【正文】 入的 提高以及住房分配制度改革的推動，居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到 10%，僅次于事物消費支出，居第二位。作為上海新世紀(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，面臨著巨大的發(fā)展機遇。國有房地產(chǎn)企業(yè)改革實行政企分開，推動了政府職能轉(zhuǎn)換和現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)。隨著改革的深化，上海市的房地產(chǎn)行業(yè)的管理得到了加強。 為了更好地引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)市場正常、有序、健康、快速地發(fā)展，國務(wù)院、財政部、建設(shè)部、國家工商行政管理局、國家稅務(wù)總局以及地方管理當(dāng)局制定了相應(yīng)的法律、法規(guī)，如財政部、國家稅務(wù)總局于 2021 年 12 月 7日頒布的《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》、建設(shè)部于 2021 年 9 月 18 日頒布的《關(guān)于簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》、財政部與 2021 年 9 月 6 日頒布的《關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》等等。中共上海市委《關(guān)于制定上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃》中， 首創(chuàng)先河地將房地產(chǎn)業(yè)定位于新型產(chǎn)業(yè)構(gòu)架的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費均須本土化，具有國內(nèi)消費為主的產(chǎn)品特征，正好滿足這一要求。根據(jù)“有所為，有所不為”的原則，上海在提高城市綜合競爭力的同時，更須兼顧穩(wěn)定。我們的分析主要從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部能力三個方面進(jìn)行。 一、 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分析 公司應(yīng)不應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？公司是否有能力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？要解決這樣的問題，我們首先就應(yīng)該進(jìn)行戰(zhàn)略分析。公司要想獲得快速的發(fā)展，就應(yīng)該拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，考慮進(jìn)入新的業(yè)務(wù)市場。 面臨這樣一些新的經(jīng)營環(huán)境，上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司如何調(diào)整自己的業(yè)務(wù)組合、如何改善自己的內(nèi)部管理、采用什么樣的戰(zhàn)略維持現(xiàn)有的業(yè)務(wù)地位和進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域以及如何實施這樣一些戰(zhàn)略??對這樣一些問題的探討就是本報告研究的主要目的。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計，截止 2021 年 6 月底，上海各銀行個人住房貸款余額已達(dá) 億元，其中個人住房商業(yè)性貸款為 億元，比上年末新增 億元，相當(dāng)于同期個人住房公積金貸款額的 3 倍；個人住房公積金貸款余額 億元，比上年末新增 億元，同樣、保持了良好勢頭。 而住宅金融發(fā)展迅 速，則在支持居民購房中發(fā)揮著越來越為顯著的支撐作用。有數(shù)據(jù)表明，全國城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達(dá) 90%，戶均裝飾消費 萬元，大城市和沿 海開放地區(qū)家庭裝飾率則達(dá)到 98%，戶均裝飾消費 4 萬元。 就建筑裝飾市場來看，改革開放二十一年間（ 1978～ 1999），我國建筑裝飾行業(yè)年均發(fā)展速度達(dá)到 32%， 1990～ 1999 年，行業(yè)年均發(fā)展速度為 40%，發(fā)展速度趨于穩(wěn)定；近幾年，全國每年的建筑裝飾面積達(dá)到 6 億平方米，年均增長 250 億元， 1999年其總產(chǎn)值達(dá) 1200 億元，相當(dāng)于全國城鎮(zhèn)住宅年投資總額的 30％，但專家預(yù)計這一比率在長遠(yuǎn)看來將呈下降趨勢；上?，F(xiàn)有建筑裝飾企業(yè) 1900 多家（一級企業(yè) 20 多家），外省市在滬企業(yè) 800 多家，市場競爭相當(dāng)激烈。 現(xiàn)階段我國裝修市場每年的裝修業(yè)務(wù)量為 10 億平方米。 2021 年 1 月至 9 月與 1999 年同期相比，商品房預(yù)售量增加 36%，銷售量增加 %，出現(xiàn)了多年未見的供不應(yīng)求的局面。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了上海市住宅建設(shè)的快速增長， 1990 年到 1999 年的十年間，住宅建設(shè)投資從 億元上升到 億元，增長 倍；竣工面積從 萬㎡增加到 萬㎡，上海市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績均居全國之首。在當(dāng)前階段，商品住宅房的開發(fā)與銷售占據(jù)了我國房地產(chǎn)市場的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個人購買商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢。BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 SH建筑裝飾有限公司戰(zhàn)略研究報告 問題背景 改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年 GDP 的增長率都保持在 7%以上，到上個世紀(jì)末，我國城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動，居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到 10%，僅次于實物消費支出，居第二位。數(shù)據(jù)表明： 上海的住宅面積平均以每年7 萬平方米的速 度遞增， 平均每年的商品房銷售量已突破 1200 萬㎡，成交金額超過400 億元， 2021 年全市商品房銷售量一舉突破 1800 萬㎡。 