【正文】 第二代的入室經(jīng)營，功能分區(qū)，主題明確，配套完善的集散中心，逐步發(fā)展到第三代的集商貿(mào)、資本、信息、展示、文化交流于一身的物流中心，而成為世界區(qū)域再生產(chǎn)活動的綜合資源配置中心。 ③ 本策劃報告主由兩部分構(gòu)成，第一部分是戰(zhàn)略，第二部分是戰(zhàn)術(shù)。展望未來，中國勢必成為全球經(jīng)濟及商業(yè)活動中心。主要表現(xiàn)在：一是服裝群體的規(guī)模不大，二是集約化程度低，三是配套規(guī)劃跟不上發(fā)展，四是民營主導(dǎo)、自發(fā)形成，五是普遍處在第一代和 第二代的批發(fā)零售與貨物運輸，適當(dāng)配套之間。 ③ 我們再看一服裝業(yè)的國內(nèi)典型 —— 大連，憑借其創(chuàng)新精神，率先開辦國際服裝節(jié)，從 1989年，至今已舉辦 14屆，最近一屆服裝節(jié)，單場貿(mào)易成效額就高達百億以上，而尤為可觀的是，大連的服裝節(jié)現(xiàn)已成為行業(yè)中聲譽最高的一個國際性經(jīng)濟文化盛會。表面上看來，淄博不如山東省 會濟南，就像東莞不如省會廣州，石獅不如省會福州，常熟不如省會南京，但特色化的產(chǎn)業(yè)體系決定了特色化的城鎮(zhèn)形態(tài)，就像中國的服裝集散中心往往不在省會城市，而在二級，三級城鎮(zhèn)一樣，淄博同樣也可以成為全國乃至世界的服裝集散中心之一，而事實證明淄博在上世紀(jì)八十年代末，九十年代初曾經(jīng)在產(chǎn)業(yè)界占有一席重要之地。 ② 區(qū)域功能分工缺乏協(xié)調(diào)性 傳統(tǒng)商業(yè)繁華區(qū)和城區(qū)結(jié)合部商業(yè)區(qū)等商業(yè)功能區(qū)的形成自發(fā)性較強。 2． 2就開發(fā)商而言 希望籍此為起點，將通乾地產(chǎn)從建筑地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，商品經(jīng)營轉(zhuǎn)向以資 本經(jīng)營和品牌經(jīng)營為主，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化和社會效益最大化，從而使 通乾從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換成“城市運營商”，拉開與競爭對手的距離和層次的提升 以及資源最大化的占有。因此，她在淄博是一個經(jīng)濟“增長極”和“助推器”；在山東省是一個“形象工程”和一張“名片”；在中國殺一個“示范單位”和國際貿(mào)易的“開放窗口”；對通乾地產(chǎn)而言則是資本運作和商 業(yè)運作的一張“王牌”。 4． 2． 2現(xiàn)代經(jīng)濟管理中心功能 定位支持：創(chuàng)建高標(biāo)準(zhǔn)與國際接軌全天候國際商務(wù)平臺。 4． 2． 6融資中心功能 定位支持：與國際國內(nèi)著名服裝企業(yè)、行業(yè)協(xié)會及新聞媒體進行有效的合作和 聯(lián)盟。 5． 2第二步：與國家政府及行業(yè)協(xié)會聯(lián)合招商，使之具有高貴的血統(tǒng)。 ② 近年來，各區(qū)域城市經(jīng)濟建設(shè)及城市形象策劃競相爭艷：云南端出了“世博會”；大連打出了“服裝節(jié)”；深圳推出了“高交會”；廣州推出了“廣交會”；珠海舉辦了“國際航展”；上海推出了“世紀(jì)論壇”；海南博鰲也因成立了永久性的“亞洲經(jīng)濟論壇”而 令全世界矚目，并成為了大型跨國企業(yè)和國際基金投資的熱土。 淄川服裝城項目發(fā)展計劃 7． 1總體原則 本案是一 個超大項目，涉及服裝品牌展示貿(mào)易，服裝批發(fā)貿(mào)易，服裝文化交流、休閑娛樂等多個行業(yè)，范圍廣，資金投入大，發(fā)展周期長，所以在整體發(fā)展上要做到有計劃，以利于資金合理安排，成本控制。