【正文】 通過本司針對本項(xiàng)目的市場分析和定位規(guī)劃建議，敬請發(fā)展商詳細(xì)閱后給予回復(fù)，以便本司就項(xiàng)目的營銷和經(jīng)營推廣進(jìn)行優(yōu)化建議報(bào)告。據(jù)此，并結(jié)合我司一直以來的樓盤操作經(jīng)驗(yàn)，建議將本項(xiàng)目的整個(gè)營銷過程劃分為以下階段： 階段 名 稱 時(shí)間 招租工作重點(diǎn) 第一階段 籌備期 2021 年 56 月 對臺招商活動 現(xiàn)場包裝及各政府職能部門 42 進(jìn)行公關(guān)活動 第二階段 造勢蓄客期 7 月 8 月 對經(jīng)營硯業(yè)客戶進(jìn)行租售洽談 第三階段 啟動期 8 月中下旬 全面開展租售工作 第四階段 全面推廣期 9 月 第五階段 交鋪旺銷期 10 月 全面進(jìn)行招租 第六階段 延續(xù)期 1112 月 對項(xiàng)目剩余貨量進(jìn)行招租 216。 根據(jù)上述的分析以及考慮到前期積累客戶需要一定的時(shí)間和工程及各方面工作的配合， 敝司認(rèn)為本項(xiàng)目最佳的入市時(shí)機(jī)為八月中下旬 。 案例 1：南國影視基地是將旅游市場與中央電視臺影視機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行推廣，在吸引旅游群體的同時(shí)，吸引擴(kuò)大影視愛好者長期前往參觀。 金融平臺 商場的金融系統(tǒng)主要包括銀行業(yè)的引進(jìn)，一方面為消費(fèi)者提供便利性的消費(fèi)過程（如快速提款、信用卡消費(fèi)等），另一方面滿足商家資金的流通需求。 五、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 建議商鋪的建筑主體保留原嶺南風(fēng)格設(shè)計(jì)，而商鋪的門面建議融合現(xiàn)代風(fēng)格的元素，如大面積的玻璃櫥窗及玻璃大門。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。這里阡陌縱橫，一座座房屋錯(cuò)落相間。豫園的圍墻，是由蜿蜒起伏的五條龍所組成的，龍頭高昂，造型精致，栩栩如生，有吞云吐霧的氣勢。 各類文化活動，相關(guān)商品推廣活動的集中地，形成長期活動舉辦點(diǎn)，吸納各類群體產(chǎn)生消費(fèi)，提升項(xiàng)目知名度 n 整體功能體系劃分圖 展覽館：首層 —— 端硯及粵西旅游商品商場 二層 —— 端硯展覽館 三層 —— 會展中心 四層 —— 管理中心，各行業(yè)機(jī)構(gòu)辦事處、接待中心 端硯展覽館圖： 【第一組團(tuán)】端硯及文房四寶商品銷 售功能 Ⅰ 、商鋪數(shù)量及面積 D 棟 —— 15 棟商鋪，共三層 34 間商鋪，面積 G 棟 —— 38 棟商鋪，共三層 86 間商鋪，面積 22 K 棟 —— 12 棟商鋪，共二層 20 間商鋪，面積 合共 65 棟商鋪， 140 間商鋪，面積 Ⅱ 、商鋪經(jīng)營功能 252。 n 形成人流定向聚集及自然分散 以北區(qū)組團(tuán)作為 聚集點(diǎn)，提升商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值。 本項(xiàng)目定位具有： 178。 旅游購物公園 252。 市委、市政府投入 2021 萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國端硯文化村與白石村的有機(jī)融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點(diǎn)，不但可以增加村 民收入而且淡化村民對中國端硯文化村的抵觸情緒，從而達(dá)到雙贏目的 l 自身塑造的資源 216。 中國端硯文化村是現(xiàn)時(shí)肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復(fù)合項(xiàng)目 216。 216。