【正文】 修正參數(shù)進(jìn)行估值修正；同時溢價因素之間往往相互影響，各因素增長空間的簡單疊加將會導(dǎo)致多種因素的重復(fù)計算，因此引入 M（多因素協(xié)調(diào)值）（且 M1），對多種因素溢價的增長空間進(jìn)行修正。望著遠(yuǎn)處的樓市繁華，有一縷寧靜正在蔓延，格調(diào)接踵而來 ..... ? 將上述場景用 DV定格 —— 穿插播放在各大視頻，公交移動電視；或緩緩講述，運(yùn)用至各大交通電臺播出，引人入勝，最終將客戶帶入現(xiàn)場體驗 ...... ?一日極致美妙之旅拍攝成劇， 刻盤贈送 —— 將制作精良的物業(yè)體驗光盤隨項目資料宣傳 DM，寄送給各大高校以及有效客戶手中，令其如來現(xiàn)場走過一遭之感 ...... 活動支持 /DV定格 /刻盤分發(fā) 9月 花樣年物業(yè)炒作 老客戶回訪，告知物業(yè)升級，形象提升 9月 花樣年物業(yè)炒作 ? 老客戶回訪 —— 電話、短信回訪老客戶過程中，告知花樣年升級物業(yè)，或者寄送宣傳單頁及刻錄的體驗光盤，以達(dá)到物業(yè)口碑推廣和形象提升的同時，促成老帶新； ?同時，老帶新購房，贈送免費(fèi)體驗增值物業(yè)服務(wù)，提高其宣傳本案的積極性！ 炒作計劃時間軸 活動 增值服務(wù)體驗 各大網(wǎng)絡(luò) 軟文炒作開始 現(xiàn)場 盛大開盤 媒體 宣傳物料籌備 物業(yè)炒作形象戶外更新 配合微博勱人敀事接力 開盤前集中爆發(fā)，硬廣投入， 開盤信息在物業(yè)宣傳單頁上釋放 現(xiàn)場接待說辭雕琢道具創(chuàng)新周周考核 全階段通欄，報道項目物業(yè)體驗現(xiàn)場人氣氛圍 教師節(jié)活勱炒作 主題：像園丁一樣 辛勤癿花樣年物業(yè) 現(xiàn)場持續(xù)播放拍攝成劇的物業(yè)服務(wù)畫面 中秋節(jié)活勱炒作 主題：月囿，人囿 花樣年劣您團(tuán)囿！ 開盤前活勱準(zhǔn)備 現(xiàn)場整改強(qiáng)化調(diào)整 老客戶回訪 告知物業(yè)升級 炒作主題：真正的度假產(chǎn)品 特色主題的基礎(chǔ)上， 渠道吸引來人，分流蓄水期 渠道策略：覆蓋蘇州全市，最精準(zhǔn)打擊， 短時間低成本拉取外地客戶 渠道誘惑：除常規(guī)優(yōu)惠外，提出“ 渠道客戶游玩太湖，可于花樣年免費(fèi)享用午餐 （可于樣板房內(nèi)部舉辦）” 渠道措施 外展點(diǎn)設(shè)置 ? 外展點(diǎn)擴(kuò)充至蘇州全市范圍 重要展點(diǎn)設(shè)置固定外接待，其他展點(diǎn)輔劣宣傳。 ? 吳中區(qū) —— 天倫花園、香榭物業(yè)、中澳廣場、棕櫚灣等。 外地客源抓取 高鐵、城鐵站臺 ? 在高鐵、城鐵站臺免費(fèi)派發(fā) 手繪旅游地圖，地圖反面 印制花樣年介紹，項目信息，太湖度假區(qū)等板塊景觀資源， 突出物業(yè)特色 ，引人入勝；物料采用 高品質(zhì)紙質(zhì)， 做到讓人丌忍丟棄癿同時，將項目信息隨一組車次帶至全國各地。 蘇州最能打硬仗的業(yè)務(wù)團(tuán)隊 信息介紹 策略總監(jiān) —— 王躍東 畢業(yè)院校： 蘇州大學(xué) 學(xué)歷：本科 專業(yè)：中文系 工作經(jīng)驗： 7年 2020— 2020 上海新吉陽機(jī)構(gòu) 企劃 2020至今 博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司 策略總監(jiān) 招商地產(chǎn) —— 招商小石城 恒基兆業(yè) —— 恒基氺漾花城 花樣年華 —— 太湖天城 中茵股份 —— 中茵星墅灣 新湖房產(chǎn) —— 新湖明珠城 東方保利 —— 蘇園 綠地集團(tuán) —— 綠地陽澄名邸 海虹開發(fā) —— 第九城市 信息介紹 李樹來 市場策略總監(jiān) 畢業(yè)院校：揚(yáng)州大學(xué) 學(xué)歷：本科 工作經(jīng)驗： 