【正文】 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 24 頁 命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。在房屋維修過程中，實施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司 (或物 業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門 )。救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，對于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q，對于人為失火造成的災(zāi)害，維修費用按 賠償性維修 規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費用。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計或維修方案、編制房屋維修計劃的依據(jù)。 一、房屋維修的概念 房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對房屋進(jìn)行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進(jìn)度計劃、階段進(jìn)度計劃以及施工方案。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求，其費用應(yīng)控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的 20％左右。大修工程所需費用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費用的 25％以上。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。 （ 1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）。 （ 2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆 老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 1985 年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。在物業(yè)管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用 的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。 （ 2）基本完好房。 2．房屋完損等級的評定方法。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。 （ 2）中修工程。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。 （ 3）施工過程的管理。 在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使 用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。 三、房屋維修管理的概念 房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標(biāo)，做好施工準(zhǔn)備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行 合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進(jìn)行。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預(yù)算造價的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。房屋維修施工監(jiān)理一 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 24 頁 般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負(fù)責(zé)，其主要管理任務(wù)是在項目的施工中實行全過程的造價、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制， 進(jìn)行合同管理并協(xié)調(diào)項目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強(qiáng)管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行處理。 作為房屋維修計劃內(nèi)容之一的實施方案，是指為實現(xiàn)維修計劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關(guān)系。制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修 工作正常開展。若無計劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。 (3)提高房屋維修管理水平，實現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力 、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應(yīng)計劃，各維修班組 (或施工項目部 )任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計劃等。包括資金的需要量預(yù) 測、資金籌措、資金使用計劃等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。 ② 對房屋損壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。 ② 季度維修計劃的編制。 月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進(jìn)行調(diào)整。 在計劃貫徹執(zhí)行過程中，要進(jìn)行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務(wù)，以確保整個工程按工期計劃完成。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進(jìn)行；因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案；因城市規(guī) 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 24 頁 劃的需要而提前更新改造；因維修經(jīng)費限制而降低維修標(biāo)準(zhǔn)和減少維修工程量，以及建筑材料價格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后才可以調(diào) 整計劃。在編制季度維修計劃時，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計方 案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計劃的依據(jù)。 (3)季度維修計劃的編制。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。包括成本預(yù)測、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實現(xiàn)利潤額計劃等。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。 房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面： (1)房屋維修施工計劃。 三、房屋維修計劃的編制 編制房屋維修計劃應(yīng)本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。 (2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下： (1)計劃的自主性差。 為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機(jī)構(gòu)和工作制度，明確各級管理人員 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 24 頁 的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行，嚴(yán)格控制投資標(biāo)準(zhǔn)，合理安排人力、物力和財力，并在執(zhí)行計劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。 其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可