【正文】 ，從而使市場經(jīng)營者素質(zhì)得不到提升，高素質(zhì)的商戶外流，低素質(zhì)的商戶要么關(guān)門要么缺乏商業(yè)誠信，要么經(jīng)營低檔產(chǎn)品，給淄川市場造成不良影響，更主要的是主體市場的建設(shè)滯后於市場需要，而并不是說淄川的戰(zhàn)略位置有什么問題。如果按超常規(guī)發(fā)展思路操作，本案在山東乃至整個華北地區(qū)則處于無競爭對手狀態(tài)，就象武林高手如入無人之境，將與東莞虎門、遼寧大連服裝城成三足鼎立和優(yōu)勢互補之勢。彼此間 缺乏內(nèi)在的關(guān)聯(lián)性，規(guī)劃未能發(fā)揮強大的調(diào)控功能。城鄉(xiāng)發(fā)展一體化為發(fā)展主流的“三化”經(jīng)濟建設(shè)時期，物流業(yè)和電子商務(wù)信息業(yè)的迅速崛起為中國的經(jīng)濟和服裝城注入了新的火力，商貿(mào)城的功能也有了新的內(nèi)涵和變化，經(jīng)歷了從第一代的大棚式的單一批發(fā)零售，貨物運輸?shù)降诙娜胧医?jīng)營，功能分區(qū)，主題明確和配套完善的集散中心，逐步發(fā)展到第三代的集商貿(mào)、資本、信息、展示、文化交流于一身的物流中心。 2． 3就淄博市政府而言 淄川服裝城的開發(fā)建設(shè)和成功運營將不僅是淄博市的“形象工程”和一方經(jīng) 濟“亮點”，同時也是其對外宣傳和招商引資，外引內(nèi)聯(lián)的一張“名片”和 “王牌”。它留給人們的印象是個名副其實的“商務(wù)聯(lián)合國”。 ③ 也就是說，淄川服裝城將是一個集信息中心、交易中心、新聞發(fā)布中心、招商融資中心、會議中心、展銷中心、經(jīng)貿(mào)活動中心和服裝業(yè)龍頭營銷總部中心于一體的綜合服務(wù)基地，在連接“西部 — 內(nèi)地 — 沿海 — 海外”四點一線中占據(jù)著特殊的戰(zhàn)略地位。同時，她又是一批急于拓展中國北方市場和海外企業(yè)也同樣可以來搶占的“橋頭堡”，這樣就在一定程度上形成了國內(nèi)和海外兩個商機，而一躍成為經(jīng)濟協(xié)作，優(yōu)勢互補，外引內(nèi)聯(lián)，招商引資的“超級大舞臺 ”。 目的：使其成為一大批國內(nèi)國際著名服裝企業(yè)集團在華北地區(qū)品牌專賣、品牌 企業(yè)展示和商品貿(mào)易往來匯集地貨物進(jìn)出口中心以及營銷總部中心。 目 的：為國內(nèi)國外著名服裝品牌企業(yè)的展示貿(mào)易提供必要性大綜合配套服 務(wù)，如就業(yè)服務(wù)、運輸服務(wù)、信息服務(wù)、中介服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、租 賃服務(wù)、商務(wù)會議服務(wù)等。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 目 的：以高效的服務(wù)、卓著的信譽和實力，全力打造服裝企業(yè)品牌展示貿(mào) 易的黃金口岸，達(dá)到“振臂一呼，應(yīng)者如云”之效果。 淄川服裝城發(fā)展戰(zhàn)略部署 5． 1第一步：高定位，從“自封”到“公認(rèn)”，使之成為無競爭對手狀態(tài)。 首先，將項目 納入山東省政府“形象工程”及重點建設(shè)項目，同時與國家經(jīng)貿(mào)委、中國總商會、中國服裝協(xié)會聯(lián)手共同對外招商，并召開高規(guī)格的“國際服裝業(yè)樣板工程”的高級研討會和新聞發(fā)布會同時舉行每年一界的“淄川國際商貿(mào)服裝”論壇國際盛會。與服裝連鎖企業(yè)合作，由淄川服裝城提供貨物在 全國構(gòu)建以“淄川服裝城”為主體的分銷系統(tǒng)，以幫助商戶建立廣 泛的銷售渠道。