【正文】 通過本司針對本項目的市場分析和定位規(guī)劃建議，敬請發(fā)展商詳細閱后給予回復，以便本司就項目的營銷和經(jīng)營推廣進行優(yōu)化建議報告。據(jù)此，并結合我司一直以來的樓盤操作經(jīng)驗，建議將本項目的整個營銷過程劃分為以下階段： 階段 名 稱 時間 招租工作重點 第一階段 籌備期 2021 年 56 月 對臺招商活動 現(xiàn)場包裝及各政府職能部門 42 進行公關活動 第二階段 造勢蓄客期 7 月 8 月 對經(jīng)營硯業(yè)客戶進行租售洽談 第三階段 啟動期 8 月中下旬 全面開展租售工作 第四階段 全面推廣期 9 月 第五階段 交鋪旺銷期 10 月 全面進行招租 第六階段 延續(xù)期 1112 月 對項目剩余貨量進行招租 216。 根據(jù)上述的分析以及考慮到前期積累客戶需要一定的時間和工程及各方面工作的配合， 敝司認為本項目最佳的入市時機為八月中下旬 。 案例 1：南國影視基地是將旅游市場與中央電視臺影視機構聯(lián)合進行推廣，在吸引旅游群體的同時，吸引擴大影視愛好者長期前往參觀。 金融平臺 商場的金融系統(tǒng)主要包括銀行業(yè)的引進，一方面為消費者提供便利性的消費過程（如快速提款、信用卡消費等），另一方面滿足商家資金的流通需求。 五、商鋪規(guī)劃設計方案 建議商鋪的建筑主體保留原嶺南風格設計，而商鋪的門面建議融合現(xiàn)代風格的元素，如大面積的玻璃櫥窗及玻璃大門。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。這里阡陌縱橫，一座座房屋錯落相間。豫園的圍墻，是由蜿蜒起伏的五條龍所組成的，龍頭高昂，造型精致，栩栩如生，有吞云吐霧的氣勢。 各類文化活動，相關商品推廣活動的集中地，形成長期活動舉辦點，吸納各類群體產(chǎn)生消費，提升項目知名度 n 整體功能體系劃分圖 展覽館：首層 —— 端硯及粵西旅游商品商場 二層 —— 端硯展覽館 三層 —— 會展中心 四層 —— 管理中心，各行業(yè)機構辦事處、接待中心 端硯展覽館圖： 【第一組團】端硯及文房四寶商品銷 售功能 Ⅰ 、商鋪數(shù)量及面積 D 棟 —— 15 棟商鋪，共三層 34 間商鋪，面積 G 棟 —— 38 棟商鋪，共三層 86 間商鋪，面積 22 K 棟 —— 12 棟商鋪，共二層 20 間商鋪，面積 合共 65 棟商鋪， 140 間商鋪，面積 Ⅱ 、商鋪經(jīng)營功能 252。 n 形成人流定向聚集及自然分散 以北區(qū)組團作為 聚集點，提升商鋪租金價值。 本項目定位具有： 178。 旅游購物公園 252。 市委、市政府投入 2021 萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國端硯文化村與白石村的有機融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點，不但可以增加村 民收入而且淡化村民對中國端硯文化村的抵觸情緒，從而達到雙贏目的 l 自身塑造的資源 216。 中國端硯文化村是現(xiàn)時肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復合項目 216。 216。通過 4 對本項目進行了深入的剖析，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎、以獨到的見解為指引、以科學的操作作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項目品牌與產(chǎn)品背后所蘊藏的閃光點。 216。 獨特的地理位置資源優(yōu)勢（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地 l 歷史文化優(yōu)勢 216。 中國端硯文化村是學生認識及學習硯文化的天堂 n 項目的劣勢（ Weakness） 9 216。 流動的個體硯經(jīng)營者在中國端硯文化村周邊以低廉價格拉客影響場內(nèi)經(jīng)營戶的收益及影響文化村的整體形象 216。 端硯歷史及制作大觀 252。 門票回收計算： 門票 娛樂表演收費 人流 經(jīng)營年限 銷售額合計 25 元 25 元 50 萬 /月 40 年 10 億 建議租賃價格： 首層 50 元 二層 30 元 三層 20 元 四、功能規(guī)劃建議 第一期的整體規(guī)劃將劃分三大組團，考慮到空間處理、環(huán)境塑造、形象設計等方面對商業(yè)經(jīng)營方式、經(jīng)營環(huán)境的滿足。 同時在項目的規(guī)劃方面，融入各類互動旅游功能，景點參觀旅游功能，整體項目采用旅游市場方式，進行國內(nèi)外經(jīng)營推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個體消費 252。 作為主街上的 6 棟商鋪將融合特色商品銷售，通過特色表演，體現(xiàn)硯文化、宋文化、嶺南文化的民族風情，也將為吸引 24 各方游客聚集的 購物、休閑、游樂、飲食于一體的項目主題特色商業(yè)步行街 252。現(xiàn)存明、清古民居 124 幢，祠堂 3幢。 