【正文】 物在手，也未必能保證資金的安全性與流動(dòng)性；發(fā)放“盯人貸款”也只能以開發(fā)商以前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)閰⒖?，在我?guó)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未健全的情況下， 也不能保證新項(xiàng)目資金的順利收回。 時(shí)下上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大量積壓的空置商品住房，與其說是供大于求的結(jié)果，不如更準(zhǔn)確地說是高房?jī)r(jià)阻礙了有效需求的實(shí)現(xiàn)。 上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的發(fā)展歷史，很大程度上是國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展史。就城市居民的消費(fèi)模式來看，對(duì)基本耐用消費(fèi)品的需求也已經(jīng)飽和，因此不斷增長(zhǎng)的儲(chǔ)蓄存款已是難以依靠家用電器等耐用 消費(fèi)品所能夠吸收的 ，在轎車進(jìn)入家庭的生活方式由于我國(guó)的特殊國(guó)情尚不能普及時(shí)，商品住宅的購(gòu)買應(yīng)該是我國(guó)居民儲(chǔ)蓄資金投向的重要領(lǐng)域。未來上海城市的發(fā)展追求的是現(xiàn)有城市化的提升，以及舊城區(qū)都市機(jī)能的重建與生活環(huán)境的整體改善。平均每年的商品房銷售量已突破 1200 萬㎡，成交金額超過 400 億元。據(jù)初步匡算，“十五”期間這一比重還將提高到 8~10%， 5年中房地產(chǎn)增加值的比重還要提高 ~ 個(gè)百分點(diǎn)，年均提高 個(gè)百分點(diǎn)。 ● 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 自改革開放以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年 GDP 的增長(zhǎng)率都保持在 7%以上，到上個(gè)世紀(jì)末，我國(guó)城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。這不僅對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇，而且對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。戰(zhàn)略分析是制定正確戰(zhàn)略的前提條件。自1992 年至 1999 年，上海市已累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款 億元，占全國(guó)同類貸款的1/6，列全國(guó)各省市之首。住房消費(fèi)需求的拉動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)前景。BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 SH建筑裝飾有限公司戰(zhàn)略研究報(bào)告 問題背景 改革開放以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年 GDP 的增長(zhǎng)率都保持在 7%以上，到上個(gè)世紀(jì)末，我國(guó)城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。 現(xiàn)階段我國(guó)裝修市場(chǎng)每年的裝修業(yè)務(wù)量為 10 億平方米。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計(jì)，截止 2021 年 6 月底，上海各銀行個(gè)人住房貸款余額已達(dá) 億元，其中個(gè)人住房商業(yè)性貸款為 億元，比上年末新增 億元，相當(dāng)于同期個(gè)人住房公積金貸款額的 3 倍；個(gè)人住房公積金貸款余額 億元，比上年末新增 億元，同樣、保持了良好勢(shì)頭。我們的分析主要從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部能力三個(gè)方面進(jìn)行。 為了更好地引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)正常、有序、健康、快速地發(fā)展，國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局、國(guó)家稅務(wù)總局以及地方管理當(dāng)局制定了相應(yīng)的法律、法規(guī)，如財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于 2021 年 12 月 7日頒布的《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》、建設(shè)部于 2021 年 9 月 18 日頒布的《關(guān)于簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》、財(cái)政部與 2021 年 9 月 6 日頒布的《關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》等等。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入的 提高以及住房分配制度改革的推動(dòng)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費(fèi)占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到 10%，僅次于事物消費(fèi)支出，居第二位。通過近十年的比較分析證實(shí)，房地產(chǎn)增加值的增長(zhǎng)速度平均約為上海市 GDP 增長(zhǎng)速度的 2倍，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為上海市財(cái)政收入的重要來源之一，將有望成為上海經(jīng)濟(jì)新世紀(jì)的亮點(diǎn)。 