【正文】 1 中國端硯文化村策劃方案 目 錄 前 言 . 5 一、項目自身條件分析 . 6 項目地塊分析 . 6 項目經濟指標 . 8 項目交通環(huán)境 . 9 項目的 SWOT 分析 . 11 二、項目競爭力分析 . 16 競爭力的分析 . 16 競爭力的塑造 . 17 三、中國端硯文化村的整體項目定位 . 18 市場形象定位 . 19 經營行業(yè)定位 . 20 旅游定位 . 21 產品類型定位 . 21 經營群體定位 . 22 消費群定位 . 23 投資群體定位 . 23 市場租賃價格定位 . 24 四、功能規(guī)劃建議 . 25 2 整體規(guī)劃建議 . 25 商場布局原則 . 28 整體功能體系劃分 . 29 各商業(yè)組團的劃分 . 32 【第一組團】端硯及文房四寶商品銷售功能 . 33 【第二組團】粵西特色商品銷售功能 . 35 【第三組團】主街（宋都御街） . 37 【步行街西主入口廣場】 . 39 【中心廣場】 . 40 【東廣場】 . 41 參考資料 . 42 五、商鋪規(guī)劃設計方案 . 53 現(xiàn)有規(guī)劃設計方案修改建議 . 53 商鋪裝修建議 . 54 環(huán)境景觀方案建議 . 56 智能化方案建議 . 58 其他細部規(guī)劃建議 . 60 六、物業(yè)價值提升策略 . 64 經營模式提升 . 64 主題裝修提升 . 69 管理提升 . 70 3 七、營銷組合策略 . 72 租賃比例 . 72 產品組合 . 73 價格預期 . 74 八、營銷推廣策略及部署 . 75 營銷策略 . 75 招商策略 . 75 價格策略 . 75 廣告策略 . 75 公關策略 . 75 推廣策略 . 75 九、資金回籠計劃 . 76 結 語 . 77 前 言 感謝貴司提供了一個如此寶貴的合作機會，這是發(fā)展商對我司能力的一個肯定。能夠全程策劃代理這樣的全國性知名品牌的項目（中國端硯文化村），我司倍 感榮幸，也倍受鼓舞。 在接到該項目后，我們就本項目的各方面特性，項目的整體定位，策劃包裝及租賃代理，立刻成立了專項小組，并即時展開了工作。通過 4 對本項目進行了深入的剖析，以專業(yè)的市場調研為基礎、以獨到的見解為指引、以科學的操作作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項目品牌與產品背后所蘊藏的閃光點。最終，我們的問題得到了解答，并結晶成這份策劃方案。我們相信，在中地行與志信公司的攜手合作下，必能創(chuàng)出奇跡！ 一、項目自身條件分 析 本項目位于端州一路與沙湖大道交匯處的黃崗鎮(zhèn)白石村，北接 321 國道，南靠沙湖路，西臨黃崗路，東依肇慶大橋及江濱東路。白石村是端硯文化的發(fā)源地，歷史給白石人留下了獨有的硯石文化痕跡和典故，現(xiàn)在走進白石村街頭巷尾，仍隨處可見家家戶戶雕硯的壯觀場面。深厚的文化底蘊與成型的端硯作坊村落成為白石村得天獨厚的一大 5 亮色。本項目第一期開發(fā)的土地緊靠端州一路及西江流域，水陸交通極為便利且首期開發(fā)土地平坦，極具開發(fā)潛力。 項目地塊圖片： 總建面積： 22442 ㎡ 展覽館面積： 8690 ㎡ 商鋪建筑面積： 13567 ㎡ 臨時商鋪建筑面積： 1444 ㎡ 門樓建筑面積： 70 ㎡ 商鋪總數(shù)： 341 間 交鋪時間： 8 月 31 日 裝修期： 9 月 1 日 —— 9 月 30 日 開業(yè)時間： 2021 年 10 月 1 日 216。 端州一路交通現(xiàn)況 端州一路一直以來是端州的郊區(qū)，是端硯商家加工、銷售一條街，缺乏其他經營類別，因此商業(yè)氛圍不濃厚，周邊圍繞的主要是村落及自建的平房，給人的印象是臟、亂、差，且只有三條公交線路途徑，交通狀況不理想。直到 2021 年 3 月 15 日開始，端州一、二、三路全長 6 公里，改建工程 正式動工，端州路的交通環(huán)境狀況得到政府的重視及改善。 216。 端州道路交通網(wǎng)絡的改善 端州大道、端州一、二、三路改建：東起 321 國道新線，西至工農北路，全長 公里，路寬分別是 6 5 48 米，端州大道在通過新321 國道和三茂鐵路時應采用立交處理，項目總投資 億元。 目前，端州一路的花基大部已拆除。據(jù)了解，為提高道路的等級，市城區(qū)已實施改造的重點道路，側平石將改用花崗巖，人行道也采用高質量、高檔次的行人道磚鋪設。部分道路正在進行花基帶、人行道及管道的施工。工程將原來的公路全部擴建成雙向八 車道寬 28 米的瀝青路。將原來的普通瀝青改鋪為進口瀝青；人行道全部改為用花崗巖鋪設，兩邊最寬 10 米，最窄也有 米以上。 216。 