【正文】 況，并通報給其他崗位同事，及時運用各站點攝像系統(tǒng)監(jiān)視被盜車輛行駛方向情況。 3. 車管員當(dāng)值時發(fā)現(xiàn)有車輛門窗未關(guān)時，應(yīng)及時報告領(lǐng)班予以處理，車管員及安全護(hù)衛(wèi)員不得擅自開啟及檢查車內(nèi)情況，以免觸發(fā)車輛安 裝的報警裝置，或引致其他的不良后果。 2) 安全護(hù)衛(wèi)員至現(xiàn)場后需及時勸阻、制止入侵人員作進(jìn)一步無理甚至違法行為，并將肇事者帶離用戶單元或公共場合。 安全護(hù)衛(wèi)員接到報警至案發(fā)現(xiàn)場時應(yīng)攜帶警械自衛(wèi)。 3) 管理處聯(lián)系并跟進(jìn)警方調(diào)查及破案進(jìn)展情況，及時反饋。 2. 各崗安全護(hù)衛(wèi)員在接到警報同時，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 大廈各崗位安全護(hù)衛(wèi)員按突發(fā)事件之危機方案，迅速向事發(fā)區(qū)域集中，做好與停車區(qū)域相連的通道、進(jìn)出口的控制工作，必要時封閉各進(jìn)出通道。 2) 管理處安排對事發(fā)區(qū)域作適當(dāng)?shù)那謇砉ぷ?，以便盡快恢復(fù)正常秩序， 55 （受保護(hù)現(xiàn)場須隔離，并保持至警方勘 查后為止）。 ? 毆斗應(yīng)急處理方案 1. 大廈內(nèi)嚴(yán)禁毆斗，一旦發(fā)現(xiàn)毆斗情況，應(yīng)及時制止控制事態(tài)。 4) 封鎖有關(guān)案件的任何消息，防止擴散及驚動傳媒人士，從嚴(yán)控制人員進(jìn)出，謝絕采訪，并注意因任何情況泄漏而造成妨礙警方偵破案件的努力。 6. 業(yè)主在現(xiàn)場清點損失時，管理處應(yīng)選派相關(guān)人員陪同，并提醒業(yè)主勿破 52 壞犯罪痕跡，同時記錄其觸動位置。 2) 配合警方 ,管理處領(lǐng)導(dǎo)對事件進(jìn)行調(diào)查，查找起因和安全隱患，制定整改措施，追究當(dāng)班責(zé)任人的責(zé)任。 2) 安排安全護(hù)衛(wèi)員人員駐守于被盜區(qū)域戶外，用隔離繩、欄將事發(fā)區(qū)域分隔，做好現(xiàn)場保護(hù)工作，禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場。運轉(zhuǎn)前應(yīng)檢查電氣線是否有誤，可用兆歐表對電氣系統(tǒng)的線路、壓縮機等進(jìn)行絕緣電阻的測試，如果發(fā)現(xiàn)絕緣電阻不符合規(guī)定的要求，要更換零部件或重新進(jìn)行絕緣處理。蒸發(fā)器前的過濾網(wǎng)勤清洗，過濾網(wǎng)的功能是濾除空氣中的灰塵，當(dāng)積累的灰塵太多時，便會阻礙氣流的暢通而降低制冷效果。 8) 鋼帶清掃、抹油，鋼帶開頭檢查。 7) 各回路絕緣電阻測量（半年一次）。 4. 電梯使用完畢停電時，管理人員應(yīng)將 轎箱停在基站，將操縱盤上的開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。 3) 層、轎門關(guān)閉之前，電梯自行行駛。 3) 不許裝運易燃、易爆等危險品，如有特殊情況，需管理處同 意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運。 ? 電梯安全操作規(guī)程 44 1. 電梯行使前的檢查與準(zhǔn)備工作 1) 開啟層門進(jìn)入轎箱之前，要注意轎箱是否停在該層。 ? 電梯安全管理規(guī)定 1. 電梯工必須持證上崗無證人員禁止操作。 三、電梯的維護(hù)和保養(yǎng) ? 電梯機房管理規(guī)定 1. 每周對機房進(jìn)行一次全面的清潔，保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、對方雜物。 5) 第五：把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機件的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電 柜后面引出線處的灰塵。 10) 第十步：停機后，把選擇開關(guān)置于自動部位，合上輸出開關(guān)。嚴(yán)防蛇、老鼠等小動物進(jìn)入配電房 . 9. 保持配電房消防設(shè)施的完好齊備 ,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用 . ? 發(fā)電機房管理規(guī)定 1. 發(fā)電機房門平時上鎖 ,鎖匙由配電房值班人員管理 ,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) ,非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi) . 2. 配電值班人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法 ,發(fā)電機運行時 ,應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查 . 3. 平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油 位、冷卻水水位是否合符要求 ,柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負(fù)荷運行 8 小時的油量 . 4. 發(fā)電機每月空載試運行一次 ,運行時間不大于 15 分鐘 ,平時應(yīng)將發(fā)電 39 機置于自動啟動狀態(tài) . 5. 發(fā)電機一旦啟動運行 ,值班人員應(yīng)立即前往機房觀察 ,啟動送風(fēng)機 ,檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常 . 6. 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度 ,做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄 . 7. 定期清掃發(fā)電機房 ,保證機房和設(shè)備的整潔 ,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn) 象及時處理 . 8. 加強防火和消防管理意識 ,確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備 . ? 電氣維修管理規(guī)定 1. 電氣維修人員必須持證上崗 ,嚴(yán)格按照國家部門標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè) . 2. 在進(jìn)行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品 ,配備絕緣良好的電工工具 . 