【正文】 榜首；而 35－ 44歲的人群比例為 ％，位居第二。 目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主 ，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的 ％和 ％；預(yù)購(gòu)面積在 70－ 150 平米不等，以 80－ 100 平米的需求量最高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，家居裝飾業(yè)很可能躍居住宅產(chǎn)業(yè)的首 要地位； 建設(shè)部副部長(zhǎng)葉如棠認(rèn)為，從今后的走勢(shì)來(lái)看，無(wú)論從上海、北京、江蘇省都可以看到，大的、高檔的賓館、飯店都已趨于飽和，國(guó)家的投資結(jié)構(gòu)也作出了明顯調(diào)整，投資重點(diǎn)已從樓、堂、館、所轉(zhuǎn)向于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看家庭裝飾市場(chǎng)最具前景。 3 家庭裝飾市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿σ约笆袌?chǎng)地位將越來(lái)越突出 住宅建設(shè)是一次性投資，而家居裝飾是周期性多次消費(fèi)。 2 家裝市場(chǎng)的特點(diǎn)： ? 小而分散； ? 利潤(rùn)率低； ? 作業(yè)面 積??； ? 材料品種多而數(shù)量少； ? 工作量不大但工種不少； ? 工程量不大但提意見的不少。 二、家庭裝飾業(yè)務(wù) （一）行業(yè)現(xiàn)狀 1 1990～ 1999 年，家庭裝飾市場(chǎng)年發(fā)展速度為 45%， 1996~1999 年間的平均發(fā)展速度為 41％，遠(yuǎn)高于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì) 8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為 4 億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括 40 億平方米已建住宅的二次裝修。 （五）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析小結(jié) 通過(guò) SWOT 分析，從宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)尤其在中國(guó)開放最前沿、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市 —— 上海，有著廣闊的發(fā)展前景，公司應(yīng)將主營(yíng)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)業(yè)延伸，但從公司的內(nèi)部條件來(lái)看，短期內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)尚不成熟，公司的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)加強(qiáng)和優(yōu)化人力資源配置，采取適宜的員工激勵(lì)機(jī)制，調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和管理組織結(jié)構(gòu)，為將來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 — — 公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理，沒有有效地激勵(lì)機(jī)制激發(fā)職工的積極性，造成管理的低效率。而且產(chǎn)品之間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性無(wú)疑也降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。 —— 公司自 1980 年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中有許多成功的經(jīng)驗(yàn)，另外公司與銀行等金融機(jī)構(gòu)有著很好的合作伙伴關(guān)系，有著很好的籌、融資能力，這就大大降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。 根據(jù)上面 對(duì)上海建筑裝飾（集團(tuán)）公司企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司主要存在以下的這些優(yōu)劣勢(shì)： 企業(yè)優(yōu)勢(shì)： —— 公司在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)方面積累了一定數(shù)量和質(zhì)量的人才和技術(shù)儲(chǔ)備，并積極引進(jìn)高素質(zhì)人才，培訓(xùn)公司員工，主動(dòng)與高校和各類研究機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，這些都將為公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成自己在房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究開發(fā)、銷售、管理等方面形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 —— 加入 WTO 后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，更深的受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，這對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)本身就是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)更加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 —— 目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)雖然非常激烈，但行業(yè)進(jìn)入壁壘仍然較低，只要找準(zhǔn)產(chǎn)品與市場(chǎng)的最佳切入點(diǎn)，仍不失進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。