三個階段分五年發(fā)展計劃。對淄川服裝城來說其經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略之一的織網(wǎng)營銷將是長盛不衰的關(guān)鍵和營造競爭力的核心所在。項目規(guī)劃 1． 1總體規(guī)劃：八大組團，三大區(qū)十五大體系三大中心 ① 八大組團：即女裝城，男裝城，童裝城，休閑服 飾城、布匹城、鞋冒城、小商品批發(fā)城、文化娛樂城； ② 三大區(qū)：即自由貿(mào)易區(qū)、文化娛樂區(qū)、商務(wù)活動區(qū)； ③ 五大體系：即倉庫管理系統(tǒng)、配送中心管理系統(tǒng)、運輸管理系統(tǒng)、跟蹤處理平臺、營銷渠道管理系統(tǒng)； ④ 三大中心：即運輸中心、倉儲中心、物流中心。通過這一系統(tǒng)，可以實現(xiàn)倉儲作業(yè)流程的電子化。系統(tǒng)主要有議價、估價、調(diào)度跟蹤、委托、單證管理、帳務(wù)管理、制造業(yè)優(yōu)化功能模塊組合。 1． 5 項目規(guī)劃并聯(lián)圖（見附圖） 1． 6項目規(guī)劃圖說明 八大組團三大區(qū)與五大體系三大中心的關(guān)系及地位（見附圖）八大組團三大區(qū)與五大體系三大中心的關(guān)系及地位是以服裝品牌展示貿(mào)易、市場與商品集散批發(fā)為龍頭，以企業(yè)文化、商務(wù)活動、商貿(mào)旅游為輔助，以運輸中心、倉儲中心、物流中心及五大體系為核心配套，以吸引人流、資金流、技術(shù)流、信息流。在立面造型上采取現(xiàn)代手法，結(jié)合服裝城的形象的定位，同時又作為淄博的又一標(biāo)志性建筑。 1． 7． 6展示中心及景觀綠化設(shè)計 ● 展示中心設(shè)計 ① 展示中心朝入口中心廣場，處 于整個批發(fā)中心的核心位置，因此，它應(yīng)該是一幢精彩，獨特的標(biāo)志性建筑。首選，設(shè)計中我們突出入口中心廣場的營造，廣場兩側(cè)入口設(shè)計了兩片風(fēng)帆狀膜結(jié)構(gòu)大廳，喻意一帆風(fēng)順，同時膜材也與服裝布料有相通之意，在廣場的中央建議布置大片的音樂燈光噴泉能夠匯集人氣，營造出喜慶的商業(yè)氣氛。 ④ 委托服務(wù)：會員展商無須派人常駐，所有展銷信息、交易由中心代理廠家只需 建立即可，把銷售費用降低到最低，零距離接觸市場。 ② 除配置得體大方、美觀、具有國際商貿(mào)氛圍及服裝文化氛圍之外，還擬設(shè)置接待中 心，服裝城印象館和樣品館。 ③ 突出全程服務(wù)：包括一站式服務(wù)窗口、市場營銷與推介，為客戶提供采購分銷，為客戶提供運輸、倉儲與保管等。 ③ 與代理銷售合作對整個樓盤進行全程策劃和銷售代理、力求將項目發(fā)展成為一個真正意義上的國際商阜和商務(wù)聯(lián)合國及物流中心。 4． 4促銷宣傳：以節(jié)促銷和會議展銷 即利用國內(nèi)主要傳統(tǒng)節(jié)日和主要大型以服裝為主題的各種會議進行本項目的包裝宣傳推廣，力求做到特色獨具，創(chuàng)意迭出 ,氣勢恢宏 ,效果顯著 . :內(nèi)部認(rèn)購 ,樹立品牌 . 在這階段 ,一方面著重做好工地形象的建設(shè) ,另一方面做好內(nèi)部認(rèn)購工作 ,工 地形象包括兩方面 :一是項目熱火朝天的建設(shè)情況 。在廣東、浙江、江蘇、遼寧、香港等地舉行招商引資和 宣傳推廣活動，再造熱點，制造新聞形成轟動效應(yīng)。 4． 7． 2拍攝 MTV 邀請全國著名的詞曲家和歌唱家進行填詞，作曲，拍攝 MTV。 4． 7． 7展板制作 展板制作要求豪華美觀，大方得體，既可拆開組合，又可以是一個完整的 構(gòu)成，以便于移動遷移，適合“南打 —— 北打 —— 海外打 ”招商宣傳推廣 活動。 5． 2． 