【正文】 ................................ 148 、基地內(nèi)平面綠化分為三大層次 ........................................ 149 、景觀小品起畫龍點睛之用 ........................................... 150 、燈光系統(tǒng)的布置 .................................................. 151 、人與景觀結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)空間 ........................................... 151 、軟、硬景的交融 .................................................. 152 四、項目面積配比建議 ......................................... 153 中新置地樓盤分析 .................................................. 154 區(qū)域客源購房戶型需求分析 ........................................... 155 本案項目住宅面積配比建議 ........................................... 157 本案項目商業(yè)面積配比建議 ........................................... 158 五、產(chǎn)品戶型建議 ............................................ 159 區(qū)域樓盤戶型分析 .................................................. 159 、一房戶型分析 ................................................... 159 、兩房戶型分析 ................................................... 160 、三房戶型分析 ................................................... 161 本案戶型建議 ..................................................... 162 、多層 .......................................................... 162 、小高層 ........................................................ 165 7 六、項目配套 設(shè)施與功能建議 ................................... 170 七、項目智能化系統(tǒng)建議 ....................................... 171 小區(qū)一卡通系統(tǒng) ................................................... 171 智能防盜系統(tǒng) ..................................................... 172 背景音樂系統(tǒng)（也稱住宅小區(qū)公共廣播系統(tǒng)） .............................. 172 JBC4000 巡更機應(yīng)用系統(tǒng) () ........................................ 172 八、項目物業(yè)管理建議 ......................................... 174 九、項目建材建議 ............................................ 177 十、工程質(zhì)量分析與建議 ....................................... 178 工程建造方針 ..................................................... 178 工程質(zhì)量建議 ..................................................... 178 十一、項目開發(fā)周期和價格預(yù)測 ................................. 179 項目開發(fā)周期建議 .................................................. 179 項目價格預(yù)測 ..................................................... 180 十二、項目成本與風(fēng)險分析 ..................................... 181 項目初步規(guī)劃方案的經(jīng)濟指標(biāo) ......................................... 181 價格初步預(yù)測 ..................................................... 181 項目總銷金額 ..................................................... 182 項目開發(fā)的成本分析 ................................................ 183 項目開發(fā)總投資 綜述 ................................................ 184 項目利潤收益表 ................................................... 184 項目風(fēng)險性分析評價 ................................................ 185 8 附錄： ............................................ 186 重點個案（一） —— 綠地 地理概況 、面積 蘇州領(lǐng)滄浪、平江、金閶、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)（虎丘）、吳中、相城七區(qū)及常熟、張 10 家港、吳江、昆山、太倉五縣市 ，全市總面積 平方千米，其中水域面積為 3609 平方千米，占總面積的 %， 市區(qū)面積為 1730平方千米， 占總面積的 ％； 、人口 2021 年末，全市戶籍人口總數(shù) 萬人，比上年增加 ， 其中市區(qū)總?cè)丝?，比上年增加 ， 2021年末人口密度為 1298人 /平方千米； 蘇州 政治和文化 蘇州是千 年古城，在歷代中國政治舞臺上，其有著獨特的地位。評彈、昆曲、蘇劇被喻為蘇州文化的 三朵花 。從社會固定資產(chǎn)投資對 GDP的貢獻比例來看，呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢； 2021年、 2021年，固定資產(chǎn)投資對 GDP的貢獻比例均超過 45％，超過國際公認警戒線（ 40%） ； 2021年上半年，固定資產(chǎn)投資對 GDP的貢獻比例達到 ％，超過國際公認警戒線，說明目前蘇州經(jīng)濟的投資過熱。 （備注：信息來自蘇州市規(guī)劃局 2021年 12月 29日發(fā)布） 16 、京滬高鐵工程 京滬高速鐵路工程預(yù)計 5年內(nèi)完成， 2021年投入運營 ； 京滬高鐵正線長 1318公里，與既有京滬鐵路大體并行，設(shè)立 21 個客運車站。