調(diào) 查表明：隨著住房制度改革的深化，居民對(duì)住房的需求在不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的市場(chǎng)空間。還榮獲 9 95年度上海市優(yōu)秀企業(yè)等多種稱號(hào)。 （集團(tuán)）有限公司為建 筑裝飾資質(zhì)一級(jí)、土建二級(jí)、建筑裝潢甲級(jí)設(shè)計(jì)，并擁有國(guó)家外經(jīng)貿(mào)部頒發(fā)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)權(quán)，是上海市最大的建筑裝飾實(shí)體單位。 ●. 公司的綜合實(shí)力及主要優(yōu)勢(shì) 上海建筑裝飾集團(tuán)以上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司為核心單位，擁有全資子企業(yè) 3 家、控股參股企業(yè) 14家，另有關(guān)聯(lián)及契約企業(yè) 18 家，擁有裝飾、建造、修繕、水電暖通安裝、拆遷、防火、家庭裝飾、古建筑等各類專業(yè)施工隊(duì)伍。 但是，公司的人力資源狀況也存在著一些問(wèn)題。他們有著各自的專業(yè)特長(zhǎng)，有著豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任本職工作，兢兢業(yè)業(yè)地為公司服務(wù)。 （三）企業(yè)內(nèi)部條件分析 ● 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司的人力資源狀況 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司總部全體職工 120 余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術(shù)人員 100 名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術(shù)人員的 20％左右。 90年 代以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次外資投資高潮，一次是以土地批租為契機(jī)的外資引入，它引發(fā)了 1992 年、 1993 年上海外銷房的建設(shè)高潮；另一次是 1994 年后的外資大規(guī)模進(jìn)入內(nèi)銷房市場(chǎng)。 最后，“入世”后，大量外資的介入將改變市場(chǎng)開發(fā)模式 加入 WTO 后，將為國(guó)際大財(cái)團(tuán)為主的外資介入提供進(jìn)一步趨向平等化的環(huán)境，外資結(jié)構(gòu)的改變必將影響市場(chǎng)格局，市場(chǎng)的開發(fā)模式也將更趨市場(chǎng)化。 對(duì)于上海的上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房 價(jià)上升下降因素相互抵沖；從中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入 WTO 對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，這是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜稀? 此外，“入世”后上海地價(jià)將穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格看漲 商品房用地實(shí)行招標(biāo)或拍賣后，地價(jià)的上升趨勢(shì)已逐漸顯現(xiàn)。而眾多從事商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的民營(yíng)企業(yè)以及新興的高科技企業(yè)，在加入 WTO 之后，將擁有更大的發(fā)展空間，他們對(duì)于辦公樓以及高品質(zhì)住宅的租用需求也將提高。 再次，上海的辦公商業(yè)用房市場(chǎng)的空置情況將會(huì)明顯改善 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較圖0%10%20%30%40%50%60%美國(guó) 日本 新加坡 上海第一類需求消費(fèi) 第二類需求消費(fèi) 第三類需求消費(fèi)BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 “入世”以后，隨著我國(guó)銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、法律服務(wù)、中介咨詢、娛樂(lè)業(yè)等服務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)將逐漸向國(guó)外開放，外商將會(huì)在上海購(gòu)買辦公或商業(yè)用房，開設(shè)分支機(jī)構(gòu)、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所乃至大型連鎖店等。目前在上海，政府尚在實(shí)行外銷商品房和內(nèi)銷商品房區(qū)別對(duì)待的政策，在地價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面外銷房比內(nèi)銷房要多征收，使得外銷房商品價(jià)格要高于普通內(nèi)銷商品房。 其次，國(guó)民待遇的實(shí)行將會(huì)增加境外人員購(gòu)房、租房活動(dòng) 實(shí)行國(guó)民待 遇原則是加入 WTO 的條件之一。 此外，“入世”后隨著交通便利程度的提高，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)將會(huì)增加。 隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導(dǎo)向的作用下，居民的購(gòu)房意識(shí)將明顯提高。第一類需求（食品、 服裝需求）消費(fèi)比重過(guò)高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質(zhì)量需求）消費(fèi)比重明顯偏低，居民生活水平不高。不容置疑的是，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)而言，“入世”的機(jī)遇將大于挑戰(zhàn)。