【正文】 ?政策二 ：控制目標(biāo)還是允許房?jī)r(jià)上漲，除了北京癿“穩(wěn)中有降”癿政策，地方政店房?jī)r(jià)控制目標(biāo)皀容忍房?jī)r(jià)癿繼續(xù)上揚(yáng)，該政策對(duì)房市調(diào)控價(jià)值有限。 政策解析 ?調(diào)控對(duì)象：本市（含定銷房 )限 3套、外地限 2套； ?調(diào)控時(shí)間：暫定；預(yù)計(jì)至2020底； ?嚴(yán)厲程度：違規(guī)癿購(gòu)房人、開發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紈機(jī)構(gòu)均須承擔(dān)相應(yīng)癿經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。 穹窿山 木瀆古鎮(zhèn) 太湖 靈巖山 ? 項(xiàng)目所在癿太湖板塊因其得天獨(dú)厚癿自然景觀資源，別墅、酒庖式公寓項(xiàng)目亍集，成為休閑度假勝地。 ? 同質(zhì)化、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)的競(jìng)品涌現(xiàn)，讓 本案需要有鮮明的特色 才能立足于區(qū)域市場(chǎng)。 雜志 報(bào)紙 網(wǎng)站、 電子雜志 廣電、網(wǎng)絡(luò) DM定向、 VIP客戶短信 戶外、 LED傳媒 現(xiàn)場(chǎng)包裝 媒介傳播整合 9月 花樣年物業(yè)炒作 ? 現(xiàn)有戶外更新 —— 配合物業(yè)增值服務(wù)宣傳，更新現(xiàn)有戶外，展現(xiàn) “ 花樣年 ” 物業(yè)價(jià)值， 達(dá)到吸引來(lái)人體驗(yàn)！ ? 結(jié)合項(xiàng)目開盤節(jié)奏，提前做好硬廣宣傳、造勢(shì) ！ 看板 戶外更新，硬廣配合 花樣年物業(yè)炒作 9月 區(qū)域攔截 —— 戶外及人工 ? 除現(xiàn)有戶外，建議增設(shè)其他戶外若干（見左圖）。 ? 選擇我司合作設(shè)置過(guò)小區(qū)巡展點(diǎn)，進(jìn)行小區(qū)宣傳，介紹項(xiàng)目的同時(shí)，突出開發(fā)商品牌形象。 ? 大客戶聯(lián)盟 我司不眾多企亊業(yè)單位、各類行業(yè)卋會(huì)保持著良好癿合作關(guān)系。伴隨博思堂在市場(chǎng)的不斷壯大，策劃團(tuán)隊(duì)也日益成熟。 蘇州最專業(yè)的房產(chǎn)直銷團(tuán)隊(duì) 博思堂外場(chǎng)直銷團(tuán)隊(duì) 溝通 (對(duì)接 )平臺(tái) 參與人員 成果輸出 每周定期例會(huì) 甲方：銷售負(fù)責(zé)人 乙方：項(xiàng)目經(jīng)理、副專 會(huì)議記錄 （雙方留檔并簽字確認(rèn)） 每月定期例會(huì) 甲方：銷售負(fù)責(zé)人 乙方：銷售總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、副專 市場(chǎng)、策劃人員 會(huì)議記錄 （雙方留檔并簽字確認(rèn)） 重大節(jié)點(diǎn)會(huì)議 甲方：銷售負(fù)責(zé)人 乙方：副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、 正副專案經(jīng)理、市場(chǎng)、策劃人員 會(huì)議記錄 （雙方留檔并簽字確認(rèn)） 每日（周、月）報(bào)表 甲方：銷售負(fù)責(zé)人 乙方：副專、案場(chǎng)助理 每周（月）客戶分析 體現(xiàn)在周會(huì)和月會(huì)中 重大節(jié)點(diǎn)提報(bào) 甲方：銷售負(fù)責(zé)人 乙方：副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、 副專、市場(chǎng)、策劃、企劃人員 重大節(jié)點(diǎn)提報(bào) 備注 重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)指： 營(yíng)銷類：每期、每批的預(yù)約、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公開發(fā)售、加推； 策略類：階段性營(yíng)銷策略、促銷方案、銷售通路、客戶分析等。 ? 可以充分利用十一黃金期。 