【正文】 區(qū)的關(guān)系可說是親密無間。 ? 國家鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對于進(jìn)駐企業(yè)、公司享有工商稅務(wù)注冊登記，免費(fèi)辦手續(xù)等全程服務(wù)，并可享受國家級開發(fā)區(qū)額外優(yōu)惠政策。 第一部分 鄭州東開發(fā)區(qū)的市場環(huán)境 鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于 1993 年創(chuàng)辦，總體規(guī)劃面積 平方公里， 2021 年 2 月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 2021 年管轄區(qū)域擴(kuò)大為 53 平方公里。 三、生活配套環(huán)境 ? 經(jīng)過 10 年的發(fā)展，鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋面積已達(dá) 12 平方公里，實(shí)現(xiàn)了供水、排水、燃?xì)?、熱力、電信、通路的等七通一平，與政府的政策傾斜密不可分。東開發(fā)區(qū)規(guī)劃將并入鄭東新區(qū)板塊，并將成為鄭東新區(qū)后花園。 龍湖大廈、偉業(yè)財(cái)智廣場、未來國際、金成 樓高： 15 層 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 工程進(jìn)度：已經(jīng)封頂 交房日期： 2021 年 5 月 銷售均價(jià)： 2600 元 /平方米；以租代購的形式 ,租金為 元 /天 /平方米。 ? 項(xiàng)目規(guī)模較小。 ? 公司實(shí)力雄厚，品牌形象佳 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 8 項(xiàng)目名稱：青青美廬商務(wù)樓 開發(fā)公司：河南偉業(yè)建設(shè)投資有限公司 項(xiàng)目地址：鄭州市東開發(fā)區(qū)第二大街與經(jīng)南三路交叉口西南 項(xiàng)目規(guī)模： 21 棟樓，商務(wù)樓僅一棟 占地面積：共 150 畝， 樓高： 18 層 配樓：三層群房 工程進(jìn)度：出地面 4 層 銷售情況：未開始銷售 項(xiàng)目名稱：創(chuàng)新大廈（東郡 ㎡ 主力面積： 120— 280 平方米 銷售率： 100% 均價(jià)： 3000 元 /㎡ 交房日期： 2021 年 7 月 樓盤的優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 12 ? 地處 CBD 內(nèi)圈，南 側(cè)緊鄰大地龍湖大廈和偉業(yè)財(cái)智廣場，東北分別是奧園國際公寓 開發(fā)公司： 河南宏光奧林匹克置業(yè)有限公司 物業(yè)位置： 鄭東新區(qū) CBD 內(nèi)環(huán) A— 50、 5 52 地 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格 樓高： 24 層 占地面積： 18 畝 建筑面積： 100000 平方米 物業(yè)公司： 鄭州奧園索克物業(yè)管理有限公司 主力戶型： 四室兩廳、三室兩廳 銷售率： 50% 主力面積： 135— 220 平方米 均價(jià)： 3200 元 /㎡ 交房日期： 2021 年 5 月底 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 14 第四部分 投資及消費(fèi)行為調(diào)查分析 目標(biāo)客戶的研究是項(xiàng)目調(diào)查分析中的重要一環(huán)。 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 17 目標(biāo)客戶的戶型需求： 參考數(shù)據(jù)（ 1）：目標(biāo)客戶所需要的建筑面積 100 平方米以下占 22%； 100—— 150 平方米占 31%； 150—— 200 平方米占 27%； 200 平方米以上占 20%； 100以下100——150150——200200以上需求建筑面積22%31%27%20%0%10%20%30%40% 參考數(shù)據(jù)（ 2）：對于廚衛(wèi)的要求：需要公共衛(wèi)生間的 43% 需要獨(dú)立衛(wèi)生間的 63% 需要廚房的占 8%。 交房標(biāo)準(zhǔn)要求：全毛坯： % 一般裝修標(biāo)準(zhǔn)： % 精裝修： 5% 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 22 %5%%全毛坯 一般裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修 對于辦公用房來講，大多數(shù)客戶希望能夠由開發(fā)商提供室內(nèi)一般裝修；同時(shí)，對于公共部分的裝修也提出了較高的要求，一定要高檔，最好要展現(xiàn)出 A 級寫字樓的形象。 固定高收入，具有投資心理， 但資金不夠雄厚的國家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位人員。 項(xiàng)目投入成本較高，預(yù)期銷售單價(jià)隨之上漲，在目前鄭東新區(qū)不景氣的寫字樓市場中，缺少價(jià)格競爭優(yōu)勢。 在定性分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合以上的定量分析，建議本案： （一） 產(chǎn)品方面： 建議本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中檔價(jià)位商住樓。 鑒于本案所在區(qū)域配套稀缺，可在 1—— 3 層群樓的設(shè)計(jì)中充分考慮會議室、多媒體室、餐廳、超市等辦公、生活配套的需要，打消購房者顧慮，增加賣點(diǎn)。 鑒于公司在 2021 年開發(fā)項(xiàng)目均為寫字樓項(xiàng)目，應(yīng)轉(zhuǎn)換原來住宅品牌形象，樹立精品寫字樓開發(fā)商形象，突現(xiàn)大氣，實(shí)力雄厚，增強(qiáng)客 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 30 戶購買信心。 第七部分 本項(xiàng)目開發(fā)問題預(yù)測報(bào)告 價(jià)格抗性 ① 本項(xiàng)目規(guī)模小，樓層不高，但投入成本大，將造成每平方米的銷售單價(jià)略高的現(xiàn)象。 因此，本樓盤要一手抓銷售，一手抓建設(shè)，讓工程為銷售服務(wù)。 ① 在銷售狀況不好時(shí)，會認(rèn)為現(xiàn)場包裝不能提高銷售業(yè)績而不愿投資，導(dǎo)致宣傳跟不上銷售需求而產(chǎn)生惡性循環(huán)。 ③ 周邊自建寫字樓剩余房源的低價(jià)出租，也將影響銷售價(jià)格的下滑。 0%20%40%60%80%100%120%2 0 0 0 以下 2 0 0 0 ——2 5 0 0 2 5 0 0 ——3 0 0 0 3 0 0 0 ——3 5 0 0 3 5 0 0 以上價(jià)格需求曲線 依據(jù)市場調(diào)查中受訪者的回答，可看出，當(dāng)房價(jià)為 2021 元以下時(shí)， 100%的客戶能夠接受，當(dāng)房價(jià)為 20212500 時(shí)，有 94%的客戶能夠接受，當(dāng)房價(jià)超過 3000 時(shí)，僅有 %的客戶能夠接受，一方面考慮 3000—— 3500 段曲線下滑幅度大，另一方面考慮市場寫字樓形勢嚴(yán)峻，需求相對數(shù)量少，建議入市時(shí)能夠采用質(zhì)高價(jià)中高價(jià)值戰(zhàn)略，均價(jià)定位在 2500 元 /平方米。 對于一些辦公空間大的戶型增設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間。 ? 本項(xiàng)目所在區(qū)域整體樓市價(jià)格不高； ? 發(fā)展前景雖好但是目前配套不完善，目標(biāo)客戶需求欲望不高； ? 目標(biāo)客戶的需求面積和總價(jià)處于中等檔次，單價(jià)在 2500 元 /平方米左右，總