【正文】 的京津塘高速公 石各莊 本項(xiàng)目 生態(tài) 水庫 黃王公路 京滬高速 112高速（規(guī)劃中） 103國道 石陳公路 天津英華學(xué)校xiao校 天鵝湖度假村 武清城區(qū) 創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū) 主題公園 104 國道 開口處 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 圖 4－ 2 本項(xiàng)目周邊環(huán)境示意圖 （二）規(guī)劃建設(shè)路線 石陳公路拓寬。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。合作各方以各自合作條件對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 鑒于本項(xiàng)目是多個(gè)股東或投資方的首次合作，為保證投資回報(bào)，提高管理效率，建議 按照“小而精”的原則組建公司， 其指導(dǎo)思想是： 公司人員精干，專業(yè)全，能力強(qiáng)； 管理目標(biāo)細(xì)化，權(quán)責(zé)清，獎(jiǎng)懲明； 管理難點(diǎn)突出，重前期，抓配套； 專業(yè)工種外包，講合同，管協(xié)調(diào)； 資金運(yùn)作靈活，高融資，低成本。 理，因?yàn)樗饕獜?qiáng)調(diào)中期開發(fā)的管理。 董事會(huì)成員分管下的項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行制，通常運(yùn)用于小型項(xiàng)目，且項(xiàng)目股東來自不同的法人或自然人，處于強(qiáng)化保護(hù)股東利益的角度出發(fā)， 股東或董事通常在項(xiàng)目中兼任若干重要崗位，重大事項(xiàng)由董事兼部門副總在董事會(huì)上做出決定，然后項(xiàng)目經(jīng)理依照董事會(huì)決策和安排執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 項(xiàng) 目 經(jīng) 理經(jīng) 理 助 理項(xiàng) 目 發(fā) 展 部 財(cái) 務(wù) 部銷 售 部工 程 部設(shè) 計(jì) 配 套 部董 事 會(huì) 圖 2－ 1 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年上半年，天津市區(qū)就已經(jīng)完成拆遷房屋 278 萬平方米，是去年同期拆遷量的 倍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，本項(xiàng)目區(qū)位的一些劣勢(shì)決定了近兩年內(nèi)市區(qū)居民對(duì)該區(qū)域的高檔房地產(chǎn)難以形成有效需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。作為天津市五區(qū)縣中第一個(gè)“撤縣改區(qū)”的郊縣，武清區(qū)在其經(jīng) 濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也有長(zhǎng)足發(fā)展。天津房地產(chǎn)價(jià)格的另外一個(gè)特征就是 2020 年以前增速緩慢，從 1998 年到 2020年 的 5 年中，天津商品房均價(jià)相對(duì)變動(dòng)幅度只有 %。根據(jù)《天津日?qǐng)?bào)》提供的相關(guān)資料， 2020 年天津新開工別墅面積占今年全市住宅新開工面積的14%，且別墅的總價(jià)水平大多在單套 100 萬元以上，以現(xiàn)有的市場(chǎng)需求能力來看，中高檔類別 墅已經(jīng)蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （二）結(jié)構(gòu)特征 針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)構(gòu)特征主要分析住宅房地產(chǎn)商品。天津當(dāng)前的人均 GDP 水平大抵相當(dāng)于上海 96 年的人均 GDP 的水平，而上海的房地產(chǎn)正是在 9 97 年起步開始步入一個(gè)快速增長(zhǎng)期的。與商品房供應(yīng)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，自 2020 年年初以來，商品房銷售也是呈現(xiàn)出強(qiáng)勁上升勢(shì)頭，表現(xiàn)在新建商品房上市速度加快，價(jià)格增速攀升，商品房空置量呈逐漸下降趨勢(shì)。因此“十圖1 －1 天津市1 9 9 8 —2 0 0 2 年G D P 指標(biāo)3005007009001100130015001700190021001998年 1999年 2020年 2020年 2020年（億元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在“九五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上， 2020 年天津市經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)新突破， GDP 達(dá)到 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2020 年增長(zhǎng) ％，增速連續(xù)第二年位于全國各省市之首；人均GDP 由上年的 20204 元增加到 22068 元，比 2020 年增長(zhǎng) ％。 （二）房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，“十五”將進(jìn)入快速上升通道 “九五”期間，天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，房地產(chǎn)增加值對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)投資額度及其所占固定投資比例逐年上升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 依靠大規(guī)模拆遷的直接拉動(dòng)，房地產(chǎn)投資和開發(fā)的各項(xiàng)主要指標(biāo)均呈現(xiàn) 出大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）價(jià)格特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般價(jià)格水平在 2020 年以前呈低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其區(qū)域特征分別表現(xiàn)為西高東低和南高北低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從長(zhǎng)期來看，石各莊鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的上升，勢(shì)必將帶來本項(xiàng)目地塊價(jià)值的上升。 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，居民人均收入的增加和城市建設(shè)進(jìn)度的加快，都會(huì)促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)需求力量的增長(zhǎng)，從這種意義上來說，天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將促進(jìn)對(duì)包括別墅在內(nèi)的各種房地產(chǎn)需求。地處天津北部連接北京的武清區(qū)應(yīng)該成為京津聯(lián)系的紐帶，從這個(gè)意義上說 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而有關(guān)“天津 — 武清 — 通州”一線的軌道交通雖有傳聞即將投入建設(shè)，但是何時(shí)實(shí)施仍不得而知。 因此，天津的大規(guī)模舊區(qū)改造對(duì)本項(xiàng)目影響不明顯。 根據(jù)對(duì)許多大城市發(fā)展軌跡的研究，以中高收入群體為消費(fèi)對(duì)象的別墅類產(chǎn)品通常因?yàn)榄h(huán)境因素而位于一定車程范圍內(nèi)的郊區(qū)，這種消費(fèi)理念的擴(kuò)展是一種客觀趨勢(shì)，這樣就給本項(xiàng)目提供了一定的機(jī)遇。 根據(jù)石各莊鎮(zhèn)的土地利用規(guī)劃和創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園 區(qū)的土地利用規(guī)劃，本別墅用地暫定為 200 畝，為了打造精品樓盤，充分發(fā)揮土地的使用效益，創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)代表區(qū)政府性即將進(jìn)行該塊土地出讓的招投標(biāo)工作，而天津市正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已著手參與投標(biāo)和研究項(xiàng)目的開發(fā)方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。董事會(huì)承擔(dān)投資責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)經(jīng)營管理責(zé)任。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。事實(shí)上，越是小型的、臨時(shí)組建的項(xiàng)目公司，越是在各個(gè)環(huán)節(jié)上沒有經(jīng)驗(yàn)，越是容易將項(xiàng)目管理引入“工程管理”的范疇，從而導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)的研究不足，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力欠缺。 契約關(guān)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該條道路向南可通 112 高速公路（規(guī)劃中）和 103 國道，向北通廊坊。據(jù)園區(qū)負(fù)責(zé)人介紹而未經(jīng)驗(yàn)證的信息，該交匯處可能預(yù)留高速交通出口。 如果計(jì)劃從小區(qū)到武清城區(qū)每 30 分鐘一班車，從小區(qū)到武清城區(qū)平均 30分鐘車程的話，那么維持一個(gè)循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)至少需要兩班車。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。規(guī)劃中的配套方案如下： 供水：創(chuàng)業(yè)園區(qū)待建地下水水廠一座，可提供標(biāo)準(zhǔn)自來水； 排水：可納入園區(qū)內(nèi)的雨水和污水處理系統(tǒng)； 供電：采用華北電網(wǎng)供電； 通訊：借助武清區(qū)的 8 萬門的郵電通訊中心，數(shù)字微波、光纖電纜、數(shù)據(jù)專線等現(xiàn)代化通訊設(shè)施齊全，可直接辦理國內(nèi)、國際電信業(yè)務(wù)； 供熱：可利用創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)供熱站提供的集中供熱方式； 供氣：管 道天然氣（陜氣）。 交通來改變本項(xiàng)目配套不足的情況； 四、項(xiàng)目發(fā)展構(gòu)想 項(xiàng)目計(jì)劃用地面積 萬平方米（ 200 畝），根據(jù)武清區(qū)規(guī)劃局所規(guī)定的土地利用規(guī)劃指標(biāo)，本地塊用途為別墅住宅，容積率最高可以達(dá)到 ，建議采用 或稍低的容積率。但別墅的供需均未形成規(guī)模，寧發(fā)、西姜井、西苑、玫瑰園等一些別墅項(xiàng)目在市場(chǎng)上各自為營，銷售狀況也很一般。當(dāng)年別墅投資總額達(dá)到了 40 億元以上，已經(jīng)開工和計(jì)劃開工的各類別墅項(xiàng)目已達(dá)到 100 萬平方米以上 ， 新開工別墅面積占 2020 年全市住宅新開工面積的 14%，而參與開發(fā)的均為天津目前實(shí)力頗強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，如順馳、萬科、中基、仁愛等房地產(chǎn)巨頭。 