2打國際標(biāo)準(zhǔn)軟 件服務(wù)工程牌 通過服裝品牌展示貿(mào)易、國際商務(wù)平臺、多媒體權(quán)威發(fā)布中心，淄川國際商貿(mào)服裝論壇，物流體系及國際性商業(yè)氛圍，營造特色商業(yè)文化，與其它服裝城拉開距離和檔次，達到差異化的競爭優(yōu)勢。有關(guān)稅費按國家規(guī)定從低收取。期間支持配套體系甚多，如淄川國際商 貿(mào)服裝論壇，國際商務(wù)平臺，多媒體傳播傳播公司等，發(fā)展商在操作過程中是否按原計劃執(zhí)行還是一般商鋪的招租操作是此項目成功與否的最大關(guān)鍵。 3． 淄川服裝應(yīng)分步發(fā)展，先建設(shè)好服裝城主體項目，再分期開發(fā)。的確他花三十年建立了一個新中國，而通乾只要按超常規(guī)發(fā)展思路，也許只要花五年就建立一個國際化的服裝城，極有可能闖出一條金光大道來。在合作對象上，除與服裝品牌，生產(chǎn)廠 家等單位外，擬與國內(nèi)外知名專業(yè)公司合作。 ③ 面臨行業(yè)政策，地方法規(guī)與宏觀市場的風(fēng)險，淄博服裝工業(yè)園是否能夠得到政府的大力發(fā)展和扶持，中國加入世貿(mào)是否會引起新一輪的消費熱潮均尚未定論。 6． 4管理服務(wù)支持： 建立電子商務(wù)平臺，為客戶提供網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)，拓展市場建立階段中心，提高購銷雙方資金運營效率及可靠性建立反經(jīng)濟欺詐服務(wù)體系，維護購銷雙方利益。因此本案項目一開始我們將其設(shè)定為一個以服裝品牌展示貿(mào)易文化、商業(yè)娛樂文地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 化、商貿(mào)旅游文 化，物流綜合服務(wù)文化為產(chǎn)業(yè)的大型綜合服裝城和示范單位。 ② 成立淄川國 際商貿(mào)服裝論壇，以政府名義出面聯(lián)合中國貿(mào)易促進會和中國 服裝協(xié)會、中國總商會，中國名牌戰(zhàn)略推廣委員會等為共同發(fā)起單位，并邀 請國際服裝行業(yè)組織進駐，共同成立淄川國際商貿(mào)服裝論壇，力求打造一個 類似亞洲博鰲經(jīng)濟論壇的效果，以此與米蘭、巴黎等世界國際知名服裝商都 進行互動。在中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視、山東衛(wèi)視并進行新 聞炒作。 4． 6公關(guān)宣傳活動 4． 6． 1第一步：將項目申請納入山東省“形象工程”。內(nèi)部認(rèn)購工作主要在山東省內(nèi)城市群 進行，尤其是淄川服裝市場現(xiàn)有客戶要注意先其溝通。宣傳策略 4． 1軟性攻勢：“小題大做”與“大題大作”策略 所謂軟性攻勢 “小題大做”與“大題大作”策略是指淄川服裝城的上市推廣擬采取大塊軟性文章先行誘導(dǎo)、攻心為上，從各個角度 多方切入，廣泛宣傳，力求把淄川服裝城塑造了一個“國際商阜”和“商務(wù)聯(lián)合國”的大概念形象。 ⑥ 發(fā)揮國際國內(nèi)著名服裝企業(yè)的融資功能，逐步形成以通乾地產(chǎn)為主體與國際國內(nèi)服裝龍頭企業(yè)和專業(yè)公司共同聯(lián)合開發(fā)為主體的投資開發(fā)模式； ⑦ 在招商模式上采取“組裝拼盤”，“大項目帶動小項目”，“內(nèi)引外聯(lián)”，“大中小項目聯(lián)動”開發(fā)相結(jié)合的方式。 ④ 現(xiàn)場四周矗立噴繪制作的大型燈箱廣告及迎風(fēng)招展的廣告彩旗漂浮氣球 ,拱門等 ,以營造熱烈的國際商業(yè)氛圍。 ⑥ 保護產(chǎn)權(quán)：中心將嚴(yán)格恪守“為商戶保密”原則，對參觀者有一定的要求，未 經(jīng)商戶許可“不剪板、不送板、不許拍照”等。 ② 強調(diào)中央軸線兩側(cè)道路的帶狀的綠化，形成兩條林蔭大道，使整個中央展示區(qū)成為一條宜人的綠化休閑帶。