【正文】 vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 QA9wkxFyeQ^! djs XuyUP2kNXpRWXm Aamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 qYp Eh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。感謝我的指導(dǎo)老師鐘偉強(qiáng)老師，雖然我們接觸的時(shí)間并不太長(zhǎng)，但他卻 給與了我不少的幫助，指導(dǎo)我完成畢業(yè)論文。 于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的低保戶，實(shí)行費(fèi)用減免或補(bǔ)貼 對(duì)于生活實(shí)在有困難的低保戶，可以由所在街道社區(qū)或社保部門出示相關(guān)證明后，實(shí)行一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用減免，或在其低保工資中增加物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼，以減輕生活負(fù)擔(dān)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府指導(dǎo)價(jià)的形式予以公布，允許有一定的浮動(dòng)范圍。） 由國(guó)務(wù)院法制辦制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已于 2021 年 9 月 1 日起施行 ,該條例對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主之間的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定得非常明確 ,并且對(duì)像水、電、氣、暖等收費(fèi)和繳費(fèi)雙方的權(quán)利責(zé)任都有詳細(xì)的法律條文。 提高物業(yè)服務(wù)公司的自身素質(zhì)和工作質(zhì)量 以人為本 ,即以業(yè)主為本 ,就是以業(yè)主為中心的物業(yè)管理 理念和精神 ,想業(yè)主之所想 ,憂業(yè)主之所憂 ,充當(dāng)好 “管家 ”的角色。業(yè)主常常對(duì)于收費(fèi)較低會(huì)認(rèn)為是理所當(dāng)然，卻會(huì)和周邊的新住宅小區(qū)比服務(wù)，比不上就會(huì)不滿意，甚至于拒交管理費(fèi)。 社會(huì)信用體系缺乏、司法低效 由于現(xiàn)階段的市場(chǎng)仍處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，社會(huì)信用體系尚未建立，遵規(guī)守約的社會(huì)風(fēng)氣并未形成，難 以對(duì)投機(jī)取巧、不講誠(chéng)信的行為形成有效遏制。調(diào)查顯示，業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)矛盾沖突時(shí)，更多是向市長(zhǎng)熱線、政府管理部門和媒體投訴，通過(guò) 業(yè)主委員會(huì) 與物業(yè)公司交涉較少。有的還會(huì)與社會(huì)上仍然存在的部分不需要交納物業(yè)管理費(fèi)用的小區(qū)進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，認(rèn)為自行交納物業(yè)管理費(fèi)是吃虧 。 11 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式等不合理、不公開、不規(guī)范 物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)重要特點(diǎn)是服務(wù)的內(nèi)容和深度要求不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式當(dāng)然不同。其中 ,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不滿主要表現(xiàn)在環(huán)境維護(hù)不到位、安全性差、服務(wù)不及時(shí)、服務(wù)態(tài)度差、社區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理與車位管理不到位、民主化管理不夠 10 等。而小區(qū)居民對(duì)于物業(yè)管理方面的權(quán)利界定不夠明確 ,業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作也才剛剛開始 ,缺乏有效的法規(guī)和制度基礎(chǔ)。物 業(yè)服務(wù)公司服務(wù)與收費(fèi)的不規(guī)范主要體現(xiàn)在 : 缺乏管理的細(xì)節(jié)化、科學(xué)化 ,服務(wù)水平較差 例如 ,許多業(yè)主因工作單位路遠(yuǎn)經(jīng)常早出晚歸 ,物業(yè)服務(wù)公司上班時(shí)業(yè)主早已奔向單位 ,物業(yè)服務(wù)公司下班時(shí)業(yè)主還未到家 ,只得經(jīng)常托親戚朋友代繳費(fèi)用 ,時(shí)間緊的情況下甚至自己中午專門乘出租車趕回小區(qū)繳費(fèi)。配套設(shè)施未按承諾建設(shè)、小區(qū)環(huán)境治理不到位、 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)不對(duì)稱 ,是住戶認(rèn)為誠(chéng)信度低的主要原因。