【正文】 n A 型客廳不方正，不好布置 n 裝修標準低，窗為鋼窗 n 使用率低 n 外立面陳舊 n 價格高 016樓戶型等方面存在不足 n 戶型非南北向 n 廚房為三角型，影響使用 n D 戶型采光差 n 原有的戶型資料制作差，使客戶感覺廚房、陽臺面積過大 環(huán)境較差 本項目現有的環(huán)境尚處于建筑周期中，環(huán)境臟亂，主 要體現在以下幾點。 北京商務中心區(qū)效果圖 這一地區(qū)的國貿、京廣、嘉里、漢威、航華科貿等眾多寫字樓內匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數百家著名跨國公司和金融機構。通過我們的分析，我們認為本項目具有一定的優(yōu)勢，同時存在一些不足。 需求主要特點： （ 1）客戶的構成比較復雜，白領、附近居民和拆遷戶均存在； （ 2）地緣性較強，大多數是在附近居住和工作的人群； （ 3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素； （ 4）近年來隨著 CBD 的發(fā)展，吸納量逐年增加； （ 5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較小； （ 6）小戶型更容易被市場所接受； （三）價格分析 本區(qū)域內在售項目不是很多，但是供應量卻較往年大，價格在 7000 元左右 但是這些項目的品質較高，而且設計新穎，精裝修項目占的比重要大一些，而且多數項目位置比較好，具體指標如下圖。 物業(yè)樓型統計表 住宅名稱 建筑形式 結構形式 建筑單體數量 層數 世紀陽光 塔樓、板樓 剪力墻 3 棟塔樓 15 層、 22 層 怡馨園 塔樓 剪力墻 3 棟塔樓 25 層 廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1 棟塔樓， 1 棟多層 新青年公寓 塔樓 框架結構 2 棟塔樓 未定 勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結構 1 棟塔樓， 1 棟多層 A 座 24 層； B 座 14層 世橋國貿公寓 塔樓、板樓 2 棟塔樓， 2 棟板樓 22 層、 12 層 九龍花園 塔樓、板樓 鋼混 現澆 9 棟塔樓， 3 棟板樓 多種層數 東環(huán) 18 板式小高層 剪力墻 3 棟塔樓 11 層、 15 層 樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5 棟塔樓 17 層、 28 層、 25層、 16層 華騰園 塔樓 鋼混結構 7 棟塔樓 28 層、 25 層 裝修情況分析 物業(yè)品質的最直接的表現就在于裝修情況，物業(yè)的內外裝修情況是評價項目品質的一項非常重要的指標。開發(fā)商無論在項目的運作還是在產品的設計上都比以往有所提高，具體體現在以下幾個方面。隨著 CBD 商圈的發(fā)展，泛 CBD 地區(qū)的住宅市場的供應速度在 2020 年急劇增加。同時，在戶型設計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格體系等方面存在一定的問題。同時購買房產的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。 真誠希望能攜手合作。 市場已銷項目表 住宅名稱 總建筑面積（萬平米） 怡馨園 10 廣馨居 勁松嘉園 5 九龍花園 80 東環(huán) 18 12 合計： 市場在銷項目表 住宅名稱 總建筑面積（萬平米） 世紀陽光 10 鑫兆豪園 10 新青年公寓 10 世橋國貿公寓 6 樂瀾寶邸 10 華騰園 40 合計： 86 物業(yè)類型分析 目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。 （ 2）環(huán)境規(guī)劃 小區(qū)內部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。 本區(qū)域內多數項目是以居住為主，部分項目已經逐步形成商住氛圍。 性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風都的地位。 價格優(yōu)勢 本項目的價格在進行適當調整后，相對于周邊的項目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢。 高標準的樓宇和普通住宅區(qū)的矛盾 本項目 016樓的定位比較高，外立面采用三段式設計，風格現代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現高檔 典雅；外飄窗的設計不但使外里面更加豐富，也增大了室內空間的使用率。 R57樓建設較早，設計標準、戶型、裝修等均使用老的標準，016樓建設較新，在外立面設計、戶型設計和裝修等方面更符合目前的要求。 （四） 價格方案 我們認為新樓和舊樓在銷售時會存在競爭現象。 n 建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進行物業(yè)管理，以提升新樓的物業(yè)檔次 （六）銷售策略 推廣主題 本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。同時必須對以下方面加以重視。 具體的計劃另行確定。因此，努力做好售后服務工作，將會起到非常好的示范作用，如舉辦客戶聯誼會、給客戶贈送生日禮品等方式。 要注意與項目的現有條件相吻合，注意工地現場的包裝等，樣板間的裝修建材選擇，家具擺設等，給目標客戶以“ 一見鐘情”的感覺，從而有力促進銷售。 （ 5） 物業(yè)管理公司的選擇 為了鮮明有別于周邊面向拆遷戶的其它物業(yè)，一個好的物業(yè)管理形象是必須的。通過這種方式客戶將更加全面了解銷售進度等，同時也顯示項目的整體專業(yè)化水平與時尚特征。 （ 9）氣氛 售樓處在局部要體現休閑、舒適，使客戶感覺賓至如歸。 （ 2）對于戶型中不好用的區(qū)域，盡量通過家具的擺放、裝飾物、色彩的運用、搭配、光線的角度來進行彌補。 （ 3）現場懸掛物 在工地現場要采用品種豐富的宣傳懸掛物，色彩要鮮艷、對比要強烈，這樣才能刺激人們的視覺，烘托現場氣氛。 四、宣傳推廣方案 （一）媒體選擇 報紙 （ 1）利弊分析 A、 優(yōu)點 具有讀者面寬、內容量大、易于查閱及反復閱讀等特點，可以取得較大的宣傳效果。 在樹立形象時廣 告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說服力的廣告語。 （ 3）初步建議 可以采用特約節(jié)目的形式，分析目標客戶群的興趣和愛好，以他們或她們常聽的節(jié)目為基準，宣傳我們的優(yōu)勢和理念。 ＤＭ單派發(fā) 通過 DM 的派發(fā)（業(yè)務員派發(fā)與夾報相結合）對項目進行全方位的宣傳，如采用在客戶群集中區(qū)域（如著名超市等）直接派送和夾報方式等。 （三）廣告投入 廣告投入比例不超過總銷售額的 2%。它位于“舉目皆如畫，四時景宜人”的紫竹院公園和京城交通動脈西三環(huán)之間，占地 公頃，規(guī)劃建筑面積約 30 萬平方米。 。開盤后的一個月內，在幾乎沒有任何公開媒介宣傳的情況下，成交 70 套 。公司成員以團隊精神合作，長期在市場上立于不敗之地。 （二）活動行銷 原因 除了傳統的廣告手段與媒體傳播以外，組織各種活動也是銷售的重要手段之一。 需要通過和客戶進行互動形式溝通，如建立相關的論壇等方式，通過客戶的語言向目標客戶群宣傳推廣。