它們豐富和樹立了一個城市的功能，形象和內(nèi)涵，推動了區(qū)域經(jīng)濟和區(qū)域文化的發(fā)展。 6． 3淄川服裝城對區(qū)域政治、經(jīng)濟、文化的巨大影響 ① 將成為市場與商品集散的物流中心 淄川國際服裝城的開發(fā)和實施，將有效地實現(xiàn)人流、物流、商流、資金流、信息流和技術(shù)流的聚集與擴散；成為資金循環(huán)的吞吐中心，服裝品牌商品的展示與貿(mào)易中心以及進(jìn)出口貨物的中轉(zhuǎn)樞紐和物流陪送基地。 本案發(fā)展計劃的總體原則是：分階段發(fā)展，先集中進(jìn)行項目整體包裝，包括招商接待中心，項目樣板工程及服裝企業(yè)品牌展示貿(mào)易城，然后分組團開發(fā)各商城。文化娛樂體系包含美食城、酒店、夜總會、舍賓俱樂部、電影院等；商務(wù)功能配套體系包括國際商務(wù)平臺、多功能商務(wù)會議廳、多媒體傳播中心、行業(yè)協(xié)會等。 以上階段發(fā)展的設(shè)想遵循先投 入主要盈利中心，逐步完善發(fā)展的原則，達(dá)到減少先期支出，緩沖資金壓力，總體降低成本的目的。 8． 2突出專業(yè)特色化 綜合化和專業(yè)化是一對既統(tǒng)一又矛盾的事物，對一些日常生活類用品，低價格，綜合化的倉儲超市占了先機，而對那些技術(shù)含量高，使用復(fù)雜的產(chǎn)品，專業(yè)大賣場就有了生存條件。 8． 4“免費 +服務(wù) +E化”趨勢 未來的經(jīng)濟是服務(wù)經(jīng)濟，商家往往會通過為消費者提供方面來銷 售產(chǎn)品，其中一種就是商家向用戶提供免費產(chǎn)品使用，按使用服務(wù)的時間，次數(shù)收費，成本及商家收益由廣告商或者制造商提供。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第二部分戰(zhàn)術(shù)：以正合 以奇勝 凡戰(zhàn)者 以正合 以奇勝 故善出奇者 無窮于天地 不竭于江河 ——《 孫子兵法》 戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)是有機結(jié)合和有機協(xié)調(diào)，戰(zhàn)略是靈魂，是發(fā)展方向和策略，戰(zhàn)術(shù)是骨架，是血肉，是具體部署和做法，主要體現(xiàn)其戰(zhàn)略精要，為戰(zhàn)略服務(wù)。 1． 2三大區(qū)功能分解 ① 自由貿(mào)易區(qū)主要包括：女裝城，男裝城，童裝城，休閑服飾城、布匹城、鞋冒城、小商品批發(fā)城、文化娛樂城； ② 文化娛樂區(qū)主要包括：美食廣場、酒店、夜總會、舍賓俱樂部、電玩游戲廳、服裝文化博物館、圖書音像城、精品專賣店、電影院、休閑咖啡廳。 ③ 物流中心：由計算機中心、商務(wù)中心、國際業(yè)務(wù)結(jié)算中心、全球采購與分銷系統(tǒng)中心等構(gòu)成。系統(tǒng)地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 同時支持多種類型的入庫、多個公司或倉庫運作、多種類型的計費方式。系統(tǒng)可以與 R系統(tǒng)建立接口，實現(xiàn)配送中心的現(xiàn)代化 物流配送。系統(tǒng)良好的擴展性還可根據(jù)客戶的具體情況和要求進(jìn)行個性化的定制。 ⑤ 營銷渠道管理系統(tǒng)：營銷渠道管理是物流中心電子商務(wù)五大體系中的一個組成部分與系統(tǒng)中心其他有著內(nèi)在的靈活的關(guān)聯(lián)，便于企業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，根據(jù)企業(yè)的循序漸進(jìn)地實現(xiàn)終端現(xiàn)代化管理。