同時，蘇州第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并帶動 了 第三產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展，催生了大量的私營企業(yè)業(yè)主，新富人群逐年增長。 18 二、蘇州園區(qū)概況 區(qū)域位置 、 地理位置 蘇州是歷史文化名城，又是著名的風(fēng)景旅游城市，是國務(wù)院最早批準(zhǔn)的沿海經(jīng)濟開放地區(qū)之一。 、生產(chǎn)總值 2021年，全區(qū)共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 581億元，比上年增長 %，占全市 GDP總值的 %。目前園區(qū)一期已經(jīng)近飽和，二期（即通常指的園區(qū)湖東）開發(fā)日漸白熱化，未來新增人口將越來越多的向園區(qū)湖東聚集。 第三區(qū)：輕工業(yè)基地。主線采用雙向 6車道，橋梁段寬 26米，隧道段寬 ，設(shè)計車速為 60公里 /小時，工程總造價估算為24億元左右，計劃在明年 10月建成通車。如果 市場 出現(xiàn)供應(yīng)短缺的情況下，開發(fā)商可能會將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到房價上，從而導(dǎo)致房價的上漲。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設(shè)外，還要明確同意在一定日期前完成項目施工建設(shè)，并申 27 請竣工驗收。 分析： 關(guān)于對房地產(chǎn) 一級市場 —— 土地市場的管理 ，早就有眾多相關(guān)政策出臺，最具典型的是 2021 年 8 月 1 日的土地大限，是政府對土地市場的一次大洗牌。 28 、 央行房貸基準(zhǔn)利率上調(diào) 從 4月 27日起，金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，存款利率保持不變。同時博源引路者認為，目前的房地產(chǎn)市場相比 2021 年后期，已經(jīng)成熟了很多，相信本輪政策打擊的力度不會象 2021 年那么強烈。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。而 有些舉措 則 是去年政策的承接 ，如 去年的調(diào)控政策是強調(diào) “ 改善 ” 商品房結(jié)構(gòu)，而今年則要求 “ 切實調(diào)整 ” ，這說明中央政府要求各地政府要通過實際行動來改變目前市場上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀。 b、 業(yè)稅調(diào)整 劍指短期炒房 《意見》指出：從 2021年 6月 1日起，對購買住房不足 5年轉(zhuǎn) 手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。當(dāng)然，這樣政府從增加普通商品房供應(yīng)角度來調(diào)控的目的就達到了。 分析： 目前 的 土地拍賣主要遵循 “ 價高者得 ” 原則， 所以致使 土地價格在拍賣中 高升，而開發(fā)商的利潤率卻不受土地成本上漲影響， 從而 推升 了 房價 。 隨著 2021年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度空前加大，觀望氣氛在全國范圍內(nèi)蔓延 ，許多 市相繼出現(xiàn)土地流拍。 國家 這次 通過稅收的手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，是對 34 投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易 行為的打擊， 對于普通居民存在著優(yōu)惠政策。消費者對加息現(xiàn)象已屢見 不鮮，利率的杠桿作用在一次次加息中被逐漸削弱。 分析： 今年上半年 市區(qū)商品住宅供應(yīng)量基本保持在 290 萬平米左右，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來及在建項目進度的推進，后市供應(yīng)量將有所增長。由于園區(qū)可開發(fā)地塊存量較大，后市將繼續(xù)保持較大的供應(yīng)量。在此基礎(chǔ)上，央行欲通過加息率先控制市場。 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售 1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的具體關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。單位和個人對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。 分析： 今年的政府調(diào)控相比去年也會出現(xiàn)一些變化，其中之一就是加強住房保障體系建設(shè)，在關(guān)注多數(shù)人的同時更加關(guān)注少數(shù)人，即在未來一段時間內(nèi)集中注意力解決困難群體、特困群 體的住房問題。 d、 調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu) 中小戶型將大增 《意見》指出：自 2021年 6月 1日起，凡新 審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上…… 2021年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在 2021年的水平以內(nèi)。 分析 ： 首先在土地供應(yīng)時，統(tǒng)一的政府土地儲備及公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的政策已從 2021年起逐步執(zhí)行；此次更要求普通 商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%，并且要限套型、限房價地招標(biāo)出讓，如此細化、明確的供地標(biāo)準(zhǔn)是對土地供應(yīng)過程中的再控制。就目前而言，已經(jīng)不僅僅是低收入者買房成了問題，而是很多中等收入的家庭面對高漲的房價也望而止步。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。 本次央行再度決定上調(diào)貸款利率，暗示政府對 2021 年樓市政策調(diào)控的開始。 綜合以上兩點來看，該正式文本的出臺主要是針對開發(fā)商而提出的，大大提高了對開發(fā)商的要求。 國土資源部的有關(guān)負責(zé)人強調(diào)，這是為防止項目停工形成實際閑置問題。該協(xié)議對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例等合同條件及違約責(zé)任進行了明確約定，杜絕開發(fā)商變相囤地。 但實際問題是 稅率提高 勢必對 房價 產(chǎn)生一定的影響。 隧道西接?xùn)|南環(huán)立交，東至園區(qū)星湖街，全長 ；其中高架橋長 ，隧道長 公里，地面接線長 公里，地面輔道長 。區(qū)域由西向東一共分為三個區(qū)域： 第一區(qū)： 這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)， 第二區(qū)：高科技中心。 05 年之后，區(qū)域新增人口有向湖東地區(qū)發(fā)展的趨勢。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里。 宏觀