【正文】 第二代的入室經營，功能分區(qū)，主題明確，配套完善的集散中心，逐步發(fā)展到第三代的集商貿、資本、信息、展示、文化交流于一身的物流中心，而成為世界區(qū)域再生產活動的綜合資源配置中心。 ③ 本策劃報告主由兩部分構成，第一部分是戰(zhàn)略，第二部分是戰(zhàn)術。展望未來，中國勢必成為全球經濟及商業(yè)活動中心。主要表現在：一是服裝群體的規(guī)模不大，二是集約化程度低，三是配套規(guī)劃跟不上發(fā)展，四是民營主導、自發(fā)形成，五是普遍處在第一代和 第二代的批發(fā)零售與貨物運輸，適當配套之間。 ③ 我們再看一服裝業(yè)的國內典型 —— 大連，憑借其創(chuàng)新精神，率先開辦國際服裝節(jié)，從 1989年，至今已舉辦 14屆，最近一屆服裝節(jié)，單場貿易成效額就高達百億以上，而尤為可觀的是，大連的服裝節(jié)現已成為行業(yè)中聲譽最高的一個國際性經濟文化盛會。表面上看來，淄博不如山東省 會濟南，就像東莞不如省會廣州，石獅不如省會福州，常熟不如省會南京，但特色化的產業(yè)體系決定了特色化的城鎮(zhèn)形態(tài)，就像中國的服裝集散中心往往不在省會城市，而在二級，三級城鎮(zhèn)一樣，淄博同樣也可以成為全國乃至世界的服裝集散中心之一，而事實證明淄博在上世紀八十年代末，九十年代初曾經在產業(yè)界占有一席重要之地。 ② 區(qū)域功能分工缺乏協(xié)調性 傳統(tǒng)商業(yè)繁華區(qū)和城區(qū)結合部商業(yè)區(qū)等商業(yè)功能區(qū)的形成自發(fā)性較強。 2． 2就開發(fā)商而言 希望籍此為起點，將通乾地產從建筑地產業(yè)的生產經營，商品經營轉向以資 本經營和品牌經營為主，以實現經濟效益最大化和社會效益最大化，從而使 通乾從地產商轉換成“城市運營商”，拉開與競爭對手的距離和層次的提升 以及資源最大化的占有。因此，她在淄博是一個經濟“增長極”和“助推器”；在山東省是一個“形象工程”和一張“名片”；在中國殺一個“示范單位”和國際貿易的“開放窗口”；對通乾地產而言則是資本運作和商 業(yè)運作的一張“王牌”。 4． 2． 2現代經濟管理中心功能 定位支持：創(chuàng)建高標準與國際接軌全天候國際商務平臺。 4． 2． 6融資中心功能 定位支持：與國際國內著名服裝企業(yè)、行業(yè)協(xié)會及新聞媒體進行有效的合作和 聯盟。 5． 2第二步：與國家政府及行業(yè)協(xié)會聯合招商，使之具有高貴的血統(tǒng)。 ② 近年來，各區(qū)域城市經濟建設及城市形象策劃競相爭艷：云南端出了“世博會”；大連打出了“服裝節(jié)”；深圳推出了“高交會”；廣州推出了“廣交會”；珠海舉辦了“國際航展”；上海推出了“世紀論壇”；海南博鰲也因成立了永久性的“亞洲經濟論壇”而 令全世界矚目，并成為了大型跨國企業(yè)和國際基金投資的熱土。 淄川服裝城項目發(fā)展計劃 7． 1總體原則 本案是一 個超大項目，涉及服裝品牌展示貿易，服裝批發(fā)貿易，服裝文化交流、休閑娛樂等多個行業(yè)，范圍廣，資金投入大，發(fā)展周期長，所以在整體發(fā)展上要做到有計劃，以利于資金合理安排，成本控制。三個階段分五年發(fā)展計劃。對淄川服裝城來說其經營發(fā)展戰(zhàn)略之一的織網營銷將是長盛不衰的關鍵和營造競爭力的核心所在。項目規(guī)劃 1． 