【正文】 的影響 6． 1重大事件對區(qū)域經(jīng)濟、文化的貢獻是不可估量的 ① 在中國，一提到上海就很自然地使人想起電影節(jié)和“ 99財富論壇”；一提到北京就使人想起故宮和中南海的紅墻綠瓦；一提到廣東就使人想起深圳和珠海兩個經(jīng)濟特區(qū)及 92 鄧公南巡。 5． 3第三步：采取合作、股份等多種形式引進或輸入名企、名牌、名模、名店、 名師等“六名”工程，使之一夜之間風起云涌，給人以耳目一新、 與眾不同、獨樹一幟的感覺。 “高不可攀，深不可測，銳不可當”是做“皇帝”的形象包裝，哪個朝代不是“自封”皇帝到公認的過程。 4． 3目標客戶定位 4． 3． 1銷售客戶定位： ■ 第一層次是國際國內(nèi)服裝品牌企業(yè)； ■ 第二層次是淄川服裝城原有經(jīng)營商戶； ■ 第三層次是淄博的投資者和服裝經(jīng)營個體商戶。 4． 2． 5體制創(chuàng)新示范中心功能 定位支持：打破體制上的條條框框、改變舊有的服務(wù)模式、營造 大開發(fā)、大流 通、大商貿(mào)的開放格局。 4． 2． 3商品信息和企業(yè)新聞發(fā)布中心功能 定位支持：成立一家專業(yè)的國際權(quán)威商情多媒體傳播公司和服裝企業(yè)品牌博 物館，經(jīng)營中國最大的國際國內(nèi)服裝品牌為主體的多媒體的展示和 貿(mào)易商品發(fā)布中心。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 4． 2． 1國際國內(nèi)品牌展示貿(mào)易中心功能 定位支持：采取出租、出售、轉(zhuǎn)讓股份合作等各種方式與國內(nèi)國際著名大型品 牌服裝企業(yè)進行合作。 4．發(fā)展定位支持 為把淄川服裝城建設(shè)成為真正意義上的國際商阜和名副其實的“商務(wù)聯(lián)合國”應(yīng)在一開始即站在戰(zhàn)略的高度，把握和瞰視整個市場 ,強化其 “龍頭 ”作用和形象 ,增強并豐富其功能和內(nèi)涵。在我們看，它應(yīng)該是淄 川服裝城與國際國內(nèi)服裝品牌廠商的聯(lián)合，是淄博市與中國大陸的聯(lián)合，是中國服裝走向海外和海外服裝走進中國的聯(lián)合，是政府與企業(yè)和企業(yè)與企業(yè)共造服裝“航空母艦”，共同發(fā)展成長的聯(lián)合。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2． 4就進駐商戶而言 淄川服裝城既是其企業(yè)品牌永不落幕的最佳展示窗口，又是其進行商貿(mào)交易 的最佳場所。因此，由通乾地產(chǎn)開 發(fā)的淄川服裝城，在當今這個全球經(jīng)濟一體化和國內(nèi)服裝城諸侯爭霸的關(guān)鍵時刻，已不再是簡單的商鋪招租，批發(fā)零售和舊城改造的項目概念和慣性思維，而是個面臨著與國際接軌，與國內(nèi)主要同類項目如廣東虎門、遼寧大連、江蘇常熟等服裝城“搶跑道”，“爭速度”的激烈競爭和創(chuàng)新發(fā)展。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ③ 商業(yè)功能區(qū)功能簡單，級別不夠 絕大多數(shù)的商業(yè)功能區(qū)只具備傳統(tǒng)的零售，批發(fā)，飲食等功能，缺乏現(xiàn)代的 商業(yè)信息電子等功能內(nèi)涵；在等級方面，各市缺乏高等級的零售商業(yè)和大型 批發(fā)商業(yè)，商業(yè)極的培育仍須努力。 1． 10中國商業(yè)功能區(qū)普遍存在著重大問題，為淄川服裝城的高定位發(fā)展提供了有利的保障和契機。 1． 8從淄川服裝城的發(fā)展規(guī)模來看 淄川服裝城規(guī)劃用地 260余畝，居全國第一，首期規(guī)劃用地 60余畝，建筑面積 10萬 M2，按實際 使用面積 50%算占 5萬 M2，在按 20 M2/間商鋪計算，則商鋪約 2500余個，而目前服裝市場的所有室內(nèi)商鋪僅1027個，不到項目的一半，是廣州最大的服裝 —— 白馬服裝城（建筑面積 60000平方米、商用面積 30000平方米）的 。 1． 6． 2淄川服裝目前狀況 伴隨著改革開放大潮，淄川在沿海地區(qū)迅速發(fā)展成為 全國性的服裝集散中心之一，先后興建了寶藝精品服裝市場，小商品批發(fā)市場，交易額達 50余億，外地服裝經(jīng)營企業(yè)達 400余家，商鋪達 3500余個，但是近年來，隨著改革開放的不斷深入，山東省各地紛紛建起服裝市場，加上交通硬環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境問題，淄川服裝城明顯落后了，與廣東虎門、江蘇常熟、浙江溫州、福建石獅等地服裝城相差較遠，淄川的服裝市場受到了嚴重的挑戰(zhàn)。 