【正文】 【中心廣場(chǎng)】 在主街中央的中心廣場(chǎng)將吸納各方進(jìn)入人群聚集及再擴(kuò)散，通過各類活動(dòng)表演，互動(dòng)娛樂特色帶動(dòng)周邊商鋪經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)一、二組團(tuán)東面商鋪經(jīng)營(yíng)價(jià)值 【東廣場(chǎng)】 25 主要目的在于使人群向二、三期項(xiàng)目過渡，通過設(shè)置特色景觀聚集人氣，帶動(dòng)?xùn)|端商鋪經(jīng)營(yíng)價(jià)值 n 上海豫園古建筑的商業(yè)街 豫園始建于明嘉靖三十八年（公元 1559 年），園林布局具有吳越建筑特點(diǎn)，保存完整，占地 40 余畝，向有 “ 城市山林 ” 之譽(yù)。 其中 K 棟部分商鋪將吸引經(jīng)營(yíng)配套商戶，包括銀行、儲(chǔ)運(yùn)、商務(wù)、質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu) Ⅲ 、第一組團(tuán)功能劃分圖 【第二組團(tuán)】粵西特色商品銷售功能 Ⅰ 、商鋪數(shù)量及面積 A 棟 —— 34 棟商鋪，共三層 78 間商鋪，面積 H 棟 —— 34 棟商鋪，共三層 76 間商鋪，面積 合共 68 棟商鋪， 154 間商鋪，面積 Ⅱ 、商鋪經(jīng)營(yíng)功能 252。 主題特色餐飲、休閑、游樂功能 252。 文房四寶配套商品，占 10%15% 20 252。第二組團(tuán)的功能規(guī)劃以經(jīng)營(yíng)粵西特色商品為主，第三組團(tuán)打造為主力品牌店的一條街。 差異性 178。 演繹宋朝期間的文化及風(fēng)土人情的演藝場(chǎng) 252。 硯行業(yè)及文化類產(chǎn)品行業(yè)的信息、商務(wù)交流互動(dòng)平臺(tái) 252。肇慶有著豐富及很深的文化底蘊(yùn)，區(qū)域文化博大精深，端硯與其它硯類相比有著不可取代的地位，這也是外區(qū)商業(yè)難以復(fù)制及遷移的特點(diǎn)。 肇慶硯行業(yè)分為兩大對(duì)立陣營(yíng)（白石村與外圍商家的對(duì)立），外圍商家及其他村的商家容易混淆本項(xiàng)目是白石村自行經(jīng)營(yíng)，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)生抵觸情緒 216。 區(qū)域商業(yè)氣氛冷淡 216。 商鋪的間隔具有靈活性 l 自身塑造優(yōu)勢(shì) 216。 端州路的擴(kuò)建工程開展，使交通樞紐暢通 216。火車向東直通深圳和香港九龍，向西南在省內(nèi)可直達(dá)湛江，省外可直達(dá)重慶。據(jù)了解，為提高道路的等級(jí)，市城區(qū)已實(shí)施改造的重點(diǎn)道路，側(cè)平石將改用花崗巖，人行道也采用高質(zhì)量、高檔次的行人道磚鋪設(shè)。深厚的文化底蘊(yùn)與成型的端硯作坊村落成為白石村得天獨(dú)厚的一大 5 亮色。 1 中國(guó)端硯文化村策劃方案 目 錄 前 言 . 5 一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 . 6 項(xiàng)目地塊分析 . 6 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 8 項(xiàng)目交通環(huán)境 . 9 項(xiàng)目的 SWOT 分析 . 11 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 . 16 競(jìng)爭(zhēng)力的分析 . 16 競(jìng)爭(zhēng)力的塑造 . 17 三、中國(guó)端硯文化村的整體項(xiàng)目定位 . 18 市場(chǎng)形象定位 . 19 經(jīng)營(yíng)行業(yè)定位 . 20 旅游定位 . 21 產(chǎn)品類型定位 . 21 經(jīng)營(yíng)群體定位 . 22 消費(fèi)群定位 . 23 投資群體定位 . 23 市場(chǎng)租賃價(jià)格定位 . 24 四、功能規(guī)劃建議 . 25 2 整體規(guī)劃建議 . 25 商場(chǎng)布局原則 . 28 整體功能體系劃分 . 29 各商業(yè)組團(tuán)的劃分 . 32 【第一組團(tuán)】端硯及文房四寶商品銷售功能 . 33 【第二組團(tuán)】粵西特色商品銷售功能 . 35 【第三組團(tuán)】主街（宋都御街） . 37 【步行街西主入口廣場(chǎng)】 . 39 【中心廣場(chǎng)】 . 