表 4－ 1 典型別墅比較分析 區(qū)位 占地 容積率 綠化率 均價(jià)（元 /米 2） 開發(fā)商 南部 仁愛濠景莊園 西：堆山公園（建設(shè)中） 南：紅旗南路 東：衛(wèi)津南路 北：水上公園 50% 5600～ 5700 仁愛 半島藍(lán)灣 友誼南路與環(huán)島北路交口 17公頃 50% 5500～ 5800 順馳 城市別墅 西：友誼南路 東：解放南路 北：郁江道 13 公頃 50% 5300～ 5600 亞資 北部 城市花園 西：淮東路 南：新宜白大道 東：興東路 北：汾河南道 公頃 45% 3700～ 3900 萬科 中基 T城 北辰區(qū)新宜白大道 12 公頃 55% 3600～ 3800 中基 隨著天津宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)以及居民人均收入水平的不斷上升，天津別墅市場(chǎng)已經(jīng)開始呈現(xiàn)“分布區(qū)域擴(kuò)散，市場(chǎng)細(xì)分化，產(chǎn)品多樣化”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 盡管武清的區(qū)政府所在地楊村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，但由于楊村在近期并沒有別墅用地供給，因此別墅的市場(chǎng)需求存在一定的市場(chǎng)空間。 三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位 根據(jù)以上分析，由于 本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯、交通環(huán)境一般（京滬高速公路預(yù)留出入口存在相當(dāng)?shù)牟淮_定性）、周邊商服及生活設(shè)施尚需完善， 我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的潛在的客戶群體只能以武清及相鄰地區(qū)的居民為主體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從這點(diǎn)出發(fā)，必須要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與俗稱的“農(nóng)民新村”和城鎮(zhèn)公寓相嚴(yán)格區(qū)別，以凸現(xiàn)產(chǎn)品的差異性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)我們對(duì)天津別墅市場(chǎng)總體建筑形態(tài)的考察， 我們建議本項(xiàng)目的別墅形態(tài)以雙拼為主、部分獨(dú)立、局部排屋為補(bǔ)充。如從室內(nèi)布局來說，未必需要很多衛(wèi)生間，但對(duì)儲(chǔ)藏室要求可能要多一點(diǎn)；又如農(nóng)民新村對(duì)隱私性的要求可能是院子的相對(duì)隔離，但對(duì)聯(lián)體可能敏感度較小，所以是否考慮種樹，通過諸如小品和綠化的巧妙布局來適當(dāng)滿足別墅形態(tài)下業(yè)主隱私性的要求。 所謂感覺好，是指別墅的規(guī)劃要給業(yè)主無論在外觀視覺、還是散步和觀光以一種“與眾不同、愜意、隨意、心情放松”的感覺。 總的定位可以歸納為：武清區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格最精彩、異國情調(diào)十足、生活比較方便、環(huán)境高雅的中檔別墅生活區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 設(shè)計(jì)中充分考慮到“三新”技術(shù)的運(yùn)用如三表出戶統(tǒng)一計(jì)量，使用綠色建材如 PVC 管材等，推廣新型輕質(zhì)高標(biāo)砌塊，盡可能提高設(shè)計(jì)中的科技含量。 五、建筑單體設(shè)計(jì) 住宅作為最基本的居住空間單位，其主要功能在于為居住者提供舒適、健康、私密和適于居住的私密場(chǎng)所，是居住行為最基礎(chǔ)的表達(dá)，它的量化指標(biāo)反映了當(dāng)?shù)鼐用窬幼∷降母叩汀? 外立面：采用英國、法國和西班牙、以至于意大利式風(fēng)格，但并不拘泥于特定風(fēng)格的特定樣式，考慮到北方風(fēng)沙大、保暖等特點(diǎn)，可以增加封閉式落地窗的設(shè)計(jì)，外墻局部加以色彩變化。 建筑風(fēng)格：建議采用幾種較為兼容的別墅風(fēng)格，包括色彩和外立面、造型等，單一風(fēng)格固然更符合整體規(guī)劃、風(fēng)格協(xié)調(diào)的特點(diǎn)，但從開創(chuàng)市場(chǎng)、拓展市場(chǎng)的角度出發(fā)，強(qiáng)化別墅的多樣性，即強(qiáng)化別墅的“自我”特性，容易強(qiáng)烈的將本項(xiàng)目的中低檔次別墅通高檔公寓的競(jìng)爭(zhēng)中找到自己的差異性定位，容易喚起 購房者的“體面”、“身份”等共鳴。愜意、隨意是指小區(qū)布局要擺脫兵營式排列，要移步換景，但不必是很昂貴的設(shè)施，要在細(xì)部處理上用心，小品、雕塑等設(shè)計(jì)要融入環(huán)境、不是突兀出小品和雕塑本身，而且易于親近，即分散布局的小品和雕塑的體量不能很大。在石各莊鎮(zhèn)的總體風(fēng)格尚未明確確立的情況下，本項(xiàng)目的余地反而大，我 們要積極引導(dǎo)消費(fèi)潮流，以項(xiàng)目風(fēng)格來影響該片區(qū)域的風(fēng)格。 再次，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要體現(xiàn)別墅的內(nèi)涵。而且，越是中低價(jià)位的住宅用于居住的比例越高。而城鎮(zhèn)公寓的特點(diǎn)通常是產(chǎn)品形態(tài)單一，如外立面一致的兵營式 排列，小區(qū)布局略顯呆板等。 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)想 一、設(shè)計(jì)概述 從古至今，追求一種高尚的生活一直是 人們心中的渴求，人們對(duì)于居住的思考與向往從未間斷，對(duì)生存的理想錨固在房屋之上，環(huán)境、生態(tài)浸入這種理想，溶于自然成為當(dāng)今人們考慮的第一目標(biāo)。在這個(gè)總價(jià)約束下，本項(xiàng)目發(fā)展