1． 5． 2從政策層面上來看 山東省政府提出了打造服裝集散市場品牌的戰(zhàn)略構(gòu)想，在十六大報告中明確提出了發(fā)展服裝業(yè)，在優(yōu)勢中尋求更優(yōu)，同時還規(guī)劃了 80余畝的服裝工業(yè)園，目前進駐企業(yè)已達 50余家；同時淄博市政府也提出了地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 要把服裝產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)來抓，規(guī)劃了 3000余畝的服裝工業(yè)園，與服裝集散市場 一道以形成前店后廠的產(chǎn)業(yè)鏈模式，所有這些從根本上增強了淄川服裝業(yè)發(fā)展的后勁和綜合競爭力，為本案項目淄川服裝城的發(fā)提供了強有力的政策和發(fā)展平臺。 沉睡的雄獅終于睜開雙眼，亡羊補牢，為時未晚，北國的大市場尚未有“魔爪”伸出，中國服裝業(yè)尚未有一家打出品牌展示貿(mào)易這一旗幟，巨大的市場缺口，就意味著巨大的商機？誰填補這一市場空間，誰先抓住這一市場時機，誰將贏得整個天下！ 1． 4從國內(nèi)國際展示貿(mào)易發(fā)展趨勢來看 ① 歐美品牌展示貿(mào)易已成為潮流和新的經(jīng)濟增長點，有較成熟的商業(yè)操作模 式，使本案項目有可借鑒和操作的依據(jù)。 ② 雖然中國各大服裝業(yè)諸侯看上去很“美”，但大多憑借其“先發(fā)優(yōu)勢”和“地緣優(yōu)勢”，發(fā)的是政策財，打的是區(qū)域牌、吃的是中國改革開放經(jīng)濟增長強勁，人民逐步富裕，消費水平逐步增強勁。憑借服裝城起家的各大城鎮(zhèn)，無不是中國城鎮(zhèn)的佼佼者，廣東虎門、遼寧大連、江蘇常熟、福建石獅等幾個服裝業(yè)諸侯哪個不是以集散市場而成為城市經(jīng)濟發(fā)展的支柱。據(jù)統(tǒng)計， 1998年服裝創(chuàng)匯 300億美元，國內(nèi)衣著類的零售額 3500億元人民幣。 1． 2從中國經(jīng)濟和服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢來看 ① 中國經(jīng)濟經(jīng)過二十多年的改 革開放，已獲得了持續(xù)的，快速的，大規(guī)模的經(jīng)濟經(jīng)濟增長，其經(jīng)濟總量排名世界第三。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ② 本案策略設(shè)計的意義在于站在一個戰(zhàn)略的高度“冷眼向洋看世界”將淄川服裝城項目置于中國服裝市場戰(zhàn)略布 局和北方市場的缺口之上，使其成為中國著名的服裝集散中心和物流中心，成為中國服裝市場的“樣板工程”和“示范單位”，從而成為連接九洲，溝通四海的“開放窗口”。 本案重要提示 ① 本戰(zhàn)略策劃報告主要站在戰(zhàn)略高度，從宏觀角度分析中國經(jīng)濟運行及中國服裝市場、服裝城的走勢和經(jīng)營發(fā)展模式，從而提出對淄川服裝城發(fā)展規(guī)劃 的觀點和看法。而問題的關(guān)鍵是不能按慣性思維，不能走別人重復(fù)的老路，而是站在 一個戰(zhàn)略的高度，俯視市場，立足潮頭，從而引領(lǐng)潮流。角色的轉(zhuǎn)換意味著與競爭對手拉開距離和資源最大化的占有；角色的轉(zhuǎn)換意味著層次提升與非同一般的經(jīng)營境界；角色的轉(zhuǎn)換意味著效益最大化和綜合競爭力的提高，同時還意味著從物業(yè)總承包的角色脫胎而出，從產(chǎn)品經(jīng)營，資本運營和跨國經(jīng)營的角色轉(zhuǎn)換， 此其一。地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 目 錄 前言 說明 第一部分：商戰(zhàn)之道 貴在有謀 1． 戰(zhàn)略策略依據(jù) 2． 總體戰(zhàn)略目標 3． 戰(zhàn)略發(fā)展定位 4． 發(fā)展定位支持 5． 淄川服裝城發(fā)展戰(zhàn)略部署 6． 淄川國際服裝城將對區(qū)域政治、經(jīng)濟、文化的影響 7． 淄川服裝城項目發(fā)展計劃 8． 發(fā)展模式展望 第二部分戰(zhàn)術(shù)：以正合 以奇勝 1． 項目規(guī)劃 2． 項目包裝策略 3． 招商策略 4． 宣傳策略 5． 競爭策略 6． 淄川國際服裝城優(yōu)惠及支持措施 7． 