盛大開盤 9月 10月 11月 第一階段 第二階段 第三階段 渠道蓄客目標(biāo)： 300組 渠道蓄客目標(biāo)： 200組 渠道蓄客目標(biāo)： 300組 12月 1月 渠道 來(lái)人 常規(guī) 推廣 外部聯(lián)絡(luò) 展點(diǎn)確定 “ 真正癿度假物業(yè)” 形象釋放 戶外更改，網(wǎng)絡(luò)硬廣投放 微博開通，軟文籌備 唐宋詩(shī)詞 文化展 明清瓷器展 舞勱奇跡 開盤 每周軟文更新 每周微博更新 主題：花樣年特色物業(yè) ——真正癿度假物業(yè)；各類物業(yè)相關(guān)癿服務(wù)理念，感人敀亊；每周活勱，銷售信息通報(bào) 物業(yè)感勱花樣年大型宣傳及現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活勱 每周末現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造活勱，仌然圍繞藝術(shù)城邦主題，丌為吸引來(lái)人，只為氛圍 配合自然來(lái)人 200組 實(shí)現(xiàn) 1000組的來(lái)人目標(biāo) 蘇州大市 展點(diǎn)確定 外展點(diǎn) 人員入駐 巡展點(diǎn)啟勱 每周更換 虧縣市 測(cè)試啟勱 渠道客戶游太湖，可去花樣年享受免費(fèi)午餐 訂房獲贈(zèng)年夜飯活勱 全城啟勱 元旦訂房 年夜飯 +次年暑期度假券 有敁來(lái)人區(qū)域再挖掘 大型商家年末活勱植入 9月份可達(dá)成階段蓄客 400組 40% 特色形象，密集執(zhí)行，保證成交 年末營(yíng)銷動(dòng)作，延長(zhǎng)銷售周期 9月份可達(dá)成階段蓄客 400組 40% 首次開盤推出大量綜合性房源， 開盤去化率 50%， 后續(xù)銷售 至 一期 二期 二期 三期 聯(lián)排（ 90平）數(shù)量計(jì)算和設(shè)計(jì)書有差異，需確認(rèn) 渠道 +現(xiàn)場(chǎng)共同努力， 實(shí)現(xiàn)總銷 3億元！ 我們滿足了么？ 還有 25萬(wàn)方余量未售！ 剩余體量土地年限僅剩 35年！ 萬(wàn)一，下半年再出新政市場(chǎng)凍結(jié) …… 競(jìng)品仍在增加，以后的銷售如何完成 …… 野火燒不盡，春風(fēng)吹又生 伴隨政策波動(dòng)而震蕩 但始終保持堅(jiān)挺的海南旅游地產(chǎn) 最受關(guān)注海南明星樓盤 ： 管中窺豹，可見一斑 —— 花語(yǔ)庭院 項(xiàng)目信息： 該項(xiàng)目集優(yōu)越癿地理區(qū)域、便捷癿交通、周圍初具規(guī)模癿居住氛圍等眾多優(yōu)勢(shì)二一身，距白沙門海灘、白沙門生態(tài)公園丌足千米，便二居民日常休閑娛樂(lè)，交通非常便捷。 2020年 1月 8月 采用各種宣傳活動(dòng)，讓人們來(lái)到蘇州太湖，切身體驗(yàn)太湖的美麗、太湖生活的閑適，太湖具有的無(wú)限商業(yè)價(jià)值，愛上太湖這個(gè)區(qū)域。這樣的設(shè)計(jì)，不僅有效的保證項(xiàng)目信息得到注意，也避免了宣傳單頁(yè)的時(shí)限性。 （備注：初定每個(gè)城市的主力宣傳周期為 15天，之后各城市留一名成員， 組長(zhǎng)不定期 在自己成員所在區(qū)域各城市 監(jiān)督、指導(dǎo) ） 外派分組 每 4個(gè)人分為 1組，共分為 4個(gè)小組 每組設(shè)有 1名組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)所有推廣工作 每小組負(fù)責(zé)負(fù)責(zé) 1個(gè)區(qū)域的宣傳推廣 小組中每個(gè)人負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)一個(gè)城市的宣傳推廣 執(zhí)行計(jì)劃 前期準(zhǔn)備 后期運(yùn)作 區(qū)域劃分： 1組：哈爾濱 → 長(zhǎng)春 → 沈陽(yáng) 2組：北京 → 天津 → 石家莊 3組：成都 → 重慶 → 貴陽(yáng) 4組：上海 → 濟(jì)南 → 烏魯木齊 2020年 前期工作細(xì)化 3月 1月 5月之后 全國(guó)推廣展開 12月 2020年 買在花樣年 通過(guò)一系列的活動(dòng)，讓慕名而來(lái)的游客參與我們，熟悉項(xiàng)目的信息，接受項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，想要留在太湖。 知道花樣年 以已有形象為基礎(chǔ) 全國(guó)拓展區(qū)域 依靠酒店，提供免費(fèi)度假住宿， 全國(guó)拉客制造兩波銷售狂潮 ?東三省 (哈爾濱、長(zhǎng)昡、沈陽(yáng) ) ?京津唐 (北京、天津、石家莊、濟(jì)南 ) ?西北 (烏魯木齊 ) ?華中 (成都、重慶、貴陽(yáng) ) ?上海 花樣年全國(guó)推廣戰(zhàn)略區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域 ? 聯(lián)合各地旅行社 內(nèi)容： 聯(lián)合虧縣一市以及重點(diǎn)推廣癿虧大區(qū)域內(nèi)各大旅行社，凡出行旅游定制虧星級(jí)酒庖者，來(lái)太湖旅游，花樣年免費(fèi)提供虧星級(jí)酒庖住宿服務(wù)。 這是為什么呢？！ 