【正文】 政策方面，由于目前國內(nèi)市場局部區(qū)域出現(xiàn)房產(chǎn)過熱，有“泡沫”嫌疑，故根據(jù)樓市的現(xiàn)狀，政府的宏觀調(diào)控力度（也將）大步跟上，對房地產(chǎn)控制的政策也將是接踵而來。從蘇州市整體發(fā)展狀況來看，蘇州在江蘇乃至長三角都極具影響地位。 其余站臺分別為靈天路站、金楓路站、汾湖路站、玉山公園站、蘇州樂園站、塔園路站、濱河路站、三元村站、桐涇路站、廣濟路站、養(yǎng)育巷站、 人民路站、臨頓路站、倉街站、東環(huán)路站、星明街站、星海街站、星港街站、會展中心站、星湖街站、南施街站。 13 、蘇州市歷年全社會固定資產(chǎn)投資縱向走勢分析 從蘇州市全社會固定資產(chǎn)投資縱向走勢圖上可以看出，隨著近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢，絕對值的增長幅度不斷加快。蘇州園林藝術(shù)充分代表了 中國人的聰明才智，其造詣之高，世無倫比。蘇州別稱吳都、吳會、吳門、東吳、吳中、吳下、姑蘇、長洲、茂苑等 ； 蘇州位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲中心地帶，東臨上海，南接浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江。陽澄名邸 ....................................... 186 重點個案（二） —— 華園春天 ............................................ 189 重點個案（三） —— 麗景華庭 ............................................ 192 重點個案（四） —— 天由大都會 .......................................... 195 重點個案（五） —— 晶匯新屹 ............................................ 197 重點個案（六） —— 東園映象 ............................................ 199 重點個案（七） —— 青湖麗苑 ............................................ 201 重點個案（八） —— 星海時代花園 ........................................ 204 重點個案分析（九） — IALA 國際自由水岸 ................................... 206 重點個案分析（十） — 東湖林語 .......................................... 208 重點個案分析（十一） — 南山作為世界級的歷史文化名城，國際知名度高，國際影響大。其中昆曲被稱為是 中國戲曲之母 。 14 、蘇州市歷年進出口總額 縱向走勢分析 從絕對值走勢圖 上看，蘇州近年來進 出口總額呈逐年高速增長態(tài)勢，增長率呈現(xiàn)倒“ V”型增長，絕對值增長更是強勁；進出口總額的高速增長，體現(xiàn)蘇州經(jīng)濟活力； 通過分析，可以看出： ? 從蘇州市的經(jīng)濟指標的發(fā)展狀況來看，蘇州的經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁， GDP一路走高，年增長率保持著高位增長 ； ? 從固定資產(chǎn)占 GDP的比率來看，固定資產(chǎn)的比例嚴重過大， 蘇州市的固定資產(chǎn)投資過熱； ? 外向型經(jīng)濟還是蘇州發(fā)展經(jīng)濟的主力，但我們也要看到，雖然實際利用外資一路飆升，但 目前 利用外資已經(jīng)呈現(xiàn)連續(xù)下滑的態(tài)勢 ； ? 大環(huán)境的持 續(xù)走高，是蘇州市房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高的基礎，但已出現(xiàn)端倪的經(jīng)濟過熱，也給蘇州的未來經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)的走向注入了大量的不確定因素； ? 國際游資“豪賭”人民幣升值，升值達到預期， 國際資本將陸續(xù)撤出，而且可能帶動國內(nèi)資本外流，從而帶動加息，有可能 雙重打擊房地產(chǎn)市場； ? 針對上半年全國經(jīng)濟過熱的現(xiàn)象，下半年將采取經(jīng)濟緊縮政策，蘇州經(jīng)濟整體運行情況存在大量的不確定因素； 15 蘇州重大工程建設 、蘇州地鐵規(guī)劃 蘇州市軌道交通一號線屬于交通疏導型線路，位于城市的東西向軸線上，與城市最大客流方向吻合 ， 是軌道線網(wǎng)中最 重要的一條骨干線路。全線為新建雙軌，設計時速 350 公里，初期運營時速 300 公里。外來人口導入數(shù)量逐年上漲。 蘇州工業(yè)園區(qū)具有十分優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，它地處長江三角洲中心腹地，位于中國沿海經(jīng)濟開放區(qū)與長江經(jīng)濟發(fā)展帶的交匯處，距上海僅 80 公里 。 