1總體規(guī)劃：八大組團，三大區(qū)十五大體系三大中心 ① 八大組團：即女裝城，男裝城，童裝城，休閑服 飾城、布匹城、鞋冒城、小商品批發(fā)城、文化娛樂城； ② 三大區(qū)：即自由貿易區(qū)、文化娛樂區(qū)、商務活動區(qū)； ③ 五大體系：即倉庫管理系統(tǒng)、配送中心管理系統(tǒng)、運輸管理系統(tǒng)、跟蹤處理平臺、營銷渠道管理系統(tǒng)； ④ 三大中心：即運輸中心、倉儲中心、物流中心。通過這一系統(tǒng)，可以實現倉儲作業(yè)流程的電子化。系統(tǒng)主要有議價、估價、調度跟蹤、委托、單證管理、帳務管理、制造業(yè)優(yōu)化功能模塊組合。 1． 5 項目規(guī)劃并聯圖（見附圖） 1． 6項目規(guī)劃圖說明 八大組團三大區(qū)與五大體系三大中心的關系及地位（見附圖）八大組團三大區(qū)與五大體系三大中心的關系及地位是以服裝品牌展示貿易、市場與商品集散批發(fā)為龍頭，以企業(yè)文化、商務活動、商貿旅游為輔助，以運輸中心、倉儲中心、物流中心及五大體系為核心配套，以吸引人流、資金流、技術流、信息流。在立面造型上采取現代手法，結合服裝城的形象的定位，同時又作為淄博的又一標志性建筑。 1． 7． 6展示中心及景觀綠化設計 ● 展示中心設計 ① 展示中心朝入口中心廣場，處 于整個批發(fā)中心的核心位置，因此，它應該是一幢精彩，獨特的標志性建筑。首選，設計中我們突出入口中心廣場的營造，廣場兩側入口設計了兩片風帆狀膜結構大廳，喻意一帆風順，同時膜材也與服裝布料有相通之意，在廣場的中央建議布置大片的音樂燈光噴泉能夠匯集人氣，營造出喜慶的商業(yè)氣氛。 ④ 委托服務：會員展商無須派人常駐，所有展銷信息、交易由中心代理廠家只需 建立即可，把銷售費用降低到最低，零距離接觸市場。 ② 除配置得體大方、美觀、具有國際商貿氛圍及服裝文化氛圍之外，還擬設置接待中 心，服裝城印象館和樣品館。 ③ 突出全程服務：包括一站式服務窗口、市場營銷與推介，為客戶提供采購分銷，為客戶提供運輸、倉儲與保管等。 ③ 與代理銷售合作對整個樓盤進行全程策劃和銷售代理、力求將項目發(fā)展成為一個真正意義上的國際商阜和商務聯合國及物流中心。 4． 4促銷宣傳：以節(jié)促銷和會議展銷 即利用國內主要傳統(tǒng)節(jié)日和主要大型以服裝為主題的各種會議進行本項目的包裝宣傳推廣，力求做到特色獨具，創(chuàng)意迭出 ,氣勢恢宏 ,效果顯著 . :內部認購 ,樹立品牌 . 在這階段 ,一方面著重做好工地形象的建設 ,另一方面做好內部認購工作 ,工 地形象包括兩方面 :一是項目熱火朝天的建設情況 。在廣東、浙江、江蘇、遼寧、香港等地舉行招商引資和 宣傳推廣活動，再造熱點，制造新聞形成轟動效應。 4． 7． 2拍攝 MTV 邀請全國著名的詞曲家和歌唱家進行填詞，作曲，拍攝 MTV。 4． 7． 7展板制作 展板制作要求豪華美觀，大方得體，既可拆開組合，又可以是一個完整的 構成，以便于移動遷移，適合“南打 —— 北打 —— 海外打 ”招商宣傳推廣 活動。 5． 2． 2打國際標準軟 件服務工程牌 通過服裝品牌展示貿易、國際商務平臺、多媒體權威發(fā)布中心，淄川國際商貿服裝論壇，物流體系及國際性商業(yè)氛圍，營造特色商業(yè)文化，與其它服裝城拉開距離和檔次，達到差異化的競爭優(yōu)勢。有關稅費按國家規(guī)定從低收取。