1999 年上海市個人購買商品房的比例已上升到 %， 2021 年上半年又進(jìn)一步上升到 %，改善居住條件已成為居民消費首選目標(biāo)。住房消費需求的拉動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景。它可分為兩大部分：家庭裝飾市場和建筑裝飾市場。 就家庭裝飾市場來看， 1990～ 1999 年，其年發(fā)展速度為 45%， 1996~1999 年間的平均發(fā)展速度為 41％，遠(yuǎn)高于同期國民經(jīng)濟(jì) 8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為 4 億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括 40 億平方米已建住宅的二次裝修。據(jù)上海市工商局 1999 年 10 月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約 16300 多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊），但具有資質(zhì)證書的企業(yè)僅有 1000 家；家庭裝飾市場呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢，超過 2/3 的市場份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了家庭裝飾市場既是消費熱點，也是投訴焦點；BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 上海每年的住宅裝飾的總產(chǎn)值達(dá) 300400 億元，其中家裝市場近年來以近 25～ 35％的速度快速發(fā)展，其 2021 年的總產(chǎn)值達(dá) 150 億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為 5萬元。自1992 年至 1999 年，上海市已累計發(fā)放個人住房貸款 億元，占全國同類貸款的1/6，列全國各省市之首。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債 消費、貸款購房在滬上已成為時尚。 戰(zhàn)略分析 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司的主營業(yè)務(wù)是建筑裝飾業(yè)務(wù)。與建筑裝飾市場相關(guān)的是日益增長的家庭裝飾市場，而建筑裝飾業(yè)務(wù)在價值鏈上的延伸是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以，公司要想拓展業(yè)務(wù)領(lǐng) 域，首先應(yīng)該考慮的就是家庭裝飾業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。戰(zhàn)略分析是制定正確戰(zhàn)略的前提條件。 （一）宏觀環(huán)境分析 ● 政治法律環(huán)境 面對全球經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮，上海作為中國向世界開放的前沿，“入世”后受國際經(jīng)濟(jì)體系的影響將會加大，由于我國是社會主義國家，一旦國際經(jīng)濟(jì)形勢的大波動、大變化，對我國經(jīng)濟(jì)造成的影響會十分劇烈， 上海作為國際化大都市將首當(dāng)其沖。因此，上海在培育一大批具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)的同時，更應(yīng)將一大批以國內(nèi)消費為主的產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的興起將是上海經(jīng)濟(jì)乃至全國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 我國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇引發(fā)了新一輪的開發(fā)投資，上海作為中國經(jīng)濟(jì)最為活躍和發(fā)達(dá)的城市，更不例外。這不僅對上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機遇，而且對全國房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這些法律、法規(guī)的頒布施行為房地產(chǎn)市場的發(fā)展掃除了障礙，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展步入了一個良性發(fā)展軌道。以全市、全行業(yè)、全過程的管理為目標(biāo)，基本建立起覆蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費等各領(lǐng)域的行業(yè)管理體制，強化了土地供應(yīng)和投資開發(fā)項目的管理，從而達(dá)到了“嚴(yán)格增量、力求平衡、調(diào)控存量、保證重點”的要求。同時，進(jìn)一步完善行業(yè)管理規(guī)范，加快 法制建設(shè)，上海市有關(guān)當(dāng)局已擬定和頒布了《上海居住物業(yè)管理條例》、《上海市房屋租賃條例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市國有土地租賃暫行辦法》、《關(guān)于搞活上海市二、三級市場若干規(guī)定》等 2個地方性法規(guī)、 17個政府規(guī)章和 160 多個規(guī)范性文件，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保證。 ● 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年 GDP 的增長率都保持在 7%以上，到上個世紀(jì)末，我國城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。在當(dāng)前階段，商品房的開發(fā)與銷售占據(jù)了我國房地產(chǎn)市場的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個人購買商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢，因此，對于上海市商品房市場進(jìn)行的有關(guān)整體研究將直接反映出現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律來。 2021 年 1 月至 9月與 1999 年同 期相比，商品房預(yù)售量增加 36%，銷售量增加 %，出現(xiàn)了多年未見的供不應(yīng)求的局面。 ● 技術(shù)環(huán)境 1． 