結(jié)論及建議 結(jié)束語 淄川服裝城發(fā)展戰(zhàn)略總體策劃報告 前言：諸侯爭霸 先謀后動 凡事預(yù)則立 不預(yù)則廢 先謀而后動 善之善戰(zhàn)也 —— 《孫子兵法》 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 一 縱觀中國服裝市場，諸侯爭霸格局初成：廣東虎門服裝憑借其天時 —— 改革開放之東風和利地 —— 粵港澳經(jīng)濟商貿(mào)圈之發(fā)展優(yōu)勢，立足華南，輻射全國，走向海外，獨占鰲頭；遼寧大連得其人和，憑借其創(chuàng)新精神，高舉會展經(jīng)濟旗幟，率先開辦國際服裝節(jié)聞名于世，稱雄全國 。創(chuàng)造亮點、形成特色是現(xiàn)代城市運營可持續(xù)發(fā)展的唯一選擇，是現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展商轉(zhuǎn)換成“城市運營商”的關(guān)鍵時刻。 三 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 淄川作為華北地區(qū)服裝市場的龍頭老大，雖然昔日風光不在，但攤子還在；雖然影響力和輻射力有所減弱，但市場缺口還在；雖然困難重重，前有“窮寇”，后有“追兵”，但雄心還在。 —— 對中國服裝市場與淄川服裝城的冷思考； —— 在精都國際集團總裁 楊衛(wèi)國先生主持下的對項目區(qū)位；規(guī)劃等工作及反復(fù)多次對方案的討論和修訂。 本案策劃構(gòu)想說明： ① 本案策略設(shè)計的意義在于淄博通乾房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的淄川服裝城不再是一個簡單的商鋪招租、批發(fā)、零售和舊城改造的項目概念，其戰(zhàn)略目標瞄準的不是淄博本地的消費能力和局部的項目效應(yīng)。服裝業(yè)作為中國最傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟支柱，構(gòu)建物流系統(tǒng)比任何時期顯得更加重要。 ② 改革開放以來，中國服裝產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。 ③ 同樣，服裝集散市場對一 個區(qū)域、一個城市而言，無論對就業(yè)還是對經(jīng)濟增長及對城市區(qū)域文化的發(fā)展，提高人們的物質(zhì)和精神文明也發(fā)揮著重要的作用。根本不適應(yīng)世界經(jīng)濟發(fā)展潮流和中國加入 WTO后國際貿(mào)易自由化、全球經(jīng)濟一體化的進程。 ③ 但可喜可賀的是淄川攤子還在。 1． 5從歷史性發(fā)展機遇來看 1． 5． 1從大環(huán)境而言 中國經(jīng)濟發(fā)展強勁，服裝業(yè)蓬勃發(fā)展，消費力逐步增強，隨著加入 WTO的進一步深化，全球經(jīng)濟一體化，國際貿(mào)易自由化及物流業(yè)和電子信息商各業(yè)的進一步興起，為淄川服裝城的發(fā)展壯大提供了新的契機，縱觀全國上世紀八十年代改革 開放之初，浙江溫州義烏沒有大市場，義烏人組織考察福建石獅后回去建一個綜合性的大市場，奠定了全國性小商品市場的地位；浙江紹興輕紡城、廣東虎門富民服裝城等起步也比淄川晚，但由于抓住了機遇，注重規(guī)模、規(guī)范管理，也后來居上。 1． 6從淄川服裝業(yè)的歷史與現(xiàn)狀來看 1． 6． 1淄川服裝業(yè)的發(fā)展歷史 早在上世紀 80年代初，淄川就從農(nóng)村集鎮(zhèn)發(fā)展成 為全國著名的服裝市場當時匯聚了 10余條商品街，數(shù)千個商鋪，每天前來購買服裝，小商品或慕名而來的國內(nèi)外客人超過 5萬人，真的是“萬商云集”，究其原因：一是緣于中央，山東省淄川市各級政府部門的優(yōu)惠政策和大力支持；二是緣于淄川鄰近沿海地帶的“先發(fā)優(yōu)勢”，在當時仍是“短缺經(jīng)濟”的情況下，打了一個漂亮的“時間差”；三是緣于我國東西部差距大，山東省內(nèi)發(fā)展不平衡，淄川借助區(qū)域優(yōu)勢打了一個漂亮的“區(qū)位差 ”；四是緣于淄川人與生俱來的商業(yè)傳統(tǒng)拼搏意識。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 1． 7． 2就微觀層面而言 淄川服裝城位處淄博市淄川區(qū)張博路與留仙湖路交界處，地理位置優(yōu)越、交通方便，其區(qū)位歷史曾為中國著名的服裝集散中心之一，然而諸多方面原因本區(qū)域服裝市場日漸衰微，而這種局面的造成并非區(qū)位 的問題，而是由于一方面全國大氣候的影響，各地服裝城蓬勃發(fā)展，周邊異軍突起，而淄川服裝城的管理者視而不見；另一方面，是政府和經(jīng)營者缺乏有力的支持和引導(dǎo)，致使市場仍處于初始經(jīng)營階段