【正文】 投資 西區(qū) 27 2300 高層 40% 920 海灣首府 園豐實(shí)業(yè) 西區(qū) 656 高層 20% 131 千禧嘉園 千禧置業(yè) 西區(qū) 810 高層 60% 486 陽光圣菲 東港實(shí)業(yè) 西區(qū) 21 1420 高層 11% 156 隆基綠洲花園 隆基地產(chǎn) 西區(qū) 934 高層 0% 0 瑞豐愛地 瑞峰地產(chǎn) 西區(qū) 628 高層 74% 465 美泰天韻 美泰地產(chǎn) 西區(qū) 1130 高層 23% 260 15 聚泰啟程 聚泰地產(chǎn) 西區(qū) 1336 高層 0% 0 龍光城 龍光地產(chǎn) 西區(qū) 500 20xx0 高層、別墅 6% 1200 木馬社區(qū) 天順實(shí)業(yè) 西區(qū) 595 高層 46% 274 簡愛社區(qū) 英華實(shí)業(yè) 西區(qū) 851 高層 67% 570 玉璽山 鑫鼎實(shí)業(yè) 西區(qū) 2328 高層 15% 349 翡翠山 宏業(yè)投資 西區(qū) 118 308 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 80% 246 卓越蔚藍(lán)海岸 卓越集團(tuán) 西區(qū) 200 2492 別墅及高層 27% 673 天順俊園 天順實(shí)業(yè) 西區(qū) 6 459 高層 67% 308 德州城 德州投資 西區(qū) 5050 高層 57% 2879 愛琴海 世福地產(chǎn) 西區(qū) 22 2114 高層 24% 507 燦邦國際 燦邦地產(chǎn) 中心北區(qū) 2100 高層 26% 546 天喜東方 金潤隆地產(chǎn) 中心北區(qū) 6 825 高層 79% 652 dada 的草地 光耀集團(tuán) 中心北區(qū) 2480 高層 92% 2282 藍(lán)灣星辰 業(yè)達(dá)實(shí)業(yè) 中心北區(qū) 7 768 高層 67% 515 龍富花園 龍華地產(chǎn) 中心北區(qū) 388 高層 中央公園 聯(lián)誠實(shí)業(yè) 中心北區(qū) 1452 高層 翠堤尚園 一通實(shí)業(yè) 中心北區(qū) 932 高層 45% 419 中興佳苑 林德實(shí)業(yè) 中心北區(qū) 577 高層 71% 410 納威人的幸福 集友 發(fā)展 中心北區(qū) 693 小高層 71% 492 凱悅新城 龍華地產(chǎn) 中心北區(qū) 705 高層 5% 35 山海灣 聯(lián)誠實(shí)業(yè) 中心北區(qū) 17 1486 高層 40% 594 美林雅苑 永昌地產(chǎn) 中心北區(qū) 950 高層 40% 380 聽濤雅苑 昌浩地產(chǎn) 中心北區(qū) 2700 高層 90% 2430 橡墅 金?；浀禺a(chǎn) 中心北區(qū) 841 高層 9% 76 瑪麗的城堡 皇庭地產(chǎn) 中心北區(qū) 577 高層 44% 254 花樣年花郡 花樣年地產(chǎn) 中心北區(qū) 1770 高層 8% 142 新華聯(lián) 新華聯(lián)嘉業(yè)地產(chǎn) 中心北區(qū) 10600 高層 1% 106 天悅龍庭 龍光地產(chǎn) 中心北區(qū) 36 2686 高層 0% 0 四洲蜜方 四洲地產(chǎn) 中心南區(qū) 1038 高層 50% 519 合生濱海城 合生協(xié)元 中心南區(qū) 160 6919 聯(lián)排別墅 28% 1937 龍海灣 水產(chǎn) 品開發(fā) 中心南區(qū) 293 高層 香海灣 麗嘉地產(chǎn) 中心南區(qū) 742 高層 16 競爭分析 本項(xiàng)目屬于 高端住宅小區(qū) ，未來最大的 主要 競爭是 大亞灣大型高層住宅小區(qū) ，如下表所示： 樓盤名稱 位置 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃 銷售情況 天麓花園 中興南路 占地 7萬平方米 建面約 米 分兩期開發(fā)，共 2400戶， 公寓 3050㎡ 高層兩方、三房 80120㎡ 目前 整體銷售率為 40%，均價(jià) 5000元 /㎡ 新華聯(lián)廣場 石化大道中 占地 平方米 ，總建面 24 萬 平方米 由 10棟 32層高層住宅，以二房、三房戶型為主 目前整體銷售率為 50%，均價(jià) 5000元 /㎡ 卓越東部蔚藍(lán)海岸 西區(qū)西三大道北側(cè) 占地 77萬平方米，總建筑面積 200 萬平方米 分 七期開發(fā)，一期主要以 別墅、高層為主 目前二期單位銷售約 60%。 ? 惠州港：大亞灣國際物流園于 20xx 年上半年在惠州港奠基，該項(xiàng)目建成后，將成為大亞灣區(qū)規(guī)模最大、華南地區(qū)較有影響力的物流園。 未來的大亞灣，將建設(shè)成為以石化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，電子信息和汽車工業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代濱海石化新城區(qū)，大亞灣將成為大工業(yè)與濱海旅游并重、經(jīng)濟(jì)繁榮與環(huán)境優(yōu)美、人與自然和諧發(fā)展的“石化新城，綠色港灣”。該片區(qū)的建設(shè)主要包括兩個(gè)方面，其一是以西區(qū)墟鎮(zhèn)為依托，結(jié)合老城改造，發(fā)展成為旅游商貿(mào)服務(wù)區(qū)；其二是打通 18 號(hào)路及北部主干道，與惠東巽寮灣連為一體，重點(diǎn)開發(fā)黃金海岸面積為 2 平方公里、小徑灣面積為 平方公里，旅游岸線共長 公里。該片區(qū)的基本定位是以行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)。按規(guī)劃可建深水泊位 76 個(gè)，中小泊位 50 個(gè)，貨物吞吐能力可達(dá) 1 億噸，目前年吞吐能力達(dá) 2655 萬噸。經(jīng)過認(rèn)真思考、反復(fù)推敲，政府提出打造沿海城區(qū)突出濱海特色的規(guī)劃布局，力爭通過 5— 10年時(shí)間的努力，奠定將大亞灣建設(shè)成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國海北岸的璀璨明珠的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和 功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，要根據(jù)市場變化 做出 更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建筑成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)建 成 后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境， 也 需 一定 人員進(jìn)行維護(hù)，給物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。 報(bào)告編制依據(jù) 1. 建設(shè)部 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo) [20xx]205 號(hào)）； 2. 國家計(jì)委 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（計(jì)投資 [1993]530 號(hào)）； 3. 惠州市國土 局大亞灣分局提供的《用地紅線圖》 4. 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件； 5. 有關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計(jì)規(guī)范 ； 6. 國家及惠州、 大亞灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃 ； 7. 項(xiàng)目單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料； 8. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場調(diào)查。其中 計(jì)容建筑面積 611476 ㎡ ，地下室 196000 ㎡ 。 建設(shè)不但可以為大量 大亞灣區(qū) 及周邊 居民提供高質(zhì)量的住房， 解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。項(xiàng)目是完全可行的。 