【正文】 本案項目住宅面積配比建議 ........................................... 157 本案項目商業(yè)面積配比建議 ........................................... 158 五、產(chǎn)品戶型建議 ............................................ 159 區(qū)域樓盤戶型分析 .................................................. 159 、一房戶型分析 ................................................... 159 、兩房戶型分析 ................................................... 160 、三房戶型分析 ................................................... 161 本案戶型建議 ..................................................... 162 、多層 .......................................................... 162 、小高層 ........................................................ 165 7 六、項目配套 設(shè)施與功能建議 ................................... 170 七、項目智能化系統(tǒng)建議 ....................................... 171 小區(qū)一卡通系統(tǒng) ................................................... 171 智能防盜系統(tǒng) ..................................................... 172 背景音樂系統(tǒng)（也稱住宅小區(qū)公共廣播系統(tǒng)） .............................. 172 JBC4000 巡更機(jī)應(yīng)用系統(tǒng) () ........................................ 172 八、項目物業(yè)管理建議 ......................................... 174 九、項目建材建議 ............................................ 177 十、工程質(zhì)量分析與建議 ....................................... 178 工程建造方針 ..................................................... 178 工程質(zhì)量建議 ..................................................... 178 十一、項目開發(fā)周期和價格預(yù)測 ................................. 179 項目開發(fā)周期建議 .................................................. 179 項目價格預(yù)測 ..................................................... 180 十二、項目成本與風(fēng)險分析 ..................................... 181 項目初步規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ......................................... 181 價格初步預(yù)測 ..................................................... 181 項目總銷金額 ..................................................... 182 項目開發(fā)的成本分析 ................................................ 183 項目開發(fā)總投資 綜述 ................................................ 184 項目利潤收益表 ................................................... 184 項目風(fēng)險性分析評價 ................................................ 185 8 附錄： ............................................ 186 重點個案（一） —— 綠地橄欖灣 ................................... 212 重點個案分析（十二） — 雅戈爾 區(qū)域交通 蘇州市地理位置優(yōu)越，距上海僅 90公里 ，是連接上海通向長江流域廣闊腹地的咽喉； 滬寧鐵路和滬寧高速公路貫穿東西，京杭大運河連接南北；橫臥北側(cè)的長江是通往外地的重要的水運干道；位于長江下游南岸的張家港港、常熟港、太倉港都是國家一類港口 ，其中太倉港還是上海國際航運中心的組合港和蘇州工業(yè)園區(qū)的配套 港。 蘇州園林甲天下，現(xiàn)有 69座古典園林，其中網(wǎng)師園、拙政園、留園和環(huán)秀山莊最著名。 繪畫、書法、篆刻、詩文，在蘇州流派紛呈。 蘇州區(qū)域規(guī)劃 目前蘇州政府 強(qiáng)化 “ 大蘇州 ” 一體規(guī)劃，推進(jìn)由中心城市、 5個縣級市城區(qū)、 10個左右重點中心鎮(zhèn)組成的城市群集約發(fā)展。從 年增長率走勢來看，從 2021 年、 2021年，呈現(xiàn)強(qiáng)勢增長，增幅不斷擴(kuò)大， 2021年的增長率是 2021年的， 2021年是 2021年的 ， 20212021年之間走勢呈直線攀升。線路全長。 一號線計劃于 2021年建成， 2021年投入使用。 2021年，京滬高鐵和滬寧城際軌道交通將投入運營。蘇州經(jīng)濟(jì)快速增長，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都穩(wěn)步發(fā)展。這部分人大概經(jīng)過 3－ 5年的資本積累，便會產(chǎn)生購房需求，從而也會帶來對蘇州住宅剛性需求增長。04年開始到 05年中央政府出臺了一系列的宏觀政策，從很大程度上打擊了一部分投資和消費需求，但并未完全消除市場隱患。滬寧高速公路、 312 國道、 京蘇滬高速公路 、 機(jī)場快速公路 、繞城高速公路、京滬鐵路從境內(nèi)穿過。 19 經(jīng)濟(jì)分析 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 園區(qū) 形成了以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的新興支柱產(chǎn)業(yè)，新興支柱產(chǎn)業(yè)占全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量比重已達(dá) 75%。 蘇州工業(yè)園區(qū)歷年人口變化 ? 園區(qū)人口 自 2021 年步入了一個較快的發(fā)展階段，這是由于園區(qū)優(yōu)越的環(huán)境和園區(qū)一期（金雞湖西部分）不斷成熟的生活配套及居住氛圍，使得越來越多在園區(qū)工作，原住在市區(qū)或其他區(qū)域的市民開始入住園區(qū)。 ? 