新華集貿(mào)中心”項目市場分析報告(doc15)-銷售管理(完整版)
【正文】 建筑面積 m2。 因此，在本案這一極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K上開發(fā)出與本地區(qū)經(jīng)營主流、經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的物業(yè)勢在必行、毋庸置 疑，其前景也將不可限量。例如：“康泰廣場”項目在建設(shè)時政府減免了部分土地出讓金；“東方購物中心”至今仍按照固定稅率交納營業(yè)稅。新成立的“新華集貿(mào)中心市場集團總公司”，將按照現(xiàn)代企業(yè)管理機制運行，沿著“大市場”、“大集團”、“大發(fā)展”的思路，對“新華集貿(mào)中心”進行整體綜合開發(fā)與經(jīng)營。 “新華集貿(mào)中心”以得天獨厚的優(yōu)勢和便利的經(jīng)營條件吸引著全國 29個省、市、自治區(qū)近 600 多個縣、市，以及俄羅斯、中亞等國家客商來市場交易，平均日客流量約 20 萬人次。石家莊市不僅以省會的地位成為河北省的中心，更以強大的經(jīng)濟實力成為帶動全省乃至周邊省份經(jīng)濟發(fā)展的龍頭。 售價定位 ： 參照周邊市場價格，售價不易過高，避免給后期經(jīng)營造成不利影響，價格暫定位于 30004000 元 /m2。地塊西側(cè)為規(guī)劃中的寬 25 米的南大街，緊鄰“康泰廣場”、“東方購物中心”、“太和電子城”、“福興閣”等幾大著名市場；南鄰聞名全國的中山路商業(yè)街；北側(cè)隔規(guī)劃中的中山路步行商業(yè)街與“新華電子城”和“布匹批發(fā)市場”相望；東側(cè)是石家莊火車站和郵電大樓。 土地轉(zhuǎn)讓費用標準 由于石家莊市土地轉(zhuǎn)讓方式與北京市略有不同，轉(zhuǎn)讓費用可大至分為下列兩項： ? 土地出讓金： 本項目拆遷用地為 33 畝，土地評估價值 300 萬元 /畝，土地出讓金按總價 40%計算為 3960 萬元，其中上交石家莊市的部分為 60%，計 2376 萬元可減免， 實際支出為 1584 萬元。 作為河北省會的石家莊市，交通要充的地位毋庸置疑，素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱，是全國鐵路、公路、郵政貫通、輻射面最廣的省會城市。 ? “新華集貿(mào)中心”是新華區(qū)發(fā)展的根本 “新華集貿(mào)中心”位于石家莊最繁華的市中心區(qū)域，東臨公里街和石家莊火車站，西至中華大街，北與金融一條街新華路相接，南到繁華的商業(yè)街中山路。 100150 1540501001502001996年 1998年 1999年 2020年歷年交易金額變化圖（億元） 地方政府對“新華集貿(mào)中心”發(fā)展提供強有力地支持 石家莊市政府、新華區(qū)政府為維持“新華集貿(mào)中心”長期、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，積極改善投資環(huán)境，在稅收、出資、土地使用、資金籌措和外匯 調(diào)劑、企業(yè)管理生產(chǎn)經(jīng)營、外部配套等方面均制定了一系列優(yōu)惠政策和規(guī)定，積極為外來投資搞好服務(wù)，鼓勵來到“新華集貿(mào)中心”投資，總投資達 6億元的“東方城市廣場購物中心”就是成功的案例之一。本案地塊西側(cè)即將開業(yè)的“康泰廣場”，總建筑面積 萬平方米，其中商場營業(yè)面積 萬平方米，目前平均售價達 萬元 /m2，最高達 7 萬元 /m2；商住公寓的平均售價也達到約 5000 元 /m2。因此看來，本地區(qū)具有極為旺盛的人氣和迅猛的發(fā)展勢頭。 （ 3）盡量減少項目前期開發(fā)的一次性投入，以滾動開發(fā)的方式運做，避免后期資金壓力過大。施工期間，施工單位墊資建設(shè)至主體三層，材料供應(yīng)商墊資供應(yīng)三大主要材料用量的 50%。因此，本案開發(fā)將具有無可限量的前景，也必將取得巨大的成功。保守考慮工程竣工時，地上一至四層應(yīng)全部售出， 工程建筑周期為二十個月 ， 回收資金 億元 ， 不考慮出租、其它樓層的銷售部分， 資金回報利潤體現(xiàn)在兩年之內(nèi) ，兩相對比，投資利潤率顯而易見。 （ 5）據(jù)悉“卓達集團”正在籌劃開發(fā)一全新的大型服裝城，屆時將有可能對本案產(chǎn)生沖擊。此外，即將開業(yè)的“康泰廣場”也將會因其炒作過高的價格使商戶經(jīng)營成本大幅提高，從而面臨投資回報大大降低的劣勢。 ? 本案具備的政策優(yōu)勢
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