大亞灣是一座嶄新的濱海城市，經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)從一個(gè)邊陲漁港變成初具規(guī)模的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 經(jīng)過與龍崗區(qū)規(guī)劃部門的溝通，根據(jù)我區(qū)發(fā)展態(tài)勢，當(dāng)前重點(diǎn)是 加快西區(qū)的市政道路建設(shè)，早日實(shí)現(xiàn)與龍崗的交通對接，拉通西二、西三大道西段、西南大道、西 A 路，與深圳龍崗的丹梓東路、金牛東路、南坪快速等主干道路銜接，使大亞灣的路網(wǎng)與深圳的路網(wǎng)融為一體，形成大亞灣快捷的對外交通網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)兩地人流、物流、資金流的快速交換，直接接受深圳強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)輻射。 ? 中心區(qū)：行政金融商務(wù)區(qū)總用地面積約 22 平方公里，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點(diǎn)地區(qū)。未來將逐步完成沿海觀光路的建設(shè)，再加上惠深 沿海高速公路小桂出口的建成，將極大的促進(jìn)旅游度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。生產(chǎn)岸線進(jìn)行城市景觀方面的再提升，對生活岸線進(jìn)行規(guī)劃和挖潛，最大限度開拓公共岸線，重點(diǎn)在前進(jìn)灣經(jīng)猴仔灣至小桂灣一線打造出充分體現(xiàn)惠州沿海城市特色的濱海景觀帶，岸線的規(guī)劃應(yīng)與惠東、深圳岸線進(jìn)行相應(yīng)的銜接。 ? 205 國道（深惠公路，地鐵三號(hào)線）：改造后深惠公路為雙向 10車道， 20xx年通車后深惠公路從雙龍立交轉(zhuǎn)入深汕公路到大亞灣只需 30 分鐘，地鐵三號(hào)線設(shè)計(jì)在深惠公路高架上方，其延長線將由龍興街站接駁到大亞灣。 以德洲城、 龍光城 、翡翠山城 、 秋谷康城 等樓盤為代表的大亞灣區(qū)域囊括了各種檔次的樓盤，這主要得益于大亞灣得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢（如平整的土地、 廣闊海景資源 等）、完美的規(guī)劃（寬闊的大道、規(guī)范的綠化）及成熟的工業(yè)發(fā)展區(qū)域， 而這些優(yōu)勢將會(huì)進(jìn)一步助推大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 新都匯二期 大江地產(chǎn) 中心南區(qū) 3 356 高層 0% 0 皇庭波西塔諾 皇庭地產(chǎn) 中心南區(qū) 602 別墅 67% 403 東方新天地 大中華地產(chǎn) 中心南區(qū) 860 高層 82% 705 啟航新時(shí)代 華宇實(shí)業(yè) 中心南區(qū) 350 高層 66% 231 藍(lán)灣半島 金華實(shí)業(yè) 中心南區(qū) 9 540 高層 87% 470 海岸新天地 媽廟港地產(chǎn) 中心南區(qū) 634 高層 0% 0 中嘉領(lǐng)駿 中心南區(qū) 3 356 高層 麗郡 麗嘉地產(chǎn) 中心南區(qū) 826 高層 84% 694 合計(jì) 109958 27752 17 市場分析結(jié)論 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，檔次高 隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目的正式投產(chǎn)以及中海油 1200 噸煉油項(xiàng)目的動(dòng)工興建， 大亞灣 的外來人口將隨之劇增，這些潛在消費(fèi)群體對住宅的需求，將推動(dòng) 大亞灣 房地產(chǎn)項(xiàng)目 朝 高品 質(zhì) ，高檔次的方向發(fā)展。 目前已有來自全球十多個(gè)國家和地區(qū)的 28 個(gè)配套項(xiàng)目落戶大亞灣，總投資超過 730 億元，還有在談項(xiàng)目 10 多個(gè)。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 ? 