n 屯溪老街 起于宋代，明清時期發(fā)展成為徽州物資集散中心。綠地北側新辟一條長一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優(yōu)美的曲線，與湖西「新天地廣場」的石庫門海派建筑連成一體，成為市中心一處獨特的新景觀。消防規(guī)劃所占用的商場空間主要包括防火分隔的位置和設備放置等。 六、物業(yè)價值提升策略 物業(yè)價值提升策略目的在于增 強項目附加值及經(jīng)營特色優(yōu)勢，提升各類租金收益，確保長久旺場經(jīng)營，提升項目市場知名度及影響力，為二、三期項目開發(fā)奠定市場基礎，為發(fā)展商開發(fā)新項目打造開發(fā)品牌優(yōu)勢及擴大投資層面。 l 客戶咨詢中心的服務 在中國端硯文化村內(nèi)設置客戶咨詢中心的服務專員，回答關于中國端硯文化村的各類問題，為游客提供有關肇慶旅游、休閑、生活等方方面面的實用信息。 其中， 8 月中下旬可利用項目示范鋪位開放參觀的契機，以電視展板廣告及平面廣告的形式將項目內(nèi)部招租的信息告知市場，吸引市場客戶的到訪。另外《西江日報》為肇慶的地方日報，因經(jīng)營者占大部分是肇慶本地人，因此有必要在《西江日報》進行宣傳。根據(jù)目標客戶所關注電視的 44 內(nèi)容 —— 時事新聞、電視連 續(xù)劇集，敝司建議在以下電視頻道及電視節(jié)目時段播出： 通過新聞發(fā)布會的形式，利用內(nèi)部認購登記火爆信息的發(fā)布，制造社會關注熱點，拉開熱銷序幕，迅速提高本項目的社會形象 及社會知名度。并且設立醫(yī)療中心，為游客提供簡單的醫(yī)療服務。 提升策略： Ⅰ 、合作經(jīng)營長久旺場經(jīng)營 以商鋪出租純收取租金的基礎上，預留部分商鋪用作發(fā)展商自行經(jīng)營，與經(jīng)營戶合作經(jīng)營，例如發(fā)展商可將部分商鋪用作互動娛樂設施經(jīng)營，旺場經(jīng)營項目的高額銷售及餐飲服務與特色經(jīng) 營商戶共同經(jīng)營，確保長久經(jīng)營。 周界安全防范系統(tǒng) 是本項目第一道安全防范體系，它利用安裝在小區(qū)周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測裝置對小區(qū)周界和重要部位進行布防。 南里： 南里建成了一座總樓面面積達 25,000 平方米的購物、娛樂、休閑中心，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進駐了各有特色的商戶，除 30 了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及全上海最具規(guī)模的一站式健身中心。位于市中心，交通方便，距離火車站 2 公里。 西遞村以一條縱向的街道和兩條沿溪的道路為主要骨架，構成東向為主、向南北 延伸的村落街巷系統(tǒng)。 穿插在各棟組團設置民族風情景觀、情景展示區(qū)，互動娛樂設施，安排各類相關風情表演，與第一、第二組團的商鋪經(jīng)營類別相呼應，以設置在 I、 J 棟為主。 以端硯文化為主，粵西文化、嶺南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機關團體，教育機構參觀學習，形成寓教于樂的歷史文化學習教育基地功能，通過展覽館及項目各功能進行經(jīng)營推廣 n 服務配套功能 252。主要包括以下幾方面： 18 ① 為了充分利用商業(yè)設施，最大限度地吸引消費者，建議在項目的前庭 設置大型休閑廣場 及 設置項目的標致性建筑物（大型端硯或電動磨墨機）， 目的是令客戶有強烈的視覺沖擊效果及留下深刻的記憶 ② 建議在項目的中央位置設置 主題情景中心廣場 （必須帶有藝術化和富有感染力），不但易給消費者以深刻的感受和記憶，而且可將客戶吸引項目中間位置形成集中購買后再自然向四周擴散 ③ 在一期項目的后段利用功能設施的配置和娛樂活動開展的休閑廣場進行再次匯聚游客，達到引導客戶不知不覺地將二、三期項目消費 另外，在經(jīng)營功能劃分方面考慮到，第一組團靠近端硯展覽館，因此功能規(guī)劃以與硯相關聯(lián)的功能屬性進行設置，目標以經(jīng)營端硯商家及端硯 歷史的展示為主。 宋文化展示的文化村落 252。 牌坊工藝市場的租期即將界滿，而適逢湖濱工藝市場重新裝修工程完成，準備投入營運，導致本項目的部分投資客戶將被分流 二、項目競爭力分析 n 資源唯一性 白石村是端硯文化的發(fā)源地，而且端硯是中國文房四寶之一，位居四大名 硯之首，自古以來就深受文人墨客和收藏名家的賞識。 項目周邊環(huán)境差，以平房、臨 建、工廠環(huán)繞 216。 位居端州與珠三角接軌的咽喉重要位置 l 政府政策優(yōu)勢 216。 目前，端州一路的花基大部已拆除。能夠全程策劃代理這樣的全國性知名品牌的項目（中國端硯文化村），我司倍 感榮幸，也倍受鼓舞。工程將原來的公路全部擴建成雙向八 車道寬 28 米的瀝青路。 中國端硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持 l 時機優(yōu)勢 21