2021 年全市商品房銷售量一舉突破 1800 萬㎡。在城市布局、城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以自覺適用經(jīng)濟(jì)杠桿通過市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)調(diào)整。另外，隨著上海經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷被解放出來，城市規(guī)模的擴(kuò)展和農(nóng)村城市化程度將不斷加快。 1979 年上海的房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域，率先出現(xiàn)了企業(yè)，打破了由國(guó)家直接投資開發(fā)房地產(chǎn)的局面，但隨后相繼成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，仍然以國(guó)有企業(yè)為主體，目前上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)約 918 家，占企業(yè)總數(shù)的 %，但國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)總量卻占據(jù)了上海的半壁江山。傳統(tǒng)的交易方式盡管簡(jiǎn)單明了，但住房作為商品其價(jià)格相對(duì)普通購(gòu)房者的收入，還是偏高。在這種情況下，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只好無奈地“少貸”、“惜貸”。由于房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能，房地產(chǎn)投資在國(guó)外異?；钴S，房地產(chǎn)占整個(gè)社會(huì)總投資的比例相當(dāng)高，但在很長(zhǎng)時(shí)間里 ，我國(guó)居民比較關(guān)注房地產(chǎn)的消費(fèi)功能，卻忽視了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的投資價(jià)值。 我國(guó)城市平均房?jī)r(jià)在過去 11 年中漲了 4 倍多的事實(shí)，已使很多投資者認(rèn)識(shí)到了在我國(guó)進(jìn)行投資性購(gòu)房的增值潛力和前景。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)孕育著很大的風(fēng)險(xiǎn)。 ● 加入 WTO 對(duì)我國(guó)尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響 “入世”所營(yíng)造的對(duì)外開放的良好國(guó)際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；M(jìn)程。 隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導(dǎo)向的作用下，居民的購(gòu)房意識(shí)將明顯提高。 再次，上海的辦公商業(yè)用房市場(chǎng)的空置情況將會(huì)明顯改善 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較圖0%10%20%30%40%50%60%美國(guó) 日本 新加坡 上海第一類需求消費(fèi) 第二類需求消費(fèi) 第三類需求消費(fèi)BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 “入世”以后，隨著我國(guó)銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、法律服務(wù)、中介咨詢、娛樂業(yè)等服務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)將逐漸向國(guó)外開放，外商將會(huì)在上海購(gòu)買辦公或商業(yè)用房，開設(shè)分支機(jī)構(gòu)、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所乃至大型連鎖店等。 最后，“入世”后，大量外資的介入將改變市場(chǎng)開發(fā)模式 加入 WTO 后，將為國(guó)際大財(cái)團(tuán)為主的外資介入提供進(jìn)一步趨向平等化的環(huán)境，外資結(jié)構(gòu)的改變必將影響市場(chǎng)格局，市場(chǎng)的開發(fā)模式也將更趨市場(chǎng)化。 但是，公司的人力資源狀況也存在著一些問題。調(diào) 查表明：隨著住房制度改革的深化，居民對(duì)住房的需求在不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的市場(chǎng)空間。 —— 公司自 1980 年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中有許多成功的經(jīng)驗(yàn)，另外公司與銀行等金融機(jī)構(gòu)有著很好的合作伙伴關(guān)系，有著很好的籌、融資能力，這就大大降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。 二、家庭裝飾業(yè)務(wù) （一）行業(yè)現(xiàn)狀 1 1990～ 1999 年，家庭裝飾市場(chǎng)年發(fā)展速度為 45%， 1996~1999 年間的平均發(fā)展速度為 41％，遠(yuǎn)高于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì) 8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為 4 億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括 40 億平方米已建住宅的二次裝修。 