期間支持配套體系甚多，如淄川國際商 貿服裝論壇，國際商務平臺，多媒體傳播傳播公司等，發(fā)展商在操作過程中是否按原計劃執(zhí)行還是一般商鋪的招租操作是此項目成功與否的最大關鍵。 3． 淄川服裝應分步發(fā)展，先建設好服裝城主體項目，再分期開發(fā)。的確他花三十年建立了一個新中國，而通乾只要按超常規(guī)發(fā)展思路，也許只要花五年就建立一個國際化的服裝城，極有可能闖出一條金光大道來。在合作對象上，除與服裝品牌，生產廠 家等單位外，擬與國內外知名專業(yè)公司合作。 ③ 面臨行業(yè)政策，地方法規(guī)與宏觀市場的風險，淄博服裝工業(yè)園是否能夠得到政府的大力發(fā)展和扶持，中國加入世貿是否會引起新一輪的消費熱潮均尚未定論。 6． 4管理服務支持： 建立電子商務平臺，為客戶提供網絡營銷服務，拓展市場建立階段中心，提高購銷雙方資金運營效率及可靠性建立反經濟欺詐服務體系，維護購銷雙方利益。因此本案項目一開始我們將其設定為一個以服裝品牌展示貿易文化、商業(yè)娛樂文地產江湖 ――數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 ――數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 化、商貿旅游文 化，物流綜合服務文化為產業(yè)的大型綜合服裝城和示范單位。 ② 成立淄川國 際商貿服裝論壇，以政府名義出面聯合中國貿易促進會和中國 服裝協(xié)會、中國總商會，中國名牌戰(zhàn)略推廣委員會等為共同發(fā)起單位，并邀 請國際服裝行業(yè)組織進駐，共同成立淄川國際商貿服裝論壇，力求打造一個 類似亞洲博鰲經濟論壇的效果，以此與米蘭、巴黎等世界國際知名服裝商都 進行互動。在中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視、山東衛(wèi)視并進行新 聞炒作。 4． 6公關宣傳活動 4． 6． 1第一步：將項目申請納入山東省“形象工程”。內部認購工作主要在山東省內城市群 進行，尤其是淄川服裝市場現有客戶要注意先其溝通。宣傳策略 4． 1軟性攻勢：“小題大做”與“大題大作”策略 所謂軟性攻勢 “小題大做”與“大題大作”策略是指淄川服裝城的上市推廣擬采取大塊軟性文章先行誘導、攻心為上，從各個角度 多方切入，廣泛宣傳，力求把淄川服裝城塑造了一個“國際商阜”和“商務聯合國”的大概念形象。 ⑥ 發(fā)揮國際國內著名服裝企業(yè)的融資功能，逐步形成以通乾地產為主體與國際國內服裝龍頭企業(yè)和專業(yè)公司共同聯合開發(fā)為主體的投資開發(fā)模式； ⑦ 在招商模式上采取“組裝拼盤”，“大項目帶動小項目”，“內引外聯”，“大中小項目聯動”開發(fā)相結合的方式。 ④ 現場四周矗立噴繪制作的大型燈箱廣告及迎風招展的廣告彩旗漂浮氣球 ,拱門等 ,以營造熱烈的國際商業(yè)氛圍。 ⑥ 保護產權：中心將嚴格恪守“為商戶保密”原則，對參觀者有一定的要求，未 經商戶許可“不剪板、不送板、不許拍照”等。 ② 強調中央軸線兩側道路的帶狀的綠化，形成兩條林蔭大道，使整個中央展示區(qū)成為一條宜人的綠化休閑帶。展示中心是對服裝品牌的展示，同時也是一個可以作為新聞發(fā)布、時裝展示表演、聚會等多功能用途的大廳。這樣既可以保證道路暢通又可以保障行人安全。 1． 7 第一期項目規(guī)劃 1． 7． 