展示中心是對服裝品牌的展示，同時也是一個可以作為新聞發(fā)布、時裝展示表演、聚會等多功能用途的大廳。這樣既可以保證道路暢通又可以保障行人安全。 1． 7 第一期項目規(guī)劃 1． 7． 1主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 占地規(guī)模 4萬平方米 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 建筑面積 10萬平方米 商鋪面積 5萬平方米 容積率 綠化率：沿張博路 30 米綠化帶 停車位： /100平方米 1． 7． 2總體規(guī)劃 一軸兩區(qū)三組團 ①“一軸”為地塊中部走向的展示軸線，包括入口中心廣場、展示中心、精品服 裝展示長廊；酒店辦公等功能形成整個服裝批發(fā)中心的一 條立脈。采用先進的軟件技術(shù)實現(xiàn)計算機優(yōu)化輔助作業(yè)，特別是對于網(wǎng)絡(luò)龐大的運輸體系， TMS能夠協(xié)助管理進行資源分配，作業(yè)匹配路線化等操作。系統(tǒng)同時配備模擬倉位圖，可以對貨物存儲和出貨等進行安排、系統(tǒng)同時可為客戶建立數(shù)據(jù)接口，可以根據(jù)客戶的要求實現(xiàn)客戶的遠(yuǎn)程貨物管理。 ③ 商務(wù)活動區(qū)主要包括：國際 商務(wù)平臺、行業(yè)協(xié)會及多功能會議廳、多媒體傳播中心、新聞發(fā)布中心、一站式服務(wù)窗口、國際業(yè)務(wù)結(jié)算中心，全球采購與分銷系統(tǒng)中心等。此其一。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 8．發(fā)展模式展望 淄川服裝城的發(fā)展模式是：無競爭對手定位，突出專業(yè)特色、綜合化、全程化、一站式服務(wù)，以資源整合為要素，采取與專業(yè)公司合作，政府介入與行業(yè)龍頭企業(yè)和行業(yè)國際組織共同聯(lián)手打造服飾航母的發(fā)展模式。 理由： 1 有利于集中招商 2 減輕資金壓力 7． 2 分階段發(fā)展設(shè)想 ① 第一階段：先建立項目的核心體系 —— 自由貿(mào)易區(qū)的主體工程之一的服裝批發(fā)以及項目的形象包裝，其目的是筑巢引鳳，以利于招商 和資金的回收，該部分包括女裝城，男裝城，童裝城，展示中心等。 6． 2重大項目對區(qū)域政治、經(jīng)濟的推動往往是巨大的 城市具有吸引和輻射兩個方面的功能，重大項目的開發(fā)和實施對一個城市政治地位的提高和經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的推進作用。 5． 3第三步：采取合作、股份等多種形式引進或輸入名企、名牌、名模、名店、 名師等“六名”工程，使之一夜之間風(fēng)起云涌，給人以耳目一新、 與眾不同、獨樹一幟的感覺。 4． 3目標(biāo)客戶定位 4． 3． 1銷售客戶定位： ■ 第一層次是國際國內(nèi)服裝品牌企業(yè)； ■ 第二層次是淄川服裝城原有經(jīng)營商戶； ■ 第三層次是淄博的投資者和服裝經(jīng)營個體商戶。 4． 2． 3商品信息和企業(yè)新聞發(fā)布中心功能 定位支持：成立一家專業(yè)的國際權(quán)威商情多媒體傳播公司和服裝企業(yè)品牌博 物館，經(jīng)營中國最大的國際國內(nèi)服裝品牌為主體的多媒體的展示和 貿(mào)易商品發(fā)布中心。 4．發(fā)展定位支持 為把淄川服裝城建設(shè)成為真正意義上的國際商阜和名副其實的“商務(wù)聯(lián)合國”應(yīng)在一開始即站在戰(zhàn)略的高度，把握和瞰視整個市場 ,強化其 “龍頭 ”作用和形象 ,增強并豐富其功能和內(nèi)涵。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操