【正文】 或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。 這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。并說明修正的理由。 估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 ：估價上的折舊 注重的是市場價值的真實減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)?、補償或回收。 (2)建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算建筑物的折舊。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 成本法應(yīng)用中的相關(guān)規(guī)定 ?商品住宅價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 ? ⑴ 成本。 ? ⑵ 利潤。 ? ⑶ 稅金。 ? ⑷ 地段差價。 ? 下列費用不計入商品住宅價格：①非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用；②住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。 ?經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 ⑴ 開發(fā)成本。 ②開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。 ④在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。 ⑥貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。 ? ⑵ 稅金。 ? ⑶ 利潤。 ? 下列費用不得計入經(jīng)濟適用住房價格： ①住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用； ②開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用； ③各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用； ④各種賠償金、違約金、滯納金和罰款； ⑤按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費用。 ①土地補償費。征收其他土地的土地補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4～ 6倍。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍。地上附著物補償費包括被征收房屋及其他建筑物 (含構(gòu)筑物 )、農(nóng)田水利設(shè)施、樹木、蔬菜大棚等的補償費，地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。青苗補償費是對被征收土地上尚不能收獲的農(nóng)作物給予的補償費。青苗的補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征地管理費是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用。 ?⑶ 耕地占用稅 (占用耕地的 )。耕地占用稅以納稅義務(wù)人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。 ? ⑷ 耕地開墾費 (占用耕地的 )。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照 “ 占多少，墾多少 ” 的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 ? ⑹ 政府規(guī)定的其他有關(guān)費、稅。具體費、稅項目和收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。該費用是由拆遷人對于被拆遷人給予拆遷補償和拆遷安置所發(fā)生的全部費用構(gòu)成，其大小相當(dāng)于下列幾項之和： ①被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。 ②被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額。 ③各種補助費、補償費。 ⑵ 房屋拆遷估價服務(wù)費 (房地產(chǎn)價格評估費 )。 ⑶ 房屋拆遷服務(wù)費。 ⑷ 房屋拆遷管理費。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市物價、財政部門制定。 各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為： ? ① 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年。 ? ③磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年。 ? ⑤磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年。 ? ⑦簡易結(jié)構(gòu) 10年。一般為： ?①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 0； ?②磚混結(jié)構(gòu)一等 2%； ?③磚混結(jié)構(gòu)二等 2%； ?④磚木結(jié)構(gòu)一等 6%； ?⑤磚木結(jié)構(gòu)二等 4%； ?⑥磚木結(jié)構(gòu)三等 3%； ?⑦簡易結(jié)構(gòu) 0。 ?A． 20% B． 30% C． 50% D． 80% ?某辦公樓 1990年建成， 2021年補辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)年限為 50年。則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為（ ）年 . ?A． 35 B． 45 C． 50 D． 60 ?某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的 6%和 3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方 2500元 / m2，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ ）元 /m2。 ? A． 1700 B． 2021 C． 2100 D． 2400 ?用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應(yīng)是建筑物價值的（ ）。 A．必定提高 B．必定降低 C．不一定提高 D．不一定降低 練習(xí)題： 某幢寫字樓，土地面積 4000㎡ ，總建筑面積為 9000㎡ ，建成于 1990年 10月 1日，土地使用權(quán)年限為 1995年 10月 1日 2035年 10月 1日。建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年 其他的相關(guān)資料如下； （ 1）門窗等損壞的修復(fù)費用為 3萬元，裝修的重置價格為 ，平均 壽命為 5年，有效經(jīng)過年數(shù)為 4年，設(shè)備的重置價格為 250萬元 ,平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為 9年。 （ 3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污 染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為 7萬元。銀行貸款年利率為 5%，土地報酬率為 8%。 試求該寫字樓于 2021年 10月 1日的折舊總額和房地