1主要經濟技術指標： 占地規(guī)模 4萬平方米 地產江湖 ――數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 ――數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 建筑面積 10萬平方米 商鋪面積 5萬平方米 容積率 綠化率：沿張博路 30 米綠化帶 停車位： /100平方米 1． 7． 2總體規(guī)劃 一軸兩區(qū)三組團 ①“一軸”為地塊中部走向的展示軸線，包括入口中心廣場、展示中心、精品服 裝展示長廊；酒店辦公等功能形成整個服裝批發(fā)中心的一 條立脈。采用先進的軟件技術實現計算機優(yōu)化輔助作業(yè)，特別是對于網絡龐大的運輸體系， TMS能夠協(xié)助管理進行資源分配，作業(yè)匹配路線化等操作。系統(tǒng)同時配備模擬倉位圖，可以對貨物存儲和出貨等進行安排、系統(tǒng)同時可為客戶建立數據接口，可以根據客戶的要求實現客戶的遠程貨物管理。 ③ 商務活動區(qū)主要包括：國際 商務平臺、行業(yè)協(xié)會及多功能會議廳、多媒體傳播中心、新聞發(fā)布中心、一站式服務窗口、國際業(yè)務結算中心，全球采購與分銷系統(tǒng)中心等。此其一。 地產江湖 ――數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 ――數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 8．發(fā)展模式展望 淄川服裝城的發(fā)展模式是：無競爭對手定位，突出專業(yè)特色、綜合化、全程化、一站式服務，以資源整合為要素，采取與專業(yè)公司合作，政府介入與行業(yè)龍頭企業(yè)和行業(yè)國際組織共同聯手打造服飾航母的發(fā)展模式。 理由： 1 有利于集中招商 2 減輕資金壓力 7． 2 分階段發(fā)展設想 ① 第一階段：先建立項目的核心體系 —— 自由貿易區(qū)的主體工程之一的服裝批發(fā)以及項目的形象包裝，其目的是筑巢引鳳，以利于招商 和資金的回收，該部分包括女裝城，男裝城，童裝城，展示中心等。 6． 2重大項目對區(qū)域政治、經濟的推動往往是巨大的 城市具有吸引和輻射兩個方面的功能，重大項目的開發(fā)和實施對一個城市政治地位的提高和經濟的發(fā)展都具有重要的推進作用。 5． 3第三步：采取合作、股份等多種形式引進或輸入名企、名牌、名模、名店、 名師等“六名”工程，使之一夜之間風起云涌，給人以耳目一新、 與眾不同、獨樹一幟的感覺。 4． 3目標客戶定位 4． 3． 1銷售客戶定位： ■ 第一層次是國際國內服裝品牌企業(yè)； ■ 第二層次是淄川服裝城原有經營商戶； ■ 第三層次是淄博的投資者和服裝經營個體商戶。 4． 2． 3商品信息和企業(yè)新聞發(fā)布中心功能 定位支持：成立一家專業(yè)的國際權威商情多媒體傳播公司和服裝企業(yè)品牌博 物館，經營中國最大的國際國內服裝品牌為主體的多媒體的展示和 貿易商品發(fā)布中心。 4．發(fā)展定位支持 為把淄川服裝城建設成為真正意義上的國際商阜和名副其實的“商務聯合國”應在一開始即站在戰(zhàn)略的高度，把握和瞰視整個市場 ,強化其 “龍頭 ”作用和形象 ,增強并豐富其功能和內涵。 地產江湖 ――數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操