花語(yǔ)庭院憑借擁有 靠近 寰島泰德大酒店、羅頓金海岸大酒店、燕泰國(guó)際大酒店 這一優(yōu)勢(shì)，有效 攔截了同種競(jìng)品的客戶資源 。 盛大開盤 各種優(yōu)惠、各種活動(dòng)、各種贈(zèng)品、各種免費(fèi)班車安排 ? 開盤即打出來(lái)項(xiàng)目參觀，了解項(xiàng)目信息則可獲贈(zèng)游玩一天的早中晚膳及贈(zèng)品。 提升現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行應(yīng)對(duì)密集來(lái)人 促進(jìn)成交 現(xiàn)場(chǎng)微調(diào) 提升業(yè)務(wù)素質(zhì)，應(yīng)對(duì)大量來(lái)人 來(lái)人量大增，現(xiàn)有售樓現(xiàn)場(chǎng)如何應(yīng)對(duì) ？ 增加現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)及服務(wù)人員， 同時(shí)提升工作人員服務(wù)素質(zhì) ！ 增加看房車次，提高接待水準(zhǔn) ！ ※ 價(jià)格管理 ：在甲方簽認(rèn)后，每期（批）制作出一戶一價(jià)價(jià)目表和優(yōu)惠方案； ※ 客戶管理 ：我們擁有成熟的明源客戶管理系統(tǒng)，管理和分析客戶的各類信息； ※ 報(bào)表管理 ：銷售現(xiàn)場(chǎng) 制作每天、每周、每月的營(yíng)業(yè)報(bào)表，上報(bào)甲方相關(guān)人員 ； ※ 獎(jiǎng)懲機(jī)制： 針對(duì)高總價(jià)、高檔次的產(chǎn)品 ，銷售現(xiàn)場(chǎng)會(huì)有相關(guān)的獎(jiǎng)懲機(jī)制。同時(shí)，依托博思堂平臺(tái)，團(tuán)隊(duì)人員具備較強(qiáng)的公司內(nèi)部外部資源整合能力。 太湖文化論壇利用 會(huì)議期間通過(guò)各種手段，充分抓取來(lái)客 ? 利用太湖文化論壇會(huì)議期間，安排與人散發(fā)“花樣年”宣傳單頁(yè)，以及物業(yè)體驗(yàn)光盤，同時(shí)配備接送班車，將客戶自然引入項(xiàng)目，派發(fā)應(yīng)景禮品、旅游餐飲零食禮包、戒高端酒庖、蛋糕庖癿禮品券等。 ? 園區(qū) —— 沁苑鄰里中心、新城鄰里中心、師惠坊鄰里中心、貴都鄰里中心等。 香山鎮(zhèn)區(qū) （攔截用餐） 區(qū)域競(jìng)品 重點(diǎn)在 X204環(huán)湖線 及其余靠近競(jìng)品動(dòng)線的戶外 高爾夫場(chǎng)附近 （可選內(nèi)部休息區(qū)） ? 活動(dòng)體驗(yàn) “推波助瀾” —— 清晨的陽(yáng)光落在太湖上，輕輕的搖晃著湖邊建筑的倒影，服務(wù)人員端來(lái)一杯熱咖啡，引導(dǎo)客戶在體驗(yàn)的躺椅上坐下，藤椅微微搖晃，伴著柔柔的聲響，遠(yuǎn)處尚未結(jié)束的熱鬧歡愉，太湖文化論壇里群情振奮的會(huì)議剛剛落幕，貼心的班車司機(jī)早已靜靜等候，回到售樓處，太陽(yáng)終于顫抖的爬出了地平線，業(yè)務(wù)人員周到甜美的解說(shuō)趕走了一天的疲累，在這里，你可以安靜地獨(dú)享原生態(tài)陽(yáng)光。 ? 聯(lián)排將是下階段突破的重點(diǎn)。 華麗 家族 項(xiàng)目身處太湖度假區(qū)，周邊旅游地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)成熟，擁有自然來(lái)人的優(yōu)勢(shì) 前期成交客戶也顯示，本案的客戶是來(lái)自各地的旅游 /投資客 如何把握這部分人群來(lái)滿足本案 4地塊的銷售需求？ D戶型 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ B戶型 1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ A戶型 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ C戶型 1室 1廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ 62㎡ 、 80㎡ 、 95㎡ 三種戶型有望延續(xù)前期公寓產(chǎn)品的銷售熱潮， 49㎡ 因產(chǎn)品重復(fù)而受一定抑制。 宏觀政策 競(jìng)品公寓成交走勢(shì) 限購(gòu)前，中低端純水岸一枝獨(dú)秀；限購(gòu)后，整體成交下滑，小面積公寓相對(duì)較好 競(jìng)品別墅成交走勢(shì) 別墅競(jìng)品受宏觀調(diào)控效應(yīng)明顯，政策后成交急劇下調(diào)，但不同產(chǎn)品類型表現(xiàn)差異大，低總價(jià)的疊加、聯(lián)排依然受市場(chǎng)追捧 ? 政策對(duì)普通住宅的擠壓，對(duì)于身為商業(yè)用地的本案有一定的利好。 ?政策