地區(qū)制定的專項(xiàng)維修資金 2 元 /年 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更 新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 所以多角度地分析 住宅小區(qū) 物業(yè)管理收費(fèi)難的存在問(wèn)題及對(duì)策有重要意 義 。 關(guān)鍵字： 住宅小區(qū) 物業(yè)管理 收費(fèi)難 存在問(wèn)題 對(duì)策 5 引言 我國(guó)的物業(yè)管理是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的住房制度改革、房地產(chǎn)開發(fā)以及住宅的商品化逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的 ,被視為現(xiàn)代化城市建設(shè)的 “朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。 我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（發(fā)改價(jià)格 [2021]1864 號(hào)）精神，自治區(qū)發(fā)展計(jì)劃委、建設(shè)廳制定了《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（新計(jì)法規(guī) [2021]531 號(hào)），明確了價(jià)格管理權(quán)限，確定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 m2；代收的垃圾清運(yùn)費(fèi) — 7 元 /月 北京目前每月有 30 多家物業(yè)服務(wù)公司成立 ,但北京市七成以上的物業(yè)服務(wù)公司基本為虧損。 對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的合理使用缺乏責(zé)任感 ,本應(yīng)提供的服務(wù)做不到位 物業(yè)管理的隱性成本較多 ,如公共水電費(fèi)、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、大面積綠化的維護(hù)等 ,都需要大量資金的投入。表面上 ,物業(yè)服務(wù)公司似乎更需要遵守各項(xiàng)政策規(guī)定 ,但由于其數(shù)量眾多 ,政府難以嚴(yán)格監(jiān)督到位 ,因而在很大程度上掌握著主 動(dòng)權(quán) ,這是目前物業(yè)服務(wù)公司違規(guī)收費(fèi)、高價(jià)收費(fèi)、亂收費(fèi)的重要制度性原因。 這種情況在一些拆遷小區(qū)和老舊小區(qū)尤其突出。老住宅小區(qū)情況復(fù)雜、差 別大，就算物業(yè)管理收費(fèi)并沒(méi)有超出應(yīng)收費(fèi)的范圍，業(yè)主在不知情的情況下，也會(huì)拒交或拖欠費(fèi)用。 12 業(yè)主與物業(yè)公司或開發(fā)商之間的糾紛而拒交物業(yè)管理費(fèi) 由于與物業(yè)公司或開發(fā)商之間的糾紛而拒交，如由于開發(fā)商施工質(zhì)量缺陷、虛假承諾或拆遷遺留問(wèn)題，使得業(yè)主及非業(yè)主使用人入住后強(qiáng)烈不滿而拒付物業(yè)管理費(fèi)。 13 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間的協(xié)調(diào)溝通不夠 業(yè)主和物業(yè)企業(yè)是兩個(gè)平等的民事主體，作為物管企業(yè)，不能將自己定位于管理者角色，而凌駕于業(yè)主之上；業(yè)主也不應(yīng)該把物業(yè)企業(yè)的員工看作仆人，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)求全責(zé)備。目前有關(guān)欠費(fèi)糾紛的處理主要靠教育業(yè)主自覺遵守法規(guī)。 由于收費(fèi)難，物業(yè) 管理 費(fèi)收繳率偏低，使一些物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨困境，小區(qū)的日常維護(hù)工作就無(wú)法正常開展。物業(yè)員工要充分為業(yè)主著想 ,尊重業(yè)主的意愿和需求 ,建立透明的物業(yè)管理收費(fèi)制度 ,公開服務(wù)內(nèi)容、等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ,定期公布財(cái)務(wù)收支狀況 ,接受業(yè)主和政府部門的監(jiān)督。因此 ,政府和有關(guān)法律部門應(yīng)盡快制定和出臺(tái)數(shù)量更多、更具體可行的法律法規(guī) ,使物業(yè)管理收費(fèi)真正做到有法可依、有章可循。 建立物業(yè)管理費(fèi)工資卡扣收制度，有效解決收費(fèi)難問(wèn)題 收費(fèi)難是目前物業(yè)管理尤其是老住宅區(qū)物業(yè)管理中最突出的一個(gè)問(wèn)題。 確業(yè)主管理委員會(huì)的地位，充分發(fā)揮其職能作用 現(xiàn)代物業(yè)管理要求業(yè)主自治管理與物業(yè)管理公司的專業(yè)管理相結(jié) 合，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，而業(yè)主管理委員會(huì)則是業(yè)主自治管理的核心機(jī)構(gòu)，其代表著全體業(yè)主的合法利益，主要職能就是維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的管理進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)及物業(yè)管理公司之間的關(guān)系。在此，特向他道聲謝謝。 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