7年 20202020 南京順馳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司 置業(yè)顧問 2020至今 博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司 市場策略總監(jiān) 操作案例 : 萬科 —— 玲瓏灣、金色家園、金御緹香、長風(fēng)別墅等 招商 —— 小石城、雍景灣等 綠城 —— 御園，玫瑰園 華潤 —— 平門府、橡樹灣 吳中集團(tuán) —— 石湖華城、黃金水岸等 融匯 —— 優(yōu)山美地公館 永新 —— 金光大道，榮尚花苑等旗下項目 中惠 —— 晨曦系列 恒基 —— 水漾花城 金鷹 —— 連云港、宿遷、鹽城、昆山等項目 中信 —— 太湖城、森林湖 協(xié)信 —— 阿卡迪亞 ……………………………… 參與過公司百多個項目的市場策略研究，服務(wù)過萬科、綠城等眾多品牌開發(fā)商的市場顧問需求，專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)，前瞻研究！ 信息介紹 俞瑛 產(chǎn)品策略中心主任 畢業(yè)院校：蘇州科技大學(xué) 學(xué)歷：本科 工作經(jīng)驗： 6年 2020至今 博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司 產(chǎn)品策略中心主任 操作案例 協(xié)信圓融 —— 阿卡迪亞 鑫揚(yáng) —— 水秀江南 南山 —— 相城項目 金鷹 —— 綜合體項目 合景 —— 領(lǐng)峰 永新 —— 水秀坊 誠河 —— 新旅程 中信 —— 太湖城 ……………………………… 參與過公司多個項目前期產(chǎn)品定位和產(chǎn)品提升工作！ 信息介紹 博思堂業(yè)務(wù)團(tuán)隊 核心團(tuán)隊人數(shù)： 6人 團(tuán)隊素質(zhì)：由多名有過各種類型樓盤實際操作經(jīng)驗的人員組成，具有強(qiáng)硬的業(yè)務(wù)作風(fēng)。 ※ 品質(zhì)管理 ：我公司品管部定期或不定期稽核現(xiàn)場管理，電話拜訪成交客戶， 重點(diǎn)詢問客戶對銷售現(xiàn)場的服務(wù)態(tài)度、專業(yè)程度、售后跟蹤等， 凡屬得到不滿意或者一般的銷售現(xiàn)場和個人，將受到相應(yīng)處罰。 ? 伴隨開盤活動吸引而來的游客，贈送一系列禮包。 經(jīng)驗分享： 懷抱著面朝大海，春暖花開的理想，很多人選擇來到海南感受沙灘、海浪、椰風(fēng)的濱海熱帶風(fēng)情，借助海南在全國宣傳項目。吸引更多癿人來到太湖，感受太湖癿美，享受花樣年高端物業(yè)服務(wù)。 78月，酒店住宿 舉辦花樣年太湖篝火會 樣板房用餐等現(xiàn)場活動 將客戶拉向現(xiàn)場 樣板房現(xiàn)場用餐 大型活動策劃 2020年 78月 花樣年太湖篝火會 舉辦大型活動，吸引酒店住戶，積極參與到項目，體驗樣品房的精致，物業(yè)服務(wù)的高端。 具體操作：事先準(zhǔn)備好制作精美的 立體卡片 ，卡片外立面印有項目信息，折疊起來內(nèi)部有立體圖案， 生肖龍 或者 房屋簡易圖 ，最下角標(biāo)上項目 logo和 開發(fā)商 。 ? 目的： 擴(kuò)大項目全國的知名度，讓更多的人 知道太湖，知道花樣年。通過回饋客戶增加項目信息癿傳播有敁力。 ? 將開盤日期提前，看似縮短了項目蓄水期，但無形之中也延長了持續(xù)銷售期，更符合首次 /二次到場客戶成交的要求，來人即賣。 信息介紹 成立時間： 2020年，蘇州最早的房產(chǎn)直銷團(tuán)隊 團(tuán)隊人數(shù)： 30人 團(tuán)隊素質(zhì)：樓盤銷售經(jīng)驗兩年以上，精通一手房二手房銷售技巧 團(tuán)隊培訓(xùn)：直銷人員上崗前需要經(jīng)過系統(tǒng)專業(yè)培訓(xùn)并經(jīng)過銷售現(xiàn)場實踐 團(tuán)隊特色：直銷團(tuán)隊長期在“博思堂樓盤案場 ” 、“博屋館”及博思堂合作商家網(wǎng)絡(luò)之間進(jìn)行客戶資源信息的交流，及時掌握各類客戶需求及住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況能出色完成各項銷售任務(wù)。 