隨 著園區(qū)居住環(huán)境的成熟和園區(qū)高速發(fā)展的高新經(jīng) 濟(jì)，園區(qū)的吸引力仍在不斷增強(qiáng)，若以近幾年園區(qū)增長情況做參考， 2021年的人口增長速度應(yīng)該在 6%以上，以 05年末人口數(shù)量為基數(shù)，可預(yù)測 2021 年園區(qū)人口規(guī)模約為 萬人， 2021 年園區(qū)人口規(guī)模約，故 2021年一年園區(qū)新增的人口規(guī)?？赡茉?。 20212021年市區(qū)在崗職工人均工資由 12119 漲至 25016，漲幅為 206%； 20212021 年園區(qū)在崗職工人均工資由 20210 漲至27854，漲幅為 138%。利用水域沿岸的環(huán)境和翠綠的景色，提供一個從事研究和開發(fā)活動的高科技工業(yè)園，以及具有高素質(zhì)湖濱住宅的優(yōu)良環(huán)境。規(guī)劃人口 6 萬，占地 平方公里，現(xiàn)一期經(jīng)過 10年開發(fā)，已較為成熟。工程采用高架形式從蘇嘉杭高速公路下方穿過，向東連續(xù)跨越通園路、星港街等城市主干道，然后 在金雞湖高爾夫球場西南側(cè)下穿，以隧道形式穿越獨墅湖、星湖街 ，向東通達(dá)昆山、上海。 三 、 2021 年 政策 分析 政策細(xì)則 、地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào) 5% 近日，國家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的 15%提高到不得低于 20%。對于 開發(fā)商 來說，新稅收會增加開發(fā)成本。國土資源部昨日發(fā)文，對開發(fā)商閑置土地的行 為進(jìn)行了強(qiáng)制規(guī)定，同時還明確出招杜絕開發(fā)商變相囤積土地。 為保證開發(fā)商及時開發(fā)利用土地，防止囤積土 地，在《出讓合同》已約定了建設(shè)項目的動工日期外，《出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條約定了建設(shè)項目的竣工時間。第 1 1 13條明確了違約方要支付違約金等責(zé)任。而其中關(guān)于閑置土地的定義則是最新規(guī)定，此舉對于開發(fā)商變相囤地行為將給予嚴(yán)厲制止。 從開發(fā)周期來看，以前對土地市場只是規(guī)定開發(fā)商在拿到土地后，必須在兩年時間內(nèi)開工建設(shè)，而忽略了對工程開發(fā)周期的限制，這就導(dǎo)致了部分開發(fā)商挖坑以表動工的做 法，而如今明確規(guī)定開發(fā)周期后，開發(fā)商投機(jī)取巧的難度加大，工程進(jìn)度一定要跟的上要求。反面來看，開發(fā)商在做出拿地的決心 之前，一定要考慮清楚，做好各方面的調(diào)查和預(yù)算，保證萬無一失。這已是自 2021年 10 月以來央行的第三次加息了。通過相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷 2021 年的陰霾以后，在 2021年初開始快速恢復(fù)，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)又進(jìn)入了火熱時期， 2021 年政策的影響力逐漸被忽略，由此來看，政府對房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)控將逐漸實施，本次加息只是前奏，一系列連環(huán)拳將會接連出擊。重點 發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。而出臺的政策與 2021年相比，在完 善稅收、制止囤積房源、控制拆遷 速度、發(fā)展住房二級市場和租賃市場等流通環(huán)節(jié)，都有了一些新的進(jìn)展 。加大對閑置土地的處置力度。而在供地后，政府也不會放松控制，一是對超過合同約定 1年未動工開發(fā)的，要 “ 從高 ” 征收土地閑置費；超過 2年未動工開發(fā)的，要無償收回土地使用權(quán)， 31 更需要引起注意的是，對雖按時動工但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3或已投資額不足 1/4的要按閑置土地處置，這正是給予 “ 變相 ” 囤地的精準(zhǔn)的一擊。從2021年 6月 1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30％……對購買自住住房且套型建筑面積 90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20％的規(guī)定。 分析： 《 意見》中的第一條是站在政府層面去把握供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限期各地明確并落實自己的住房建設(shè)規(guī)劃；第二條則從市場層面提出更高的要求，開發(fā)建設(shè)總面積中 70%以上必須是90平方米以下的住房，對市場供應(yīng)的影響力度會比較大 ， 可以預(yù)期，這條措施執(zhí)行后，未來市場內(nèi)中小戶型的商品房供應(yīng)會大增，大戶型則可能 ‘ 奇貨可居 ’ ，甚至可能造成房價上的分 化現(xiàn)象。規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。 、 2021 年 8 月 1 日，國土資源部公布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》， 文件中明確：城市規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)部門確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結(jié)構(gòu)比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等規(guī)劃條件和建設(shè)條件，將作為土地出讓方案的重要內(nèi)容，而且在國有土地出讓合同中予以約定，并明確違約責(zé)任。 但是 由于售價限制程度和各城市涉及面積還不明確，因此對企業(yè)的影響尚無法預(yù)料。市、 縣國土部門應(yīng)適時組織實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，預(yù)申請單位和個人應(yīng)參加競投或競買，且報價不低于其承諾的土地價格。 分析 ： 以前，征收個稅時，是根據(jù)住宅的實際成交價格來征收的，但是由于往往納稅人申報的住宅成交價格明顯低于市場價格，從而減少了其交納的個人所得稅。 且 對 于 個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。但從加息后的市場反映情況來看， 個百分點對客戶購房的激情影響不大。 35 第二部分： 房地產(chǎn) 市場分析 一、蘇州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢 市場結(jié)構(gòu) 市場總 體格局主要由 古城 區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、 相城區(qū) 、城南片區(qū)（吳中區(qū)、滄浪新城）等五個區(qū)域市場組成；其中： 古城 區(qū)包括平江區(qū)、滄浪區(qū)和金閶區(qū)； 分析： 作為蘇 州東大門的工業(yè)園區(qū)憑借其地理位置和穩(wěn)定良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其房地產(chǎn) 發(fā)展 迅速 ，全國多家知名房產(chǎn)開發(fā)商都已進(jìn)軍園區(qū)，市場競爭異常激烈，此區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展是重點也是亮點。吳中區(qū)近兩年供應(yīng)量增長明顯，已經(jīng)與園 區(qū)并