但是，“入世”會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的大量需求，以及新一輪的資金潮，將改變市場(chǎng)的開發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于消化空置；由于房地產(chǎn)具有本土化特征， 加上房地產(chǎn)文化差異的作用，“入世”后國(guó)外的房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)在短期內(nèi)大量涌入中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)住房貸款中的公積金貸款目前僅對(duì)國(guó)內(nèi)銀行開放，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的加入對(duì)國(guó)內(nèi)住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內(nèi)，政府還可以在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以適當(dāng)?shù)姆龀趾捅Ｗo(hù)。 ● 加入 WTO 對(duì)我國(guó)尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響 “入世”所營(yíng)造的對(duì)外開放的良好國(guó)際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；M(jìn)程。房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)回報(bào)率很高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)到銷售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商需要很強(qiáng)的資金實(shí)力，無(wú)疑 這更增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，就使得房地產(chǎn)業(yè)一度陷入低迷。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)孕育著很大的風(fēng)險(xiǎn)。 所以雄厚的資金支持是房地產(chǎn)公司得以建立和發(fā)展的前提條件。 ● 房地產(chǎn)行業(yè)的特征 高投入 。目前，個(gè)人置業(yè)投資在上海正悄然興起，據(jù)資料顯示，投資性購(gòu)房客戶比例自去年開始有所上升。 我國(guó)城市平均房?jī)r(jià)在過(guò)去 11 年中漲了 4 倍多的事實(shí)，已使很多投資者認(rèn)識(shí)到了在我國(guó)進(jìn)行投資性購(gòu)房的增值潛力和前景。在二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，舊房買賣很難成交。但是，從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)體系來(lái)看，消費(fèi)市場(chǎng)尚未健全，投資市場(chǎng)仍未建立。百姓入市的門檻逐年降低，政策力量不斷規(guī)范市場(chǎng)，打破交易壁壘。由于房地產(chǎn)具有良好的保值增值功能，房地產(chǎn)投資在國(guó)外異?；钴S，房地產(chǎn)占整個(gè)社會(huì)總投資的比例相當(dāng)高，但在很長(zhǎng)時(shí)間里 ，我國(guó)居民比較關(guān)注房地產(chǎn)的消費(fèi)功能，卻忽視了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的投資價(jià)值。要想改變當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場(chǎng)與實(shí)物市場(chǎng)，并能運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制將居民小額儲(chǔ)蓄匯集起來(lái)，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)長(zhǎng)期大額需求的制度。而各貸款機(jī)構(gòu)各自建立住房信貸部，分散使用住房信貸資金，難以達(dá)到資金的整體最佳效益。個(gè)人住房抵押貸款的資金來(lái)源，主要來(lái)自推行住房公積金制度實(shí)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，以及實(shí)行自愿并有國(guó)家政策扶持和引導(dǎo)的住宅儲(chǔ)蓄，即商業(yè)儲(chǔ) 蓄。在這種情況下，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只好無(wú)奈地“少貸”、“惜貸”。從房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道看，我國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道單一，目前房地產(chǎn)業(yè)投資資金 70%以上要依賴銀行貸款，這意味著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行依存度過(guò)高，容易導(dǎo)致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，金額大，風(fēng)險(xiǎn)高，能否拓寬融資渠道，加速資金回籠，在很大程度上決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能否成功。由此，住房的高價(jià)格造成了住BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 房市場(chǎng)的低流動(dòng)性。傳統(tǒng)的交易方式盡管簡(jiǎn)單明了，但住房作為商品其價(jià)格相對(duì)普通購(gòu)房者的收入，還是偏高。雖然 2021 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過(guò)渡的政策行情，未來(lái) 2— 3年房地產(chǎn)消費(fèi)，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。難怪有人發(fā)出疑問(wèn)：為什么國(guó)有大中型房產(chǎn)公司擁有資金、人才、政策等許多優(yōu)勢(shì)，卻在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如此疲軟呢？原因在于： 第一，商品房?jī)r(jià)格偏高，空置嚴(yán)重，市場(chǎng)有效需求不足 1999 年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況 還是十分嚴(yán)重的。 