通過 4 對本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的剖析，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品背后所蘊(yùn)藏的閃光點(diǎn)。 216。 獨(dú)特的地理位置資源優(yōu)勢（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地 l 歷史文化優(yōu)勢 216。 中國端硯文化村是學(xué)生認(rèn)識及學(xué)習(xí)硯文化的天堂 n 項(xiàng)目的劣勢（ Weakness） 9 216。 流動的個(gè)體硯經(jīng)營者在中國端硯文化村周邊以低廉價(jià)格拉客影響場內(nèi)經(jīng)營戶的收益及影響文化村的整體形象 216。 端硯歷史及制作大觀 252。 門票回收計(jì)算： 門票 娛樂表演收費(fèi) 人流 經(jīng)營年限 銷售額合計(jì) 25 元 25 元 50 萬 /月 40 年 10 億 建議租賃價(jià)格： 首層 50 元 二層 30 元 三層 20 元 四、功能規(guī)劃建議 第一期的整體規(guī)劃將劃分三大組團(tuán)，考慮到空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對商業(yè)經(jīng)營方式、經(jīng)營環(huán)境的滿足。 同時(shí)在項(xiàng)目的規(guī)劃方面，融入各類互動旅游功能，景點(diǎn)參觀旅游功能，整體項(xiàng)目采用旅游市場方式，進(jìn)行國內(nèi)外經(jīng)營推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個(gè)體消費(fèi) 252。 作為主街上的 6 棟商鋪將融合特色商品銷售，通過特色表演，體現(xiàn)硯文化、宋文化、嶺南文化的民族風(fēng)情，也將為吸引 24 各方游客聚集的 購物、休閑、游樂、飲食于一體的項(xiàng)目主題特色商業(yè)步行街 252?，F(xiàn)存明、清古民居 124 幢，祠堂 3幢。 n 屯溪老街 起于宋代，明清時(shí)期發(fā)展成為徽州物資集散中心。綠地北側(cè)新辟一條長一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優(yōu)美的曲線，與湖西「新天地廣場」的石庫門海派建筑連成一體，成為市中心一處獨(dú)特的新景觀。消防規(guī)劃所占用的商場空間主要包括防火分隔的位置和設(shè)備放置等。 六、物業(yè)價(jià)值提升策略 物業(yè)價(jià)值提升策略目的在于增 強(qiáng)項(xiàng)目附加值及經(jīng)營特色優(yōu)勢，提升各類租金收益，確保長久旺場經(jīng)營，提升項(xiàng)目市場知名度及影響力，為二、三期項(xiàng)目開發(fā)奠定市場基礎(chǔ)，為發(fā)展商開發(fā)新項(xiàng)目打造開發(fā)品牌優(yōu)勢及擴(kuò)大投資層面。 l 客戶咨詢中心的服務(wù) 在中國端硯文化村內(nèi)設(shè)置客戶咨詢中心的服務(wù)專員，回答關(guān)于中國端硯文化村的各類問題，為游客提供有關(guān)肇慶旅游、休閑、生活等方方面面的實(shí)用信息。 其中， 8 月中下旬可利用項(xiàng)目示范鋪位開放參觀的契機(jī)，以電視展板廣告及平面廣告的形式將項(xiàng)目內(nèi)部招租的信息告知市場，吸引市場客戶的到訪。另外《西江日報(bào)》為肇慶的地方日報(bào)，因經(jīng)營者占大部分是肇慶本地人，因此有必要在《西江日報(bào)》進(jìn)行宣傳。根據(jù)目標(biāo)客戶所關(guān)注電視的 44 內(nèi)容 —— 時(shí)事新聞、電視連 續(xù)劇集，敝司建議在以下電視頻道及電視節(jié)目時(shí)段播出： 通過新聞發(fā)布會的形式，利用內(nèi)部認(rèn)購登記火爆信息的發(fā)布，制造社會關(guān)注熱點(diǎn)，拉開熱銷序幕，迅速提高本項(xiàng)目的社會形象 及社會知名度。并且設(shè)立醫(yī)療中心，為游客提供簡單的醫(yī)療服務(wù)。 