40 【東廣場(chǎng)】 . 41 參考資料 . 42 五、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 53 現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案修改建議 . 53 商鋪裝修建議 . 54 環(huán)境景觀方案建議 . 56 智能化方案建議 . 58 其他細(xì)部規(guī)劃建議 . 60 六、物業(yè)價(jià)值提升策略 . 64 經(jīng)營(yíng)模式提升 . 64 主題裝修提升 . 69 管理提升 . 70 3 七、營(yíng)銷組合策略 . 72 租賃比例 . 72 產(chǎn)品組合 . 73 價(jià)格預(yù)期 . 74 八、營(yíng)銷推廣策略及部署 . 75 營(yíng)銷策略 . 75 招商策略 . 75 價(jià)格策略 . 75 廣告策略 . 75 公關(guān)策略 . 75 推廣策略 . 75 九、資金回籠計(jì)劃 . 76 結(jié) 語 . 77 前 言 感謝貴司提供了一個(gè)如此寶貴的合作機(jī)會(huì)，這是發(fā)展商對(duì)我司能力的一個(gè)肯定。本項(xiàng)目第一期開發(fā)的土地緊靠端州一路及西江流域，水陸交通極為便利且首期開發(fā)土地平坦，極具開發(fā)潛力。部分道路正在進(jìn)行花基帶、人行道及管道的施工。 7 216。 肇慶市委、市政府將中國(guó)端硯文化村納入我市大旅游發(fā)展和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要項(xiàng)目 8 216。 粵西地區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目，端州區(qū)地標(biāo)式的建筑物 216。 項(xiàng)目周邊的商業(yè)布局零、散、亂缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及統(tǒng)一管理 216。 白石村內(nèi)的家庭式作坊仿效中國(guó)端硯文化村經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展低水平的招商推廣 216。 n 市場(chǎng)的唯一性 綜觀現(xiàn)時(shí)廣東省內(nèi)暫未有雷同的集中經(jīng)營(yíng)端硯及文房用品的專業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，因此本項(xiàng)目具有較大潛力的市場(chǎng)可塑空間及發(fā)展空間。 文化類行業(yè)的一年兩季的交易會(huì)場(chǎng)地 252。 肇慶旅游新亮點(diǎn) 252。 創(chuàng)新性 178。在第一期項(xiàng)目規(guī)劃的后段將設(shè)置以情景場(chǎng)所及鑒定中心為主，希望通過參與性及互動(dòng)性強(qiáng)的活動(dòng)引導(dǎo)客戶向東面消費(fèi)，一方面帶旺東面商鋪，另一方面通過一、二期之間的東廣場(chǎng)作為引導(dǎo)、過渡空間而且要營(yíng)造成一個(gè)舒適的共享空間，將一期商業(yè)氣氛延伸至二期規(guī)劃。 粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色旅游商品、土特名優(yōu)產(chǎn)品占20%25% 252。 銀行、電信、商務(wù)、儲(chǔ)運(yùn)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)配套功能 n 會(huì)展經(jīng)營(yíng)功能 21 252。 粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色商品 ，土特名優(yōu)產(chǎn)品集中展示推廣銷售 23 252。園內(nèi)有48 處景點(diǎn) 構(gòu)成，荷花池和九曲橋、大假山、萬花樓、點(diǎn)春堂、會(huì)景樓、玉玲瓏、得月樓、內(nèi)園等景區(qū)。 26 n 建筑風(fēng)格的江南水鄉(xiāng) —— 周莊 周莊可能是開發(fā)較晚的緣故，那里的商業(yè)氣息不是很濃，雖說商店也不少，但店主一般都不會(huì)主動(dòng)吆喝，要看要買都隨游人的便，讓人感到很自在。村落空間變化韻味有致，建筑色調(diào)樸素淡雅，體現(xiàn)了皖南古村落人居環(huán)境營(yíng)造方面的杰出才能和成就，具有很高的歷史、藝術(shù)價(jià)值。而宏村流水潺潺，遠(yuǎn)山朦朧，藍(lán)天下青瓦粉墻，就是一幅天然的山水畫。 