3. 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時 ,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施 ,維修班班長應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項 ,并在工作中檢 查、監(jiān)督執(zhí)行情況 . 4. 在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時 ,應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù) ,并至少兩人進(jìn)行 . 5. 一般情況下 ,盡量避免帶電作業(yè) ,若有特殊需要而必須 帶電作業(yè)時 ,應(yīng)裝設(shè)隔離擋板 ,并有專人監(jiān)護(hù) . 6. 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和閘刀的操作把手上 ,應(yīng)懸掛“禁止合閘 ,有人作業(yè)”的標(biāo)識牌 . 7. 維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路 ,在經(jīng)搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場后 ,方可送電 . 40 ? 發(fā)電機的定期保養(yǎng) 1. 每個月開動發(fā)電機空載試機一次 ,每次半小時 . 2. 每季度保養(yǎng) ,即試機一次 (1 小時 ),保養(yǎng)程序如下 : 1) 第一步：斷開發(fā)電機的輸出自動開關(guān) ,把選擇開關(guān)置于手動狀態(tài) ,斷開控制電源 . 2) 第二步：檢查蓄電池液位 ,液位偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。 ，無明顯振動和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無不良噪音。 3) 壓力表指示準(zhǔn)確表盤清晰。 4) 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞 ,應(yīng)予以更換 。保安員平時應(yīng)把專業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的 演練等作為日常訓(xùn)練的重點，以增強突發(fā)事件的處理能力。 ] 、獨立柜臺經(jīng)營，則較分散和獨立，統(tǒng)一管理難，欠費、逃費現(xiàn)象時有發(fā)生； g t m* 8 4 .購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權(quán)處理，公共秩序維護(hù)難度大。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等 方面以綜合計劃、單項計劃、即時調(diào)度相結(jié)合的管理運作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督控制，以實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。 3000 元 /月 5辦公費（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材等）， 5200元 /月 6社區(qū)文化活動費 ： 2021 元 /月 7固定資產(chǎn)折舊費： 7176 元 /月 8保安保險費： 7600 元 /月 9電梯年檢維保費及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費： 45000元 /月 10空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費： 5500元 /月 上述基本支出總額： 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10= 元 /月 11不可預(yù)見費： 273777﹒ 6 2％ =5475﹒ 5 元 /月 30 12利潤（成本的 8%）： 8%=22340﹒ 2 元 /月 13稅金（收入的 %）：元 %=16587﹒ 6 元 /月 總支出： 為前十三項之和： 元 /月 由此，我們擬定 蘇豪時代廣場 物業(yè)管理服務(wù)費為： 測算說明： 根據(jù)政府指導(dǎo)價和參照物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，確定住宅區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)費為 元 /M2 b) 蘇豪時代廣場概況，管理模式及管理目標(biāo)介紹。 ? 培訓(xùn)目標(biāo) 培養(yǎng)一支敬業(yè)愛崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識的物業(yè)管理人才隊伍，培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標(biāo)的實現(xiàn)提供可靠保證。 方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標(biāo)，必須建立合理、有效的內(nèi)部機構(gòu)，配備一支訓(xùn)練有素的物業(yè)管理員工隊伍。 綠化與環(huán)境布置 ? 對花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、中耕除草和培土，并及時修枝整形，補栽補種。 變配電設(shè)備運行正常，各開關(guān)、儀表、指示燈完好，工作場地整潔。 每周用水沖洗地面一次。 地下雨、污水井的疏通 每月疏通一次。 地面無雜物、無明顯污漬。 立足國門，放眼世界。公司的專業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司。公司目前管理的 龍福山莊，位于雨花區(qū)，面積 萬平方米，今年已通過 ISO9000質(zhì)量管理體系和 ISO14000 環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇。 在銷售管理方面，充分利用公司遍布全國的銷售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余家分支機構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢，資源共享。 代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。 