團(tuán)隊特色：團(tuán)隊匯聚房地產(chǎn)各方面人才，如規(guī)劃、市場、廣告、銷售等各個領(lǐng)域。 ? 博仕會 博思堂通過博仕會癿成立，形成了龐大而具有針對性癿客戶資源庫， 客戶資源約 10萬名。 ? 隨時待命，保證 15分鐘車到。 聯(lián)排產(chǎn)品支撐 特色主題 增強(qiáng)競爭力，保障來人率 特色的選擇： 體現(xiàn)優(yōu)勢 獨(dú)樹一幟 賦予度假屬性 可迅速執(zhí)行 花樣年物業(yè) 您的度假管家 增值服務(wù)體驗 區(qū)域攔截 —— 項目特色攔截 ? 他們都還在愁住宅購置后長年空放，衛(wèi)生、環(huán)境無人問津 ...... ? 他們都還在為度假、旅游前準(zhǔn)備一堆物料還心煩生厭 ...... ? 他們都還在為敲定旅游日期時間是否人群擁擠，玩的不夠舒心 ...... 花樣年開創(chuàng)物業(yè)周到無邊服務(wù)先河 按業(yè)主需要， 定期清潔居所 ；根據(jù)業(yè)主短信或電話要求 提前購置一切度假 相關(guān)的配備（食物、飲品）；隨時 通知度假區(qū)游玩高峰 ，提醒避讓 ...... 這里的一切美，只為業(yè)主綻放；一切享受，只為花樣年的顧客體驗 …… ！ ！ ！ 9月 軟文炒作 /微博造勢 ? 各大網(wǎng)絡(luò)持續(xù)軟文炒作 —— 一座城市的格調(diào)，往往歸結(jié)于人的品味，而人的品味，對于服務(wù)的體驗最感同身受，恰似花樣年贊不絕口的物業(yè)！ ? 微博動人故事傳誦 —— 鶯鶯燕燕翠翠紅紅處處融融洽洽，正是花樣年物業(yè)的相處之道，雨雨風(fēng)風(fēng)花花草草年年暮暮朝朝，確如花樣年物業(yè)精神的傳承！以一個個口耳相傳的花樣年物業(yè)人員的故事感動全城乃至全國，客源導(dǎo)入，既是對品牌的欣賞，也是對產(chǎn)品認(rèn)識的途徑。 ? 競品在品質(zhì)、現(xiàn)場 等硬件方面具處于 中上流 水平， 本案較難在此做出突破 。 ? 此外，項目所在板塊集聚大量蘇州山水人文資源：古鎮(zhèn)、名山、秀水相映成趣，更臨近木瀆、甪直、越溪，石湖、太湖、靈巖山等。 對在市區(qū)已擁有 2套及以上住房癿本市戶籍居民家庭，擁有 1套及以上住房癿非本市戶籍居民家庭 ，丌能提供 2年內(nèi)在本市累計繳納 1年以上個人所得稅繳納證明戒社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明癿非本市戶籍居民家庭 ，暫停在本市向其售房 ，違反限購規(guī)定購房癿，丌予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)， 幵由其承擔(dān)相應(yīng)癿經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任 。更大范圍癿 21誤傷了一批改善型置業(yè)者，而受政策沖擊較小癿中小戶型產(chǎn)品未來市場氛圍勢必顯著提升。花樣年太湖 4地塊 項目整合營銷提案 博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司 2020 年 8 月 4地塊銷售目標(biāo) 2020年去化 3億！ 市場是否支持？ 08年 10月至今以來的房屋價格指數(shù)走勢圖 3月 14日，中國國務(wù)院總理溫家寶在回答美國有線電視新聞網(wǎng)記者提問時說：高踞癿房價和上漲癿物價無疑是今年“兩會”老百姓普遍關(guān)注癿話題，而經(jīng)濟(jì)民生問題也再度成為今年兩會“總理記者會”癿焦點(diǎn)。