提升策略： Ⅰ 、合作經(jīng)營長久旺場經(jīng)營 以商鋪出租純收取租金的基礎(chǔ)上，預(yù)留部分商鋪用作發(fā)展商自行經(jīng)營，與經(jīng)營戶合作經(jīng)營，例如發(fā)展商可將部分商鋪用作互動娛樂設(shè)施經(jīng)營，旺場經(jīng)營項(xiàng)目的高額銷售及餐飲服務(wù)與特色經(jīng) 營商戶共同經(jīng)營，確保長久經(jīng)營。 周界安全防范系統(tǒng) 是本項(xiàng)目第一道安全防范體系，它利用安裝在小區(qū)周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測裝置對小區(qū)周界和重要部位進(jìn)行布防。 南里： 南里建成了一座總樓面面積達(dá) 25,000 平方米的購物、娛樂、休閑中心，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除 30 了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場、電影院及全上海最具規(guī)模的一站式健身中心。位于市中心，交通方便，距離火車站 2 公里。 西遞村以一條縱向的街道和兩條沿溪的道路為主要骨架，構(gòu)成東向?yàn)橹?、向南?延伸的村落街巷系統(tǒng)。 穿插在各棟組團(tuán)設(shè)置民族風(fēng)情景觀、情景展示區(qū)，互動娛樂設(shè)施，安排各類相關(guān)風(fēng)情表演，與第一、第二組團(tuán)的商鋪經(jīng)營類別相呼應(yīng)，以設(shè)置在 I、 J 棟為主。 以端硯文化為主，粵西文化、嶺南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機(jī)關(guān)團(tuán)體，教育機(jī)構(gòu)參觀學(xué)習(xí)，形成寓教于樂的歷史文化學(xué)習(xí)教育基地功能，通過展覽館及項(xiàng)目各功能進(jìn)行經(jīng)營推廣 n 服務(wù)配套功能 252。主要包括以下幾方面： 18 ① 為了充分利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸引消費(fèi)者，建議在項(xiàng)目的前庭 設(shè)置大型休閑廣場 及 設(shè)置項(xiàng)目的標(biāo)致性建筑物（大型端硯或電動磨墨機(jī)）， 目的是令客戶有強(qiáng)烈的視覺沖擊效果及留下深刻的記憶 ② 建議在項(xiàng)目的中央位置設(shè)置 主題情景中心廣場 （必須帶有藝術(shù)化和富有感染力），不但易給消費(fèi)者以深刻的感受和記憶，而且可將客戶吸引項(xiàng)目中間位置形成集中購買后再自然向四周擴(kuò)散 ③ 在一期項(xiàng)目的后段利用功能設(shè)施的配置和娛樂活動開展的休閑廣場進(jìn)行再次匯聚游客，達(dá)到引導(dǎo)客戶不知不覺地將二、三期項(xiàng)目消費(fèi) 另外，在經(jīng)營功能劃分方面考慮到，第一組團(tuán)靠近端硯展覽館，因此功能規(guī)劃以與硯相關(guān)聯(lián)的功能屬性進(jìn)行設(shè)置，目標(biāo)以經(jīng)營端硯商家及端硯 歷史的展示為主。 宋文化展示的文化村落 252。 牌坊工藝市場的租期即將界滿，而適逢湖濱工藝市場重新裝修工程完成，準(zhǔn)備投入營運(yùn)，導(dǎo)致本項(xiàng)目的部分投資客戶將被分流 二、項(xiàng)目競爭力分析 n 資源唯一性 白石村是端硯文化的發(fā)源地，而且端硯是中國文房四寶之一，位居四大名 硯之首，自古以來就深受文人墨客和收藏名家的賞識。 項(xiàng)目周邊環(huán)境差，以平房、臨 建、工廠環(huán)繞 216。 位居端州與珠三角接軌的咽喉重要位置 l 政府政策優(yōu)勢 216。 目前，端州一路的花基大部已拆除。能夠全程策劃代理這樣的全國性知名品牌的項(xiàng)目（中國端硯文化村），我司倍 感榮幸，也倍受鼓舞。工程將原來的公路全部擴(kuò)建成雙向八 車道寬 28 米的瀝青路。 中國端硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持 l 時(shí)機(jī)優(yōu)勢 21