分析： 這 幾年，園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)吸引了大量的外來人員 前來工作 ， 他們都有著一定的經(jīng)濟實力，這也成為了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的重要客源之一。 分析： 高速發(fā)展的經(jīng)濟，使得園區(qū)的吸引力在不斷增強，人口在逐年增加，這在一定程度上增加了區(qū)域?qū)?住宅的剛性需求，為區(qū)域各樓盤提供了豐富的客源。利用優(yōu)越的交通條件和廣闊的用地，發(fā)展輕型工業(yè)，并配套發(fā)展住宅和公共設施 ? 中新合作區(qū)規(guī)劃分 期 園區(qū)分區(qū)分期規(guī)劃指標 第二期 第三期 分區(qū) 規(guī)劃人口（萬） 規(guī)劃用地 （平方公里） 規(guī)劃人口 （萬） 規(guī)劃用地 （平方公里） 第二區(qū) 第三區(qū) 23 區(qū)域開發(fā)分為三期開發(fā)： 首期開發(fā)區(qū)介于古城外城河東環(huán)路（ 400一 600公尺以外）和金雞湖之間的地段，它北界婁江，南臨黃天蕩／葑門塘。 （備注：信息來自園區(qū)規(guī)劃局 2021年 5月 12日 發(fā)布 ） 、其他規(guī)劃配套 橋梁建設 ? 金雞湖大橋、跨塘大橋、蘇勝大橋、唯亭大橋 景觀規(guī)劃 文化水廊、陽澄 湖生態(tài)保護區(qū) 公建配套 ? 行政中心大廈、市場大樓、公安分局大樓、法院大樓、檢察院大樓和工商局大樓 25 文化休閑設施 蘇州國際博覽中心、 F 城商業(yè)中心、金雞湖大酒店、高爾夫球場、湖東鄰里中心 醫(yī)療設施 九龍醫(yī)院 教育設施 研究生城、新洲幼兒園、園區(qū)第二實驗小學、園區(qū)三中 分析： 工業(yè)園區(qū)政府對園區(qū) 湖東 的規(guī)劃起點高 、標準高， 同時在市政公建方面做到投入大，建設步伐快，是園區(qū)湖東能更快的發(fā)展成熟 并超越湖西 的重要保證。而對于目前蘇州房地產(chǎn)市場情況來看，供應短缺情況出現(xiàn)的可能性非常小，房價的決定因素還是在于市場調(diào)整，不是少數(shù)開發(fā)商所能掌控的，因此建議開發(fā)商不要盲目的提高房價來抵充增加的稅費，市場調(diào)節(jié)是關鍵?！? 約定指標防供應量減少 為提高土地利用效率，《出讓合同補充協(xié)議》第 3條約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數(shù)等指標。但是在經(jīng)歷了 土地大限后，全國房地產(chǎn)土地市場依舊存在或多或少的問題，而本次國土部發(fā)布正式文本，限制開發(fā)商囤積土地，可以說是對 土地大限的一個補充。其中，一年期貸款基準利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 從另外一方面來看，隨著浮 動利率的一再上調(diào)（這已是繼 2021 年 10以后第三次加息）， 29 一度受到市場冷落的固定利率房貸逐漸熱鬧起來，客戶接受度越來越高，但從目前狀況來看，光大和招商兩家銀行 所推出的固定利率房貸的利率水平還是高于目前浮動利率的房貸利率，影響了固定利率房貸的推廣。（四）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 、 九部委 出臺 《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等九部委《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（ 以下簡稱《意見》），在保持宏觀調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性基礎上，針對當前房地產(chǎn)市場的突出問題，適當加 大了調(diào)節(jié)力度 。 分析： 營業(yè)稅征收的這一變化對樓市的 “ 殺傷力 ” 還是比較強的，如果不想在轉(zhuǎn)讓時被課以營業(yè)稅，房屋所有人需要等待更長的時間才能出手，投機、投資行為由此定會受到抑制 ，并且間接地對人們形成心理影響 。 e、 力推廉租住房 加強保障體系建設 32 《意見》指出：加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。 而 土地新政 的 出臺，則 直接 影響了 開發(fā)商 的 高利潤率。 33 用地預申請制度的啟動，將有效減少流拍 ，規(guī)范了土地拍賣市場。 ，顯示了國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的決心，解決了目前二手房市場存在的一些比較突出的問題，對于二手房市場健康的發(fā)展鋪平了道路。反而加息增加了開發(fā)商成本，有可能導致房價的繼續(xù)攀升。在市場去化并沒有顯著提升的情況下，后市競爭將十分激烈； 且從上表我們也可以看出，目前工業(yè)園區(qū)依舊保持著比較高 的市場供應量，但總供應套數(shù)不是太多，比吳中區(qū)少了大約 1500套，而兩 區(qū)域 供應面積差不多，可見園區(qū)商品房市場 37 定位 高端 ，戶型面積做得較大。 ? 目前園區(qū)和吳中區(qū) 是 供應量比較大的區(qū)域。從國六條出臺后的整體房地產(chǎn)形勢來看，對各區(qū)域的房地產(chǎn)市場影響并不明顯，這是由于國六條還沒有被落實到各地方市場，對區(qū)域市場來說僅是一個預兆，而具體的實施情況還有一定時間，因此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍處于 2021年后的回暖狀態(tài)。 這實際意義上意味著，以前的自愿交納個人所得稅改為強制征收個人所得稅，且與房產(chǎn)過戶和房產(chǎn)證辦理掛鉤。國土資源部土地利用管理司主要負責人表示，有條件的地方，市、縣國土部門可建立用地預申請制度。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。 雖然短期內(nèi)個人住房信貸受到影響，但從長期來看，銀行資產(chǎn)質(zhì)量能得到提升，銀行板塊個股不會因為本次調(diào)控而受到打擊。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán) 。 30 分析 ： 新政策基本是去年政策的延續(xù)和提升，今年以來，全國很多城市房價大幅度上漲，平均漲幅超過去年，有的城市的漲幅甚至達到 50％。（二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 分析 :對于房地產(chǎn)市場來說，利率調(diào)整可以說是最有效的市場調(diào)整手段 ，利率也一直是政府控制房地產(chǎn)市場的一把利器 。 而對于建筑面積的控制來說，為了調(diào)整商品房供應結(jié)構(gòu)，限制高檔房的供應量，該文本規(guī)定開發(fā)商必須按照預定的最小建筑面積以上進行開發(fā)，不能下調(diào)地塊容積率，提高樓盤檔次，打亂市場供求。 停工一年將收土地閑置費 開發(fā)商按照合同約定日期動工建設，但已開發(fā)建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足 25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費。 竣工時間進行明確約定 針對開發(fā)商的“屯地新招”，國土資源部、國家工商總局昨日聯(lián)合公布《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本 (試行 )。 26 分析 ： 表面上看這兩條 規(guī)定 意味著今后房 地產(chǎn) 企 業(yè) 不僅要多交稅，而且不容易再享受稅收優(yōu) 惠政策。 、軌道交通規(guī)劃 （備注：見上文蘇州整體規(guī)劃） 24 、獨墅湖隧道工程規(guī)劃 2021年 5月 12日正式開工的南環(huán)路東延獨墅湖橋隧工程是蘇州城建史上第一條隧道，也是國內(nèi)最長的城市隧道，它的建設將園區(qū)與古城區(qū)、蘇州與周邊城市緊密相連。 規(guī)劃分區(qū)及分期圖 22 ? 中新合作區(qū)規(guī)劃分區(qū) 中新合作區(qū)總體規(guī)劃 70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座 50萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。 ? 結(jié)合園區(qū)一期的發(fā)展進程來看， 04 年之前區(qū)域新增的人口主要集中在園區(qū)最具吸引力的園區(qū)一期內(nèi)。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積 260平方公里，下轄婁葑、跨塘、唯亭、勝浦四個鎮(zhèn)。 從蘇州市固定資產(chǎn)投資占 GDP的比率來看，固定資產(chǎn)投資比例過大 ，盡管與長三角同類城市相比，處于中等位置，而且處于一個固定資產(chǎn)的補漲期，但是也說明蘇州市的固定資產(chǎn)有投資過熱的跡象。 （備注：信息來自鐵道部規(guī)劃處 2021年 4月 5日發(fā)布） 17 蘇州宏 觀環(huán)境總結(jié) 蘇州 作 為長三角地區(qū)最重要的城市 之一 ，為地產(chǎn)大鱷全國性布局的重要棋子。具體走向如下： 一號線總共是 23 個車站，分兩期施工，首期施工的共 21 個站， 平均站間距為 公里 ， 其中換乘站為 3個，分別為：蘇州樂園站（與 S1線換乘），廣濟路站（與 S2線換乘），人民路站（與 M2線換乘）。 12 蘇州經(jīng)濟發(fā)展 、蘇州市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）縱向走勢分析 從蘇州市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）折線走 勢圖上可以看出，走勢呈對數(shù)函數(shù)向上攀升，年增長率呈現(xiàn)倒“ V” 分布，年平均增長率在 20%左右，尤其是 2021年，增長勢頭更