。因此，在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。 開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入 (售價 )減去各種成本、費用和稅金后的余額。 求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場法、基準地價修正法等求取該土地的重新購置價格。 注意： 有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格。物質(zhì)折舊可進一步從如下 4個方面來認識和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。 ※ 建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。只有這樣，求出的建筑物折舊，進而求出的建筑物價值，才能符合實際。 C S N Di = D = C(1R) N = （ 2）實際觀察法 實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。 長壽命項目，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。 在實際估價中，成新率是一個綜合指標，可按下列 3個步驟進行計算： ①用年限法計算成新率； ②根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結(jié)果做初步判斷，看是否吻合； ③采用實際觀察法對上述結(jié)果做進一步的修正。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。 ⑤管理費按照不超過以上①至④項費用之和的 2%計算。 農(nóng)地征收費用的有關(guān)規(guī)定 ⑴ 征地補償安置費用。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍。 ?⑵ 征地管理費。國家實行占用耕地補償制度。 城市房屋拆遷費用的有關(guān)規(guī)定 ? 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷所發(fā)生的費 、 稅主要有： ⑴ 房屋拆遷補償安置費用。這是房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供房地產(chǎn)拆遷估價服務(wù)向作為委托人的拆遷人收取的費用。 ? ②磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年。 第 6節(jié) 成本法總結(jié)與應(yīng)用舉例 實際觀測法 成新折扣法 ?某房地產(chǎn) 1993年 5月建成， 2021年 5月欲評估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用 40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為（ ）。 2021年 10月 1 日獲得類似的 40年土地使用權(quán)價格為 2021元 /㎡ ，建筑物重置成本為 1300 元 /㎡ 。 。 （ 2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相 比，每月增加能耗 800元。建筑物的經(jīng)濟壽命為 45年。 ? ④磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年。這是房屋拆遷企業(yè)提供房屋拆遷服務(wù)收取的費用。該價格由具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素評估確定，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額以及搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費。 ? ⑸ 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 (征收城市郊區(qū)菜地的 )。一般為 25%。 ③ 地上附著物補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的 6～ 10倍。 ⑦行政事業(yè)性收費按照國家有關(guān)規(guī)定計收。 ? 根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。包括： ①征地費及拆遷安置補償費：按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； ②勘察設(shè)計及前期工程費：依據(jù)批準的設(shè)計概算計算； ③住宅建筑、安裝工程費：依據(jù)施工圖預(yù)算計算； ④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)