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)由以前的“短缺市場(chǎng)”走向“買方市場(chǎng)”，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然規(guī)模猶大，但已雄風(fēng)不再。 1979 年上海的房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域，率先出現(xiàn)了企業(yè)，打破了由國(guó)家直接投資開發(fā)房地產(chǎn)的局面，但隨后相繼成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，仍然以國(guó)有企業(yè)為主體，目前上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)約 918 家，占企業(yè)總數(shù)的 %，但國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)總量卻占據(jù)了上海的半壁江山。在過(guò)去的 20年當(dāng)中，上海的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善，而這種完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。 1979 年，上海首先出現(xiàn)了兩家商品房開發(fā)公司，到 1991 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)公司已有 94 家。 （二）行業(yè)環(huán)境分析 ● 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 黨的十一屆三中全會(huì)以后，上海的房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)開始被作為 資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作。另外，隨著上海經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷被解放出來(lái)，城市規(guī)模的擴(kuò)展和農(nóng)村城市化程度將不斷加快。近年來(lái)上海經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民的儲(chǔ)蓄存款不斷增長(zhǎng)。上海人口眾多，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人均居住面積若提高到 16 ㎡，到 2021 年全市要開發(fā)近 7000 萬(wàn)㎡的住宅。上海作為一個(gè)國(guó)際大都市，人口已達(dá)到 1300余萬(wàn)（官方數(shù)字），住房緊張長(zhǎng)期以來(lái)一直是困擾上海市民生活水平提高的最為迫切的問(wèn)題。在城市布局、城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以自覺適用經(jīng)濟(jì)杠桿通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)調(diào)整。房地產(chǎn)可視為城市功能的載體，是城市一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，房地 產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)是城市的形態(tài)開發(fā)，而房地產(chǎn)業(yè)的有效使用則是城市功能的重要內(nèi)容。 。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計(jì)， 截止 2021 年 6月底，上海各銀行個(gè)人住房貸款余額已達(dá) ，其中個(gè)人住房商業(yè)性貸款為 億元，比上年末新增 億元，相當(dāng)于同期個(gè)人住房公積金貸款額的 3 倍；個(gè)人住房公積金貸款余額 億元，比上年末新增 億元，同樣、保持了良好勢(shì)頭。 2021 年全市商品房銷售量一舉突破 1800 萬(wàn)㎡。尤其在 2021 年前三個(gè)季度，上海房地產(chǎn)投資額上升%，一舉扭轉(zhuǎn)前 3年負(fù)增長(zhǎng)的頹勢(shì)，新開工面積達(dá)到 1155 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，商品房竣工面積在 1500 萬(wàn)㎡左右。從未來(lái) 10 年看，預(yù)計(jì)上海的房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。 上海市每年房地產(chǎn)業(yè)增加值占G D P 發(fā)展趨勢(shì)圖%%%% %%%%%%%%%%%1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2021年年份百分 1999 年，住宅消費(fèi)（包括帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)）對(duì)上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，房地產(chǎn)業(yè)增加值占到 GDP 的 %,到 2021 年占到 GDP 的 %。通過(guò)近十年的比較分析證實(shí)，房地產(chǎn)增加值的增長(zhǎng)速度平均約為上海市 GDP 增長(zhǎng)速度的 2倍，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為上海市財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，將有望成為上海經(jīng)濟(jì)新世紀(jì)的亮點(diǎn)。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益增加，其增加值從 1990 年 億元增長(zhǎng)到 1999 年的 億元，占上海市 GDP 的比重也相應(yīng)從 %上升到 %， 2021 年底更進(jìn)一步上升到 %。住房消費(fèi)需求的拉動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)前景。數(shù)據(jù)表明： 1999 年上海市個(gè)人購(gòu)買商品房的比例已上升到 %， 2021 年上半年又進(jìn)一步上升到 %，改善居住條件已成為居民消費(fèi)首選目標(biāo)。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收