1 徐州蘇豪時代廣場 物業(yè)管理項目 投 標(biāo) 書 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 地址：南京棲霞區(qū)勝利三村 483 號 聯(lián)系人：張茂安 傳真： 025— 84720311 電話： 025— 84721390 13390786678 2 目錄 第一部分 投標(biāo)函 第二部分 投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報價表 第三部分 企業(yè)授權(quán)委托書 第四部分 企業(yè)簡介 第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書 第六部分 服務(wù)承若 第七部分 項目主要人員資料 第八部分 組織機構(gòu)、人員配置、人員的選聘要 求、人員的培訓(xùn) 第九部分 物資材料、固定資產(chǎn)的配置 第十部分 綜合報價測算 第十一部分 商業(yè)項目管理的難點和重點 第十二部分 機電設(shè)備設(shè)施的管理要求 第十三部分 本項目可能出現(xiàn)的各類應(yīng)急措施 第十四部分 管理制度目錄 第十五部分 檔案資料的管理 第十六部分 編制依據(jù) 3 第一部分 投標(biāo)函 徐州成功置業(yè) 有限公司 ： 我 南京誠豐物業(yè)管理有限公司 現(xiàn)通過徐州成功置業(yè)有限公司招投標(biāo)辦公室參加 蘇豪時代廣場 物業(yè)管理投標(biāo)工作，并于二 〇〇 六年 月 日通 過資格預(yù)審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時間內(nèi)完成各項前期準(zhǔn)備工作。特此委托。 誠豐物業(yè)公司成立于 1999 年，主要以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)發(fā) 展。小區(qū)內(nèi)設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)， 24 小時保安值勤、巡邏、站崗，利用科技的手段保證了小區(qū)內(nèi)的安全。公司的家政服務(wù)，綠化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信息工程，軟件開發(fā)工程等服務(wù)都已得到客戶的認(rèn)同，我們的榮譽客戶遍及南京、連云港、上海等地。我們滿懷信心與您共發(fā)展。 玻璃窗一月擦一次 管道外表，電、水表箱，各種開關(guān)每三天擦一次 走道燈每月擦一次。 水流暢通，井蓋無污跡。 滅鼠、蚊蠅、蟑螂 室內(nèi)半月一次，室外一月一次。 供水、排水 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹，定期保養(yǎng)，無漏水、漏油現(xiàn)象。 ? 合理調(diào)整綠化布局，統(tǒng)一標(biāo)識、標(biāo)牌，使總體環(huán)境更和諧。為此，我們在人員配備上堅持“精干、高效、敬業(yè)和合理”的用人原則，要求管理人員必須是“一專多能”，在管理隊伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化 管理相結(jié)合的方式，運用行之有效的激勵機制，充分調(diào)動全體員工的積極性，嚴(yán)格考核關(guān)，并保持一定的淘汰率，確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。 ? 培訓(xùn)方式 自辦班、外派培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、崗位練兵、以考代訓(xùn)、鼓勵自學(xué)。 c) 管理規(guī)章制度，崗位責(zé)任制介紹。月，公共水電能耗費為 并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。 iA c 3xu ●商場的管理 I6 ，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國家行政機關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局和技術(shù)監(jiān)督局等。物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來，成 33 立義務(wù)消防隊和義務(wù)安全隊，以保證商場正常經(jīng)營活動的進(jìn)行 ●居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一 蘇豪時代廣場是一幢集居住、商場、餐飲、娛樂為一體的多功能綜合性大樓。 5) 緊固機座螺絲并做防銹處理 。 4) 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆完整無脫落。 二、 電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理 ? 配電房管理規(guī)定 1. 負(fù)責(zé)供電運作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項。 3) 第三步：拆下空氣、 機油濾清器，用汽油進(jìn)行清洗并除塵；檢查機油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。 ? 低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 41 1. 準(zhǔn)備工作： 1) 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。 6) 第六：保養(yǎng)電容柜時，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用 10 毫米以上的 42 導(dǎo)線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無擊穿現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 2. 保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度 43 不超過 40℃ 。 2. 每天對各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員處理。 2) 開轎箱內(nèi)照明燈。 4) 嚴(yán)禁在層門開啟的情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行使，不許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行使中的選層信號。 45 4) 行使的方向與選定的方向相反。 5. 電梯長期關(guān)閉，應(yīng)將電梯機房電源關(guān)掉。 2. 機身及井道保養(yǎng)規(guī)程 46 1) 保養(yǎng)時從最高層 向下保養(yǎng)（用檢測速度） 2) 轎