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于深惠一體化趨勢下深圳的后花園惠陽大亞灣，臨近廣惠高速、深汕高速和沿海高速公路，交通較為便利。 項(xiàng)目威脅分析 ? 競爭威脅 ：臨近區(qū)域同類項(xiàng)目的地產(chǎn)開發(fā)將帶來一定的競爭威脅，未來大亞灣 西 區(qū) 的規(guī)模開發(fā)也將帶來一定的競爭威脅。所以在建筑規(guī)劃及實(shí)際營銷過程中，需揚(yáng)長避短，提升項(xiàng)目地段優(yōu)勢，以項(xiàng)目利潤達(dá)到最大化為終極目標(biāo)。才能創(chuàng)造出差異性并在眾多樓盤中脫穎而出，獲得市場認(rèn)同。完整的策劃只是樹立品牌的基礎(chǔ)，關(guān)鍵還是我們在項(xiàng) 目開發(fā)建設(shè)過程中協(xié)調(diào)諸多方面的“接點(diǎn)”，如設(shè)計(jì)院、承建商、銷售策劃、裝飾公司等在開發(fā)、銷售過程中都應(yīng)注重品牌的塑造，齊心協(xié)力樹立品牌在社會(huì)上的認(rèn)同感。 導(dǎo)入企業(yè)文化 企業(yè)文化是企業(yè)產(chǎn)生凝聚力、親和力的基 礎(chǔ)，良好的、有個(gè)性的企業(yè)文化，可以樹立良好的團(tuán)隊(duì)精神，使企業(yè)具有無堅(jiān)不摧的“戰(zhàn)斗力”，同時(shí)可以增加文化附加值，而且市場上最不易模仿的就是企業(yè)文化，特別是獨(dú)具個(gè)性的企業(yè)文化。 在周密的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，制定出合理的價(jià)格及價(jià)格策略。樣板房的展示與引導(dǎo)是銷售的 關(guān)鍵，強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格 給客戶的感染作用。 導(dǎo)示系統(tǒng)和戶外廣告 導(dǎo)示系統(tǒng)主要包括內(nèi)外部指示牌、道旗、看樓通道；戶外廣告主要包括條幅、廣告牌、路燈旗、戶外廣告牌等。 施工場地布置 ? 臨建用房、材料堆放及加工廠的布置場地，需離營銷中心有一定的距離，以減少施工人員走動(dòng)對現(xiàn)場接待所產(chǎn)生的不利影響。 禮品 凡是到現(xiàn)場看樓并接受內(nèi)部認(rèn)購的客戶都贈(zèng) 送 精美小禮品，如雨傘、筆筒等。 影響售價(jià)的因素 —— 銷售前的市場環(huán)境 —— 周邊樓盤及同質(zhì)樓盤的供應(yīng)和銷售狀況 —— 樓盤自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、工程進(jìn)度 —— 銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度： 宣傳推廣是否理想；銷售目標(biāo)是否順利實(shí)現(xiàn) —— 買家的取向：付款方式（首期、月供）、樓高、景觀 29 —— 發(fā)展商的營銷目標(biāo) 定位理念 根據(jù)市場規(guī)律，本項(xiàng)目一旦推向市場就必須達(dá)到較好的銷售效果，故價(jià)格定位的關(guān)鍵就在于以一個(gè)合適的市場價(jià)格推向市場，在項(xiàng)目前期只確定項(xiàng)目銷售均價(jià)，最終的實(shí)施價(jià)格在開盤前期根據(jù)項(xiàng)目及市場的具體情況進(jìn)行具體價(jià)格制定。 工作重心 ： （ 1） 營銷中心處日常接待、內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行 （ 2） 項(xiàng)目廣告宣傳和新聞炒作 （ 3） 樣板房、入戶大堂開放、臨時(shí)電梯可使用 （ 4） 取得項(xiàng)目預(yù)售許可證 （ 5） 開盤方案及價(jià)格方案制定 （ 6） 禮儀公司及開盤禮儀活動(dòng) 開盤后工作籌備：認(rèn)購協(xié)議書、商品房買賣合同、簽約按揭人員招聘及培訓(xùn)。 。 1） 工程部：設(shè)工程部經(jīng)理 1名、副經(jīng)理 1人，主要負(fù)責(zé)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及政府職能部門的關(guān)系協(xié)調(diào)（有關(guān)施 工問題）；總工程師 1 名，負(fù)責(zé)建筑