目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主 ，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的 ％和 ％；預(yù)購(gòu)面積在 70－ 150 平米不等，以 80－ 100 平米的需求量最高。 6 上海市場(chǎng)狀況 ? 上海的住宅面積平均以每年 7 萬平方米的速度遞增。 威脅： 來自國(guó)外的威脅： 加入 WTO，發(fā)達(dá)國(guó)家的建筑裝飾企業(yè)將大舉進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，這將使我國(guó)建筑裝飾業(yè)面臨空前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 戰(zhàn)略選擇 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 根據(jù)上面的分析，公司應(yīng)該在持續(xù)創(chuàng)新與全球競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的前提下，樹立“有限多元”的經(jīng)營(yíng)思路，以專業(yè)化、個(gè)性化、規(guī)?；笕∑髽I(yè)的優(yōu)質(zhì)、快速成長(zhǎng)。相反，由于公司目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要是建筑裝飾，公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也集中體現(xiàn)在建筑裝飾方面，所以，公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是應(yīng)該充分利用自身這一核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也就是說，公司應(yīng)該采取集中化戰(zhàn)略，將自己的進(jìn)入目標(biāo)集中在裝飾 房的這部分市場(chǎng)。 戰(zhàn)略實(shí)施 要實(shí)施上面提出的公司應(yīng)該采取的進(jìn)入戰(zhàn)略，需要公司各職能策略的配合。平均應(yīng)收賬款 =247。 =% 就絕對(duì)數(shù)字來看，公司高達(dá) %的資產(chǎn)負(fù)債率指示出公司的長(zhǎng)期償債能力存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 =247。而公司的資產(chǎn)凈利率卻只有 %，這兩個(gè)比率之間差別如此之大的主要原因是公司的資產(chǎn)負(fù)債率較高，這反映了公司較強(qiáng)的杠桿經(jīng)營(yíng)能力。 進(jìn)一步分析公司資產(chǎn)凈利率不斷上升的主要原因，我們可以考察主營(yíng)業(yè)務(wù)收益率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這兩個(gè)因素。 進(jìn)一步分析公司資產(chǎn)總額不斷下降的原因，我們可以考察流動(dòng)資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)這兩個(gè)因素。這是個(gè)值得重視的問題。所以，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入減少的主要原因可能是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)活動(dòng)成本費(fèi)用的上升，亦即公司銷售成本率的上升。這里面，變化最明顯的是工程結(jié)算稅金及附加和財(cái)務(wù)費(fèi)用兩項(xiàng)，按照變化率，分別增加了 %和 %。公司應(yīng)該將借款減少到什么程度，取決于公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的態(tài)度。公司管理組織以人力、物力、財(cái)力管理為內(nèi)容，以人力管理為核心，同時(shí)所有工作又都圍繞工程實(shí)體進(jìn)行，其組織空 間結(jié)構(gòu)是正三角形的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)圖如下 : BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 總經(jīng)理董事長(zhǎng)副總經(jīng)理方案創(chuàng)作中心企業(yè)資源規(guī)劃部工程部財(cái)務(wù)部總工程師財(cái)務(wù)總監(jiān) 副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理辦公室勞動(dòng)人事部國(guó)際業(yè)務(wù)部綜合管理部總工程師室投資開發(fā)部督察部保護(hù)建筑中心黨委副書記工會(huì)主席工會(huì)黨委辦公室外省辦事處裝飾項(xiàng)目體國(guó)外項(xiàng)目體業(yè) 務(wù)管理關(guān)系經(jīng)營(yíng)部 這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)如下： 它在功能定位上更趨明確：財(cái)務(wù)功能 — 財(cái)務(wù)部；實(shí)踐功能 — 工程部、經(jīng)營(yíng)部、國(guó)際業(yè)務(wù)部、投資開發(fā)部；輔助功能 — 總經(jīng)理辦公室、綜合管理部、督查部、企業(yè)資源規(guī)劃部；技術(shù)功能 — 總工程師室、近代保護(hù)建筑研究中心、室內(nèi)外環(huán)境創(chuàng)作中心；社會(huì)功能 — 工會(huì)、黨委辦公室。 特別是經(jīng)理層，文化層次低，多是從工人土生土長(zhǎng)起來的。從 95 年至今，公司員工隊(duì)伍比較穩(wěn)定，每年跳槽出去的比例僅約 2%。