形成以服裝企業(yè)為主體，以家庭和個人為單位的循環(huán)消費，聚焦本 案項目，吸引社會公眾關(guān)注，全面推動整個服裝城的良性發(fā)展。 1． 7． 3建筑規(guī)劃 ① 服裝批發(fā)城分為南北兩個規(guī)模不等的區(qū)域，隔中央規(guī)劃景觀組團相望，每個區(qū)域是獨立的建筑群，建議各建筑之間用天橋連成一個整體，形成品牌文化展示長廊，既可方便服裝分期建設(shè)與招商又可形成獨特的文化景觀和商業(yè)氛圍。 1． 7． 4交通組織規(guī)劃 建議人車分流。 1． 7． 5整體裝飾風(fēng)格 ① 突出服飾文化特色，從造型、色彩、材料等方面結(jié)合商城定位使用設(shè) 計特色：包括各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫、燈具、廣告牌、花卉設(shè)計制作等，注重夜間燈光照明，每一層疊放位置配以黃色泛光聚集等照明；營造一種特色旅游文化與國際商貿(mào)和諧氛圍。在設(shè)計構(gòu)思上我們著意突破對均衡的布局，力圖創(chuàng)造一座充滿動感和活力的現(xiàn)代建筑。 ② 本方案最具特色的是它展廳的立面設(shè)計。在廣場兩側(cè)設(shè)計了帶關(guān)的膜結(jié)構(gòu)矩陣，為人們提供休息流連的場所。展示中心要突出四大功能： ① 四季服飾展示和模特表演 ② 設(shè)立中國服裝博覽館，現(xiàn)代服飾展示窗 ③ 舉辦大型文藝演出 ④ 召開服裝新聞發(fā)布會 ● 展示中心的功能及功用 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 且主要功能及功用如下： ① 引領(lǐng)潮流：展示國際服裝生產(chǎn)國的最新信息和成果，展示國內(nèi)具有代表性的時 裝，收集發(fā)布流行服飾 信息。 ⑤ 系統(tǒng)策劃：展示中心會經(jīng)常性地組織策劃專業(yè)活動，包括服裝設(shè)計、大賽、模 特表演、專業(yè)會議，服裝文化沙龍等，集窗口、展會、市場交易， 廣告效應(yīng)于一體。本案項目包裝策略亦然，是如何提高項目的形象，制造項目出售的搶手氛圍和國際化的“商務(wù)聯(lián)合國”的 大概念。 ③ 在接待中心兩邊設(shè)立高大方形旗桿旗幟，標(biāo)志性建筑，以顯示聲勢浩大。 2． 1． 3招商中心的建議 ① 用現(xiàn)代電子傳媒的多變功能，影響客戶對本項目的興趣及投資欲望： ② 在招商接待中心設(shè)置項目印象館、商品館、各區(qū)樣品館； ③ 設(shè)計樣板工程供客戶參考； ④ 招商接待中心采用電子媒體的圖文并茂的中英文介紹； ⑤ 制作精美豪華的形象手冊和招商手冊贈送客戶。 3．招商策略 3． 1招商引資策略主體及模式 ① 將項目納入山東省政府的“形象工程”及重點建設(shè)工程項目； ② 與中國服裝協(xié)會，中國總商會，國家經(jīng)貿(mào)委合作，促進(jìn)聯(lián)合招商； ③ 與中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視合辦節(jié)目，形成強大有力的輻射效應(yīng)，吸引眼球，聚焦淄博市淄川服裝城； ④ 統(tǒng)一規(guī)劃，將淄川服裝城進(jìn)行專業(yè)板塊或組團劃分，然后根據(jù)專業(yè)組團與相對 應(yīng)的企業(yè)進(jìn)行合作； ⑤ 先造勢，再做市，先做基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)場包裝，樣板工程，然后以出售樓花先行落訂，回籠一部分資金。 ●聯(lián)動開發(fā)，以城出世 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ① 為使項目利益最大化，我們建議將本項目納入山東省政府和淄博市政府招商引資重點工程，同時利用中央各部委為本項目的建設(shè)推波助瀾； ② 利用國家開發(fā)銀行、當(dāng)?shù)卣倚袠I(yè)協(xié)會和權(quán)威媒體進(jìn)行聯(lián)合招商引資，與行業(yè)國際組織進(jìn)行合作； ③ 同時以合作、合資和醒目獨資方式，吸引服裝界龍頭企業(yè)和專業(yè)公司共同參與投資興建，最大限度地發(fā)揮社會資源優(yōu)勢。 4。 ，宣傳“ 三性”策略 所謂概念入市宣傳“三性”策略是指淄川服裝城的上市推廣均要從不同的角度通過一個“勾勒、沉淀、篩選及提煉”這樣的過程，以求達(dá)到“唯一性，權(quán)威性，排他性”這樣一個“三性”目標(biāo)，以求每一次以“國際商阜”和“商務(wù)聯(lián)合國”的概念為切入點，來有效塑造淄川服裝城的“龍頭”形象。二是項目周圍的戶外廣告 布置：如大型廣告牌、路牌、彩旗等。同時報紙廣告，電視廣告緊 密配合。 4． 5． 4第四步：租售并用，常規(guī)炒作， 鞏固形象。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 4． 6． 4第四步：構(gòu)建國際商務(wù)平臺及物流網(wǎng)絡(luò)。以改革開放為 主題，表現(xiàn)淄川風(fēng)情及本案。 除工地現(xiàn)場的大型電腦噴繪廣告牌外，在淄博市及項目周圍的主要路口 設(shè)置廣告牌。 5．競爭戰(zhàn)略 5． 1針對同類項目的競爭策略 5． 1． 1在公關(guān)策略上 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ① 將本項目納入山東省形象工程和招商引資重點工程，邀請山東省主要政府領(lǐng) 導(dǎo)，國際國內(nèi)服裝業(yè)龍頭企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加本項目的奠基儀式和落成典禮，其目 的是可以進(jìn)行大規(guī)模的宣傳報道和龍頭企業(yè)率先進(jìn)駐的意向聯(lián)絡(luò)。與中央電視臺、鳳凰衛(wèi)視合辦淄川服裝城商情發(fā)布節(jié)目，以形成海內(nèi)外輻射之效應(yīng)。 5． 2． 3打商貿(mào)旅游觀光文化牌 在總體規(guī)劃設(shè)計上，八大組團三大區(qū)與五大體系三大中心的關(guān)系和地位是以物流中心、五大體系、綜合商業(yè)文化娛樂城 —— 吸引人流；商務(wù)活動區(qū)有效輔助，服裝品牌展示貿(mào)易城 ——形象推廣、服務(wù)為特色，以相互依存、相互促進(jìn)。 5． 2． 5打資源整合綜合服務(wù)牌 有利于用新聞媒體，行業(yè)協(xié)會，海內(nèi)外大中型服裝企業(yè)，交通運輸、倉儲，旅游景點等資源進(jìn)行合理有效的整合。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 6． 3融資支持： 項目將推動銀行為租、售客戶提供融資支持，包括按揭貸款小額流動資金貸款等形式，利率從低，擔(dān)保形式更靈活。 建立物流配套中心，為客戶提供運輸、倉儲、保管等快捷服務(wù)。 ② 經(jīng)濟定位的風(fēng)險，也就是說在經(jīng)營中解決短期財務(wù)矛盾沖突大問題，要解決滿足資金回報率與租戶的時候，是考慮滿足租金回報率還是滿足經(jīng)營定位的問題。雖如此，我們認(rèn)為本案投資畢竟較大，還是有一定風(fēng)險的。 4． 在經(jīng)營模式及合作方式上采取出租出售，控股，合資，自營等方式進(jìn)行。 兵書云：凡站者 以正合 以奇勝 故善出奇者 無窮如天地 不竭如江河 精都人正是要為客戶“出奇制勝“重新再做一塊“大 蛋糕”，因而無不按照國際慣例思考與運作，我們的握手源助于信任和需要，其具體操作有賴雙方協(xié)商。