房地產(chǎn)業(yè)對上海市國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率顯著提高 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 首先，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動作用，投資乘數(shù)效應(yīng)巨大。據(jù)初步匡算，“十五”期間這一比重還將提高到 8~10%， 5年中房地產(chǎn)增加值的比重還要提高 ~ 個百分點，年均提高 個百分點。房地產(chǎn)業(yè)對上海經(jīng)濟(jì)的拉動作用逐年加大（見下圖）。將房地產(chǎn)業(yè)作為上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值占 GDP 的比重將有可能逐步提高到 15－ 20％。 上海市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額從 1996年到 1999年的 4年中，每年均超過 500億元，約占上海市固定資產(chǎn)投資的 1/3。平均每年的商品房銷售量已突破 1200 萬㎡，成交金額超過 400 億元。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 帶動了上海市住宅建設(shè)的快速增長， 1990 年到 1999 年的十年間，住宅建設(shè)投資從 億元上升到 億元，增長 倍；竣工面積從 萬㎡增加到 萬㎡，上海市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績均居全國之首 3．住宅金融發(fā)展迅速，在支持居民購房中發(fā)揮越來越顯著的作用 自 1992 年至 1999 年，上海市已累計發(fā)放個人住房貸款 億元，占全國同類貸款的 1/6，列全國各省市之首。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債消費、貸款購房在滬上已成為時尚。 城市功能開發(fā)有賴于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作用的發(fā)揮。未來上海城市的發(fā)展追求的是現(xiàn)有城市化的提升，以及舊城區(qū)都市機能的重建與生活環(huán)境的整體改善。 ● 社會文化環(huán)境 我國的人口占全世界人口的 20%。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入提高和住房制度改革的推行，通過計劃方 式分配的福利性住房正逐步取消，居民對住房的需求已逐漸通過市場來解決，因此市場化改革的進(jìn)程是居民對商品住宅的潛在需求得以實現(xiàn)的條件之一。據(jù)聯(lián)合國預(yù)測， 2040 年我國人口將增至 17~20 億，為安置新增人口需要增加的住宅數(shù)量也是十分可觀的。就城市居民的消費模式來看，對基本耐用消費品的需求也已經(jīng)飽和，因此不斷增長的儲蓄存款已是難以依靠家用電器等耐用 消費品所能夠吸收的 ，在轎車進(jìn)入家庭的生活方式由于我國的特殊國情尚不能普及時，商品住宅的購買應(yīng)該是我國居民儲蓄資金投向的重要領(lǐng)域。居民政部《中國城市預(yù)測和規(guī)劃》的數(shù)據(jù)，到 2021 年，上海城市化水平將達(dá)到 60％，城市的發(fā)展和城市人口的增加無疑意味著對商品住宅的巨大需求，房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 有的商機。房地產(chǎn)企業(yè)作為資產(chǎn)經(jīng)營性運作的主體則應(yīng)運而生，首先在房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了專門從事商品房生產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，繼而在流通和消費領(lǐng)域出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)估價以及信息服務(wù)等企業(yè)。 從 1992年起，上海的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“爆炸式”的發(fā)展態(tài)勢，大規(guī)模的解決居民住房問題，前所未有的城市改造，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，至 2021 年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)約 4050 家。 上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的發(fā)展歷史，很大程度上是國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展史。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海房地產(chǎn)市場的形成、市場體系的發(fā)育完善、城市建 設(shè)、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻(xiàn)。許多聲譽卓著的國有大型老房產(chǎn)公司舉步維艱，大量房產(chǎn)投資項目套牢不說，市場上眾多美侖美奐的樓盤也難覓蹤影。 1999 年上海房地產(chǎn)市場總空置面積為 萬㎡，其中住宅有 萬㎡，占總空置面積的 %；辦公用房為 萬㎡，占 % 。 時下上海房地產(chǎn)市場大量積壓的空置商品住房，與其說是供大于求的結(jié)果，不如更準(zhǔn)確地說是高房價阻礙了有效需求的實現(xiàn)。普通購房者需要長期 的資金積累，加上住房金融手段的幫助，才能實現(xiàn)住房消費的需要。 第二，房地產(chǎn)金融信貸機制不完善，金融對住宅消費的支持力度不夠 由于房地產(chǎn)金融起步較晚，我國并未形成一種能將金融與房地產(chǎn)行業(yè)特征很好地結(jié)合的信貸機制，首先，在開發(fā)商建設(shè)貸款方面，金融風(fēng)險過高導(dǎo)致銀行“惜貸”，造成房地產(chǎn)開發(fā)難?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)難度越來越大，開發(fā)商主要依靠銀行信貸和資本市場融資，而銀行 在信貸規(guī)模和方向上都有所限制，貸款條件嚴(yán)格，資本市場融資也只是條件嘗試?，F(xiàn)行銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸取向也是進(jìn)退維谷：發(fā)放抵押貸款會因銷路好的開發(fā)商沒有抵押物，而使信貸資金流向銷路差的開發(fā)商，銀行雖有抵押物在手，也未必能保證資金的安全性與流動性；發(fā)放“盯人貸款”也只能以開發(fā)商以前的經(jīng)營業(yè)績?yōu)閰⒖?，在我國銀行信貸風(fēng)險評估體系尚未健全的情況下， 也不能保證新項目資金的順利收回。 其次，在住房消費貸款方面，我國房地產(chǎn)金融資金來源少，使用分散，難以啟動房地產(chǎn)消費。目前單靠有限的政策性存款和商業(yè)性存款，是難以滿足個人住房消費信貸需要的。 缺乏金融有力的支持，造成了“兩難”的境地：一方面 是面對高房價，居民個人