用工改革的思路是，干得好可以成為優(yōu)秀工人，干得不好，可隨時(shí)轉(zhuǎn)為合格工人或試用人員。 針對(duì)公司 50 歲以上、知識(shí)水平較低的員工，公司可以采取“提前退休”或“買斷工齡”的方式進(jìn)行淘汰。管理人員可根據(jù)考評(píng)成績(jī)的不同而制定不同的獎(jiǎng)金額度，可適當(dāng)拉開差距，避免平均主義。 為樹立員工的主人翁意識(shí)，在全公司范圍內(nèi)向廣大員工征詢 合理化建議。薪酬是重要的調(diào)節(jié)杠桿，起著重要的導(dǎo)向 作用。 對(duì)在崗管理人員進(jìn)行控制 。 （二）公司人力資源策略建議 經(jīng)初步分析，我們已經(jīng)看出公司在人力資源方面所面臨的主要問題：人員知識(shí)結(jié)構(gòu)層次偏低，人員老化，因而企業(yè)缺乏活力；企業(yè)的人才儲(chǔ)備也難以達(dá)到向房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍的要求，因此急需要在人力資源方面有較大的改革舉措。公司人員老化現(xiàn)象嚴(yán)重，急需年輕的新鮮血液加入。 它有利于總公司領(lǐng)導(dǎo)層從日常操作性業(yè)務(wù)中解脫出來，更注意長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略方面，從而成為公司真正的決策機(jī)構(gòu)。同時(shí)，公司目前的資產(chǎn)負(fù)債率仍偏高。而根據(jù)對(duì)資料的分析，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加主要是因?yàn)楣局Ц督杩罾①M(fèi)用的增加。公司 2021 年籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為巨額赤字的主要原因在于公司為償還到期債務(wù)支付了大量現(xiàn)金。 1999 年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量分別為： , , 。 進(jìn)一步分析公司流動(dòng)資產(chǎn)不斷下降的原 因，我們可以考察現(xiàn)金及等價(jià)物、存貨、應(yīng)收賬款、其它流動(dòng)資產(chǎn)這四個(gè)因素。所以，公司凈利率不斷上升的主要原因是由于公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 247。進(jìn)一步的原因我們將在后面的動(dòng)態(tài)分析中探討。所以，公司長(zhǎng)期償債能力存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。 存貨周轉(zhuǎn)率 =主營(yíng)業(yè)務(wù)成本247。 一、財(cái)務(wù)策略 （一）公司財(cái)務(wù)分析 靜態(tài)分析 （資料： 2021 年 12 月 31 日公司財(cái)務(wù)報(bào)表） （ 1）變現(xiàn)能力（短期償債能力） 分析 流動(dòng)比率 =流動(dòng)資產(chǎn)247。 在具體進(jìn)入策略上，公司可以考慮將部分業(yè)務(wù)外包，或與外部公司結(jié)盟。圍繞這個(gè)宗旨和發(fā)展思路，公司的業(yè)務(wù)市場(chǎng)定位可以是：房地產(chǎn)、建筑裝飾、和家庭裝飾三位一體的業(yè)務(wù)定位，三項(xiàng)業(yè)務(wù)互為補(bǔ)充，渾然一體。 加入 WTO 后，業(yè)務(wù)拓展、資金的獲取將主要取決于企業(yè)的資信度。 ? 上海建筑裝飾企業(yè) 1900 多家（一級(jí)企業(yè) 20 多家），外省市在滬企業(yè) 800 多家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈； ? 據(jù)工商局 1999 年 10 月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約 16300 多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊(duì)），但具有資質(zhì)證書的企業(yè)僅有 1000 家；家庭裝飾市場(chǎng)呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢(shì)，超過 2/3 的市場(chǎng)份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了家庭裝飾市場(chǎng)既是消 費(fèi)熱點(diǎn)，也是投訴焦點(diǎn)； （二）家庭裝飾業(yè)務(wù) SWOT 分析 機(jī)遇： 十五期間，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和范圍將以接近 10%的年增長(zhǎng)率發(fā)展，在此期間，我國(guó)將新增住宅 57 億平方米； 住宅建設(shè)將經(jīng)歷從增長(zhǎng)為主向數(shù)量與質(zhì)量并重轉(zhuǎn)變的發(fā)展新階段，而這將為家庭裝飾市場(chǎng)的發(fā)展注入一股強(qiáng)大的動(dòng)力； 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，消費(fèi)者收入將不斷增長(zhǎng)，消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，加之政府提出的消費(fèi)者將進(jìn)一步提高對(duì)家裝的需求； 專家預(yù)測(cè)， 入世 之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將會(huì)加快近 3 個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)造大約一千萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。 數(shù)據(jù)顯示， 25－ 34 歲的人占購(gòu)房人群的 36％，位居榜首；而 35－ 44歲的人群比例為 ％，位居第二。 2