老街商鋪，密集緊湊，店面、作坊、住宅三位一體，保留古代商家 “ 前店后坊 “ 或 ” 前鋪后戶“ 的經(jīng)營(yíng)格局和特色，建筑高僅兩三層，多為木穿榫式結(jié)構(gòu)，石礎(chǔ)、磚砌、馬頭墻、小青瓦、徽派木雕、金字招牌、朱閣重檐，古樸典雅，華麗高潔。園內(nèi)種植高大喬木，興建低坡景觀，提供休憩空間。園內(nèi)樹木成蔭，綠草青青。有鑒于此，敝司考慮到高標(biāo)準(zhǔn)的智能化前期投入費(fèi)用較高且增大經(jīng)營(yíng)商家的營(yíng)運(yùn)成本，加上高標(biāo)準(zhǔn)的智能化對(duì)于本項(xiàng)目的實(shí)用性不大，因此建議配備以下設(shè)備： 178。 178。建議本項(xiàng)目的指示系統(tǒng)除了常規(guī)設(shè)置形式（反光板和指示燈牌）。例如舉辦美博會(huì)、公關(guān)活動(dòng)、拍賣活動(dòng)，與政府、旅游局、文化局、行業(yè)協(xié)會(huì)，商貿(mào)機(jī)構(gòu)、名人進(jìn)行聯(lián)合推廣，通過優(yōu)勢(shì)平臺(tái)資源進(jìn)行推力，吸納圍內(nèi)外各類專業(yè)購(gòu)買群體及旅游群體長(zhǎng)期前來定向消費(fèi)購(gòu) 物，并且組織經(jīng)營(yíng)商戶參與國(guó)內(nèi)、外各類商業(yè)展銷活動(dòng)，以多種形式促進(jìn)商戶經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目品牌知名度及影響力。 提升策略： 根據(jù)第一、二、三組團(tuán)各自經(jīng)營(yíng)特色的主題風(fēng)格進(jìn)行特色裝修，以其豐富特色提升 及帶旺該組團(tuán)。但是，另一方面，要租賃取得好成績(jī)又必須要做好充份的 40 前期工作準(zhǔn)備以及良好的工程進(jìn)度配合，方能確保項(xiàng)目的銷售能順利進(jìn)行。 另外，在 67 月期間，可與各主要媒體、政府部門、旅游局、文化局、端硯協(xié)會(huì)、土產(chǎn)局等部門做好公關(guān)工作，為后期項(xiàng)目推廣做準(zhǔn)備的同時(shí)也可通過政府媒體以新聞稿或互聯(lián)網(wǎng)信息將中國(guó)端硯文化村即將面世的 信息向外透露，吸引市場(chǎng)的關(guān)注。 而十月將通過項(xiàng)目端硯展覽館的落成，結(jié)合 “ 十一 ” 黃金周及每年一屆的中國(guó)端硯文化節(jié)舉行，電視展板廣告及報(bào)紙形象稿的平面表現(xiàn)形式，樹立項(xiàng)目在市場(chǎng)上形象，同時(shí)向市場(chǎng)展示其特點(diǎn)，讓市場(chǎng)進(jìn)一步了解項(xiàng)目。 先收緊后放松 216。 4． 戶外廣告 在 89 月份項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)租期，在進(jìn)入肇慶市的主要道路宣傳中國(guó)端硯文化村的信 息 九、資金回籠計(jì)劃 45 首層 —— 二層 —— 三層 —— 樓層 建筑面積 實(shí)用率 租售面積 租賃單價(jià) （元 /㎡） 回籠資金 租貨均價(jià) 回籠資金 首層 177。15% 三層 177。 包租代管 43 216。 營(yíng)銷階段劃分 根據(jù)發(fā)展商提供的工程計(jì)劃，本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 6 月中下旬具備內(nèi)部試探性招租條件， 9 月份交付使用。由于此時(shí)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度 41 無法支持，因此建議在此期間向到訪客戶公開本項(xiàng)目的部分?jǐn)?shù)據(jù)：整體規(guī)劃、工程進(jìn)度、鋪位面積、認(rèn)租時(shí)間等吸引客戶關(guān)注，為項(xiàng)目的招租積累客戶。 2. 入市時(shí)機(jī)的制訂 216。 38 提升策略： 1．制定日常規(guī)范性經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，各商戶共同遵守執(zhí)行 2．引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)共同進(jìn)行管理，并通過管理機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)商戶信心及商鋪價(jià)值 3．管理主要體現(xiàn)在人性化服務(wù)方面