肇慶交通樞紐 本項目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國道 321 線（廣州至成都）、 324 線（福州至昆明）、四連線（四會至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。連接全市端州、鼎湖、四會、廣寧、懷集、封開、德慶、高要等八個縣（市），貫穿全市近半數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 500 公里環(huán)市公路已改造成為高等級水泥路，大大縮短了肇慶與發(fā)達地區(qū)的時空距離。加上廣肇高速公 路、西江肇慶大橋已建成通車，現(xiàn)在到廣州只需一個半小時，到深圳只需兩個半小時?；疖囅驏|直通深圳和香港九龍，向西南在省內可直達湛江，省外可直達重慶。 7 216。 水路交通網(wǎng)絡 本項目的二、三期緊靠西江流域，西江是徑流量僅次于長江的全國第二大河和肇慶的出?？?，被譽為 “ 黃金水道 ” 。全市擁有一、二類口岸 11 個、大小碼頭泊位 72 個，肇慶快船 4 小時可達香港，所以水路運輸交通較便捷。 小結： u 為肇慶東擴南連與珠三角接軌奠定良好的交通網(wǎng)絡條件 u 為中國端硯文化村的落成提供有利的交通樞紐 SWOT 分 析 n 項目優(yōu)勢（ Strength） l 地理位置優(yōu)勢 216。 獨特的地理位置資源優(yōu)勢（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地 l 歷史文化優(yōu)勢 216。 具有深厚的歷史文化底蘊 —— 宋文化、硯文化 l 交通區(qū)位優(yōu)勢 216。 位居端州與珠三角接軌的咽喉重要位置 l 政府政策優(yōu)勢 216。 端州路的擴建工程開展，使交通樞紐暢通 216。 肇慶市委、市政府將中國端硯文化村納入我市大旅游發(fā)展和文化產業(yè)發(fā)展的重要項目 8 216。 中國端硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持 l 時機優(yōu)勢 216。 肇慶市被中國人大頒發(fā) “ 中國硯都 ” 稱號 l 功能規(guī)劃優(yōu)勢 216。 中國端硯文化村是現(xiàn)時肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復合項目 216。 建筑規(guī)劃特點是建成仿宋代的端硯主題旅游購物公園 216。 建筑特色是宋代古建筑與現(xiàn)代商業(yè)建筑的優(yōu)化融合形成旅游、文化、商業(yè)三位一體的現(xiàn)代文化旅游村落 216。 經營的類別具有鮮明的肇慶特色 216。 商鋪的間隔具有靈活性 l 自身塑造優(yōu)勢 216。 粵西地區(qū)標志性項目，端州區(qū)地標式的建筑物 216。 中國端硯文化村是中國文化瑰寶向外展示的基地 216。 列入世界吉尼斯之最的 “ 最大型端硯成品 ” 展示景點 216。 本項目是推進硯行業(yè)的文化與經濟融合和互動的平臺 216。 中國端硯文化村是學生認識及學習硯文化的天堂 n 項目的劣勢（ Weakness） 9 216。 人流量及車流量較少 216。 項目周邊環(huán)境差，以平房、臨 建、工廠環(huán)繞 216。 區(qū)域商業(yè)氣氛冷淡 216。 項目周邊的商業(yè)布局零、散、亂缺乏統(tǒng)一經營及統(tǒng)一管理 216。 項目公交線路配套不足 n 項目的機會點（ Opportunity） l 政府資源 216。 通過市委、市政府對 “ 中國硯都 ” 品牌的宣傳及打造，本項目可以借助其宣傳攻勢宣傳本項目，節(jié)省廣告費用 216。 市委、市政府投入 2021 萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國端硯文化村與白石村的有機融合，形成古文化產業(yè)的旅游點，不但可以增加村 民收入而且淡化村民對中國端硯文化村的抵觸情緒，從而達到雙贏目的 l 自身塑造的資源 216。 中國端硯文化村打造成旅游商業(yè)復合地產的旅游購物公園，勢必成為繼星湖、鼎湖后來肇慶必游的旅游新景點 216。 端硯博物館落戶中國端硯文化村，有利于宣傳中國硯文化及為硯行業(yè)、文房用品行業(yè)提供全方位的信息交易、交流平臺，同時可以通過收取門票或租借場地獲收益，增加日常的營運收入 10 216。 中國端硯文化村落成，將為端硯文化節(jié)提供有利的場地條件，不但有利于本項目的宣傳而且利于積聚人氣，另外 可以通過出租臨時展場，獲取收益 n 項目面臨的威脅（ Thre